Pour donner un outil de prévention aux copropriétaires à l'égard de quelques syndics que l'on accuse d'être "indélicats" sur  un aspect purement financier je vous rappelle que la solution technique a été donnée par le syndic Christophe Thilmany de Syndia dans une publication presse d'ordre public, en date du 19 février 2025. Les organes de la copropriété ont  besoin d'un regard sur leur situation financière mais qui bloque l'accès direct en consultation de la banque de la copropriété  :  les banques elles-mêmes  ?  l'IPI ?

Qu'entendez-vous par "une publication presse d'ordre public"
Ceci ?
https://www.rtbf.be/article/syndics-ver … r-11499680

Qu'entendez-vous par "solution technique" ?
Christophne  Thilmany donne un conseil.
"Le seul moyen d’empêcher cela, c’est de permettre aux commissaires aux comptes d’avoir un accès direct via internet aux comptes de la copropriété", conseille Christophe Thilmany.

Mais à qui s'adresse ce conseil ? Interrogez l'auteur du conseil.

Mais que faut-il entendre par "comptes" ? Les comptes bancaires et/ou les comptes au sens comptable ? Interroge l'auteur du conseil.

Et le contrôle des "comptes", devra-t-il être permanent ? S'il s'agit d'une commissaire aux comptes externe, son contrôle permanent sera rémunéré. Interrogez l'auteur du conseil.

Le contrôle doit évidemment aussi être exercé par l'assemblée générale des copropriétaires, qui selon la loi doit d'ailleurs être présidée par un copropriétaire, toutefois ce dernier :
1° n'a quasi aucun pouvoir / devoir sauf celui de signer l'acte sous-seing privé ( le PV rédigé par le syndic secrétaire en général) mais  ce n'est nullement une cause de nullité n'est-ce pas ?
2° Recevoir les archives si le syndic quitte ses fonctions sans successeur, ce qui n'arrive quasi jamais
De plus 3° essayer de faire croire que des gens qui ne se connaissent quasiment pas vont mener la barque mieux qu'un syndic est utopique.

Je dis qu'un syndic doit avoir des pouvoirs qu'il n'a pas pour conserver un immeuble à long terme, sans suprendre les nouveaux acquéreurs mal renseignés par les PVS, et sans risquer de perdre son mandat s'il doit motiver l'assemblée générale des copropriétaires à prévoir des travaux tel le toit que la majorité ne veut juste pas faire car il pleut seulement au penthouse

Je dis que ce que vous dites ( que j'ai mis mis en caractères gras) s'écarte des questions posées relatives à des syndics indélicats.

Je dis qu'un syndic doit avoir des pouvoirs qu'il n'a pas pour conserver un immeuble à long terme, sans suprendre les nouveaux acquéreurs mal renseignés par les PVS, et sans risquer de perdre son mandat s'il doit motiver l'assemblée générale des copropriétaires à prévoir des travaux tel le toit que la majorité ne veut juste pas faire car il pleut seulement au penthouse

"le contrôle doit évidemment aussi être exercé par l'assemblée générale des copropriétaires, qui depuis la nouvelle loi doit d'ailleurs être présidée par un copropriétaire." est la réaction d'une personne qui méconnait profondémment la législation, la doctrine et la jurisprudence ou avait décidé de renseigner les députés de travers.   

Car même s'il peux être bien conscient de l'importance de la réunion, juridiquement, un président n'a aucune responsabilité et n'a pas de prérogative qu'un CP n'aurait pas, sauf celui de recevoir éventuellement les archives si le syndic démissionne sans successeur, cas rarissime qui n'arrive quasi-jamais.

Les CACs pour la production de leur rapport 1 fois par an, n'ont généralement aucun accès direct en consultation de la banque de la copropriété et de toute façon, 1 fois par an c'est insuffisant et tardif donc inopérant.

Les organes de la copropriété ont donc besoin d'un regard sur leur situation financière mais qui bloque l'accès direct en consultation de la banque de la copropriété  :  les banques elles-mêmes  ?  l'IPI ?

Qu'auriez-vous en 2012 répondu aux questions posées le 28/12/2012 que je rappelle ?

1. Combien de dossiers similaires ont-ils été découverts en 2010, 2011 et en 2012?
2. Dans combien de ces affaires le syndic a-t-il été déclaré coupable et quelles sanctions ont-elles été prononcées?
3. a) Qu'envisagez-vous de faire concrètement pour renforcer les contrôles en la matière, ou pour éviter que de tels agissements se reproduisent à l'avenir?
b) Des peines plus sévères seront-elles prononcées et comment cela sera-t-il contrôlé?
4. Envisagez-vous de dégager un budget supplémentaire à cet effet et dans l'affirmative, pour quel montant?

Qu'auriez-vous répondu ?

Je rappelle aussi la réponse

"Les infractions commises par des syndics indélicats sont un phénomène connu des autorités judiciaires. Elles sont toutefois difficilement quantifiables à ce jour. En effet, le système informatique REA/TPI des parquets correctionnels ne contient aucun code d'incrimination permettant de distinguer des faits qui se rapportent spécifiquement à des syndics. Je ne dispose dès lors pas des données chiffrées demandées. Indépendamment des poursuites pénales à l'encontre de syndics agissant frauduleusement, le contrôle doit évidemment aussi être exercé par l'assemblée générale des copropriétaires, qui depuis la nouvelle loi doit d'ailleurs être présidée par un copropriétaire."

juridiquement,

si un multipropriétaire d'appartements  peut être le syndic (non-professionnel) d'immeubles en copropriétés forcées qu'il met en locations tout en habitant lui-même dans une villa,

alors cela ne fait nullement progresser  un modèle de bonne gouvernance de tous les  immeubles en RBC où R. n'est pas le syndic...

Oui Rexou vous avez bien raison de faire le syndic à votre guise,
et sans vous faire pister par l'IPI,
mais pardon vous êtes le "fossoyeur" de la corporation non ?
c'est dit avec humour,
ne soyez pas furibond  contre votre povre clavier
Bonne soirée

Je n'ai aucune prétention. J'essaie d'être pragmatique et de satisfaire les besoins des copros dont je fais partie. Quant aux règles, on les applique en fonction de la situation... ou pas. Je laisse la profession faire son boulot comme elle le juge bon. Je fais pareil. Parfois bien. Parfois mal. D'autres ont déjà fait plus mal pour plus cher. Mais il est clair que la priorité est l'intérêt des copros. Le suivi des règles présente un intérêt accessoire. Ce qui est valable pour une copro ne l'est pas nécessairement pour une autre. Les obligations déontologiques d'un syndic pro sont aussi plus incontournables et je profite, ainsi que mes CP d'une certaine souplesse d'action. Je ne suis pas un modèle et je laisse la profession vivre sa vie.

Sans aucune furibonderie envers qui que ce soit, je vous repose quand même la question : Pourquoi ne posez-vous pas votre candidature au poste de syndic dans votre copro ?

Cher Rexou votre style fait penser à Jacques Carlier, vous êtes aussi syndic ? Sinon pourquoi vous mêler de mes petits sujets  qui ne vous concernent pas. ça fait trois cent fois que vous vomissez sur ce forum pour vous défouler. C'est triste de vous ennuyer autant dans votre quotidien. Ne tapez pas sur votre clavier, get a drink, make a break, enjoy, allez faire une pause, profitez de la vie, il fait beau, sortez c'est l'été.

Contrairement à vous, j'exerce la fonction de syndic, après avoir été déçu par plusieurs syndics IPI. Je vous propose d'en faire autant au lieu de pontifier inutilement sur ce forum et d'exposer vos brillantissimes idées.

Chaque copro a son fonctionnement, ses exigences et ses sensibilités. Prétendre tout régenter, contrôler et règlementer comme vous le faites est une ineptie. Quant à vous expliquer tout ce que vous ne comprenez pas, c'est mission impossible.

G.B. a écrit :

Cette information publiée par Manon De Greef le 19 févr. 2025, nous rappelle  que rien n'a évolué, à ma connaissance.Il y a 13 ans déja , un député  avait tenté en vain de prévenir les instances publiques compétentes en cette matière, avec la "Question n° 614 de madame la députée Sarah Smeyers du 28 juin 2012 (N.) à la ministre de la Justice: Découverte de dossiers impliquant des syndics indélicats. L'année 2012 est malheureusement en passe de devenir une année particulière. Après la nouvelle, tombée fin 2011, selon laquelle un syndic bruxellois est parti avec 750.000 euros et qu'au début de cette année, un syndic anversois a été condamné à rembourser 64.000 euros, un syndic liégeois vient d'être incarcéré, parce qu'il est présumé avoir détourné 50.000 euros appartenant à l'association des copropriétaires (ACP). Le Centre national d'information pour copropriétaires (CNIC) vient d'être mis au courant d'une autre affaire à Anvers, où un syndic professionnel a créé un véritable embrouillamini, confrontant 72 ACP (représentant quelque 1.400 copropriétaires) à des factures impayées de fournisseurs, qui remonteraient à trois ans.
Ce nouveau scandale est une mauvaise chose pour le syndic honnête qui travaille de manière professionnelle et correcte comme pour le copropriétaire. Les syndics qui font correctement leur travail sont les victimes d'un cow-boy qui discrédite l'ensemble du secteur. Les copropriétaires qui attendent de leur syndic qu'il remplisse correctement sa mission sont à présent confrontés à une dure réalité : l'importance capitale d'un contrôle approfondi plutôt qu'une confiance aveugle. Vous avez dit précédemment que les pratiques indélicates de certains syndics ne pouvaient rester impunies. 1. Combien de dossiers similaires ont-ils été découverts en 2010, 2011 et en 2012? 2. Dans combien de ces affaires le syndic a-t-il été déclaré coupable et quelles sanctions ont-elles été prononcées? 3. a) Qu'envisagez-vous de faire concrètement pour renforcer les contrôles en la matière, ou pour éviter que de tels agissements se reproduisent à l'avenir? b) Des peines plus sévères seront-elles prononcées et comment cela sera-t-il contrôlé? 4. Envisagez-vous de dégager un budget supplémentaire à cet effet et dans l'affirmative, pour quel montant?" SOURCE : https://www.lachambre.be/QRVA/pdf/53/53K0077.pdf

Question n° 614 de madame la députée Sarah Smeyers du 28 juin 2012 (N.) à la ministre de la Justice:

La réponse publiée dans le bulletin des questions et réponses

"Les infractions commises par des syndics indélicats sont un phénomène connu des autorités judiciaires. Elles sont toutefois difficilement quantifiables à ce jour. En effet, le système informatique REA/TPI des parquets correctionnels ne contient aucun code d'incrimination permettant de distinguer des faits qui se rapportent spécifiquement à des syndics. Je ne dispose dès lors pas des données chiffrées demandées. Indépendamment des poursuites pénales à l'encontre de syndics agissant frauduleusement, le contrôle doit évidemment aussi être exercé par l'assemblée générale des copropriétaires, qui depuis la nouvelle loi doit d'ailleurs être présidée par un copropriétaire."

28 juin 2012... Oui, il y a des syndics indélicats, comme des CP totalement crétins, comme dans toutes les catégories de groupes humains en général. Et alors ? Vous allez changer la nature humaine ? Vous détenez la solution universelle aux problèmes sociétaux en général et des copropriétés en particulier ?

Comme je vous l'ai déjà demandé, vous n'en avez pas marre d'emmerder les syndics ?

Et comme je vous l'ai déjà proposé, pourquoi ne pas vous porter candidat pour exercer ce poste au sein des copropriétés dans lesquelles vous êtes CP ?

Car même s'il peux être bien conscient de l'importance de la réunion, juridiquement, un président n'a aucune responsabilité et n'a pas de prérogative qu'un CP n'aurait pas, sauf celui de recevoir éventuellement les archives si le syndic démissionne sans successeur, cas rarissime qui n'arrive quasi-jamais.

Les CACs pour la production de leur rapport 1 fois par an, n'ont généralement aucun accès direct en consultation de la banque de la copropriété et de toute façon, 1 fois par an c'est insuffisant et tardif donc inopérant.

Les organes de la copropriété ont donc besoin d'un regard sur leur situation financière mais qui bloque l'accès direct en consultation de la banque de la copropriété  :  les banques elles-mêmes  ?  l'IPI ?

Cette information publiée par Manon De Greef le 19 févr. 2025, nous rappelle  que rien n'a évolué, à ma connaissance.Il y a 13 ans déja , un député  avait tenté en vain de prévenir les instances publiques compétentes en cette matière, avec la "Question n° 614 de madame la députée Sarah Smeyers du 28 juin 2012 (N.) à la ministre de la Justice: Découverte de dossiers impliquant des syndics indélicats. L'année 2012 est malheureusement en passe de devenir une année particulière. Après la nouvelle, tombée fin 2011, selon laquelle un syndic bruxellois est parti avec 750.000 euros et qu'au début de cette année, un syndic anversois a été condamné à rembourser 64.000 euros, un syndic liégeois vient d'être incarcéré, parce qu'il est présumé avoir détourné 50.000 euros appartenant à l'association des copropriétaires (ACP). Le Centre national d'information pour copropriétaires (CNIC) vient d'être mis au courant d'une autre affaire à Anvers, où un syndic professionnel a créé un véritable embrouillamini, confrontant 72 ACP (représentant quelque 1.400 copropriétaires) à des factures impayées de fournisseurs, qui remonteraient à trois ans.
Ce nouveau scandale est une mauvaise chose pour le syndic honnête qui travaille de manière professionnelle et correcte comme pour le copropriétaire. Les syndics qui font correctement leur travail sont les victimes d'un cow-boy qui discrédite l'ensemble du secteur. Les copropriétaires qui attendent de leur syndic qu'il remplisse correctement sa mission sont à présent confrontés à une dure réalité : l'importance capitale d'un contrôle approfondi plutôt qu'une confiance aveugle. Vous avez dit précédemment que les pratiques indélicates de certains syndics ne pouvaient rester impunies. 1. Combien de dossiers similaires ont-ils été découverts en 2010, 2011 et en 2012? 2. Dans combien de ces affaires le syndic a-t-il été déclaré coupable et quelles sanctions ont-elles été prononcées? 3. a) Qu'envisagez-vous de faire concrètement pour renforcer les contrôles en la matière, ou pour éviter que de tels agissements se reproduisent à l'avenir? b) Des peines plus sévères seront-elles prononcées et comment cela sera-t-il contrôlé? 4. Envisagez-vous de dégager un budget supplémentaire à cet effet et dans l'affirmative, pour quel montant?" SOURCE : https://www.lachambre.be/QRVA/pdf/53/53K0077.pdf

Question n° 614 de madame la députée Sarah Smeyers du 28 juin 2012 (N.) à la ministre de la Justice:

La réponse publiée dans le bulletin des questions et réponses

"Les infractions commises par des syndics indélicats sont un phénomène connu des autorités judiciaires. Elles sont toutefois difficilement quantifiables à ce jour. En effet, le système informatique REA/TPI des parquets correctionnels ne contient aucun code d'incrimination permettant de distinguer des faits qui se rapportent spécifiquement à des syndics. Je ne dispose dès lors pas des données chiffrées demandées. Indépendamment des poursuites pénales à l'encontre de syndics agissant frauduleusement, le contrôle doit évidemment aussi être exercé par l'assemblée générale des copropriétaires, qui depuis la nouvelle loi doit d'ailleurs être présidée par un copropriétaire."

En toute logique cela doit "emmerder les syndics" pour  parler avec le vocable de ce forum.
Je m'étonne que cette profession accepte cela.

La solution technique à cette problématique a été rappelée par le syndic Christophe Thilmany gérant de SYndia.

Je ne comprends pas très bien si ce sont les banques qui font de l'obstruction à la transparence financière ou si ce sont les syndics eux-mêmes.

En terme de dépenses du syndic , suivre les comptes d'une copropriété de 10 lots  ou d'une  crop de 80 lots  c'est équivalent  :
1° 14 contrats de charges ordinaires récurrentes
2° Des gros travaux selon décision et planification par les décisions des AG

Une chose que je ne comprends pas  suffisamment, j'entends "on a peur qu'il prenne notre argent et paie pas les factures..on se sent impuissant" mais pourtant techniquement il suffit que la copropriété suive régulièrement la gestion via un site internet, un échéancier prévisionnel et un accès-online en consultation sur les comptes bancaires"

Et puis il y a l'assurance collective de l'IPI qui doit bien indemniser les copropriétés, est-ce que  je me trompe  ?

Suivre les comptes d'une copropriété de 10 lots  est totalement faisable mais pour dans le cas d'une  crop de 80 lots il me semble que c'est plus compliqué sauf si les membres du  conseil de copropriété sont motivés et compétents