Mais le coût n’a jamais été le paramètre principal lors du choix d’un syndic, plutôt l’expérience dans d’autres copropriétés (il y a moitié de propriétaires bailleurs avec plusieurs biens), la proximité géographique ou la bonne tête du syndic.

Le quorum est atteint lors de l’AG et les points sont votés largement à l’unanimité après éventuellement un échange courtois d’arguments pour ou contre.

Je reste sur le sentiment que c’est un problème de compétence / motivation du personnel (comme chez le notaire/pharmacien/avocat le titulaire est au golf ou à Courchevelle, vous avez affaire aux employés).

Il y a une dose de second degré dans mon commentaire…

Un mauvais syndic? Celui qui ne respecte ni les lois, ni les usages de la copropriété qu'il gere, ni le conseil, ni les minorités. Par exemple.

Une copropriété est dysfonctionnelle lorsque le conseil de gérance/de copropriété entend mettre le syndic sous une forme de tutelle alors que depuis le loi de 1994, il n'a plus aucun pouvoir de gestion et que depuis la loi de 2010, il a même perdu son rôle d'assistance au syndic.

Pour un Syndic, une ACP "à problèmes" serait une ACP composée de personnes n'ayant ni les connaissances ni le savoir-être nécessaires à une bonne collaboration avec son mandataire qu'est le Syndic ; et une copropriété "à problèmes" serait, par exemple, une copropriété dont la quantité de sinistres et incidents à gérer serait trop importantes par rapport aux ressources que le Syndic pourrait déployer pour y répondre.

Les copropriétaires perturbateurs et dysfonctionnels... et ceux qui éprouvent des difficultés avec le verbe "payer". Voilà quels sont les eux problèmes majeurs des copropriétés dites "à problèmes" pour un syndic selon moi.

Je suis assez d'accord avec la définition de Rexou. Les ACP à problème sont celles où les copropriétaires recherche le conflit plus tôt que rechercher des solutions. C'est le genre de copropriété que je récupère en judiciaire mais là les tarifs de syndics ne sont pas les même !

Avoir beaucoup de sinistre ou de travaux à réaliser n'est pas un problème. Cela fait partie du métier et nous pouvons toucher des honoraires complémentaires pour ce faire.

Pour répondre à Twautele, pas étonnant que vous changiez de syndic souvent si vous trouver que 600€/mois pour un immeuble de 24 appartements sont des honoraires convenables (trop bas de 20% en ce qui me concerne).

C’est le détendeur du permis d’environnement qui est redevable de la taxe, donc l’ACP.

La taxe (bruxelloise) sur les établissements dangereux, insalubres ou incommodes

https://be.brussels/fr/impots-financeme … incommodes

https://admin.be.brussels/en/bhg/document/download/4083

C’est le détendeur du permis d’environnement qui est redevable de la taxe, donc l’ACP.

J'ai confondu le précompte immobilier et cette taxe spécifique

Enfin la taxe est due par l’ACP pour les surfaces de parkings/garages, c’est donc au syndic qui reçoit l’AER pour l’ACP.

??
Ils ne sont pas privatifs ces parkings/garages ? Et donc l'AER devrait être adressé à chaque propriétaire.
(mais on dévie du sujet initial)

Je ne pense pas que ma copropriété soit particulièrement problématique, bien sur le bâtiment date de 1968 donc il y a des travaux de réfection habituel mais :

- un syndic oublie de payer l’assurance incendie, un cp est avisé de la prochaine révocation de son prêt.
- un gestionnaire (grosse boîte) ne fait rien, on vote en AG des choses simples qui ne demande que d’approuver un devis … rien.
- la gestionnaire nous fait une AG avec un mois de retard dans un bâtiment annexe non chauffé au mois de décembre.
- laisse traîner un devis approuvé en AG et au final avec l’hyperinflation la facture augmente de 4000 €.
- ignore les obligations légales (chaufferie, comptabilité énergétique, cuve mazout, contrôle électricité commun), même le
paiement de la taxe sur les établissements insalubres etc est oubliée.

On paie près de 600 € / mois, pour cela on doit quand même avoir droit à quelques heures d’attention. Comptons une heure pour la compta (une dizaine de factures à scanner/ encoder et éventuellement payer si pas domiciliées). Une fois par trimestre sortir les relevés et les envoyer par mail. Reste la gestion mais la plupart des mois il n’y a rien et au pire envoyer un mail à un prestataire habituel ou demander un devis.

Je ne pense pas que cela soit trop demander.

Mon sentiment est que l’activité syndic n’intéresse pas beaucoup, c’est de l’argent qui rentre chaque mois mais l’intérêt est plutôt du côté des transactions immobilière, 2-3% de commission c’est quand même plus alléchant même si cela demande plus de travail.

On peut dire que vous etes tombés sur les perles de syndics, même si je ne vois pas en quoi la révocation d'un prêt d'un cp soit de son ressort ou approuver un devis, il me semble que c'est votre rôle et non le sien, le temps que le devis atteint 4000€ n'est pas de quelques jours non plus, personne n'a remarqué que rien ne se réalisait?
La taxe sur les établissements insalubres incombe à chaque cp et pas au syndic .

bah sinon, vous avez raison selon vos expériences, c'est dans toute les professions, aggro, horeca, etc......y a des bons et des très mauvais!

- un syndic oublie de payer l’assurance incendie, un cp est avisé de la prochaine révocation de son prêt.
- un gestionnaire (grosse boîte) ne fait rien, on vote en AG des choses simples qui ne demande que d’approuver un devis … rien.
- la gestionnaire nous fait une AG avec un mois de retard dans un bâtiment annexe non chauffé au mois de décembre.
- laisse traîner un devis approuvé en AG et au final avec l’hyperinflation la facture augmente de 4000 €.
- ignore les obligations légales (chaufferie, comptabilité énergétique, cuve mazout, contrôle électricité commun), même le
paiement de la taxe sur les établissements insalubres etc est oubliée.

On paie près de 600 € / mois, pour cela on doit quand même avoir droit à quelques heures d’attention. Comptons une heure pour la compta (une dizaine de factures à scanner/ encoder et éventuellement payer si pas domiciliées). Une fois par trimestre sortir les relevés et les envoyer par mail. Reste la gestion mais la plupart des mois il n’y a rien et au pire envoyer un mail à un prestataire habituel ou demander un devis.

Je ne pense pas que cela soit trop demander.

Mon sentiment est que l’activité syndic n’intéresse pas beaucoup, c’est de l’argent qui rentre chaque mois mais l’intérêt est plutôt du côté des transactions immobilière, 2-3% de commission c’est quand même plus alléchant même si cela demande plus de travail.

Pour un Syndic, une ACP "à problèmes" serait une ACP composée de personnes n'ayant ni les connaissances ni le savoir-être nécessaires à une bonne collaboration avec son mandataire qu'est le Syndic ; et une copropriété "à problèmes" serait, par exemple, une copropriété dont la quantité de sinistres et incidents à gérer serait trop importantes par rapport aux ressources que le Syndic pourrait déployer pour y répondre.

Les copropriétaires perturbateurs et dysfonctionnels... et ceux qui éprouvent des difficultés avec le verbe "payer". Voilà quels sont les eux problèmes majeurs des copropriétés dites "à problèmes" pour un syndic selon moi.

Pour les copropriétaires, c'est quoi un mauvais syndic ?
Pour un syndic, c'est quoi une ACP à problèmes ?

Pour les copropriataires, a priori, un "bon Syndic" serait un Syndic "efficace" (càd qui obtient les résultats attendus des fournisseurs, et s'acquitte de la gestion de l'immeuble dans le respect du contrat établi).

Pour un Syndic, une ACP "à problèmes" serait une ACP composée de personnes n'ayant ni les connaissances ni le savoir-être nécessaires à une bonne collaboration avec son mandataire qu'est le Syndic ; et une copropriété "à problèmes" serait, par exemple, une copropriété dont la quantité de sinistres et incidents à gérer serait trop importantes par rapport aux ressources que le Syndic pourrait déployer pour y répondre.

Interprétation personnelle est subjective bien sûr