La différence entre le fonds de réserve comptable et le livret, c'est aussi courant mais il faut régulièrement que le syndic fasse un transfert entre les deux comptes pour mettre en concordance la compta et la banque : du livret au cc quand il paie une facture à prélever sur le fonds de réserve et du cc au livret quand les CP paient leurs approvisionnements au fonds de réserve.

Apparemment chaque syndic a sa méthode. Nous avons eu un syndic qui était "incapable" de transférer de l'argent du c/c (où certains CP avaient versé l'appel de FdR) vers le compte d'épargne, et faisait un appel de provisions supplémentaires quand le c/c était à sec alors que le compte d'épargne / FdR était bien garni. Pour le syndic actuel par contre, on verse tout sur le c/c, et il transfère d'un à l'autre à sa guise.

J'avais lu quelque part que c'est plus simple pour les syndics de gérer un seul "compte client" par CP, et pas les provisions et appels FdR séparément. Perso ça ne me gène pas, la situation est claire dans le bilan.

En pratique, on a déja vu une décision d'assemblée générale de JPL qui a fait transférer le montant du fond de réserve dans le fond de roulement ( donc augmentation du fond de roulement) pour le plus grand bonheur d'un copropriétaire vendeur qui est reparti avec le remboursement du montant qu'il avait provisonné pour financer les gros travaux.

ça! c'est du flan avarié en boite tordue! pure invention!

max11 a écrit :

mvhl a écrit :

C'est la théorie. En pratique, je n'ai jamais vu ça (divers syndics depuis plus de 20 ans).
Chez nous on ne voit le montant du fonds de réserve que dans la comptabilité (bilan) et il est très théorique (tout le monde ne verse pas ...)

Si c'est pour la même copropriété depuis 20 ans, je crois que le problème se situe plutôt au niveau de la copropriété et des copropriétaires !

Dans presque toutes les ACP dont je vois passer les comptes chaque année, il y a au moins deux comptes en banque !
Le compte du fonds de réserve n'a pas toujours le bon solde mais, le plus souvent, c'est parce qu'il n'y a pas assez d'argent dans la copropriété pour payer les charges courantes (fonds de roulement trop bas, gros impayés, ...)

Nous avons bien 2 comptes en banque séparés (compte courant et compte épargne), mais ils ne reflètent en rien la situation respective des fonds de roulement et de réserve, seul le bilan annuel nous donne cette info. J'ai fait remarquer à de multiples reprises que ce n'était pas conforme à la loi, mais je parle dans le vide, j'ai abandonné.

Vous avez donc bien deux comptes séparés... Beaucoup d'ACP ont un compte courant pour les charges courantes et un livret pour le fonds de réserve. C'est assez classique.
La différence entre le fonds de réserve comptable et le livret, c'est aussi courant mais il faut régulièrement que le syndic fasse un transfert entre les deux comptes pour mettre en concordance la compta et la banque : du livret au cc quand il paie une facture à prélever sur le fonds de réserve et du cc au livret quand les CP paient leurs approvisionnements au fonds de réserve.
Perso, je trouve que c'est pas mal de faire cela une fois par trimestre 2-3 jours avant la fin du trimestre pour présenter un bilan trimestriel avec les bons soldes.
Mais il existe plusieurs raisons qui peuvent expliquer une divergence : le manque de fonds dans le compte de charges (impayés, fonds de roulement et/ou provisions insuffisants, grosses factures imprévues payées, ...) ou l'imputation comptable d'une facture reçue à prélever sur le fonds de réserve mais le paiement effectif n'est pas encore fait ou le syndic a déjà transféré l'appel de fonds mais il reste des retardataires, ...
Ce n'est pas bien grave si l'analyse simple des comptes permet de comprendre.
Par contre, si c'est un manque de trésorerie, il est impératif que les CP prennent des décisions pour augmenter le fonds de roulement, les provisions, couvrir provisoirement les impayés importants, ...

mvhl a écrit :

C'est la théorie. En pratique, je n'ai jamais vu ça (divers syndics depuis plus de 20 ans).
Chez nous on ne voit le montant du fonds de réserve que dans la comptabilité (bilan) et il est très théorique (tout le monde ne verse pas ...)

Si c'est pour la même copropriété depuis 20 ans, je crois que le problème se situe plutôt au niveau de la copropriété et des copropriétaires !

Dans presque toutes les ACP dont je vois passer les comptes chaque année, il y a au moins deux comptes en banque !
Le compte du fonds de réserve n'a pas toujours le bon solde mais, le plus souvent, c'est parce qu'il n'y a pas assez d'argent dans la copropriété pour payer les charges courantes (fonds de roulement trop bas, gros impayés, ...)

Nous avons bien 2 comptes en banque séparés (compte courant et compte épargne), mais ils ne reflètent en rien la situation respective des fonds de roulement et de réserve, seul le bilan annuel nous donne cette info. J'ai fait remarquer à de multiples reprises que ce n'était pas conforme à la loi, mais je parle dans le vide, j'ai abandonné.

En pratique, on a déja vu une décision d'assemblée générale de JPL qui a fait transférer le montant du fond de réserve dans le fond de roulement ( donc augmentation du fond de roulement) pour le plus grand bonheur d'un copropriétaire vendeur qui est reparti avec le remboursement du montant qu'il avait provisonné pour financer les gros travaux.

J'attends de voir.

G.B. a écrit :

Nous avons une législation qui oblige les copropriétés à posséder un compte bancaire afin que l'argent des copropriétaires ne soit pas mélangé et confondu avec les comptes du syndic ou d'autres entreprises. C'est une bonne chose et nous avons tort de changer de banque à chaque changement de syndic car l'on crée des tracasseries administratives inutiles et contre-productives : une copropriété doit garder l'historique de ses recettes et dépenses.

La loi oblige ussi les copropriétés à détenir deux comptes bancaires séparés dans le but d'encourager les syndics et les copropriétaires à faire la distinction entre :
- les dépenses courantes
- le financement des gros travaux pluriannuels prévisibles

En pratique, on a déja vu une décision d'assemblée générale de JPL qui a fait transférer le montant du fond de réserve dans le fond de roulement ( donc augmentation du fond de roulement) pour le plus grand bonheur d'un copropriétaire vendeur qui est reparti avec le remboursement du montant qu'il avait provisonné pour financer les gros travaux.

Pour que les fonds de réserve ne soit pas ponctionnés à la légère, il faut que les copropriétaires s'y intéressent de près et qu'ils apprennent à fonctionner avec un budget de charges courantes précis et c'est parfaitement possible, s'ils le veulent bien.

Vous avez certainement confondu les fonds de roulements: seul le fond de roulement permanent (avance de trésorerie constituée au début de l'ACP) est remboursé au vendeur pas le fond de roulement (dépenses courantes).

Si je comprends bien l'exemple de GB (ce qui n'est pas toujours certains....      ), l'AG a décidé d'augmenter le "fonds de roulement permanent" comme vous l'appelez par un prélèvement sur le fonds de réserve constitué...
Cela arrive de temps en temps pour diverses raisons bonnes & justifiées ou pas (comme ici mais j'ai déjà entendu (ou sous-entendu) de telles justifications)

Nous avons une législation qui oblige les copropriétés à posséder un compte bancaire afin que l'argent des copropriétaires ne soit pas mélangé et confondu avec les comptes du syndic ou d'autres entreprises. C'est une bonne chose et nous avons tort de changer de banque à chaque changement de syndic car l'on crée des tracasseries administratives inutiles et contre-productives : une copropriété doit garder l'historique de ses recettes et dépenses.

La loi oblige ussi les copropriétés à détenir deux comptes bancaires séparés dans le but d'encourager les syndics et les copropriétaires à faire la distinction entre :
- les dépenses courantes
- le financement des gros travaux pluriannuels prévisibles

En pratique, on a déja vu une décision d'assemblée générale de JPL qui a fait transférer le montant du fond de réserve dans le fond de roulement ( donc augmentation du fond de roulement) pour le plus grand bonheur d'un copropriétaire vendeur qui est reparti avec le remboursement du montant qu'il avait provisonné pour financer les gros travaux.

Pour que les fonds de réserve ne soit pas ponctionnés à la légère, il faut que les copropriétaires s'y intéressent de près et qu'ils apprennent à fonctionner avec un budget de charges courantes précis et c'est parfaitement possible, s'ils le veulent bien.

Vous avez certainement confondu les fonds de roulements: seul le fond de roulement permanent (avance de trésorerie constituée au début de l'ACP) est remboursé au vendeur pas le fond de roulement (dépenses courantes).

Bonjour,
Effectivement on reçoit un bilan lors de chaque décompte trimestriel. C'est grâce à ce bilan trimestriel et uniquement grâce à lui qu'on peut suivre la situation du fonds de réserve. Mais cela ne nous indique pas si cet argent est effectivement sur un compte bancaire qui lui est destiné.
Bonne journée.

Et, dans ce bilan, à l'actif, ne figurent pas au moins les 2 comptes bancaires ouverts par l'ACP, l'un pour le fonds de roulement, l'autre pour le fonds de réserve.
Depuis mars 2025, vous avez reçu au moins un décompte trimestriel.

Bonjour,
Le PV de la dernière AG n'a pas encore été envoyé et il est donc impossible de vérifier si l'ouverture d'un deuxième compte bancaire a bien été effectuée.  Faisons confiance à sa bonne foi. De toute façon le commissaire aux comptes devra vérifier l'an prochain ce qu'il en est.
Bon week-end à tous.

L'article 3.86,  3, alinéa 5, prévoit, comme l'a relevé Grmff, que les fonds de roulement et de réserve, DOIVENT être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires.
Il s'agit d'une obligation légale.

Par ailleurs, l'article 3..89, § 5, 9°, C. civil stipule que "quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale". Il s'agit d'une obligation qui repose sur le syndic.

Un copropriétaire a le droit d'avoir accès aux documents relatifs à l'ouverture d'un compte bancaire pour le placement du fonds de réserve.
Il use de ce droit...ou non. Une démarche du copropriétaire est nécessaire. Il l'effectuera ... ou non. Le cas échéant, il devra se déplacer chez le syndic . Ou il espérera qu'une autre personne agisse en ce sens.

Je serai surpris que le PV d'AG établisse la preuve de l'ouverture d'un compte bancaire dédié au fonds de réserve. Tout au plus il contiendra une affirmation sur ce point.

Bonjour,
Le PV de la dernière AG n'a pas encore été envoyé et il est donc impossible de vérifier si l'ouverture d'un deuxième compte bancaire a bien été effectuée.  Faisons confiance à sa bonne foi. De toute façon le commissaire aux comptes devra vérifier l'an prochain ce qu'il en est.
Bon week-end à tous.

Bonjour,
Vous ne recevez pas un bilan chaque trimestre pour voir la situation en cours ? vous devriez y voir le compte du livret avec son solde.
Si vous ne le recevez pas, vous devriez le demander....

Même si on est dans un régime de décompte annuel avec des appels de provisions, je trouve qu'il faut toujours demander à recevoir un bilan en cours chaque trimestre pour avoir un suivi (simplifié mais important) des comptes (et vous assurer que votre syndic encode bien la compta régulièrement et pas seulement une fois par an comme je l'ai déjà vu)

C'est la théorie. En pratique, je n'ai jamais vu ça (divers syndics depuis plus de 20 ans).
Chez nous on ne voit le montant du fonds de réserve que dans la comptabilité (bilan) et il est très théorique (tout le monde ne verse pas ...)

Si c'est pour la même copropriété depuis 20 ans, je crois que le problème se situe plutôt au niveau de la copropriété et des copropriétaires !

Dans presque toutes les ACP dont je vois passer les comptes chaque année, il y a au moins deux comptes en banque !
Le compte du fonds de réserve n'a pas toujours le bon solde mais, le plus souvent, c'est parce qu'il n'y a pas assez d'argent dans la copropriété pour payer les charges courantes (fonds de roulement trop bas, gros impayés, ...)

Bonjour,
Merci à tous pour vos interventions. Nous avons eu récemment notre AG. Le syndic nous a assuré qu'il était au courant du problème qu'il a résolu puisqu'en mars 2025 il a ouvert un compte distinct pour le fonds de réserve.
Bonnes vacances à tous.

Les paroles du syndic ont été consignés dans un écrit ?
Les affirmations du syndic ont-elles, depuis l'AG , été vérifiées ( conseil de copropriété, copropriétaire) ?