Ces comportements isolés nuisent gravement à l’image de toute une profession.

Ce n'est pas tout à fait exact....

Le défaut de modernisation de cette profession qui n'offre quasi pas d'accès aux documents justificatifs des dépenses et des opérations financières ne permet nullement de conclure que les cas épinglés relèveraient du comportement isolé.

G.B. a écrit :

PS: Depuis 2917,  Test-Achats a signalé l'existence d'un risque financier systémique  dans les grosses copropriété (+200lots).  Si la DG LEGISLATION CIVILE du SPF justice  et ou Mme Leentje Grillaert  voulaient bien faire rajouter d'urgence dans le code civil l'obligation pour le syndic de faire signer une feuille de présence afin de vérifier chaque année l'identification des copropriétaires ( Nom, prénom, adresse exacte et pays de résidence...) ce qui  permettrait :
- un recouvrement aisé des impayés de charges
- Un règlement du précompte immobilier que certains propriétaires astucieux ne paient pas et l'Etat ne sait pas procéder au recouvrement de la taxe annuelle
- une communication entre les copropriétaires autrement qu'en installant une table et une chaise à l'entrée de l'immeuble pour essayer de collecter l'identité des propriétaires comme le cas 1° ci-dessus a été contraint de faire

En dehors du sujet introduit initialement.

Certains copropriétaires ne paient pas le précompte immobilier. Quelle est l'astuce ?
Quelles sont les difficultés au recouvrement ?
En quoi l'ACP est-elle concernée ?
Et l'administration se baserait sur une liste établie par le syndic pour enrôler et recouvrer le précompte immobilier ?

Je ne comprend pas comment certaines personnes censées perdent leur temps à répondre à pareilles hérésies, le gars a besoin d'aide qui n'est pas de notre ressort, c'est une évidence.

PS: Depuis 2917,  Test-Achats a signalé l'existence d'un risque financier systémique  dans les grosses copropriété (+200lots).  Si la DG LEGISLATION CIVILE du SPF justice  et ou Mme Leentje Grillaert  voulaient bien faire rajouter d'urgence dans le code civil l'obligation pour le syndic de faire signer une feuille de présence afin de vérifier chaque année l'identification des copropriétaires ( Nom, prénom, adresse exacte et pays de résidence...) ce qui  permettrait :
- un recouvrement aisé des impayés de charges
- Un règlement du précompte immobilier que certains propriétaires astucieux ne paient pas et l'Etat ne sait pas procéder au recouvrement de la taxe annuelle
- une communication entre les copropriétaires autrement qu'en installant une table et une chaise à l'entrée de l'immeuble pour essayer de collecter l'identité des propriétaires comme le cas 1° ci-dessus a été contraint de faire

En dehors du sujet introduit initialement.

Certains copropriétaires ne paient pas le précompte immobilier. Quelle est l'astuce ?
Quelles sont les difficultés au recouvrement ?
En quoi l'ACP est-elle concernée ?
Et l'administration se baserait sur une liste établie par le syndic pour enrôler et recouvrer le précompte immobilier ?

Cependant n'hésitez pas à faire part de vos propositions à Madame Grillaert dans l'hypothèse où elle ne lirait pas vos interventions sur ce forum.

« Dans quel pays vivons nous pour être obligé de dénoncer ces faits au syndicat des
propriétaires après avoir dénoncé à la justice, pour avoir des résultat??

2°
Bd Mettewie 46, un article de Gilbert DUPONT dans la DH permet de comprendre que le syndic avait berné le CAC par ses virements du montant exact indiqué sur les factures... mais vers un compte bancaire lui appartenant. C'est lorsque des enveloppes marron (huissier) ont commencé à trainer dans le hall de l'immeuble, qu'un copropriétaire non-membre du Cdc et du CAC a constaté que le syndic n'avait pas payé certaines factures depuis plusieurs années, mais l'argent a été ponctionné.  La déclaration du sinistre auprès de l'assureur a une prescription de 3ANS. L'IPI avait répondu à la copropriété que l'assurance collective ne pouvait intervenir car ledit syndic L. avait demandé sa radiation avant de se raviser sous la plume de B. Kerkhof. Le préjudice de cette copropriété est de l'ordre de 1 MIo mais à ma connaissance, les copropriétaires n'ont pas revu la couleur de leur argent évaporé.

3°
L'astuce Van Laeys...: ses .PDF d'extraits de comptes trafiqués (des faux)

4°
Autre astuce restant à vérifier pour objectiver la réalité auprès des clients de S.M. : la technique du ruissellement en facturant à tout le portefeuille un petit montant pour des prestation apparamment non réalisées. Comme un opérateur téléphonique qui facturerait à grande échelle un service de communications jamais réalisées, je me demande si c'est déja arrivé, je ne crois pas.

Depuis +75ans et même déja auparavant, les statuts notariés des immeubles en copropriétés forcées donnent le droit aux copropriétaires de mandater un huissier pour exiger l'accès au dossier papier à l'époque, afin de consulter les documents de gestion de son patrimoine.
Depuis le 2 juin 2010, les copropriétaires ont ré-obtenu dans la loi leur droit perdu en 1994 ,  de se connaitre les uns et les autres afin de se concerter pour  créer leur politique de conservation à long terme de leur patrimoine en commun.
La copropriété par l'entremise de ses organes essentiellement l'assemblée générale avec ses ordres du jour et ses procès-verbaux est le gardien de ce patrimoine.
Mais combien de copropriétaires s'y intéressent  ?
Combien de propriétaires et de locataires comprennent que juridiquement  le syndic n'est pas leur  "larbin" comme l'a évoqué Guillaume Pinte dans le dernier RTBF Auvio du 12 novembre

PS: Depuis 2917,  Test-Achats a signalé l'existence d'un risque financier systémique  dans les grosses copropriété (+200lots).  Si la DG LEGISLATION CIVILE du SPF justice  et ou Mme Leentje Grillaert  voulaient bien faire rajouter d'urgence dans le code civil l'obligation pour le syndic de faire signer une feuille de présence afin de vérifier chaque année l'identification des copropriétaires ( Nom, prénom, adresse exacte et pays de résidence...) ce qui  permettrait :
- un recouvrement aisé des impayés de charges
- Un règlement du précompte immobilier que certains propriétaires astucieux ne paient pas et l'Etat ne sait pas procéder au recouvrement de la taxe annuelle
- une communication entre les copropriétaires autrement qu'en installant une table et une chaise à l'entrée de l'immeuble pour essayer de collecter l'identité des propriétaires comme le cas 1° ci-dessus a été contraint de faire

grmff a écrit :

Je retiens un chiffre: il ne reste que 600 syndics professionnels. C'est donc que les bureaux ont grossi, et ont dû se professionnaliser. Et aussi se déshumaniser.

.

« Ces trois dernières années, l'IPI n'a inscrit que 155 nouveaux membres sur le tableau des titulaires syndics. Afin d'obtenir leur agréation en tant que titulaire, ils ont au préalable dû effectuer un stage de 1.500 heures en qualité d’agent immobilier-syndic ainsi que réussir un test d'aptitude pratique (un examen écrit et oral), le parcours de stage et l'accès à la profession étant contrôlés par l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI).  Si la courbe des nouveaux agents immobiliers-syndics peine à croître, celle des omissions (soit les membres qui ne souhaitent plus exercer le métier) lui est en revanche largement supérieure, la part des nouveaux inscrits ne contrebalançant pas la part des départs.  « 

https://www.ipi.be/actualites/communiqu … proprietes

[Mode coup de gueule = on] On ne m'enlèvera pas de l'idée que ce n'est pas la manière correcte d'attirer de nouveaux candidats à la profession.

Comment peut-on imaginer qu'il est indispensable de faire 1500heures de stages comme agent immobilier syndic alors que n'importe quel copropriétaire peut se faire nommer syndic sans avoir la moindre formation ni expérience? Et à mon avis, les copropriétaires syndic, même sans expérience ni formation en la matière, s'en sortent généralement bien.

Alors, si n'importe quel clampin peut se faire nommer syndic et y arriver correctement, pourquoi faut-il imposer 3 années de formation et 1500 heures de stage (gratuit ou tellement mal payé qu'on ne peut pas appeler cela un salaire), ce qui correspond donc à 4 années d'étude+stage?

On avance à grand pas, depuis déjà pas mal d'année, vers un regroupement des syndics, une diminution de leur nombre et une augmentation du nombre de copropriété gérée par syndic. Bref, on va se retrouver de plus en plus face à de gros machin comme Foncia (qui donnait ses commentaires lors de l'émission), impersonnels, avec des frais plus importants parce que les gestionnaires gèrent cela comme on gère un ministère.

Je ne dis pas qu'il faut laisser n'importe qui s'installer comme syndic. Mais la soi-disant "professionnalisation" de la profession ne va pas dans le bon sens, qu'elle soit imposée par l'IPI, soutenue par Federia ou lobbystée par les grands groupes "à la Foncia"

Quand tous les dégoutés seront partis, il ne restera plus que les dégoutants.[Mode coup de gueule = Off]

"L’émission #Investigation diffusée mercredi dernier sur la RTBF a évoqué des cas de détournement de fonds et de pratiques contraires à la déontologie dans le métier de syndic. Ces comportements isolés nuisent gravement à l’image de toute une profession.

Federia condamne avec la plus grande fermeté ces pratiques mais tient à rappeler qu’elles sont de l’ordre de l’exception et ne reflètent nullement la réalité du terrain.

Federia a pour mission de représenter, défendre, accompagner et former les professionnels du secteur. Nous mettons d’ailleurs un point d’honneur à soutenir la professionnalisation et l’éthique des métiers d’agents immobiliers à travers des formations continues, tant sur les aspects techniques que déontologiques et réglementaires.

Ensemble, nous devons défendre la profession et revaloriser le métier de syndic pour renforcer la confiance.

Quelques rappels utiles :

Ces comportements inacceptables sont des faits isolés. Il est important de ne pas faire d'amalgame entre individu et profession.
Des mécanismes existent pour déposer plainte ou signaler un comportement suspect : Porter plainte

Il est important de souligner la rigueur, la complexité et l’importance du métier de syndic, véritable pilier de la gestion collective et de la durabilité des immeubles. Vous trouverez notre brochure d’explication destinée aux copropriétaires sur https://votre-syndic.be/pour-les-coproprietaires
Federia réaffirme sa volonté de défendre une profession intègre, exigeante et tournée vers l’avenir. Ces événements rappellent l’importance de la transparence et de la confiance, valeurs qui fondent notre engagement collectif."

Je retiens un chiffre: il ne reste que 600 syndics professionnels. C'est donc que les bureaux ont grossi, et ont dû se professionnaliser. Et aussi se déshumaniser.

.

« Ces trois dernières années, l'IPI n'a inscrit que 155 nouveaux membres sur le tableau des titulaires syndics. Afin d'obtenir leur agréation en tant que titulaire, ils ont au préalable dû effectuer un stage de 1.500 heures en qualité d’agent immobilier-syndic ainsi que réussir un test d'aptitude pratique (un examen écrit et oral), le parcours de stage et l'accès à la profession étant contrôlés par l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI).  Si la courbe des nouveaux agents immobiliers-syndics peine à croître, celle des omissions (soit les membres qui ne souhaitent plus exercer le métier) lui est en revanche largement supérieure, la part des nouveaux inscrits ne contrebalançant pas la part des départs.  « 

https://www.ipi.be/actualites/communiqu … proprietes

Il a cependant été mauvais dans sa manière de répondre.

En tout cas, un syndic ne peut pas faire que des heureux. Il y aura toujours des mécontents. Soit parce que ce n'est pas assez propre, soit parce que c'est trop cher. Soit parce que le prestataire n'a pas assez d'heures pour faire le boulot, soit qu'on en paie trop... Le job du syndic, c'est aussi de trouver le juste milieu, le juste équilibre, et de convaincre ceux qui trouvent que c'est trop et ceux que c'est pas assez que c'est un juste milieu correct.

J'ai toujours été surpris que les factures ne soient pas justifiées par une commande. Et que la commande soit jointe à la facture, histoire de démontrer qu'il y a une commande, et qu'on puisse se souvenir de chaque prestation, en prenant la commande. Je ne parle pas des factures récurrentes d'énergie, d'ascenseur, et autres qui ne font pas l'objet d'une commande, mais des factures qui font l'objet d'une prestation qui est demandée par le syndic. Dans le cas de ma gestion, c'était une exigence d'un des commissaires aux comptes, que j'ai trouvée excellente, et que j'ai systématiquement appliquée. Une facture, pour être dans la compta et être payée, doit être accompagnée d'un justificatif (bon de commande, généralement du service technique) et d'une approbation du "service technique".

J'avoue ne jamais avoir vu ce genre de méthode chez aucun syndic.
Je suis bientôt en procédure contre un syndic, qui aura mis plusieurs mois pour justifier les factures. Il en retrouve rien comme bon de commande, rien comme historique, rien comme contrôle.
Si MGS avait mis en place ce genre de procédure, il aurait pu répondre immédiatement à la demande de justification des factures émises 4 ans plus tôt.

Je retiens aussi que le seul moyen d'avoir un contrôle de ce qu'il y a sur le compte, c'est d'avoir un accès direct au compte bancaire, en lecture seule. C'est le seul moyen d'éviter qu'un syndic véreux fasse un carrousel avec les comptes des différentes copropriétés. C'est ce que le syndic parti en France a fait (avec des faux en plus...). C'est un procédé qui est connu pour avoir été utilisé par le passé. A l'époque, j'étais pro. J'avais calculé, pour le plaisir, le montant total avec lequel j'aurais pu partir en étant bien organisé. Je pense que le montant avoisinait 10 à 15x le montant de mes honoraires annuels...

Que pensez-vous de l'émission  "investigation" de ce 12 novembre sur la RTBF qui traitait de la "crise de confiance des syndics ? Emission fort à charge qui a relevé les syndics véreux et les magouilles de certains syndics, mais en occultant le travail demandé aux syndics de manière générale et les difficultés de la profession.

J'ai relevé le nom en particulier d'un syndic qui est soupçonné de multiples malversations, à savoir le syndic MGS. Cette société est syndic d'un immeuble dans lequel j'ai un bien. Tout témoignage, éventuellement en MP, concernant cette société m'intéresse.

Pour le reste, que pensez-vous de l'émission en général ?

J'ai été très déçu par cette émission !
L'annonce de lancement de l'émission était : ""Syndics, la crise de confiance, une enquête de Fabrice Gérard et Julien Monfajon
En Belgique, près de 4 millions de personnes possèdent un appartement. Le plus souvent, l'entretien des parties communes de l'immeuble est placé sous la responsabilité d'un syndic professionnel. Comment travaille-t-il, dans quel cadre légal et avec quels contrôles ?"

En pratique, ce n'était que de la dénigration et de la recherche de sensationnalisme. Tout était bon pour dire du mal mais aucune remise en question ou analyse complémentaire pour expliquer.
- Il y a plusieurs centaines de milliers de copropriétés en Belgique mais l'émission fait une grande part de son temps sur une ACP atypique (le village de vacances) => il y a d'autres débats plus intéressant à développer que l'ouverture d'une buvette
- une propriétaire d'une ACP de 4 appartements qui se plaint de son syndic mais à aucun moment on ne demande pourquoi elle ne change pas de syndic ou en interne => ce qui aurait permis d'aborder un nouveau sujet intéressant
- on insiste (plusieurs fois) sur la fraude suspectée (collusion) parce qu'un entrepreneur fait x factures à la même date (le comble de l'absurde pour un journaliste qui insiste sur ce point en croyant qu'un entrepreneur fait sa facture directement le jour de son intervention)  => il aurait pu, par exemple, insister sur les nombreuses interventions le jour de l'orage (ça aurait été plus sérieux comme doute) et j'aurais bien aimé avoir la réponse du syndic à cette remarque
- les copropriétaires qui se plaint que des travaux ne se font pas mais on ne sait pas si c'est vraiment la faute du syndic (ou, par exemple, des CP qui ne se décident pas ou qui ne paient pas ou ...)

Et il y a le gros dossier de détournement pour montrer et insister sur ce dossier.... quelle surprise, il y a aussi des voleurs chez les syndics.
ok, pour l'audience, il fallait en parler et ils y ont passé beaucoup de temps.

Mais, avec tout cela, ils n'ont pas eu le temps de faire une émission de qualité qui essaie de fournir des réponses à leur question de départ, d'insister sur le rôle de chacun, sur l'importance des copropriétaires de s'occuper de leurs copropriétés, ...

Bref, pas de surprise avec cette émission de soi-disant "investigation". Chaque fois que je la regarde pour un sujet qui m'intéresse, je suis déçu et frustré de l'approche journalistique, du sérieux de ce qui y est dit, de la qualité de l'information fournie.
Sur internet, on appellerait ça une "putaclic" mais pas une émission d'informations.

Une autre solution existe : celle de donner au commissaire aux comptes un accès direct aux comptes bancaires de l'ACP sans possibilité d'y effectuer des opérations.  Juste un accès "lecture".  Pour cela, la banque délivre une carte bancaire d'accès et le commissaire aux comptes qui le désire, peut, à sa guise, accéder aux comptes et vérifier les mouvements.  Encore faut-il qu'il accepte ce type de mission.

Je pense que c'est la solution la plus simple et facile à mettre en œuvre. Je connais au moins 4 grandes copropriétés dont l'AG a autorisé le CAC à accéder directement aux comptes en mode lecture.

Si cette autorisation a été accordé aux CAC de certaines copro citées dans le reportage (syndic ayant falsifié les extraits) peut-être que ces manœuvres frauduleuses auraient été découvertes rapidement et à temps

Pour le reste, je suis toujours étonné que les syndics, dont je fais partie, aient un accès sans réserves (sauf les limites de transferts imposées par les banques) aux finances des copropriétés, sans qu'il y ait le moindre contrôle externe.

Quand vous écrivez "sans contrôle externe", vous excluez le Commissaire aux comptes et les membres du CDC ? Ou peut-être ai-je mal compris votre questionnement, ou encore quelque chose m'échappe.

Dans une ACP en gestion, la CDC (conseil de copropriété) a demandé à l'AG d'avoir la main sur le fonds de réserve et utiliser un système de double signature.  Impossible juridiquement et pratiquement au vu des responsabilités en jeux.

Une seule option pouvait être retenue, à savoir que l'AG marque son accord pour que les membres du CDC aient mandat exclusif sur le compte, ce qui aurai pour conséquence que le syndic n'en soit plus mandataire.    Problèmes :

1.le compte bancaire ne serait plus un compte "professionnel" mais un compte privé où plusieurs personnes privées en sont les mandataires,
2. quid si de l'argent disparait (pas d'assurance...) ?  un propriétaire privé peut tout aussi bien être tenté.
3. quid en cas de décès d'un mandataire ? (compte bloqué, montants entrant dans la succession, etc...)
4. quid en cas de vente de son lot par un des mandataire ?

Cette solution, juridiquement possible mais discutable, posait plus de questions que de solutions et a, à chaque fois, été abandonnée en assemblée générale.

Une autre solution existe : celle de donner au commissaire aux comptes un accès direct aux comptes bancaires de l'ACP sans possibilité d'y effectuer des opérations.  Juste un accès "lecture".  Pour cela, la banque délivre une carte bancaire d'accès et le commissaire aux comptes qui le désire, peut, à sa guise, accéder aux comptes et vérifier les mouvements.  Encore faut-il qu'il accepte ce type de mission.

Pour le reste, je suis toujours étonné que les syndics, dont je fais partie, aient un accès sans réserves (sauf les limites de transferts imposées par les banques) aux finances des copropriétés, sans qu'il y ait le moindre contrôle externe.   Les comptes tiers des avocats sont très contrôlés, ceux des notaires aussi.  Alors pourquoi pas les comptes des ACP ?  Comment ?  place aux suggestions.