libra a écrit :

À mon sens, le fait qu'on puisse mettre fin au bail ne signifie pas qu'il faille mettre fin au bail. Dès lors, le bailleur n'a pas l'obligation de résilier tous les baux.

Il serait tout de même bon qu'il puisse justifier la résiliation d'un bail et pas d'un autre.

Tous les baux, sans doute pas, mais il en faut au moins 2, logiquement.

Faire des travaux d'en au moins deux ne signifie pas qu'il faille résilier les deux baux.

À mon sens, le fait qu'on puisse mettre fin au bail ne signifie pas qu'il faille mettre fin au bail. Dès lors, le bailleur n'a pas l'obligation de résilier tous les baux.

Il serait tout de même bon qu'il puisse justifier la résiliation d'un bail et pas d'un autre.

Tous les baux, sans doute pas, mais il en faut au moins 2, logiquement. La ratio legis de cette disposition est de permettre au bailleur qui a plusieurs baux, et donc forcément des triennats différents pour les locataires, de les résilier au même moment. Une fois encore, cette question n'a pas tellement d'importance puisqu'il faut que les autres conditions soient remplies (coût des travaux, travaux qui empêchent l'occupation du logement).

Voici quelques extraits pertinents des travaux parlementaires quant à cette disposition (loi 1991)

Il serait tout de même bon qu'il puisse justifier la résiliation d'un bail et pas d'un autre.

Je pensais avoir mentionné le numéro d'article, j'ai dû oublier.
Article 221

Un grand merci !
Peut-être, sauriez vous si je dois respecter un certain délai, pour répondre au préavis du propriétaire ?

cristilupubxl a écrit :

rexou a écrit :

Vous êtes en effet incontestablement dans un bail de neuf ans. Le bailleur veut mettre fin à votre bail pour raisons de travaux. Il semble que vous pouvez en effet vous opposer à un préavis qui ne soit pas donné dans les délais légaux et aussi que les dits travaux ne répondront pas aux prescrits légaux (prix supérieur à trois ans de loyer notamment).

Vous avez deux options possibles :
1. lutter et refuser le préavis... le bailleur peut se coucher ou aller en justice sans grande chance de succès mais vous ouvrez un conflit
2. prendre bonne note de son préavis pour travaux et chercher un autre logement... et ensuite voir si vous avez droit à une indemnité si le bailleur n'a pas répondu aux conditions légales qui justifiaient son préavis. Je sais que si le congé est donné pour occupation personnelle et que ce n'est pas effectif le locataire a droit à une indemnité de 18 mois. Pour travaux ne répondant pas aux exigences légales, ce serait à voir.

Merci, pour votre aide !
Pour certaines raisons, c'est hors de question que je quitte l'appartement...c'est pour cela que je ne suis pas intéressé si toutes autres conditions supplémentaires sont remplies...du moins, pour le moment.

Ce que je sais, jusqu'à ce moment :

1. Je suis dans un bail de 9 ans.
2. Le préavis - pour des travaux UNIQUEMENT dans l'appt. que j'occupe - n'a pas respecté le délai légal et je peux le refuser.

Ce que je ne sais pas et ce que j'aimerais savoir, concerne la possibilité suivante :

La loi dit que « en vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année. »

Je crois que le propriétaire essaie de profiter de cette disposition particulière de la loi, qui lui permettrait de rompre le contrat, à tout moment, sans devoir attendre la fin d'un triennat.
Mais, je suis le seul locataire de l’immeuble qui a reçu le préavis… les locataires des 2 autres appartements, n'ont pas reçu des préavis. N'est il pas obligé de donner le préavis, à tous les locataires, pour se situer dans ce paragraphe de la loi ?

Merci, à tous !

Certes, il dispose de cette faculté mais il ne faut pas oublier qu'avant d'en d'arriver là, il faut que les travaux remplissent les critères énoncés plus haut dans le §3 : pas la peine d'aller plus loin si ce n'est pas le cas (même s'il est clair que s'il use de cette faculté, il lui faut bien évidemment envoyer les préavis à tous les locataires...).

Concernant les travaux, il faut que ceux-ci :

respectent la destination du bien loué telle qu'elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d'urbanisme ;

A priori, pas de problème de ce côté-là.

affectent le corps du logement occupé par le preneur, et ;

Aie, ici ça coince pour le bailleur. Il faut que les travaux rendent inhabitable le bien loué, un simple changement des châssis, bien qu’incommodant, ne vous empêchera pas d'occuper le bien (c'est assez rapide, selon le nombre/la taille de ceux-ci, on parle de quelques jours grand max...)

soient d'un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l'immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d'un coût global dépassant deux années de loyer de l'ensemble de ces logements.

La condition est claire. Dans le même article, il est disposé que :"Le bailleur doit communiquer au preneur, soit le permis d'urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnée d'une estimation détaillée de leur coût, soit un contrat d'entreprise. A la demande du preneur, le bailleur est tenu de lui communiquer gratuitement les documents justifiant de la réalisation des travaux dans les conditions prévues au présent paragraphe.".

Bref, que ce soit à tout moment ou à la fin du premier et deuxième triennat, un simple changement de châssis ne justifie pas la résiliation unilatérale du bail pour cause de travaux, le cas contraire on pourrait encore arguer qu'il s'agit d'un abus de droit. Il existe justement un article permettant au bailleur d'entreprendre des travaux en cours de bail, à savoir ceux qui permettent d'améliorer le PEB, aux conditions suivantes :
  1° n'aient pas une durée supérieure à celle fixée par le Gouvernement, qui ne peut excéder soixante jours à compter du début des travaux ;
   2° puissent être réalisés en site occupé ;
   3° n'engendrent pas de réduction de jouissance du logement donné en location après les travaux ;
   4° n'engendrent pas une réduction de jouissance déraisonnable du logement donné en location au cours des travaux ;

Cela correspond en tout point au type de travaux que votre bailleur veut entreprendre. A noter que GT avait déjà mis les parties du texte pertinentes en exergue

rexou a écrit :

Vous avez deux options possibles :
1. lutter et refuser le préavis... le bailleur peut se coucher ou aller en justice sans grande chance de succès mais vous ouvrez un conflit
2. prendre bonne note de son préavis pour travaux et chercher un autre logement... et ensuite voir si vous avez droit à une indemnité si le bailleur n'a pas répondu aux conditions légales qui justifiaient son préavis. Je sais que si le congé est donné pour occupation personnelle et que ce n'est pas effectif le locataire a droit à une indemnité de 18 mois. Pour travaux ne répondant pas aux exigences légales, ce serait à voir.

"Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer."

Seriez vous aimable de me dire quel article prévoit cela :
"....permettant au bailleur d'entreprendre des travaux en cours de bail, à savoir ceux qui permettent d'améliorer le PEB, aux conditions suivantes :
  1° n'aient pas une durée supérieure à celle fixée par le Gouvernement, qui ne peut excéder soixante jours à compter du début des travaux ;
   2° puissent être réalisés en site occupé ;
   3° n'engendrent pas de réduction de jouissance du logement donné en location après les travaux ;
   4° n'engendrent pas une réduction de jouissance déraisonnable du logement donné en location au cours des travaux ; "

Merci !

Vous manifestez clairement votre volonté de rester dans l'appartement et votre propriétaire manifeste clairement sa volonté de mettre fin à votre bail ...
A priori, votre propriétaire vous a garder plus de 5 ans, ce qui signifie que votre propriétaire a été content de voir avoir comme locataire pendant plusieurs années sinon il vous aurait viré bien avant.

Auriez-vous par hasard un loyer ridiculement bas par rapport aux prix actuels du marché ?
Ou seriez-vous subitement devenu un "locataire non-grata" car vous auriez adopté 2 grands chien, que votre situation familliale a changée et que vous vivez désormais à 5 dans un appartement prévu pour 2 personnes, que votre situation financière en a pris un fameux coup et que cela inquiète votre propriétaire ... ?

A côté du combat législatif, il est parfois plus simple de comprendre les raisons qui poussent les parties à agir de la sorte. Et souvent un bon compromis vaut mieux que des années de batailles et coup bas

Vous avez une bonne intuition; ma vie a basculé et depuis juillet 2023 je suis au CPAS. Mais, je paie ma loyer comme il faut, quand il faut.
C'est ça, la raison pour la quelle je ne me permets pas de quitter cet appartement et c'est ça la raison pour laquelle le propriétaire cherche des prétextes, pour se débarrasser de moi.

Vous avez raison...je ne veux pas des conflits...je ne veux pas un combat...mais, que puis-je faire si lui, il a déclenché cette action ?
Si j'avais eu un boulot, je l'aurais jouer différemment, comme "rexou" et "grmff" ont suggéré, dans vos messages précédents.
Merci !

Il peut, mais doit prouver qu'il rentre dans les conditions. S'il ne démontre pas qu'il rentre dans les conditions, le préavis peut être considéré comme nul.

Demandez lui de démontrer qu'il rentre dans les conditions.

Et comme il en rentre pas dans les conditions (préavis à plusieurs locataires pour faire les travaux nécéssitant celapour le bon déroulement des travaux), le préavis peut être considéré comme nul.

Vous pouvez aussi la jouer différemment: accepter le préavis, partir, et 24 mois plus tard, lui demander devant un juge de démontrer qu'il a respecté les conditions de la loi. Et réclamer 18 mois de loyer d'indemnité.

C'est ce que je pensais, moi, aussi.....Le préavis ne respecte pas les conditions, dans aucune hypothèse de la loi.
Dites-moi, SVP, il y a un délai légal, dans lequel je suis obligé de répondre à son préavis ?
Merci !

Auriez-vous par hasard un loyer ridiculement bas par rapport aux prix actuels du marché ?
Ou seriez-vous subitement devenu un "locataire non-grata" car vous auriez adopté 2 grands chien, que votre situation familliale a changée et que vous vivez désormais à 5 dans un appartement prévu pour 2 personnes, que votre situation financière en a pris un fameux coup et que cela inquiète votre propriétaire ... ?

A côté du combat législatif, il est parfois plus simple de comprendre les raisons qui poussent les parties à agir de la sorte. Et souvent un bon compromis vaut mieux que des années de batailles et coup bas

Demandez lui de démontrer qu'il rentre dans les conditions.

Et comme il en rentre pas dans les conditions (préavis à plusieurs locataires pour faire les travaux nécéssitant celapour le bon déroulement des travaux), le préavis peut être considéré comme nul.

Vous pouvez aussi la jouer différemment: accepter le préavis, partir, et 24 mois plus tard, lui demander devant un juge de démontrer qu'il a respecté les conditions de la loi. Et réclamer 18 mois de loyer d'indemnité.

rexou a écrit :

Vous êtes en effet incontestablement dans un bail de neuf ans. Le bailleur veut mettre fin à votre bail pour raisons de travaux. Il semble que vous pouvez en effet vous opposer à un préavis qui ne soit pas donné dans les délais légaux et aussi que les dits travaux ne répondront pas aux prescrits légaux (prix supérieur à trois ans de loyer notamment).

Vous avez deux options possibles :
1. lutter et refuser le préavis... le bailleur peut se coucher ou aller en justice sans grande chance de succès mais vous ouvrez un conflit
2. prendre bonne note de son préavis pour travaux et chercher un autre logement... et ensuite voir si vous avez droit à une indemnité si le bailleur n'a pas répondu aux conditions légales qui justifiaient son préavis. Je sais que si le congé est donné pour occupation personnelle et que ce n'est pas effectif le locataire a droit à une indemnité de 18 mois. Pour travaux ne répondant pas aux exigences légales, ce serait à voir.

Merci, pour votre aide !
Pour certaines raisons, c'est hors de question que je quitte l'appartement...c'est pour cela que je ne suis pas intéressé si toutes autres conditions supplémentaires sont remplies...du moins, pour le moment.

Ce que je sais, jusqu'à ce moment :

1. Je suis dans un bail de 9 ans.
2. Le préavis - pour des travaux UNIQUEMENT dans l'appt. que j'occupe - n'a pas respecté le délai légal et je peux le refuser.

Ce que je ne sais pas et ce que j'aimerais savoir, concerne la possibilité suivante :

La loi dit que « en vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année. »

Je crois que le propriétaire essaie de profiter de cette disposition particulière de la loi, qui lui permettrait de rompre le contrat, à tout moment, sans devoir attendre la fin d'un triennat.
Mais, je suis le seul locataire de l’immeuble qui a reçu le préavis… les locataires des 2 autres appartements, n'ont pas reçu des préavis. N'est il pas obligé de donner le préavis, à tous les locataires, pour se situer dans ce paragraphe de la loi ?

Merci, à tous !

Certes, il dispose de cette faculté mais il ne faut pas oublier qu'avant d'en d'arriver là, il faut que les travaux remplissent les critères énoncés plus haut dans le §3 : pas la peine d'aller plus loin si ce n'est pas le cas (même s'il est clair que s'il use de cette faculté, il lui faut bien évidemment envoyer les préavis à tous les locataires...).

Concernant les travaux, il faut que ceux-ci :

A priori, pas de problème de ce côté-là.

Aie, ici ça coince pour le bailleur. Il faut que les travaux rendent inhabitable le bien loué, un simple changement des châssis, bien qu’incommodant, ne vous empêchera pas d'occuper le bien (c'est assez rapide, selon le nombre/la taille de ceux-ci, on parle de quelques jours grand max...)

La condition est claire. Dans le même article, il est disposé que :"Le bailleur doit communiquer au preneur, soit le permis d'urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnée d'une estimation détaillée de leur coût, soit un contrat d'entreprise. A la demande du preneur, le bailleur est tenu de lui communiquer gratuitement les documents justifiant de la réalisation des travaux dans les conditions prévues au présent paragraphe.".

Bref, que ce soit à tout moment ou à la fin du premier et deuxième triennat, un simple changement de châssis ne justifie pas la résiliation unilatérale du bail pour cause de travaux, le cas contraire on pourrait encore arguer qu'il s'agit d'un abus de droit. Il existe justement un article permettant au bailleur d'entreprendre des travaux en cours de bail, à savoir ceux qui permettent d'améliorer le PEB, aux conditions suivantes :
  1° n'aient pas une durée supérieure à celle fixée par le Gouvernement, qui ne peut excéder soixante jours à compter du début des travaux ;
   2° puissent être réalisés en site occupé ;
   3° n'engendrent pas de réduction de jouissance du logement donné en location après les travaux ;
   4° n'engendrent pas une réduction de jouissance déraisonnable du logement donné en location au cours des travaux ;

Cela correspond en tout point au type de travaux que votre bailleur veut entreprendre. A noter que GT avait déjà mis les parties du texte pertinentes en exergue

"Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer."

Vous êtes en effet incontestablement dans un bail de neuf ans. Le bailleur veut mettre fin à votre bail pour raisons de travaux. Il semble que vous pouvez en effet vous opposer à un préavis qui ne soit pas donné dans les délais légaux et aussi que les dits travaux ne répondront pas aux prescrits légaux (prix supérieur à trois ans de loyer notamment).

Vous avez deux options possibles :
1. lutter et refuser le préavis... le bailleur peut se coucher ou aller en justice sans grande chance de succès mais vous ouvrez un conflit
2. prendre bonne note de son préavis pour travaux et chercher un autre logement... et ensuite voir si vous avez droit à une indemnité si le bailleur n'a pas répondu aux conditions légales qui justifiaient son préavis. Je sais que si le congé est donné pour occupation personnelle et que ce n'est pas effectif le locataire a droit à une indemnité de 18 mois. Pour travaux ne répondant pas aux exigences légales, ce serait à voir.

Merci, pour votre aide !
Pour certaines raisons, c'est hors de question que je quitte l'appartement...c'est pour cela que je ne suis pas intéressé si toutes autres conditions supplémentaires sont remplies...du moins, pour le moment.

Ce que je sais, jusqu'à ce moment :

1. Je suis dans un bail de 9 ans.
2. Le préavis - pour des travaux UNIQUEMENT dans l'appt. que j'occupe - n'a pas respecté le délai légal et je peux le refuser.

Ce que je ne sais pas et ce que j'aimerais savoir, concerne la possibilité suivante :

La loi dit que « en vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année. »

Je crois que le propriétaire essaie de profiter de cette disposition particulière de la loi, qui lui permettrait de rompre le contrat, à tout moment, sans devoir attendre la fin d'un triennat.
Mais, je suis le seul locataire de l’immeuble qui a reçu le préavis… les locataires des 2 autres appartements, n'ont pas reçu des préavis. N'est il pas obligé de donner le préavis, à tous les locataires, pour se situer dans ce paragraphe de la loi ?

Merci, à tous !

Vous avez deux options possibles :
1. lutter et refuser le préavis... le bailleur peut se coucher ou aller en justice sans grande chance de succès mais vous ouvrez un conflit
2. prendre bonne note de son préavis pour travaux et chercher un autre logement... et ensuite voir si vous avez droit à une indemnité si le bailleur n'a pas répondu aux conditions légales qui justifiaient son préavis. Je sais que si le congé est donné pour occupation personnelle et que ce n'est pas effectif le locataire a droit à une indemnité de 18 mois. Pour travaux ne répondant pas aux exigences légales, ce serait à voir.

Code bruxellois du logement

article 237

§ 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennats, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, à CONDITION que ces travaux :
  1° respectent la destination du bien loué telle qu'elle résulte des DISPOSITIONS LÉGALES ET RÉGLEMENTAIRES EN MATIÈRE D'URBANISME ;
  2° affectent le corps du logement occupé par le preneur, et ;
  3° soient d'un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l'immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d'un coût global dépassant deux années de loyer de l'ensemble de ces logements.
  En vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.
  Le bailleur DOIT COMMUNIQUER au preneur, soit le permis d'urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnée d'une estimation détaillée de leur coût, soit un contrat d'entreprise.
  Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation du bail, la restitution effective du bien loué par le preneur.
  Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
  A LA DEMANDE DU PRENEUR, LE BAILLEUR EST TENU DE LUI COMMUNIQUER GRATUITEMENT LES DOCUMENTS JUSTIFIANT DE LA RÉALISATION DES TRAVAUX DANS LES CONDITIONS PRÉVUES AU PRÉSENT PARAGRAPHE.
  Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résolution anticipée.

Merci, pour votre réponse !
Mais, il y a une chose que je ne comprends pas...La loi dit " En vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année. "

Je crois que le propriétaire essaie de s'encadrer dans cette disposition...Après s'est rendu compte qu'il a commis cette erreur de m'avoir envoyé le préavis trop tard ( pour faire des travaux seulement dans mon appartement, à la fin du 2ème triennat ) il fait semblant d'exécuter des travaux, dans tous les appartements de l'immeuble, MAIS il a donné le préavis UNIQUEMENT A MOI...LES AUTRES LOCATAIRES N'ONT RECU AUCUN PREAVIS !
La loi dit " peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois "...Mais il veut mettre fin QU'A MON BAIL !
Est-ce qu'il A LE DROIT DE FAIRE CELA ? C'est la seul chose qui m'intéresse, pour le moment...Si oui, cela veut dire que je dois quitter l'appartement...SI non, je sais  anticiper ce qu'il va faire et je reviendrai, sur le sujet.
Merci !

article 237

§ 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennats, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, à CONDITION que ces travaux :
  1° respectent la destination du bien loué telle qu'elle résulte des DISPOSITIONS LÉGALES ET RÉGLEMENTAIRES EN MATIÈRE D'URBANISME ;
  2° affectent le corps du logement occupé par le preneur, et ;
  3° soient d'un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l'immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d'un coût global dépassant deux années de loyer de l'ensemble de ces logements.
  En vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.
  Le bailleur DOIT COMMUNIQUER au preneur, soit le permis d'urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnée d'une estimation détaillée de leur coût, soit un contrat d'entreprise.
  Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation du bail, la restitution effective du bien loué par le preneur.
  Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
  A LA DEMANDE DU PRENEUR, LE BAILLEUR EST TENU DE LUI COMMUNIQUER GRATUITEMENT LES DOCUMENTS JUSTIFIANT DE LA RÉALISATION DES TRAVAUX DANS LES CONDITIONS PRÉVUES AU PRÉSENT PARAGRAPHE.
  Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résolution anticipée.