SOURCE PAGE 59 :
https://bib.kuleuven.be/rbib/collectie/ … en/boeken/

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Mais bien sûr que lorsque l'on achète un appartement en indivision dans un immeuble qui n'a pas de statuts transcrits aux hypothèque on a une convention notariée !

A propos de la question posée, pour mémoire :
Dans Ie cas d'un immeuble dont la taille ne justifie pas l'application du système,
l'attribution de la personnalité juridique ne sera pas nécessaire dans la
mesure ou il y aura très peu de copropriétaires à assigner. L'avantage que
présenterait l'attribution de la personnalité juridique à ce type de
copropriété semble minime par rapport à la complication que cela
entraînerait pour Ie projet"

SOURCE PAGE 59 :
https://bib.kuleuven.be/rbib/collectie/ … en/boeken/

Cette réflexion reste valable en 2026

Extrait de quel ouvrage ?

A propos de la question posée, pour mémoire :
Dans Ie cas d'un immeuble dont la taille ne justifie pas l'application du système,
l'attribution de la personnalité juridique ne sera pas nécessaire dans la
mesure ou il y aura très peu de copropriétaires à assigner. L'avantage que
présenterait l'attribution de la personnalité juridique à ce type de
copropriété semble minime par rapport à la complication que cela
entraînerait pour Ie projet"

SOURCE PAGE 59 :
https://bib.kuleuven.be/rbib/collectie/ … en/boeken/

Cette réflexion reste valable en 2026

nous n'avons actuellement pas de nr de BCE, mais nous en aurons un bientôt car nous allons passer du modèle dérogatoire au régime standard.

Avez-vous évalué avec votre notaire quel sera  le coût pour passer votre immeuble sous le régime de la copropriété forcée ?

Actuellement vous avez déja une "convention d 'association" à laquelle chacun a individiuellement adhéré en achetant son appartement séparement et pas tous en même temps, exact  ?

Et pour l'achat, chaque appartement a eu  recours au crédit avec une hypothèque valable et efficace, n'est-ce pas ?

Je me demande aussi si le bien de votre 4eme est hypothéqué ou pas ...

@claireloise
il va de soi que vous accompagnez vos réponses avec preuves bancaires hein! vous toquez chez le 4 ième cp et vous lui demandez copie de son hypothèque en trois exemplaires!
aussi je vous confirme que la convention d'association à signer individuellement n'existe pas.

voilà, bien ri, merci

nous n'avons actuellement pas de nr de BCE, mais nous en aurons un bientôt car nous allons passer du modèle dérogatoire au régime standard.

Avez-vous évalué avec votre notaire quel sera  le coût pour passer votre immeuble sous le régime de la copropriété forcée ?

Actuellement vous avez déja une "convention d 'association" à laquelle chacun a individiuellement adhéré en achetant son appartement séparement et pas tous en même temps, exact  ?

Et pour l'achat, chaque appartement a eu  recours au crédit avec une hypothèque valable et efficace, n'est-ce pas ?

Je me demande aussi si le bien de votre 4eme est hypothéqué ou pas ...

copropriétaire engalère a écrit :

G.B. a écrit :

J'aurais également une 'tite question pour Claireloise uniquement, à propos du "contrat d'association" qui existe forcément dans son cas d'espèce, lorsque chaque propriétaire achète un appartement dans cet immeuble en indivision, le notaire vous a forcément communiqué ce document.

L'"affectio societatis" prévu dans ce type de contrat privé , ne peut fonctionner avec un propriétaire qui ne le respecterait pas.

Vous avez bien tous reçus une convention d'indivision n'est-ce pas ?

@Claireloise, avez vous acheté avec les autres cp en indivision? c'est à dire, ensemble, en même temps, même notaire?
dans le cas contraire, ne tenez pas compte de ce qui précède, c'est un coco qui risque de vous demander copie de votre adb, acte d'achat, copie de votre CI recto verso, pour ses archives, déjà ça n'est pas une convention mais un pacte d'indivision renouvellable tout les 5 ans, je ne pense pas que ça vous concerne, vous avez un n°ACP vous êtes juste sous un régime dérogatoire.

Seule Claireloise pourra confirmer si sa copropriété dispose actuellement d'un numéro d'enregistrement à la banque-carrefour des entreprises.
Dans le régime dérogatoire, son ACP a-t-elle ou non la personnalité juridique ?

Comme je l'ai dit plus haut, nous n'avons actuellement pas de nr de BCE, mais nous en aurons un bientôt car nous allons passer du modèle dérogatoire au régime standard.

G.B. a écrit :

J'aurais également une 'tite question pour Claireloise uniquement, à propos du "contrat d'association" qui existe forcément dans son cas d'espèce, lorsque chaque propriétaire achète un appartement dans cet immeuble en indivision, le notaire vous a forcément communiqué ce document.

L'"affectio societatis" prévu dans ce type de contrat privé , ne peut fonctionner avec un propriétaire qui ne le respecterait pas.

Vous avez bien tous reçus une convention d'indivision n'est-ce pas ?

@Claireloise, avez vous acheté avec les autres cp en indivision? c'est à dire, ensemble, en même temps, même notaire?
dans le cas contraire, ne tenez pas compte de ce qui précède, c'est un coco qui risque de vous demander copie de votre adb, acte d'achat, copie de votre CI recto verso, pour ses archives, déjà ça n'est pas une convention mais un pacte d'indivision renouvellable tout les 5 ans, je ne pense pas que ça vous concerne, vous avez un n°ACP vous êtes juste sous un régime dérogatoire.

Seule Claireloise pourra confirmer si sa copropriété dispose actuellement d'un numéro d'enregistrement à la banque-carrefour des entreprises.
Dans le régime dérogatoire, son ACP a-t-elle ou non la personnalité juridique ?

claireloise a écrit :

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement dans une petite copropriété de 4 lots, actuellement régie sous le régime dérogatoire.

Vu le risque de problèmes de paiement rencontré avec un des 4 copropriétaires, nous avons pris un syndic. Celui-ci nous pousse à nous constituer en ACP pour avoir une personnalité juridique, ce qui implique que nous passions au régime standard. Ce qui m'embête, c'est qu'avec ce régime, on est dans tous les cas obligés d'avoir un syndic. Or, il est possible qu'on veuille un moment s'en passer, si la situation s'améliore. De plus, je ne suis pas certaine de vouloir continuer avec ce syndic, pas trop cher mais pas très satisfaisant, et il semble que peu d'autres syndics soient intéressés par les petites copropriétés, ou alors pour un tarif élevé. Je crains donc que ce statut nous apporte plus de contraintes que d'avantages.

Qu'en pensez-vous ?

Est-ce qu'on peut rester en régime dérogatoire tout en faisant appel à un syndic, et dans ce cas, comment ça se passe avec l'ouverture du compte (à quel nom,...)? Les prérogatives du syndic sont-elles les mêmes sous les 2 régimes ?

Claire

Je partage l'idée de Yves Van Ermen. Les choses sont très balisées en ACP, parfois un peu rigide quand c'est pour une ACP de 4 personnes, avec des coûts légèrement plus important (frais d'acte de base, précédés éventuellement de frais de géomètre pour définir les quotités, frais de publication à la BCE, frais de compte bancaire pour ACP, etc.)

Il y aura un peu plus de formalisme, mais rien d'insurmontable: nomination du syndic, assemblées générales, budget, fonds de réserve, comptabilité, votes, etc.

J'y vois également un avantage, c'est l'assurance qui pourra être commune. Cela évite que votre voisin ne soit pas assuré... (mais vous avez peut-être déjà une assurance commune.

Mais si vous pensez avoir un mauvais payeur, ce sera beaucoup plus simple et plus cadré avec un acte de base, des PV d'AG, des courriers au nom de l'ACP, une comptabilité approuvée, etc.

Personnellement, j'ai été syndic bénévole d'une ACP de 3 copropriétaires, avec tout le formalisme (mais sans le compte bancaire...) C'est finalement pas si complexe que cela tant qu'on s'entend bien. Et si on ne s'entend pas bien, le formalisme devient encore plus important pour que le mécontent soit "cadré"

Merci, nous avons finalement décidé de quitter le régime dérogatoire, mon notaire me l'a effectivement conseillé et le rv est pris pour changer l'acte de base.

G.B. a écrit :

J'aurais également une 'tite question pour Claireloise uniquement, à propos du "contrat d'association" qui existe forcément dans son cas d'espèce, lorsque chaque propriétaire achète un appartement dans cet immeuble en indivision, le notaire vous a forcément communiqué ce document.

L'"affectio societatis" prévu dans ce type de contrat privé , ne peut fonctionner avec un propriétaire qui ne le respecterait pas.

Vous avez bien tous reçus une convention d'indivision n'est-ce pas ?

@Claireloise, avez vous acheté avec les autres cp en indivision? c'est à dire, ensemble, en même temps, même notaire?
dans le cas contraire, ne tenez pas compte de ce qui précède, c'est un coco qui risque de vous demander copie de votre adb, acte d'achat, copie de votre CI recto verso, pour ses archives, déjà ça n'est pas une convention mais un pacte d'indivision renouvellable tout les 5 ans, je ne pense pas que ça vous concerne, vous avez un n°ACP vous êtes juste sous un régime dérogatoire.

Non, on n'a pas acheté en indivision. On est pour l'instant sous régime dérogatoire, c'est clairement indiqué dans l'acte de base, et on a rv chez le notaire pour passer en régime standard et avoir un statut juridique propre. Je ne vais certainement pas envoyer ma copie de CI, ou n'importe quel document à qui me le demande ?

J'aurais également une 'tite question pour Claireloise uniquement, à propos du "contrat d'association" qui existe forcément dans son cas d'espèce, lorsque chaque propriétaire achète un appartement dans cet immeuble en indivision, le notaire vous a forcément communiqué ce document.

L'"affectio societatis" prévu dans ce type de contrat privé , ne peut fonctionner avec un propriétaire qui ne le respecterait pas.

Vous avez bien tous reçus une convention d'indivision n'est-ce pas ?

L'"affectio societatis"

Vous pouvez nous éclairer sur les caractéristiques de l'"affectio sociétatis" ?

Se rencontrent-elles toutes  pour une association de copropriétaires càd l'association visées à l'article 3.86 du livre 3 du code civil (la personnalité juridique que peut prendre un ensemble de copropriétaires forcés pour la gestion de l'immeuble )?

Se rencontrent-elles toutes ds le chef de copropriétaires forcés (les copropriétaires visés à l'art.3.78 du livre 3 du code civil càd l'ensemble des personnes possédant chacune un lot d'un immeuble comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes de cet immeuble , régi par un acte de base et un règlement de copropriété) ?

Se rencontrent-elles toutes ds le chef de copropriétaires fortuits et volontaires  (les copropriétés visés aux sous-titre 1er et 2 du Titre 4 du livre 3 du Code civil, càd l'ensemble des personnes possédant un immeuble indivisément) ?

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement dans une petite copropriété de 4 lots, actuellement régie sous le régime dérogatoire.

Vu le risque de problèmes de paiement rencontré avec un des 4 copropriétaires, nous avons pris un syndic. Celui-ci nous pousse à nous constituer en ACP pour avoir une personnalité juridique, ce qui implique que nous passions au régime standard. Ce qui m'embête, c'est qu'avec ce régime, on est dans tous les cas obligés d'avoir un syndic. Or, il est possible qu'on veuille un moment s'en passer, si la situation s'améliore. De plus, je ne suis pas certaine de vouloir continuer avec ce syndic, pas trop cher mais pas très satisfaisant, et il semble que peu d'autres syndics soient intéressés par les petites copropriétés, ou alors pour un tarif élevé. Je crains donc que ce statut nous apporte plus de contraintes que d'avantages.

Qu'en pensez-vous ?

Est-ce qu'on peut rester en régime dérogatoire tout en faisant appel à un syndic, et dans ce cas, comment ça se passe avec l'ouverture du compte (à quel nom,...)? Les prérogatives du syndic sont-elles les mêmes sous les 2 régimes ?

Claire

Les prérogatives du syndic ?
Les associations de copropriétaires dont le syndic est l'un des organes sont visées aux art.3.84 à 3.100 du code civil

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel

Vous comparerez  les dispositions du code civil relatives au syndic dans le livre 3 du code civil avec les dispositions relatives au syndic reprises dans votre propre régime dérogatoire dont nous n'avons pas connaissance.

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement dans une petite copropriété de 4 lots, actuellement régie sous le régime dérogatoire.

Vu le risque de problèmes de paiement rencontré avec un des 4 copropriétaires, nous avons pris un syndic. Celui-ci nous pousse à nous constituer en ACP pour avoir une personnalité juridique, ce qui implique que nous passions au régime standard. Ce qui m'embête, c'est qu'avec ce régime, on est dans tous les cas obligés d'avoir un syndic. Or, il est possible qu'on veuille un moment s'en passer, si la situation s'améliore. De plus, je ne suis pas certaine de vouloir continuer avec ce syndic, pas trop cher mais pas très satisfaisant, et il semble que peu d'autres syndics soient intéressés par les petites copropriétés, ou alors pour un tarif élevé. Je crains donc que ce statut nous apporte plus de contraintes que d'avantages.

Qu'en pensez-vous ?

Est-ce qu'on peut rester en régime dérogatoire tout en faisant appel à un syndic, et dans ce cas, comment ça se passe avec l'ouverture du compte (à quel nom,...)? Les prérogatives du syndic sont-elles les mêmes sous les 2 régimes ?

Claire

Je partage l'idée de Yves Van Ermen. Les choses sont très balisées en ACP, parfois un peu rigide quand c'est pour une ACP de 4 personnes, avec des coûts légèrement plus important (frais d'acte de base, précédés éventuellement de frais de géomètre pour définir les quotités, frais de publication à la BCE, frais de compte bancaire pour ACP, etc.)

Il y aura un peu plus de formalisme, mais rien d'insurmontable: nomination du syndic, assemblées générales, budget, fonds de réserve, comptabilité, votes, etc.

J'y vois également un avantage, c'est l'assurance qui pourra être commune. Cela évite que votre voisin ne soit pas assuré... (mais vous avez peut-être déjà une assurance commune.

Mais si vous pensez avoir un mauvais payeur, ce sera beaucoup plus simple et plus cadré avec un acte de base, des PV d'AG, des courriers au nom de l'ACP, une comptabilité approuvée, etc.

Personnellement, j'ai été syndic bénévole d'une ACP de 3 copropriétaires, avec tout le formalisme (mais sans le compte bancaire...) C'est finalement pas si complexe que cela tant qu'on s'entend bien. Et si on ne s'entend pas bien, le formalisme devient encore plus important pour que le mécontent soit "cadré"

S'il y a une prime régionale ou fédérale, ça m'intéresse

Votre bien est situé en Région wallonne (mais pas en communauté germanophone ?)

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/ar … 007/justel

4 AVRIL 2019. - Arrêté du Gouvernement wallon instaurant un régime de primes pour la réalisation d'un audit, ... et des investissements économiseurs d'énergie et de rénovation d'un logement

Intégration des modifications en vigueur publiées jusqu'au 11-04-2025 inclus.

Abrogé pour la Communauté germanophone par ACG 2021-09-30/22, art. 21,1°,

@G.B.

Et en Région bruxelloise (vous avez cité Bruxelles Environnement), quels sont les textes ?

copropriétaire engalère a écrit :

claireloise a écrit :

S'il y a une prime régionale ou fédérale, ça m'intéresse

De quelle prime parlez vous?

Je suppose qu'il s'agit d'une prime prétendument payée par Bruxelles-Environnement dont a fait état G.B. . G.B. n'a ni donné l'objet de la prime  ni communiqué les textes légaux.

haaaaaaaaaaa mais si c'est fabulon, qui l'a annoncé, claireloise n'a pas fini de chercher!

claireloise a écrit :

S'il y a une prime régionale ou fédérale, ça m'intéresse

De quelle prime parlez vous?

Je suppose qu'il s'agit d'une prime prétendument payée par Bruxelles-Environnement dont a fait état G.B. . G.B. n'a ni donné l'objet de la prime  ni communiqué les textes légaux.