A propos de l'enregistrement bruxellois des baux d'habitation et de la procédure à suivre

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A suivre

La Région bruxelloise aura sa banque d'enregistrement des baux à loyers d'habitation
En toile de fond, il y a la volonté du gouvernement bruxellois de créer une base de données centralisée permettant d'avoir une image fidèle du marché locatif.

Le parlement bruxellois a donné son feu vert, vendredi à l'enregistrement, par la Région, des baux à loyer d'habitation. Ce projet de la secrétaire d'Etat au Logement Nawal Ben Hamou (PS) pourrait faire l'objet d'un recours devant la Cour constitutionnelle, à l'initiative du ministre fédéral des Finances Vincent Van Peteghem (CD&V).
Vendredi, Mme Ben Hamou a mis en doute le bien fondé de cette démarche
En toile de fond de ce projet soutenu par la majorité mais aussi, par le PTB, il y a la volonté du gouvernement bruxellois de créer une base de données centralisée permettant d'avoir une image fidèle du marché locatif.
Cet objectif s'est fait d'autant plus pressant depuis l'adoption de l'ordonnance instaurant la commission paritaire locative. L''entrée en vigueur de la révision du loyer prévue dans ce contexte est conditionnée à une révision en profondeur de la grille des loyers.
Or, a justifié Nawal Ben Hamou, cette condition ne peut être atteinte par des seules enquêtes de terrain. Il faut également mobiliser des données administratives pour assurer la représentativité de la grille.
Il avait été envisagé d'obtenir ces données via la plateforme MyRent, gérée par le SPF Finances. Mais cette option s'est malheureusement avérée impraticable parce que les données extraites de MyRent se sont avérées "largement insuffisantes et incomplètes". De plus, il est apparu que Myrent n'était pas disposée à engager les moyens humains et techniques nécessaires pour adapter son logiciel aux besoins de la Région-capitale.
Selon Mme Ben Hamou, le Conseil d'Etat n'a remis à aucun moment en cause la légalité d'un enregistrement bruxellois.
Toujours d'après la secrétaire d'Etat, il ressort d'une analyse juridique approfondie des questions de la répartition des compétences et des effets de la législation que "la Région est belle et bien compétente pour instaurer son propre système d'enregistrement des baux d'habitation ainsi que pour régler les effets civils de cet enregistrement, en ce compris lorsque le tiers au contrat de bail est l'administration fiscale fédérale".
Le fondement de cette interprétation remonte à la réforme du bail en 2006-2007 lorsque le bail d'habitation relevait encore de la compétence fédérale. Lors de cette réforme, le législateur fédéral a rendu le bail écrit obligatoire et l'enregistrement du contrat obligatoire mais gratuit.
"Il ressort de manière non équivoque que l'enregistrement des baux d'habitation n'est plus une mesure fiscale mais bien uniquement une mesure visant à garantir certains effets civils au contrat - à savoir assurer son opposabilité aux tiers et lui conférer une date certaine - et à permettre, à partir des données que l'enregistrement permet d'obtenir, de mettre en œuvre une véritable politique en matière de loyers", a-t-elle ajouté.
Par ailleurs, cette réforme de 2006-2007 a fait explicitement de l'enregistrement des baux un outil visant à développer "une connaissance approfondie du marché locatif". "Force est de constater d'une part, que cet objectif n'a jamais été mis en œuvre au niveau fédéral et d'autre part, que cette politique a depuis lors été régionalisée et qu'il appartient donc à la seule Région de la mettre en œuvre. En outre, nous estimons que l'intervention du législateur régional ne prive l'Etat Fédéral d'aucune de ses prérogatives.
Il n'y a aucune raison que la Région soit demandeuse de données alors que la matière du bail a été régionalisée. Par contre, la Région est tout-à-fait disposée à fournir les informations nécessaires au Fédéral pour assumer ses compétences, a encore dit Mme Ben Hamou.
Dans l'opposition, N-VA qui a voté contre, comme le MR et le Belang, a critiqué ce dispositif, qui comme d'autres initiatives du gouvernement Vervoort en matière de Logement, "perturbera le marché" et constituera une "atteinte de plus aux droits des propriétaires".

https://weblex.irisnet.be/data/crb/cri/ … images.pdf
pages 15 à26
Notamment les interventions de Madame BEN HAMOU : pages 20 à 23 et 25.

COMPTE RENDU INTÉGRAL , SÉANCE PLÉNIÈRE DU VENDREDI 19 AVRIL 2024 (Séance de l'après-midi)
https://weblex.irisnet.be/data/crb/cri/ … images.pdf
page 60

http://weblex.brussels/display_pdf.php? … &key=29138

A suivre : la discussion et les décisions

Pas d'accord entre le Fédéral et Bruxelles sur l'enregistrement régional du bail

"Alors que l'ordonnance réformant l'enregistrement du bail à Bruxelles doit être votée le 19 avril prochain, le ministre des Finances et le Conseil d'État recalent une partie de la réforme, qui empiète sur les compétences du Fédéral.

La Région bruxelloise obligera à partir du 1ᵉʳ janvier 2025 les bailleurs à enregistrer leur bail sur une plateforme régionale. Elle souhaite ainsi "disposer de données fiables sur le marché locatif pour orienter correctement ses politiques", explique la secrétaire d'État au Logement Nawal Ben Hamou (PS). Il s'agit plus précisément d'améliorer la pertinence de la grille des loyers.

Cet enregistrement régional du bail, dans lequel le bailleur devra communiquer une série d'informations (nombre de chambres, superficie, éléments de confort, PEB, identité du bailleur, matrice cadastrale...) conditionne ni plus ni moins l'indexation du loyer et l'augmentation du loyer en cas de travaux de la part du bailleur.

Un double enregistrement du bail?

Mais aujourd'hui, les baux doivent être enregistrés sur la plateforme MyRent du SPF Finances. Cela signifie donc que les bailleurs bruxellois devront enregistrer le contrat de bail à deux reprises? Eh bien non, "l'ordonnance supprime l'obligation d'enregistrement au niveau fédéral pour ne pas charger le bailleur avec un double enregistrement", explique la secrétaire d'État. De fait, le projet d'ordonnance indique que "l'exigence d'enregistrer les baux d'habitation sur la plateforme fédérale MyRent est abrogée par une modification aux articles 19, 3° et 32, 5° du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe".

"Mais le Conseil d'État a rappelé à la secrétaire d'État que le législateur bruxellois ne peut pas supprimer une obligation fédérale. La loi fédérale ne sera donc pas modifiée. Dès lors, si le bailleur bruxellois n'enregistre pas son bail sur la plateforme fédérale MyRent, il s'expose à des sanctions civiles", pointe Olivier de Clippele, notaire et vice-président du Syndicat national des propriétaires et copropriétaires.

Le Fédéral s'oppose à la réforme

Le ministre fédéral des Finances Vincent Van Peteghem (CD&V) retoque également la secrétaire d'État bruxelloise dans un courrier, selon les informations de La Libre et dont nous avons pu prendre connaissance. Il y dénonce la suppression de l'obligation fédérale de l'enregistrement du bail.

"Il ressort très clairement des avis de mon administration et du Conseil d'État que la Région de Bruxelles-Capitale n'a pas le pouvoir de supprimer cette obligation d'enregistrement fédéral" et que la suppression de cette obligation "constitue non seulement un excès de compétence, mais porte également gravement atteinte aux intérêts de l'État fédéral", écrit le ministre.

Il rappelle que cela "pourrait entraîner des problèmes pour les contribuables bruxellois", notamment pour le système de TVA à 6% sur la démolition-reconstruction d'immeubles donnés en location ou encore la déduction des loyers à titre professionnel, pour laquelle une annexe est désormais obligatoire.

Vincent Van Peteghem demande à la ministre que "la suppression d'enregistrement fédéral soit levée" et demande de suspendre l'examen de l'ordonnance. Si le processus législatif se poursuit, il introduira "une requête en annulation de l'ordonnance auprès de la Cour constitutionnelle".

Réunion intercabinets

Suite à cette missive, le cabinet de Nawal Ben Hamou a avancé une réunion entre cabinets au lundi 15 avril, "mais nous prévoyons toujours le vote en séance plénière au Parlement bruxellois le 19 avril", indique son porte-parole. Il rappelle que la secrétaire d'État veut limiter la charge administrative des bailleurs et qu'"il n'a jamais été prévu d'enregistrer le contrat de bail à la fois sur la nouvelle plateforme régionale et sur MyRent. L'idée est donc de parvenir à un mode opératoire qui réponde aux soucis du Fédéral sans obliger les Bruxellois à un double enregistrement du bail".