Bonjour,

Je souhaite me lancer progressivement dans l'immobilier locatif. Je me renseigne le plus possible via différents supports et j'ai déjà commencé quelques visites pour une faire une idée et avoir des points de comparaison.

Ma difficulté actuelle est de reconnaitre, sur le marché actuel, ce qui est considéré comme une bonne affaire ou une mauvaise affaire.
Pour cela, je calcule le rendement brut et le rendement net  via ce simulateur
Mais je ne sais pas quelles sont en général les valeurs attendues ? Avec quel pourcentage, on peut dire "Ok, là ça vaut le coup ou non".

Je vise surtout les apparentements 1ch dans la région de Mons.
Exemple du dernier appartement visité :
Prix : 130K
Frais (enregistrement, notaire,...) = 20K
Loyer : 680€/mois
0 travaux

Ca fait : 5,44% de rendement brut
et 3,70% de rendement net (1800€/annuel pour les charges, assurance, gestion, entretien...)

Que penser de ce rendement ?

Merci d'avance

Le 5,44% brut c'est correct, mais comme déjà dit plus haut, faut vraiment bien calculer le net (et surtout penser à l'IPP, ça peut faire mal). Ton 3,70% net, c'est un peu léger si t’as un crédit à 3,3%. L’idéal, c’est d’avoir au moins 2 points de plus que ton taux d’emprunt, donc viser plutôt du 5,5% net mini.

Un truc à pas oublier non plus, c'est la galère de la gestion locative. Un appart, même sans travaux au début, ça finit toujours par coûter. T’as des charges, des petits entretiens, et surtout les locataires qui peuvent être une vraie source d’emmerdes (impayés, dégradations, turnover...). Si t’as qu’un seul appart et que t’as un problème, bah t'as zéro rentrées d’argent pendant un moment.

Appart 2ch à 45k. Meme s'il y a 20k de travaux (Et je n'en sais rien...) vous serez encore à 12%...
Repéré sur Immoweb : https://www.immoweb.be/fr/annonce/appar … 1/20486485

Investissez où personne ne veut investir, voyez le potentiel, et avancez...
Si personne ne veut acheter, le prix sera tres bas.
Comprenez pourquoi c'est si bas, et voyez si vous supportez les conditions...

Faire offre à partir de 45.000...

libra a écrit :

D1791 a écrit :

Exact et c'est pour cette même raison qu'il vaut mieux vendre une fois le prêt remboursé.

Cette citation n'est pas de moi !

Non, effectivement. Elle est de "hesis".

D1791 a écrit :

Exact et c'est pour cette même raison qu'il vaut mieux vendre une fois le prêt remboursé.

Cette citation n'est pas de moi !

D1791 a écrit :

Exact et c'est pour cette même raison qu'il vaut mieux vendre une fois le prêt remboursé.

Du mon point de vue non. On peut faire un nouvel emprunt avec une nouvelle hypothèque sur le bien ou même éventuellement avec l'ancienne hypothèque.

Quand on emprunte en 20 ans, on ne peut pas faire de "coup d'accordéon" 10x dans sa vie...

J'ai fait un tel coup d'accordéon, pour empocher la plus value et le cash remboursé aux banques: j'ai vendu une très grosse majorité de mon patrimoine en une fois, remboursé le solde de mes crédits et je suis parti avec mon chèque pour changer de secteur.

J'ai acheté à 30 avec 10 de cash et 20 de gros emprunts, j'ai vendu et empoché 100, j'ai réemprunté 200 en 20 ans et au bout du crédit, cela vaut 600. Je passe de 10 à 600 en 35 ans. J'avoue, je schématise et j'exagère largement. Mais vous comprenez l'idée...

Mais on ne fait pas un deuxième coup d'accordéon à 60 ou 70 ans. D'une part, parce que cela prend du temps et de l'énergie pour trouver et réinvestir dans un nouveau secteur. Ensuite, parce qu'à 60 ans, on ne fait plus un crédit en 20 ans. Et finalement, parce qu'à 60 ans, quand on en a autant, on n'a pas envie de multiplier une fois de plus par 3 les ennuis (voir le reste du forum...)

Exact et c'est pour cette même raison qu'il vaut mieux vendre une fois le prêt remboursé.

Du mon point de vue non. On peut faire un nouvel emprunt avec une nouvelle hypothèque sur le bien ou même éventuellement avec l'ancienne hypothèque.

Investissez où personne ne veut investir, voyez le potentiel, et avancez...
Si personne ne veut acheter, le prix sera tres bas.
Comprenez pourquoi c'est si bas, et voyez si vous supportez les conditions...

Appart de 80.000€ avec un loyer de 720€ 
Ca, c'est une super bonne affaire. J'ai jamais vu un tel rendement. Bravo

Sans crédit:
Achat 130k
Frais de notaire 15%: 19500
Loyer annuel: 8160
Précompte immo: 680
Assurance: 300
Impact IPP: 809
Revenu net annuel: 8160-680-300-809 = 6371
Rendement: 6371 / 149500 = 4.26% - si c'est tout, investissez en bourse, vous aurez du rendement sans emmerdement.

A cela, vous pouvez rajouter 2% du prix d'achat d'inflation: 2600€
Rendement avec inflation: (6371+2600)/149500 = 6%

Avec crédit 80% en 20 ans à 3.3%:
Achat 130k
Frais de notaire 15%: 19500
Emprunt: 104000€
Cash personnel à mettre sur la table: 45500€

Loyer annuel: 8160
Précompte immo: 680
Assurance: 300
Impact IPP: 809
Emprunt 80%: 731€/mois, dont 306€ de remboursement de capital dans la 1ere mensualité
Revenu net annuel: 8160-680-300-809-12x731 = -2400€ - soit 200€ à mettre sur la table tous les mois en épargne supplémentaire
Rendement: -2400/ 45500= -5.27% - rendement négatif - Cash flow négatif

A cela, vous pouvez rajouter 2% du prix d'achat d'inflation: 2600€
Rendement avec inflation: (-2400+2600)/49500= 0.44%

A cela, rajoutez le remboursement en capital chaque mois. En augmentation tous les mois, mais sera de 306€ le 1er mois
Rendement avec remboursement en capital du PH:(-2400+2600+12x306)/45500 = 8.53%
J'appelle ce rendement le rendement actuariel (de départ.)

Je vous laisse mettre tout cela dans une feuille Excel, et jouer sur le paramètre "inflation", sur le paramètre "taux mensuel" et vous projeter 10 ans plus tard, avec un loyer indexé de 2%/an soit 20%, une mensualité de PH qui est restée constante et une part de capital remboursé qui sera passée de 306 à 425€/mois. Sachant aussi que la valeur de votre bien ayant augmenté de 25% également (si on prend 2% par an aussi...), l'effet de l'inflation sur l'augmentation de votre patrimoine sera de 20% aussi.

Maintenant, faites votre feuille excel avec des formules, afin de pouvoir y mettre les valeurs de chacun de vos projets.

Le dernier appartement que j'ai vendu, c'était 80.000€ pour un loyer de 720€. Pas de charge de copropriété propriétaire. Rendement brut de 10.80%
Le rendement actuariel? un peu plus de 20%.

Si vous empruntez 100%, le rendement actuariel passe à 45% (pour un investissement de 12.000€) et le cash flow est quasi nul (rien à rajouter par mois - pas de revenu par mois)

Phildario a écrit :

D1791 a écrit :

Dans cette hypothèse, le rendement brut devrait plutôt être de (680*12)/(46000) = 17.74%.

N'oubliez pas que vous achetez avec l'argent de la banque et que vous remboursez avec l'argent du locataire.

Merci pour ton retour.
Effectivement. Vu comme ça, cela semble intéressant.

C'est parce que c'est correct que c'est important de bien comprendre le mécanisme.
C'est le vrai intérêt de l'immobilier: un effet de levier basé sur un crédit remboursé sur base de revenus que vous n'auriez pas si vous n'empruntiez pas.

Cependant, je pense que le rendement doit être calculé de manière cohérente et complète.
Si vous calculez le rendement "brut", c'est loyer sur prix d'achat.
Si vous calculez le rendement sur cash investi, il faut tenir compte des remboursement à la banque.
Mais vous pouvez aussi rajouter la partie "remboursement du capital" à votre revenu. Ce n'est pas du cash dont vous disposez de suite, mais c'est un remboursement de votre dette, donc une épargne.
Et vous pouvez aussi rajouter l'effet de l'inflation, parce que votre brique s'apprécie dans le temps, et que, pour comparer le rendement de la brique et le rendement du papier (la bourse), il faut tenir compte de l'inflation.

Et tout cela complique très nettement le calcul.

Personnellement, en mode "recherche", j'utilise le rendement brut de chez brut pour comparer deux investissements. C'est plus simple, plus rapide à calculer, et cela permet de trouver rapidement les investissements qui semblent plus rentables.

Puis, en mode analyse (et présentation à mon banquier...), je tiens compte du rendement "cash flow" sur cash investi, donc sans tenir compte des remboursements en capital et sans tenir compte de l'inflation. Parce que si vous présentez des rendements de plus de 20% à votre banquier, il va vous prendre pour un petit rigolo. Les banquiers savent compter l'argent, mais ne savent pas investir dans la brique.  Un banquier sait investir dans la bourse, pas dans la brique...

Tu as raison, le rendement brut est simple pour comparer vite, mais pour une analyse plus précise, il faut prendre en compte le cash flow, les remboursements, et l’inflation. C’est un équilibre entre simplicité et exactitude, surtout pour convaincre un banquier

D1791 a écrit :

Dans cette hypothèse, le rendement brut devrait plutôt être de (680*12)/(46000) = 17.74%.

N'oubliez pas que vous achetez avec l'argent de la banque et que vous remboursez avec l'argent du locataire.

Merci pour ton retour.
Effectivement. Vu comme ça, cela semble intéressant.

C'est parce que c'est correct que c'est important de bien comprendre le mécanisme.
C'est le vrai intérêt de l'immobilier: un effet de levier basé sur un crédit remboursé sur base de revenus que vous n'auriez pas si vous n'empruntiez pas.

Cependant, je pense que le rendement doit être calculé de manière cohérente et complète.
Si vous calculez le rendement "brut", c'est loyer sur prix d'achat.
Si vous calculez le rendement sur cash investi, il faut tenir compte des remboursement à la banque.
Mais vous pouvez aussi rajouter la partie "remboursement du capital" à votre revenu. Ce n'est pas du cash dont vous disposez de suite, mais c'est un remboursement de votre dette, donc une épargne.
Et vous pouvez aussi rajouter l'effet de l'inflation, parce que votre brique s'apprécie dans le temps, et que, pour comparer le rendement de la brique et le rendement du papier (la bourse), il faut tenir compte de l'inflation.

Et tout cela complique très nettement le calcul.

Personnellement, en mode "recherche", j'utilise le rendement brut de chez brut pour comparer deux investissements. C'est plus simple, plus rapide à calculer, et cela permet de trouver rapidement les investissements qui semblent plus rentables.

Puis, en mode analyse (et présentation à mon banquier...), je tiens compte du rendement "cash flow" sur cash investi, donc sans tenir compte des remboursements en capital et sans tenir compte de l'inflation. Parce que si vous présentez des rendements de plus de 20% à votre banquier, il va vous prendre pour un petit rigolo. Les banquiers savent compter l'argent, mais ne savent pas investir dans la brique.  Un banquier sait investir dans la bourse, pas dans la brique...

Je déduis de vos message que votre calcul du rendement brut est (680*12)/(150 000) = 5.44%

Ce calcul serait juste si vous achetiez sur fonds propres.
Puisque vous parlez d'emprunt, selon moi, ce calcul est erroné.
Le dénominateur ne doit pas être 150 000, mais ce que vous mettez, vous, sur la table.
Dans l'hypothèse où la banque ne vous prêterait que 80% du prix de vente, soit 104 000, vous mettriez de votre poche 46000 (26000+20000).

Dans cette hypothèse, le rendement brut devrait plutôt être de (680*12)/(46000) = 17.74%.

N'oubliez pas que vous achetez avec l'argent de la banque et que vous remboursez avec l'argent du locataire.

Merci pour ton retour.
Effectivement. Vu comme ça, cela semble intéressant.
Mais là, on est sur un rendement brut sur le capital investi. Ce qui est aussi un autre point vue intéressant à prendre en compte.
Ce que j'essaie de connaitre et comparer, c'est plutôt la rentabilité locative (Loyer - charges / prix d'achat + frais).

Je déduis de vos message que votre calcul du rendement brut est (680*12)/(150 000) = 5.44%

Ce calcul serait juste si vous achetiez sur fonds propres.
Puisque vous parlez d'emprunt, selon moi, ce calcul est erroné.
Le dénominateur ne doit pas être 150 000, mais ce que vous mettez, vous, sur la table.
Dans l'hypothèse où la banque ne vous prêterait que 80% du prix de vente, soit 104 000, vous mettriez de votre poche 46000 (26000+20000).

Dans cette hypothèse, le rendement brut devrait plutôt être de (680*12)/(46000) = 17.74%.

N'oubliez pas que vous achetez avec l'argent de la banque et que vous remboursez avec l'argent du locataire.

Exact et c'est pour cette même raison qu'il vaut mieux vendre une fois le prêt remboursé.

Ce calcul serait juste si vous achetiez sur fonds propres.
Puisque vous parlez d'emprunt, selon moi, ce calcul est erroné.
Le dénominateur ne doit pas être 150 000, mais ce que vous mettez, vous, sur la table.
Dans l'hypothèse où la banque ne vous prêterait que 80% du prix de vente, soit 104 000, vous mettriez de votre poche 46000 (26000+20000).

Dans cette hypothèse, le rendement brut devrait plutôt être de (680*12)/(46000) = 17.74%.

N'oubliez pas que vous achetez avec l'argent de la banque et que vous remboursez avec l'argent du locataire.

Le taux d'emprunt à 20ans fixe est de l'ordre de 3,3%
Du coup, il faudrait viser un rendement net de 5,3% (et attention aux éventuels oublis).
Ok, donc mon exemple, cela ne serait pas vraiment la bonne affaire (selon votre avis)

C'est un point de vue intéressant et qui pousse à la réflexion.

Merci

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