@GT : c'est un PEB B. La locataire aurait pu en effet contester l'augmentation hors règle d'indexation que l'ancien propriétaire a appliquée, mais elle ne l'a pas fait . Quant à moi, j'ai donc diminué le loyer, ce dont elle ne se plaint pas, au contraire 

Il n'est pas trop tard pour elle. Soit elle l'ignore, soit elle préfère ne pas entreprendre une action pour le recouvrement des sommes qu'elle aurait payées (et aussi celles qu'elle payera) au-delà de celles dues en application de la législation.

@GT : c'est un PEB B. La locataire aurait pu en effet contester l'augmentation hors règle d'indexation que l'ancien propriétaire a appliquée, mais elle ne l'a pas fait . Quant à moi, j'ai donc diminué le loyer, ce dont elle ne se plaint pas, au contraire 

En définitive, j'ai signé un avenant avec la locataire pour acter la diminution du loyer, sans préjudice de l'indexation, tout en lui précisant que nous passions d'office dans la 4eme année d'un bail 3-6-9.

Avez-vous lu la réponse de GT du 24-08-2025 12:36:43 ?
Un bail 3-6-9; cela n'existe plus depuis belle lurette.
Vous êtes passé d'office à un bail de 9 ans.

Bonne idée.

"A défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les paragraphes 1er à 5 du présent article. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sans préjudice de l'application des articles 57 et 58"
Cette disposition est impérative.

L'article 57 est relatif à l'indexation.
L'article 58 concerne la révision du loyer et des charges..

Art. 57.Si elle n'a pas été exclue expressément, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 26 du présent décret.
  Si cette adaptation a pour effet d'augmenter le montant du loyer, elle n'est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
  Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

.   Art. 58. § 1er. Sans préjudice de l'article 50, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
  A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
  Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 9, alinéa 1er.
  Si cette révision a pour effet d'augmenter le montant du loyer, elle n'est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
  Le juge statue en équité.
  L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
  Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.
  Dans le cas de l'article 55, § 8, les parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.

Je n'arrive pas à répondre à chacun en particulier comme c'est le cas dans d'autres forums, donc je réponds à tous dans ce message.

@gmrff : merci pour votre message de bienvenue. J'ai trouvé un document d'avenant au bail et vais y insérer une clause relative aux futures indexations, comme suggéré

@ libra : quand je parlais d'augmentation arbitraire, je voulais dire que le loyer était passé de 700 à 800 euros la 3ème année sans application de la règle de l'indexation

@ GT : diminution du loyer acceptable pour moi ; bail non enregistré ; garantie locative sur un compte épargne au nom de la locataire, qui ne pourra être libérée qu'avec mon accord en tant que nouvelle propriétaire (prévu dans l'acte d'achat). Il n'y a pas eu d'état de lieu au moment de la vente, mais j'ai fait le tour de l'appartement avec la locataire, et il est nickel !

Dernière question : elle m'a demandé de baisser le loyer, que l'ancien propriétaire avait arbitrairement augmenté en 01/25. J'ai accepté une baisse raisonnable car elle semble être une très bonne locataire et cela m'évite de devoir payer une agence immobilière pour trouver un nouveau locataire (ce que j'aurais fait pour une première fois), avec le risque de mal tomber,...

Comment est établi le caractère raisonnable d'une baisse de loyer ?

Si c'est une obligation, je comprends qu'on passe alors d'office dans le 2ème triennat d'un bail 3-6-9,....

La durée d'un bail de résidence principale dans le décret wallon du 15 mars 2018

Art. 55.
§ 1er. Tout bail visé à l'article 52 est réputé conclu pour une durée de neuf années.
§ 6. Par dérogation aux paragraphes 1er à 5, un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans
§ 7. Par dérogation au paragraphe 1er, un bail peut également être conclu, par écrit, pour une durée supérieure à neuf ans.
§ 8. Par dérogation au paragraphe 1er, un bail écrit peut être conclu pour la vie du preneur.

La  dénomination bail 3-6-9 n'est pas reprise dans le texte légal.

L'appellation bail de longue durée ne figure pas dans le texte légal. Un bail de 9 ans , ou un bail conclu pour une durée  supérieure à 9 ans ou pour la vie du preneur ne sont-ils pas , en région wallonne des baux de longue durée ?

En Région bruxelloise (Code bruxellois du logement), les baux de résidence principale conclus pour une durée  supérieure à 9 ans ou pour la vie du preneur légal répondent à la définition bruxelloise des baux de longue durée.

Dernière question : elle m'a demandé de baisser le loyer, que l'ancien propriétaire avait arbitrairement augmenté en 01/25.

En quoi est-ce illégal? N'est-ce pas tout simplement l'indexation du loyer?