clapotis a écrit :

Il est essentiel que vous soyez bien assistée (architecte avec expérience auprès de la commune concernée, avocat en droit immobilier,...).

Concernant l'avocat, n'est-ce pas plutôt un avocat en droit de l'urbanisme? Mais il y en a pas beaucoup à Bruxelles et je ne trouve pas d'avis sur eux donc je ne sais pas s'ils sont compétents ou pas... est-ce qu'un avocat en droit immobilier est compétent pour traiter un dossier pour une demande d'urbanisme?

Et où prendrez-vous vos informations ?

Il est essentiel que vous soyez bien assistée (architecte avec expérience auprès de la commune concernée, avocat en droit immobilier,...).

Concernant l'avocat, n'est-ce pas plutôt un avocat en droit de l'urbanisme? Mais il y en a pas beaucoup à Bruxelles et je ne trouve pas d'avis sur eux donc je ne sais pas s'ils sont compétents ou pas... est-ce qu'un avocat en droit immobilier est compétent pour traiter un dossier pour une demande d'urbanisme?

Je suis totalement d'accord avec votre premier paragraphe. Et s'ils sont contre les nouveaux logements à ce point, qu'ils créent charte communale disant que si c'est une demande de permis pour reconnaitre un logement de moins de x m², c'est même pas la peine car ce sera refusé. Ca nous éviterait de payer des milliers d'euros pour rien.

Non, je n'ai pas encore reçu l'avis de la Commission. Ces arguments ont été émis oralement, et ils n'ont exprimé aucun avis positif, c'est pour ça que je sens qu'ils refuseront et proposeront au pire de mettre un duplex au rdc/1er, ce qui ne m'intéresse pas du tout...

Ok merci beaucoup pour vos conseils. Malheureusement, je pense que mon architecte n'a pas d'expérience avec la commune concernée, et je ne sais pas si en cas de changement d'architecte, je devrai le payer prix plein ou s'il y un tarif pour simplement modifier le permis...

Vous parlez d'arguments avancés: avez-vous déjà l'avis de la Commission?  Il faudrait le lire attentivement, voir si l'avis est dûment motivé.   Il est difficile de s'opposer à une décision; un recours est une procédure longue avec une issue incertaine.  En revanche, il est parfois possible de mettre de l'eau dans son vin en faisant des concessions (même mineures) pour ne pas céder sur l'essentiel et en s'aidant d'arguments solides; cela veut dire modifier son projet et malheureusement nécessité d'introduire une demande de permis modificatif.  Il est essentiel que vous soyez bien assistée (architecte avec expérience auprès de la commune concernée, avocat en droit immobilier,...).

J'ai un bien à Bruxelles composé de 4 étages qui sont aménagés en 4 logements mais la commune n'en reconnait que 2 comme logements (1er et 2e étage), le rdc est un commerce et le 3e est un grenier.

J'ai fait une demande de permis à l'urbanisme pour que le rdc et le 3e soient affecté/reconnu en logements, mais lors de la commission de concertation (qui a duré une quinzaine de minutes...), ils étaient une dizaine et ceux qui ont parlé ont avancé des arguments qui n'étaient pas valables selon moi, et je me demandais ce que je pouvais faire si ma demande était refusée.

Pour mettre dans le contexte, j'ai acheté ce bien il y a 10 mois et le rdc et 3e sont toujours vides (l'ancien propriétaire louait les 4 étages en logements jusqu'à la mise en vente du bien il y a un an, depuis lors le rdc et 3e sont vides, j'ai essayé de faire louer le rdc en commerce ou profession libérale, sans succès, il n'y a pas de commerce dans la rue). J'ai un crédit de 365k avec un taux d'intérêt à 4.9% et pendant les 2 premières années je ne paye que des intérêts (mes deux locataires en payent une grande partie avec leur loyer et je paye une partie également), je n'ai donc toujours pas remboursé un centime de mon emprunt. Si mon projet est accepté, j'en aurai pour minimum 50k de travaux (je l'accepte, je sais que c'est pour avoir 4 logements). Et j'ai payé presque 10k pour la demande de permis entre le géomètre, l'architecte, les frais de dossier pour la commune, etc.

Tout cela pour que les personnes présentes à la commission m'avancent les "arguments" suivants:
— "on est contre les petits logements" (mes 4 logements sont 2 studios de +-38m² et 2 appartements de +-50m²)
— "on ne veut pas qu'il y ait trop d'habitants dans notre commune" (alors que je demande juste de reconnaitre 2 studios, ça n'amènera pas 15 personnes en +)
— "mieux vaut faire un duplex que plusieurs petits logements" (alors qu'un duplex amènera + de personnes que deux plus petits logements, ça contredit totalement leur argument précédent)
— "dans 3 mois il y aura un commerce de +-80 personnes qui va ouvrir dans le quartier, ça pourrait attirer des gens donc vous pouvez laisser le rdc en commerce" (alors que rien n'est sûr, et si j'ai payé presque 10.000€ pour l'affecter en logement, c'est pas pour qu'on me dise de continuer à essayer de le louer en commerce)
— "je ne pense pas que plusieurs vélos pourraient être rangés dans le hall d'entrée" (mon hall d'entrée est long et large et on a proposé de l'agrandir encore + en supprimant la salle de douche du rdc pour la mettre ailleurs)
— "le stationnement est déjà compliqué le soir dans cette rue, on va pas l'empirer en ajoutant 2 logements" (alors que le stationnement est compliqué dans tout Bruxelles, et en journée/soirée il y a toujours de la place dans cette rue)

Ce sont vraiment des arguments malhonnêtes selon moi. Mes deux locataires actuelles ont environs 70 ans, elles n'ont ni vélo ni voiture et ne se déplacent qu'en transports en commun, qu'est-ce qui dit que mes futurs potentiels locataires aux studios auront des vélos et/ou voitures? Ils ont également parlé du fait que je pourrais faire un duplex au rdc et 1er mais ça ne m'intéresse pas d'avoir un duplex en bas, je préférerais à la limite avoir mon duplex au 2e et 3e (grenier aménagé), mais ils disent que si le rdc devient un logement isolé, il y aura toujours un rideau devant la fenêtre côté rue (qui serait une chambre à coucher) et ça leur pose problème.

Suis-je la seule à trouver ces arguments totalement malhonnêtes? Et avancés sans aucune preuve qui plus est (l'argument du stationnement, des vélos etc, qu'ils prouvent par exemple qu'en moyenne à Bruxelles, dans les immeubles de 4 logements 1 chambre/studio, il y a en moyenne x vélos et x voitures, et si la moyenne du nombre de vélos ne rentre pas dans mon hall ok, j'accepte cet argument, mais comment peuvent-ils dire non sur base de rien?)

Pour finir, je me demandais ce que je pouvais faire s'ils refusent ma demande (il y a de grandes chances que ça arrive)? Je pense pouvoir faire un recours, mais que faire si c'est également refusé au recours? Est-ce que lors du recours je peux y aller avec un juriste ou avocat qui défendrait mon dossier? Car mon architecte ne l'a pas vraiment défendu lorsqu'ils avaient terminé d'énoncer leurs points négatifs, il a juste dit qu'il comprenait tous leurs arguments et on en a fini comme ça. Je suis vraiment dépitée car c'était l'un des projets de ma vie mais je commence à regretter d'avoir acheté ce bien.

Merci d'avance pour vos réponses.