GT a écrit :

L'AG, organe décisionnel, est habilitée à prendre les décisions relatives à la location de la conciergerie.
Si les copropriétaires de la conciergerie , réunis en AG, décident de la mettre en location , les dispositions du code bruxellois du logement relatives aux baux s'appliqueront au contrat de bail.

Sorry, mais je ne saisis pas le point de l'argument dans la discussion qui nous occupe.

Aqueduc avait écrit :
"L'AG a décidé la remise en état et ensuite la recherche d'un locataire. C'est par anticipation de l'AG qui dans quelques mois discutera de cette location que je me suis adressé à ce forum pour considérer les voies possibles de calcul des charges communes. J'ai matière à réflexion et à proposition pour l'AG."

Je nourris le réflexion d'Aqueduc en ce qui concerne de manière générale la location de la conciergerie dont il sera discuté lors d'une AG.

Mieux vaut prévenir que guérir.

Je n'y vois pas de problème. Les propriétaires sont certes indivisaires de la conciergerie. Ces mêmes copropriétaires sont dans une association de copropriétaires. L'ACP est représentée par son syndic. Et le bailleur ne doit pas nécessairement être le propriétaire. Il peut être un agent immobilier.

Personnellement, je suis bailleur seul, alors que je suis propriétaire en indivision. Le juge qui a appris cela n'y a rien trouvé à redire.

Le syndic représente l'association des copropriétaires mais non les propriétaires individuels.
Or, ce sont les propriétaires individuels qui sont propriétaires de la conciergerie.

Je n'y vois pas de problème. Les propriétaires sont certes indivisaires de la conciergerie. Ces mêmes copropriétaires sont dans une association de copropriétaires. L'ACP est représentée par son syndic. Et le bailleur ne doit pas nécessairement être le propriétaire. Il peut être un agent immobilier.

Personnellement, je suis bailleur seul, alors que je suis propriétaire en indivision. Le juge qui a appris cela n'y a rien trouvé à redire.

Un juge ne se prononce que sur ce qui lui est demandé. Et , pour faire bref, s'il constate qu'une disposition d'ordre public n'est pas respectée.

L'AG, organe décisionnel, est habilitée à prendre les décisions relatives à la location de la conciergerie.
Si les copropriétaires de la conciergerie , réunis en AG, décident de la mettre en location , les dispositions du code bruxellois du logement relatives aux baux s'appliqueront au contrat de bail.

Sorry, mais je ne saisis pas le point de l'argument dans la discussion qui nous occupe.

L'AG, organe décisionnel, est habilitée à prendre les décisions relatives à la location de la conciergerie.
Si les copropriétaires de la conciergerie , réunis en AG, décident de la mettre en location , les dispositions du code bruxellois du logement relatives aux baux s'appliqueront au contrat de bail.

En région bruxelloise, la clef de répartition des charges, assortie des explications requises, devra figurer dans le bail.

Personnellement, je suis bailleur seul, alors que je suis propriétaire en indivision. Le juge qui a appris cela n'y a rien trouvé à redire.

Récemment un locataire occupant s’est plaint du fait que tous les occupants de l’immeuble paient les charges communes pour ce flat. Il a raison. Je ne voudrais pas qu’on reproduise cette erreur dans le futur et souhaite donc aborder cette question lors de la prochaine AG.

L'occupant a effectivement raison. Les charges locatives afférentes à la conciergerie ne doivent pas bénéficier aux propriétaires, mais doivent être déduites des charges locatives des autres occupants.

Ce n'est pas si bizarre. Je suis également propriétaire d'un immeuble où le logement du concierge était situé au dessus du dernier étage, au niveau de la machinerie d'ascenseur.

Pour le reste, au vu de la discussion et de la répartition des charges de l'ascenseur, vous avez plusieurs solutions.

Personnellement, j'en profiterais pour changer la répartition des frais de l'ascenseur et la rendre "actuelle".
Pour le reste, voici ce que je ferais :
- création d'une clef de répartition pour les charges locative, en attribuant des quotités pour les charges locatives à la conciergerie. Les quotités sont identiques aux quotités de l'acte de base, et on rajoute des quotités pour la conciergerie. Si chaque appart à 200 millièmes et que la conciergerie fait la moitié de la surface d'un appart, on lui attribue 100 milliemes. Et oui, je sais, cela fait un total de 1100 millièmes mais cela ne pose aucun problème comptable.
- création d'un propriétaire fictif ACP pour les frais de la conciergerie (uniquement les frais locatifs)
- suppression de la clef ascenseur actuelle
- répartition de l'entretien et contrôle de l'ascenseur aux quotités locatives hors rez-de-chaussée
- attribution des loyers perçus pour la conciergerie aux copropriétaires, soit via une réduction des frais de l'année, soit via une contribution au fonds de réserve
- attribution des charges perçues pour la conciergerie au propriétaire fictif ACP, et refacturation annuelle du solde de charge à l'occupant.
- bail mentionnant toutes les conditions de la nouvelle répartition des frais
- adaptation des honoraires du syndic pour tenir compte du surcroit de travail suite à la gestion locative de la conciergerie. 10% du loyer perçu ne me semble pas exhorbitant.
- faire valider le tout en AGE à l'unanimité, en ayant pris bien soin d'informer les locataires auparavant. Le locataire du premier pourrait se sentir lésé par l'augmentation de ses charges d'ascenseur...
- informer les locataires par recommandé de ces nouvelles dispositions.... et espérer qu'il n'y ait  pas de recours.

aqueduc a écrit :

Récemment un locataire occupant s’est plaint du fait que tous les occupants de l’immeuble paient les charges communes pour ce flat.

A qui a-t-il adressé sa plainte ?

Dans ma vision, le locataire paie un loyer qui inclut le prêt hypo, le PI, les travaux, les charges que doit payer le propriétaire...
A part les consommations individuelles (chauffage, eau) que l'on peut facilement individualiser avec des compteurs ou calo, tout le reste est inclus dans ce que paie le propriétaire pour son appartement.

Si on sort une partie de la recette du loyer, les charges (ou travaux) du propriétaire augmentent, l'appartement est moins rentable, ... et il doit augmenter son loyer pour garder une rentabilité identique !
J'aime quand c'est simple : on ne touche pas aux clés de répartition et le locataire qui n'est pas content va louer ailleurs.

Quant au débat sur la répartition des frais d'ascenseur, j'ai beau écouter tous les arguments dans un sens ou dans l'autre, je trouve que le seul qui est cohérent est celui du ROI ou acte de base accepté par tous lors de leur achat ou à modifier à une "quasi" unanimité !
Chacun défendra son intérêt pour payer moins, trouvera qu'une option est plus juste si c'est bon pour lui ou que la même option n'est pas la bonne si ce n'est pas bon pour lui dans un autre immeuble !
Toutes ces discussions ne sont, à mon sens, que de l'hypocrisie pour payer moins car, OUI, quand un paie moins c'est qu'un autre paie plus !

Récemment un locataire occupant s’est plaint du fait que tous les occupants de l’immeuble paient les charges communes pour ce flat.

A qui a-t-il adressé sa plainte ?

Bonjour,
Jusqu'à présent cette conciergerie a été louée à un des occupants de l'immeuble ....

Je ne comprends pas. La conciergerie , depuis l'origine et jusqu'à présent, n'a jamais été occupée par un/une concierge.

Et ce bail a pris fin ?

Si je comprends bien, le locataire de la conciergerie occupe ou a occupé dans l'immeuble non seulement la conciergerie mais également le lot dont il est propriétaire ou sur lequel il dispose d'un droit personnel en qualité de locataire.

J'ai en tête un immeuble de 5 appartements (rdc + 4 étages). La conciergerie est au niveau du toit. L'ascenseur s'arrête au 4ème et ne va pas à la cave.

Une conciergerie au niveau du toit ? Je ne comprends pas

C'est la situation dans votre immeuble ?

J'ai été propriétaire dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété forcée. La conciergerie était située au rez-de-chaussée. Cette partie commune était décrite dans l'acte de base. Aucune quotité n'était attribuée  à cette conciergerie.