SBL a écrit :

- les comptes sont approuvés chaque année, "sous réserve de régularisation des consommation gaz/eau"

Ce texte ne signifie pas que le syndic est tenu de régulariser des consommations gaz/eau.

Le syndic est chargé d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'AG, nous apprend l'article 3.89, § 5, .
Il faut qu'il existe une décision.

Il faut aussi que les CP qui prennent la décision en AG soient conscients que ce travail n'est pas repris dans les tâches de baser à effectuer par le syndic et donc peuvent faire l'objet d'une facturation supplémentaire. Voir le tarif horaire prévu dans le contrat ou convenir d'un montant forfaitaire.

Si le syndic dispose des chiffres exacts pour chaque année à régulariser, je crois que le plus simple est de demander à ISTA (contre paiement) d'effectuer les répartitions adéquates. Si toutes les données ne sont pas disponibles, ce sera non seulement plus compliqué, mais aussi plus aléatoire.

je sais que le syndic actuel n'est pas mon "ennemi"... je lui reproche quand même un manque d'efficacité: 18 mois après avoir reçus les relevés ista, les comptes ne sont toujours pas fait...pourquoi? car la personne derrière ces comptes semble incompétente (ce sont certain copropriétaire qui ont dû lui expliquer comment calculer certaines choses...donc à chaque fois elle doit recommencer)

Certaines choses ?

Apparemment ce n'est pas simple.
Sauf pour certains copropriétaires.

- les comptes sont approuvés chaque année, "sous réserve de régularisation des consommation gaz/eau"

Ce texte ne signifie pas que le syndic est tenu de régulariser des consommations gaz/eau.

Le syndic est chargé d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'AG, nous apprend l'article 3.89, § 5, .
Il faut qu'il existe une décision.

Mais si vous avez des pistes d'amélioration, des leviers de pression, ... n'hésitez pas à m'en faire part.
N'oubliez pas que nous sommes de simples copropriétaires, pour qui tout ça est du chinois. Nous ne sommes pas du milieu (pour ma part, je suis du milieu médical, alors tout ce qui est syndic, justice, notaire et compagnie, je n'y comprends pas grand chose)

Lisez votre acte d'achat
Lisez l'acte de base de la copropriété
Lisez les modifications à l'acte de la base
Lisez les PV des décisions de l'AG
Lisez les jugements.

Vous avez accès à ces documents. Nous pas. 

Rassemblez ces documents et faites-vous membre du SNPC.
Consultez le service juridique du SNPC.

Et lisez également les dispositions anciennes et présentes du Code civil relatives à la copropriété forcée. Actuellement art.3.84 à 3.100 C. civil.

depuis 2017, il n'y a pas eu de vente/achat au sein de l'immeuble, donc les propriétaires restent les mêmes

et

La suggestion de GT (vous nommer comme syndic-adjoint) est d'autant plus pertinente...

rexou a écrit :

SBL a écrit :

Les CP? on subit, voila ce qu'on fait...nous sommes perdus devant l'inefficacité des syndics que nous avons.
Le système est tel que les syndics ont un peu tous pouvoirs.
devrions nous changer une nouvelle fois de syndic? reprendre tout à 0 une nouvelle fois, avec le risque le 3eme syndic ne soit pas meilleurs que les 2 précédents?

Mais si vous avez des pistes d'amélioration, des leviers de pression, ... n'hésitez pas à m'en faire part.
N'oubliez pas que nous sommes de simples copropriétaires, pour qui tout ça est du chinois. Nous ne sommes pas du milieu (pour ma part, je suis du milieu médical, alors tout ce qui est syndic, justice, notaire et compagnie, je n'y comprends pas grand chose)

Combien de CP dans votre copropriété ? Tous subissent sans réagir ??

Vous dites qu'il existe des compteurs de passage et qu'on a placé des calorimètres... Qui les a placés ? Quand ? Sur décision de qui ?
Ces calorimètres sont-ils relevés annuellement ? Que dit le syndic actuel ? Et que disait le précédent ?

Ce sont quand même les CP réunis en AG qui prennent les décisions. Et le syndic exécute VOS décisions.

Désolé pour la flopée de questions mais elles sont indispensables pour déterminer le contexte...

c'est une copropriété un peu particulière: il y a 7 appartements (et donc CP) + 2 sociétés appartenant au meme CP + une sorte d'école (propriété de la communauté flamande) donc en gros 9 CP
Comme dit dans mes messages précédents, non, nous ne restons pas sans réagir....nous sommes tous du même avis, nous amenons le sujet à chaque AG, nous avons été en justice de paix, nous avons contacté ISTA, nous avons changé de syndic,....

Les calorimètres ont été placés en 2018 sur décision des CP en AG. Ils ont été placés par ISTA, qui fait les relevés tous les ans.
le syndic précédent disait ne pas recevoir les relevés de ISTA (mais il ne les demandait pas non plus visiblement). ISTA disait qu'ils envoyaient bien les relevés. Le nouveau syndic, lui, a fini par obtenir tout ce qu'il faut au début 2023, mais depuis peine à faire les régularisations.

Vous dite "le syndic exécute VOS décisions"...oui, mais c'est très théorique. Les CP prennent les décisions en AG, et le syndic est sensé les exécuter. Mais au final, les CP sont soumis au bon vouloir du syndic. Lorsque celui-ci ne fait pas son boulot, les CP n'ont pas bcp de leviers de pression pour forcer le syndic à faire son boulot (la majorité de notre copropriété ne peut pas se permettre le recours à un avocat ou autre...le syndic, lui, il a l'habitude, il connait les lois et il a déjà ses avocats)
Si vous avez des pistes pour forcer le syndic à avancer dans ce domaine, n'hésitez pas à m'en faire part

Pour l'historique, tout ceci est un peu le noed du problème dans notre copropriété:
avant mon arrivée (en 2017) il n'y avait pas de calorimètres....Or, une des parcelles est un grand hangar dont le propriétaire dit qu'il ne consomme pas de chauffage, mais celui-ci lui est quand même facturé au prorata des quotités. Pour protester, il ne paye plus ses factures.
Venant de là, en 2017 nous avons demandé l'installation des calorimètres, qui ont été placés début 2018.
Mais comme les comptes ne sont toujours pas faits sur base des consommation, ce copropriétaire ne paye toujours pas ses factures, et entraine toute la copropriété dans des problèmes financiers qui sont pourtant simples à régler (--> régularisation des décomptes)

Vous laissez entendre que la régularisation des charges est simple à régler mais que le syndic actuel peine à la réaliser

Il vous est possible de demander au syndic en place la convocation d'une AGE en application de l'article 3.87 § 2 C. Civil (requête d'un ou de plusieurs qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes) avec comme point mis à l'ordre du jour votre désignation en qualité de syndic adjoint au syndic en place afin de corriger les comptes de l'association des copropriétaires en ce qui concerne des consommations  depuis 20...et leur ventilation dans les décomptes individuels des copropriétaires.
Article 3.89, C. civil, article 3.89, § 7
"L'assemblée générale (...). Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées. (...).

SBL a écrit :

- Le proprio du hangar, il est en justice tout court...il paye quand il est jugé, puis se remet en dette....re-tribunal, re-jugement et ainsi de suite
- les comptes sont approuvés chaque année, "sous réserve de régularisation des consommation gaz/eau"
- la justice de paix, j'ai expliqué plus haut: ça n'a pas eu lieu à cause du covid

je sais que le syndic actuel n'est pas mon "ennemi"... je lui reproche quand même un manque d'efficacité: 18 mois après avoir reçus les relevés ista, les comptes ne sont toujours pas fait...pourquoi? car la personne derrière ces comptes semble incompétente (ce sont certain copropriétaire qui ont dû lui expliquer comment calculer certaines choses...donc à chaque fois elle doit recommencer)

Les relevés ISTA ne peuvent être utilisés que s'ils sont comparés aux consommations respectives de chaque année. Normalement, ISTA  établit les décomptes individuels sur base des informations reçues du syndic en fin d'exercice : consommation annuelle de l'eau et du gaz de l'immeuble notamment. Durant ces 7 années, cela a-t-il été fait ? Ca suppose alors le paiement des factures ISTA et que le syndic ait en effet transmis chaque année les données. Et s'il a fait cet effort, il reçoit simplement les décomptes individuels établis par ISTA qu'il répercute dans les comptes et transmet aux CP. Dès lors, aucune raison de ne pas avoir utilisé ces décomptes.

Si le syndic n'avait pas transmis les données, cela veut dire que le syndic actuel doit reprendre toutes les anciennes données (limitées à  mon avis à 5 ans de rétroactivité tout au plus!) pour établir la répartition en fonction des relevés annuels. C'est un boulot assez important d'une part, et qui normalement ne relève pas de la compétence du syndic. Le plus simple serait de transmettre les infos à ISTA pour les 4 derniers exercices et réceptionner le résultat de leurs calculs. Et bien sur, de payer ce service complémentaire. Quand vous évoquez plusieurs milliers d'euros en votre faveur, cela implique aussi cette même somme à payer par un autre... Cet autre va-t-il payer ?

A noter quand même que durant ces 5 dernières années, il y a eu des changements de propriétaires sans doute, mais aussi de locataires... le bailleur dont le locataire a quitté les lieux devra assumer seul la réactualisation des charges. Le propriétaire qui a vendu sera intouchable et hermétique à tout paiement complémentaire et le nouvel acheteur refusera d'assumer des frais dont il n'est pas responsable. Il restera donc une part de frais impayés qui devront être répartis entre tous les CP. Sauf à envisager des poursuites aussi vaines que couteuses à l'encontre des défaillants intouchables.

PS. Le proprio du hangar, vous lui faites supporter les ferais de l'avocat de l'ACP en cas de condamnation ? Et l'autre société possède quel type de bien ? Et l'école ? Quelles sont les proportions respectives des quotités de chacun ?

Le syndic actuel a bien repris le travail depuis le début (reprise des données anciennes, contact avec ista, ...) puisque le précédent syndic n'avait rien fait
Si la régularisation est faire, oui, quelqu'un devra payer plus et d'autres moins...j'espère qu'il le fera, mais je ne vois pas pourquoi ce ne serait pas le cas puisqu' à ce moment, les factures seraient difficilement contestables vu que basées sur les calorimètres.
D'autant qu'il est probable que le plus gros consommateur soit l'école, qui est le copropriétaire "parfait" (paye toujours tout et se soucie des habitants de l'immeuble)

depuis 2017, il n'y a pas eu de vente/achat au sein de l'immeuble, donc les propriétaires restent les mêmes

- Le proprio du hangar, il est en justice tout court...il paye quand il est jugé, puis se remet en dette....re-tribunal, re-jugement et ainsi de suite
- les comptes sont approuvés chaque année, "sous réserve de régularisation des consommation gaz/eau"
- la justice de paix, j'ai expliqué plus haut: ça n'a pas eu lieu à cause du covid

je sais que le syndic actuel n'est pas mon "ennemi"... je lui reproche quand même un manque d'efficacité: 18 mois après avoir reçus les relevés ista, les comptes ne sont toujours pas fait...pourquoi? car la personne derrière ces comptes semble incompétente (ce sont certain copropriétaire qui ont dû lui expliquer comment calculer certaines choses...donc à chaque fois elle doit recommencer)

Les relevés ISTA ne peuvent être utilisés que s'ils sont comparés aux consommations respectives de chaque année. Normalement, ISTA  établit les décomptes individuels sur base des informations reçues du syndic en fin d'exercice : consommation annuelle de l'eau et du gaz de l'immeuble notamment. Durant ces 7 années, cela a-t-il été fait ? Ca suppose alors le paiement des factures ISTA et que le syndic ait en effet transmis chaque année les données. Et s'il a fait cet effort, il reçoit simplement les décomptes individuels établis par ISTA qu'il répercute dans les comptes et transmet aux CP. Dès lors, aucune raison de ne pas avoir utilisé ces décomptes.

Si le syndic n'avait pas transmis les données, cela veut dire que le syndic actuel doit reprendre toutes les anciennes données (limitées à  mon avis à 5 ans de rétroactivité tout au plus!) pour établir la répartition en fonction des relevés annuels. C'est un boulot assez important d'une part, et qui normalement ne relève pas de la compétence du syndic. Le plus simple serait de transmettre les infos à ISTA pour les 4 derniers exercices et réceptionner le résultat de leurs calculs. Et bien sur, de payer ce service complémentaire. Quand vous évoquez plusieurs milliers d'euros en votre faveur, cela implique aussi cette même somme à payer par un autre... Cet autre va-t-il payer ?

A noter quand même que durant ces 5 dernières années, il y a eu des changements de propriétaires sans doute, mais aussi de locataires... le bailleur dont le locataire a quitté les lieux devra assumer seul la réactualisation des charges. Le propriétaire qui a vendu sera intouchable et hermétique à tout paiement complémentaire et le nouvel acheteur refusera d'assumer des frais dont il n'est pas responsable. Il restera donc une part de frais impayés qui devront être répartis entre tous les CP. Sauf à envisager des poursuites aussi vaines que couteuses à l'encontre des défaillants intouchables.

PS. Le proprio du hangar, vous lui faites supporter les ferais de l'avocat de l'ACP en cas de condamnation ? Et l'autre société possède quel type de bien ? Et l'école ? Quelles sont les proportions respectives des quotités de chacun ?

Par exemple, le proprio du hangar qui ne paie pas ses charges depuis 7 ans, il faut le faire condamner en justice de paix ! Les dettes se prescrivent après 5 ans. Sauf que si l'AG a décidé de modifier la répartition sur base de calorimètres, il est fondé à contester les comptes établis. Les comptes ont-ils été approuvés chaque année ? De toute manière il existe des charges incontestablement dues qui doivent êtte payées.

Vous dites avoir été en justice de paix... avec quelles demandes et quelles sont les décisions du juge ? (vous auriez pu être plus explicite... c'est quand même un détail important pour contextualiser les faits)

Quelles sont les quotités respectives de tous ces biens et quel est le mode de répartition prévu dans l'acte de base ? Et quelle est la modification apportée en AG et à quelle date ? Applicable à partir de quel exercice ?

Le syndic (en tout cas le nouveau) n'est pas votre ennemi. Il fait probablement ce qu'il peut et il est sans doute confronté à des obstacles mais nous ignorons lesquels. Et les réajustements ne pourront être effectués qu'à partir d'une date précise, sans excéder 5 ans de rétroactivité.

- Le proprio du hangar, il est en justice tout court...il paye quand il est jugé, puis se remet en dette....re-tribunal, re-jugement et ainsi de suite
- les comptes sont approuvés chaque année, "sous réserve de régularisation des consommation gaz/eau"
- la justice de paix, j'ai expliqué plus haut: ça n'a pas eu lieu à cause du covid

je sais que le syndic actuel n'est pas mon "ennemi"... je lui reproche quand même un manque d'efficacité: 18 mois après avoir reçus les relevés ista, les comptes ne sont toujours pas fait...pourquoi? car la personne derrière ces comptes semble incompétente (ce sont certain copropriétaire qui ont dû lui expliquer comment calculer certaines choses...donc à chaque fois elle doit recommencer)

Consultez les PV.

c'est une copropriété un peu particulière: il y a 7 appartements (et donc CP) + 2 sociétés appartenant au meme CP + une sorte d'école (propriété de la communauté flamande) donc en gros 9 CP
Comme dit dans mes messages précédents, non, nous ne restons pas sans réagir....nous sommes tous du même avis, nous amenons le sujet à chaque AG, nous avons été en justice de paix, nous avons contacté ISTA, nous avons changé de syndic,....

Les calorimètres ont été placés en 2018 sur décision des CP en AG. Ils ont été placés par ISTA, qui fait les relevés tous les ans.
le syndic précédent disait ne pas recevoir les relevés de ISTA (mais il ne les demandait pas non plus visiblement). ISTA disait qu'ils envoyaient bien les relevés. Le nouveau syndic, lui, a fini par obtenir tout ce qu'il faut au début 2023, mais depuis peine à faire les régularisations.

Vous dite "le syndic exécute VOS décisions"...oui, mais c'est très théorique. Les CP prennent les décisions en AG, et le syndic est sensé les exécuter. Mais au final, les CP sont soumis au bon vouloir du syndic. Lorsque celui-ci ne fait pas son boulot, les CP n'ont pas bcp de leviers de pression pour forcer le syndic à faire son boulot (la majorité de notre copropriété ne peut pas se permettre le recours à un avocat ou autre...le syndic, lui, il a l'habitude, il connait les lois et il a déjà ses avocats)
Si vous avez des pistes pour forcer le syndic à avancer dans ce domaine, n'hésitez pas à m'en faire part

Pour l'historique, tout ceci est un peu le noed du problème dans notre copropriété:
avant mon arrivée (en 2017) il n'y avait pas de calorimètres....Or, une des parcelles est un grand hangar dont le propriétaire dit qu'il ne consomme pas de chauffage, mais celui-ci lui est quand même facturé au prorata des quotités. Pour protester, il ne paye plus ses factures.
Venant de là, en 2017 nous avons demandé l'installation des calorimètres, qui ont été placés début 2018.
Mais comme les comptes ne sont toujours pas faits sur base des consommation, ce copropriétaire ne paye toujours pas ses factures, et entraine toute la copropriété dans des problèmes financiers qui sont pourtant simples à régler (--> régularisation des décomptes)

7 appartements, un hangar, un autre bien appartenant à une société et une école... C'est un peu disparate, mais il existe des règles de base incontournables qui peuvent être suivies.

Par exemple, le proprio du hangar qui ne paie pas ses charges depuis 7 ans, il faut le faire condamner en justice de paix ! Les dettes se prescrivent après 5 ans. Sauf que si l'AG a décidé de modifier la répartition sur base de calorimètres, il est fondé à contester les comptes établis. Les comptes ont-ils été approuvés chaque année ? De toute manière il existe des charges incontestablement dues qui doivent êtte payées.

Vous dites avoir été en justice de paix... avec quelles demandes et quelles sont les décisions du juge ? (vous auriez pu être plus explicite... c'est quand même un détail important pour contextualiser les faits)

Quelles sont les quotités respectives de tous ces biens et quel est le mode de répartition prévu dans l'acte de base ? Et quelle est la modification apportée en AG et à quelle date ? Applicable à partir de quel exercice ?

Le syndic (en tout cas le nouveau) n'est pas votre ennemi. Il fait probablement ce qu'il peut et il est sans doute confronté à des obstacles mais nous ignorons lesquels. Et les réajustements ne pourront être effectués qu'à partir d'une date précise, sans excéder 5 ans de rétroactivité.

SBL a écrit :

Les CP? on subit, voila ce qu'on fait...nous sommes perdus devant l'inefficacité des syndics que nous avons.
Le système est tel que les syndics ont un peu tous pouvoirs.
devrions nous changer une nouvelle fois de syndic? reprendre tout à 0 une nouvelle fois, avec le risque le 3eme syndic ne soit pas meilleurs que les 2 précédents?

Mais si vous avez des pistes d'amélioration, des leviers de pression, ... n'hésitez pas à m'en faire part.
N'oubliez pas que nous sommes de simples copropriétaires, pour qui tout ça est du chinois. Nous ne sommes pas du milieu (pour ma part, je suis du milieu médical, alors tout ce qui est syndic, justice, notaire et compagnie, je n'y comprends pas grand chose)

Combien de CP dans votre copropriété ? Tous subissent sans réagir ??

Vous dites qu'il existe des compteurs de passage et qu'on a placé des calorimètres... Qui les a placés ? Quand ? Sur décision de qui ?
Ces calorimètres sont-ils relevés annuellement ? Que dit le syndic actuel ? Et que disait le précédent ?

Ce sont quand même les CP réunis en AG qui prennent les décisions. Et le syndic exécute VOS décisions.

Désolé pour la flopée de questions mais elles sont indispensables pour déterminer le contexte...

c'est une copropriété un peu particulière: il y a 7 appartements (et donc CP) + 2 sociétés appartenant au meme CP + une sorte d'école (propriété de la communauté flamande) donc en gros 9 CP
Comme dit dans mes messages précédents, non, nous ne restons pas sans réagir....nous sommes tous du même avis, nous amenons le sujet à chaque AG, nous avons été en justice de paix, nous avons contacté ISTA, nous avons changé de syndic,....

Les calorimètres ont été placés en 2018 sur décision des CP en AG. Ils ont été placés par ISTA, qui fait les relevés tous les ans.
le syndic précédent disait ne pas recevoir les relevés de ISTA (mais il ne les demandait pas non plus visiblement). ISTA disait qu'ils envoyaient bien les relevés. Le nouveau syndic, lui, a fini par obtenir tout ce qu'il faut au début 2023, mais depuis peine à faire les régularisations.

Vous dite "le syndic exécute VOS décisions"...oui, mais c'est très théorique. Les CP prennent les décisions en AG, et le syndic est sensé les exécuter. Mais au final, les CP sont soumis au bon vouloir du syndic. Lorsque celui-ci ne fait pas son boulot, les CP n'ont pas bcp de leviers de pression pour forcer le syndic à faire son boulot (la majorité de notre copropriété ne peut pas se permettre le recours à un avocat ou autre...le syndic, lui, il a l'habitude, il connait les lois et il a déjà ses avocats)
Si vous avez des pistes pour forcer le syndic à avancer dans ce domaine, n'hésitez pas à m'en faire part

Pour l'historique, tout ceci est un peu le noed du problème dans notre copropriété:
avant mon arrivée (en 2017) il n'y avait pas de calorimètres....Or, une des parcelles est un grand hangar dont le propriétaire dit qu'il ne consomme pas de chauffage, mais celui-ci lui est quand même facturé au prorata des quotités. Pour protester, il ne paye plus ses factures.
Venant de là, en 2017 nous avons demandé l'installation des calorimètres, qui ont été placés début 2018.
Mais comme les comptes ne sont toujours pas faits sur base des consommation, ce copropriétaire ne paye toujours pas ses factures, et entraine toute la copropriété dans des problèmes financiers qui sont pourtant simples à régler (--> régularisation des décomptes)

Les CP? on subit, voila ce qu'on fait...nous sommes perdus devant l'inefficacité des syndics que nous avons.
Le système est tel que les syndics ont un peu tous pouvoirs.
devrions nous changer une nouvelle fois de syndic? reprendre tout à 0 une nouvelle fois, avec le risque le 3eme syndic ne soit pas meilleurs que les 2 précédents?

Mais si vous avez des pistes d'amélioration, des leviers de pression, ... n'hésitez pas à m'en faire part.
N'oubliez pas que nous sommes de simples copropriétaires, pour qui tout ça est du chinois. Nous ne sommes pas du milieu (pour ma part, je suis du milieu médical, alors tout ce qui est syndic, justice, notaire et compagnie, je n'y comprends pas grand chose)

Combien de CP dans votre copropriété ? Tous subissent sans réagir ??

Vous dites qu'il existe des compteurs de passage et qu'on a placé des calorimètres... Qui les a placés ? Quand ? Sur décision de qui ?
Ces calorimètres sont-ils relevés annuellement ? Que dit le syndic actuel ? Et que disait le précédent ?

Ce sont quand même les CP réunis en AG qui prennent les décisions. Et le syndic exécute VOS décisions.

Désolé pour la flopée de questions mais elles sont indispensables pour déterminer le contexte...

C'est mis.
Pour moi, vous pouvez régler cela au niveau des conditions de la vente. Tout peut être précisé au compromis.

effectivement, ce serait une solution, merci