https://www.snpc-nems.be/produits/deven … ec-le-snpc

Oui, je suis régulièrement des formations et évènements  organisées autour de la copropriété ( séances au parlement pour l'élaboration du texte de loi en 2010 et le débat sur la protection des ACPs à l'instar des consommateurs, Médiation en copropriété par le CFM fédéral, verification des comptes par le SNPC avec Olivier HAMAL et Madame PALAMIDES, nouvelle loi 2018 avec l'UFS, Journée de conférence sur la loi SAC auprès des médiateurs de dettes , l'éthique c'est quoi ce truc avec Me TORDOIR etc), et vous ?

Je suppose que par "vous" vous me visez.

Je vous avais posé 8 questions que je reprends ci-dessous
1.Vous avez vérifié la périodicité des formations pour les années 2020 à 2024?
2.Quand a été organisée la plus récente formation en la matière ?
3.Vous avez vérifié si une formation est actuellement programmée ?
4. Vous avez suivi une de ces formations ?
5. Vous avez  acquis le brochure dont il est question ci-dessus ?
6. Ces quelques heures de formation (payante) sont suffisantes pour acquérir les connaissances d'un syndic professionnel?
7. La lecture de la brochure est suffisante pour acquérir les connaissances d'un syndic professionnel ?
8. Les quelques heures de formation (payante) et la lecture de la brochure sont suffisantes pour acquérir les connaissances d'un syndic professionnel?

Je ne vous avais pas demandé d'énumérer toutes les formations auxquelles vous avez été présent mais si vous avez suivi une des formations du SNPC pour permettre à un copropriétaire d'apprendre à assurer et assumer la fonction de syndic bénévole.

Je n'ai pas l'intention de mettre évidence les événements que j'ai suivis relatifs à la copropriété. A un des événements que vous énumérez nous avons dû nous trouver dans le même local.

Personnellement , je n'ai suivi aucune des formations du SNPC pour permettre à un copropriétaire d'apprendre à assurer et assumer la fonction de syndic bénévole. Et vous ?
En revanche je me suis procuré voici quelques années l'ouvrage "Devenir syndic bénévole avec le SNPC". Et vous ?

Oui, je suis régulièrement des formations et évènements  organisées autour de la copropriété ( séances au parlement pour l'élaboration du texte de loi en 2010 et le débat sur la protection des ACPs à l'instar des consommateurs, Médiation en copropriété par le CFM fédéral, verification des comptes par le SNPC avec Olivier HAMAL et Madame PALAMIDES, nouvelle loi 2018 avec l'UFS, Journée de conférence sur la loi SAC auprès des médiateurs de dettes , l'éthique c'est quoi ce truc avec Me TORDOIR etc), et vous ?

Le SNPC propose régulièrement des cycles de formation pour permettre à un copropriétaire d'apprendre à assurer et assumer la fonction de syndic bénévole notamment dans les petits immeubles et publie cette  brochure :
https://www.snpc-nems.be/produits/deven … ec-le-snpc

1.Vous avez vérifié la périodicité des formations pour les années 2020 à 2024?
2.Quand a été organisée la plus récente formation en la matière ?
3.Vous avez vérifié si une formation est actuellement programmée ?
4. Vous avez suivi une de ces formations ?
5. Vous avez  acquis le brochure dont il est question ci-dessus ?
6. Ces quelques heures de formation (payante) sont suffisantes pour acquérir les connaissances d'un syndic professionnel?
7. La lecture de la brochure est suffisante pour acquérir les connaissances d'un syndic professionnel ?
8. Les quelques heures de formation (payante) et la lecture de la brochure sont suffisantes pour acquérir les connaissances d'un syndic professionnel?

rexou a écrit :

En effet, la nature et l'importance du risque ne sont pas comparables.

Concernant les frais de gérance, je doute de l'existence d'un risque réel dans l'hypothèse que vous citez d'autant plus que le décompte ne reprendra que d'une manière globale ce poste sans aucune précision... et pour un montant qui ne justifie pas vraiment un examen approfondi..

Par exemple 10 lots à 15€ mensuels, ça fait 1800€ annuels. Qui va pinailler pour vérifier si la totalité de ce montant peut être justifiée par des frais réels encourus ? Même en cas de délation je doute qu'une suite soit donnée à l'information.

Prudence avec la délation !
Elles ne vont pas à la poubelle comme cela devrait se passer dans une saine démocratie...
Elles sont analysées et s'il y a des éléments à vérifier un ordre de mission sera établi et un fonctionnaire devra gérer le dossier.
Et si un fonctionnaire a un ordre de mission, il le fait que ce soit pour 1.800 € ou pour 100.000 €.
Probablement un nouveau pour qu'il se fasse les dents sur un petit dossier et c'est souvent les pires contrôles sans pitié !
Ne pas oublier que l'administration peut contrôler plusieurs exercices et que des revenus non déclarés, c'est considéré comme une faute très grave quel qu'en soit le montant. Cela peut donc ouvrir la possibilité de contrôler le maximum d'exercices !

Si le vilain fraudeur a un bon job en plus de son activité frauduleuse, il va voir s'accumuler les redressements :
- Impôts sur plusieurs années au taux le plus élevé d'imposition.
- des intérêts et des amendes (non proportionnels à la fraude)  (fisc)
- des cotisations sociales pour chaque année
- des intérêts et des amendes (non proportionnels à la fraude) (caisse sociale)
- et, en bonus, on pourrait même voir la TVA débarquer puisque la TVA de 21% est due sur des honoraires de syndic sauf à demander la dérogation avant de commencer à exercer
Quant à espérer déduire des frais des montants versés, il va falloir les prouver car les forfaits ne sont pas admis...

Vous êtes bien pessimiste par cette belle après-midi ensoleillée. Faites comme moi, voyez la vie en rose ou en rosé plutôt. J'ai un verre devant moi, une bouteille au frais et je vous invite bien volontiers pour chasser ces idées noires.

En effet, la nature et l'importance du risque ne sont pas comparables.

Concernant les frais de gérance, je doute de l'existence d'un risque réel dans l'hypothèse que vous citez d'autant plus que le décompte ne reprendra que d'une manière globale ce poste sans aucune précision... et pour un montant qui ne justifie pas vraiment un examen approfondi..

Par exemple 10 lots à 15€ mensuels, ça fait 1800€ annuels. Qui va pinailler pour vérifier si la totalité de ce montant peut être justifiée par des frais réels encourus ? Même en cas de délation je doute qu'une suite soit donnée à l'information.

Prudence avec la délation !
Elles ne vont pas à la poubelle comme cela devrait se passer dans une saine démocratie...
Elles sont analysées et s'il y a des éléments à vérifier un ordre de mission sera établi et un fonctionnaire devra gérer le dossier.
Et si un fonctionnaire a un ordre de mission, il le fait que ce soit pour 1.800 € ou pour 100.000 €.
Probablement un nouveau pour qu'il se fasse les dents sur un petit dossier et c'est souvent les pires contrôles sans pitié !
Ne pas oublier que l'administration peut contrôler plusieurs exercices et que des revenus non déclarés, c'est considéré comme une faute très grave quel qu'en soit le montant. Cela peut donc ouvrir la possibilité de contrôler le maximum d'exercices !

Si le vilain fraudeur a un bon job en plus de son activité frauduleuse, il va voir s'accumuler les redressements :
- Impôts sur plusieurs années au taux le plus élevé d'imposition.
- des intérêts et des amendes (non proportionnels à la fraude)  (fisc)
- des cotisations sociales pour chaque année
- des intérêts et des amendes (non proportionnels à la fraude) (caisse sociale)
- et, en bonus, on pourrait même voir la TVA débarquer puisque la TVA de 21% est due sur des honoraires de syndic sauf à demander la dérogation avant de commencer à exercer
Quant à espérer déduire des frais des montants versés, il va falloir les prouver car les forfaits ne sont pas admis...

rexou a écrit :

GT a écrit :

Un copropriétaire est toujours susceptible à un moment ou à un autre de s'émouvoir de la situation en s'adressant à l'administration fiscale.

Il en ira de même en cas paiement en noir de prestations de nettoyage.

C'est très vrai. La vie est un risque !

Mais dans cette éventualité le risque sera limité dans la mesure où les montants en jeu ne sont pas disproportionnés et les sommes assez limitées.

Concernant le nettoyage, la responsabilité de tous les CP est aussi engagée, y compris celle du délateur si il ne s'est pas opposé en AG à cette façon d'opérer.

Le nettoyage en noir présente un plus grand risque avec la responsabilité en cas d'accidents... C'est donc une autre réflexion et, personnellement, je ne prendrais aucun risque avec du nettoyage non déclaré.

Pour la question de la rémunération, le risque fiscal existe surtout (à part la délation) si un des copropriétaires ou locataires décident de mettre une partie des charges dans sa compta d'indépendant ou société en utilisant le décompte comme pièce justificative.
Mais, je suis d'accord pour croire qu'un contrôleur ne se mettra pas du travail sur le dos pour 600 € par an non déclaré... !

En effet, la nature et l'importance du risque ne sont pas comparables.

Concernant les frais de gérance, je doute de l'existence d'un risque réel dans l'hypothèse que vous citez d'autant plus que le décompte ne reprendra que d'une manière globale ce poste sans aucune précision... et pour un montant qui ne justifie pas vraiment un examen approfondi..

Par exemple 10 lots à 15€ mensuels, ça fait 1800€ annuels. Qui va pinailler pour vérifier si la totalité de ce montant peut être justifiée par des frais réels encourus ? Même en cas de délation je doute qu'une suite soit donnée à l'information.

Pendant près de 20 ans, nous avons eu un syndic bénévole (copropriétaire). L'ACP (12 appartements, 9 CP) lui payait un forfait de 500 € / an (couvrant les frais de téléphone, timbres, déplacements, etc.) + les frais avec justificatif, dont l'assurance RC du syndic.  J'aidais pour les aspects administratifs (documents Word, ..) et un autre CP tenait la comptabilité (Excell). Pas de conseil de copropriété. Certes on devait chaque année "forcer" l'un ou l'autre à endosser le rôle de commissaire aux comptes ...

Nous avons eu un syndic professionnel avant, et 2 après, qui n'ont jamais donné (autant de) satisfaction.

Mais c'est du boulot, surtout quand il y a des travaux importants à superviser. C'est la raison pour laquelle aucun autre CP ne s'est proposé jusqu'à présent.

GT a écrit :

Un copropriétaire est toujours susceptible à un moment ou à un autre de s'émouvoir de la situation en s'adressant à l'administration fiscale.

Il en ira de même en cas paiement en noir de prestations de nettoyage.

C'est très vrai. La vie est un risque !

Mais dans cette éventualité le risque sera limité dans la mesure où les montants en jeu ne sont pas disproportionnés et les sommes assez limitées.

Concernant le nettoyage, la responsabilité de tous les CP est aussi engagée, y compris celle du délateur si il ne s'est pas opposé en AG à cette façon d'opérer.

Le nettoyage en noir présente un plus grand risque avec la responsabilité en cas d'accidents... C'est donc une autre réflexion et, personnellement, je ne prendrais aucun risque avec du nettoyage non déclaré.

Pour la question de la rémunération, le risque fiscal existe surtout (à part la délation) si un des copropriétaires ou locataires décident de mettre une partie des charges dans sa compta d'indépendant ou société en utilisant le décompte comme pièce justificative.
Mais, je suis d'accord pour croire qu'un contrôleur ne se mettra pas du travail sur le dos pour 600 € par an non déclaré... !

Un copropriétaire est toujours susceptible à un moment ou à un autre de s'émouvoir de la situation en s'adressant à l'administration fiscale.

Il en ira de même en cas paiement en noir de prestations de nettoyage.

C'est très vrai. La vie est un risque !

Mais dans cette éventualité le risque sera limité dans la mesure où les montants en jeu ne sont pas disproportionnés et les sommes assez limitées.

Concernant le nettoyage, la responsabilité de tous les CP est aussi engagée, y compris celle du délateur si il ne s'est pas opposé en AG à cette façon d'opérer.

GT a écrit :

Vis à vis du fisc, il conviendra d'établir pour le moins la vraisemblance de ces frais au risque de les voir qualifier en revenus professionnels dans le chef du syndic (camouflés sous le dénomination de frais tél, internet, informatique, déplacements, contacts avec fournisseurs, courriers.. ) .

Pour que le fisc risque de requalifier un revenu, il faut que deux conditions soient remplies :
1. Avoir connaissance dudit revenu

Un copropriétaire est toujours susceptible à un moment ou à un autre de s'émouvoir de la situation en s'adressant à l'administration fiscale.

Il en ira de même en cas paiement en noir de prestations de nettoyage.

Vis à vis du fisc, il conviendra d'établir pour le moins la vraisemblance de ces frais au risque de les voir qualifier en revenus professionnels dans le chef du syndic (camouflés sous le dénomination de frais tél, internet, informatique, déplacements, contacts avec fournisseurs, courriers.. ) .

Pour que le fisc risque de requalifier un revenu, il faut que deux conditions soient remplies :
1. Avoir connaissance dudit revenu
2. Que le montant annuel soit assez important pour justifier une réaction.

Si le fisc devait avoir connaissance des paiements effectués par l'ACP au bénéfice du syndic, il pourrait éventuellement en demander la justification et opérer un redressement qui serait de toutes façons fort limité de manière rétroactive et serait de plus discutable et négociable...

Mais en effet, il convient que les sommes concernées restent cohérentes et ne soient pas excessives pour limiter le risque éventuel

Par exemple, je fais toutes les semaines les courses pour ma voisine qui m'offre à chaque fois une bouteille de vin. Ni la voisine ni moi n'en faisons état dans nos déclarations fiscales   (oui, je sais, je caricature un peu)

PIM a écrit :

Jeanziano a écrit :

et recevoir une compensation/défraiment pour cela.

A manier avec beaucoup de prudence ce concept de "défraiement" , car cela pourrait ouvrir la porte aux cotisations comme indépendant...

Vous pouvez parfaitement inclure un forfait pour frais annuels, au bénéfice du syndic. Par exemple 15 euros mensuels par appartement. Vous ne déclarez rien vous ne "gagnez" rien. Vous recevez un dédommagement pour les frais encourus. Tél, internet, informatique, déplacements, contacts avec fournisseurs, courriers...

Vis à vis du fisc, il conviendra d'établir pour le moins la vraisemblance de ces frais au risque de les voir qualifier en revenus professionnels dans le chef du syndic (camouflés sous le dénomination de frais tél, internet, informatique, déplacements, contacts avec fournisseurs, courriers.. ) .

Jeanziano a écrit :

et recevoir une compensation/défraiment pour cela.

A manier avec beaucoup de prudence ce concept de "défraiement" , car cela pourrait ouvrir la porte aux cotisations comme indépendant...

Vous pouvez parfaitement inclure un forfait pour frais annuels, au bénéfice du syndic. Par exemple 15 euros mensuels par appartement. Vous ne déclarez rien vous ne "gagnez" rien. Vous recevez un dédommagement pour les frais encourus. Tél, internet, informatique, déplacements, contacts avec fournisseurs, courriers...

.
J'ai lu qu'il était possible de ne pas recourir à un syndic et que l'immeuble puisse se gérer seul, avec bien sûr une personne déléguée pour cela et peut-être un conseil de copropriété (anciennement dénommé conseil de gérance). Je pourrais dés lors m'occuper des choses que le syndic ne fait pas, les faire mieux car c'est pour mon bien et celui des coproprio et recevoir une compensation/défraiment pour cela... de plus, nous ne devrions plus répondre à toutes les exigences légales comme la TVA, la comptabilité etc...et cela coûterait moins cher

Pensez-vous cela possible? Des exemples?

Merci d'avance

Dans une association des copropriétaires visée par les articles 3.84 à 3.100 code civil un syndic est obligatoire .
Il est notamment l'un des organes de la copropriété.