OK, merci, c'est bon à savoir !

Les dispositions du code civil (art.3.84 à 3.100 du code civil) ne sont pas seulement bonnes à  savoir mais sont indispensables à connaître puisqu'elles sont impératives (art.3.100 du code civil).

Et la copropriété (régime non dérogatoire) est régie non seulement par un acte de base mais aussi par un règlement de copropriété et encore par un règlement d'ordre intérieur. L'acte de base et le le règlement de copropriété constituent les  statuts de l'association des copropriétaires.
Votre notaire ne vous a pas informé ?
Je vous renvoie au texte du code civil (que j'ai déjà communiqué) quant aux contenus de l'acte de base, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur.

Bonjour,

Nous sommes une petite copropriété de 4 lots et avons pris la décision de faire appel à un syndic professionnel, notamment parce que 3 d'entre nous craignons que le 4ème ne remplisse pas ses obligations financières. Nous signons l'acte de base prochainement et le syndic va pouvoir ouvrir les comptes pour le Fonds de réserve et le Fonds de roulement.
Est-ce qu'on est en droit de demander à ce que l'un (ou plusieurs) copropriétaires ait un droit de consultation sur ces comptes ?

Merci pour votre retour.

Claire

Dans le cadre d’une ACP (régime non dérogatoire)

Code civil
JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel
 
 Art. 3.91. Commissaire aux comptes
  L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur.

 Art. 3.89.Syndic
§ 5. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé:
9° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale;

GT a écrit :

claireloise a écrit :

Actuellement, la copropriété est sous régime dérogatoire, mais elle va passer d'ici peu en régime standard.

Je l'avais compris.

Mais en quoi consiste concrètement le régime dérogatoire ?
Quel est le contenu de ce régime dérogatoire ?
Dans quel document est fixé le régime dérogatoire et son contenu?

Le régime dérogatoire a été fixé dans un acte de base notarial en 2023, à la demande du propriétaire des 4 lots avant qu'ils ne vendent le 1er appartement. Il est clairement explicité dans l'acte, qui reprend juste l'origine de propriété du bien, sa situation administrative et la description des lots, parties communes et privatives. Il est écrit que la nature des parties communes ne justifie pas l'organisation d'une ACP, au contraire,... et que le comparant requiert le notaire de donner acte de sa volonté de déroger au régime légal. J'espère que ça répond à votre question parce que je ne sais rien vous dire d'autre.

Juste un détail, quoique....

Sortir du régime dérogatoire vous oblige à modifier vos statuts. Et votre ACP n'aura de personnalité juridique que lorsque les nouveaux statuts seront transcris

  Art. 3.86. Association des copropriétaires
  § 1er. L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes:
  1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
  2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.

claireloise a écrit :

Actuellement, la copropriété est sous régime dérogatoire, mais elle va passer d'ici peu en régime standard.

Je l'avais compris.

Mais en quoi consiste concrètement le régime dérogatoire ?
Quel est le contenu de ce régime dérogatoire ?
Dans quel document est fixé le régime dérogatoire et son contenu?

Le régime dérogatoire a été fixé dans un acte de base notarial en 2023, à la demande du propriétaire des 4 lots avant qu'ils ne vendent le 1er appartement. Il est clairement explicité dans l'acte, qui reprend juste l'origine de propriété du bien, sa situation administrative et la description des lots, parties communes et privatives. Il est écrit que la nature des parties communes ne justifie pas l'organisation d'une ACP, au contraire,... et que le comparant requiert le notaire de donner acte de sa volonté de déroger au régime légal. J'espère que ça répond à votre question parce que je ne sais rien vous dire d'autre.

GT a écrit :

claireloise a écrit :

Actuellement, la copropriété est sous régime dérogatoire, mais elle va passer d'ici peu en régime standard.

Je l'avais compris.

Mais en quoi consiste concrètement le régime dérogatoire ?
Quel est le contenu de ce régime dérogatoire ?
Dans quel document est fixé le régime dérogatoire et son contenu?

Art 3.94 ... Il peut être dérogé au présent chapitre si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes....

Il est à noter qu'il faut un acte de base qui a pour but principalement de prévoir une répartition des frais.
Et en générale, le régime dérogatoire a pour conséquence, qu'il n'y a pas de compta, pas d'AG. Et que les quelques frais qui devraient être répartis le sont au moment venu.

Si je comprends bien le régime dérogatoire est prévu dans un acte de base . Et  la copropriété fonctionne en fonction du contenu de cet acte de base.
Dès lors la copropriété  de claireloise serait déjà pourvue d'un document appelé acte de base dont le contenu doit être respecté par les copropriétaires. Dans le régime dérogatoire, cette copropriété devrait fonctionner selon le contenu de cet acte de base (AG, comptabilité, gérance...).
Ce régime dérogatoire s'applique aussi longtemps  que tous les copropriétaires sont d'accord sur cette dérogation.
Existent des modèles d'actes de base dérogatoires dont le contenu est particulièrement précis. Ces copropriétés sont des associations de fait (absence de personnalité juridique). Pour en savoir davantage : Dérogation aux dispositions relatives à la copropriété forcée . Proposition de modèle d'acte de base , Pierre VAN DEN EYNDE , Jurim pratique, 3/2019, pages 3 et svtes

claireloise a écrit :

Actuellement, la copropriété est sous régime dérogatoire, mais elle va passer d'ici peu en régime standard.

Je l'avais compris.

Mais en quoi consiste concrètement le régime dérogatoire ?
Quel est le contenu de ce régime dérogatoire ?
Dans quel document est fixé le régime dérogatoire et son contenu?

Art 3.94 ... Il peut être dérogé au présent chapitre si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes....

Il est à noter qu'il faut un acte de base qui a pour but principalement de prévoir une répartition des frais.
Et en générale, le régime dérogatoire a pour conséquence, qu'il n'y a pas de compta, pas d'AG. Et que les quelques frais qui devraient être répartis le sont au moment venu.

Actuellement, la copropriété est sous régime dérogatoire, mais elle va passer d'ici peu en régime standard.

Je l'avais compris.

Mais en quoi consiste concrètement le régime dérogatoire ?
Quel est le contenu de ce régime dérogatoire ?
Dans quel document est fixé le régime dérogatoire et son contenu?

Bonjour,

Nous sommes une petite copropriété de 4 lots et avons pris la décision de faire appel à un syndic professionnel, notamment parce que 3 d'entre nous craignons que le 4ème ne remplisse pas ses obligations financières. Nous signons l'acte de base prochainement et le syndic va pouvoir ouvrir les comptes pour le Fonds de réserve et le Fonds de roulement.
Est-ce qu'on est en droit de demander à ce que l'un (ou plusieurs) copropriétaires ait un droit de consultation sur ces comptes ?

Merci pour votre retour.

Claire

Et sur base de quel texte fonctionnez-vous actuellement ?

Nous sommes une petite copropriété de 4 lots et avons pris la décision de faire appel à un syndic professionnel, notamment parce que 3 d'entre nous craignons que le 4ème ne remplisse pas ses obligations financières. Nous signons l'acte de base prochainement et le syndic va pouvoir ouvrir les comptes pour le Fonds de réserve et le Fonds de roulement.
Est-ce qu'on est en droit de demander à ce que l'un (ou plusieurs) copropriétaires ait un droit de consultation sur ces comptes ?

Merci pour votre retour.

Claire

Bonjour,
Un grand merci pour cette mise au point.
Une question: L'expression "en bon père de famille" est-elle encore d'usage?
Bon week-end à tous.

La rénovation du Code civil belge prévoit la suppression de cette expression genrée, héritée du Code napoléonien, pour la remplacer par une référence à une « personne prudente et raisonnable »