Un nouveau livre en préparation ?

Oui. En fait, oui....

Mais au moment de la question, je n'en avais pas encore réellement l'idée.

Et au fond, même si je n'ai pas autant de matière copi-collable que pour le "Petit Manuel du Propriétaire débutant en Justice de Paix", il n'y a qu'à l'écrire...

A mon avis, il sera publié avant fin avril...

On est plus proche des bateliers de la Volga que de la croisière s’amuse.

Comme je dis, c'est une question de curseur. Il faut se poser la question de savoir où on met son curseur. Faut-il commencer par une maison avec 3 studios meublés en plein centre de Charleroi, avec des locataires schyzo, Cpas, mineurs non accompagnés? Ou bien c'est mieux de commencer avec un appartement deux chambres dans une copropriété bien gérée? La question est vite répondue, mais il faut se la poser. Et tenir compte d'une courbe d'apprentissage.

Je ne valide pas. On ne va pas voir un locataire défaillant en fonction de son physique (ni le vôtre, ni le sien). En fonction de ses nerfs, peut-être. Parce que cela porte parfois un peu sur les nerfs. Mais pas en fonction de son physique. Il y a les huissiers et la police pour ce genre de niveau.

Effectivement, l'argent est bloqué et on ne peut pas vider son "compte" sur un coup de tête. Pour ma part, je trouve que cela est plutôt positif.

Et tout le monde n’a pas le physique pour rendre visite au locataire défaillant muni d’un goedendag.

Il faut aussi voir la faible liquidité de ce genre d’investissement, difficile de financer l’achat de la nouvelle Ferrari sur un coup de tête.

Les chiffres présentés ci-dessus sont des cas réels même si anciens. Chaque fois que j'ai fait l'exercice de recherche d'un bien rentable et autofinancé, j'ai trouvé, et les chiffres étaient similaires. A Bruxelles, je n'en ai jamais trouvé, mais des investisseurs bruxellois m'ont dit la même chose. Et ailleurs aussi. C'est donc une expérience que partagent beaucoup d'investisseurs.

Ces chiffres sont magiques. C'est beau. C'est tentant, des rendements à plus de 20%. Mais les chiffres ne sont pas tout. Contrairement à la bourse, il y a un peu de suivi et de travail à faire, que ce soit au stade de la recherche du bien, du locataire, ou du problème technique qui vous tombe dessus.

La question à se poser, c'est donc: comment vais-je gérer tout cela? Certains délèguent à des agents immobiliers. Ce n'est pas mon choix personnel, mais c'est une possibilité.

En fait, il faut se demander si c'est une activité pour moi. Si je vais aimer traiter avec des locataires, et si je vais supporter l'idée de voir des gens de conditions parfois très différentes.

Le bien que vous allez choisir, et la ville où vous aller investir, auront une influence claire sur le type de locataire. Si vous achetez une maison avec 6 chambres meublées qui se partagent les WC, les douches et la cuisine à Louvain-la-Neuve, vous aurez des étudiants qui ont des sous et qui ne vous poseront pas de problèmes de paiement du loyer. Vous pourrez louer à un groupe de 6, et vous n'aurez pas de problème de colocation.

La même maison à Charleroi, et vous aurez des personnes au Cpas qui ne se connaissent pas, et des soucis de paiement et d'ambiance. Sans compter la crasse.

Dans l'ordre de difficulté de gestion, je dirais donc: maison louée en colocation (sauf si ce sont des étudiants), studios meublés, studios, appartement une chambre, appartement deux chambres, appartement trois chambres, logement étudiant.

Je ne parle pas ici des garages, des espaces de stockage, des biens commerciaux et des biens de bureau. Je ne connais pas, je n'y ai jamais touché, et il y a des tas de considérations fiscales à prendre en compte. Ce n'est pas pour cela que cela ne peut pas être intéressant, mais ce n'est pas moi qui vais pouvoir vous conseiller pour ce type de bien.

En mettant son curseur dans le type de bien, on met aussi son curseur dans la rentabilité. Parce qu'une maison louée en colocation sera plus rentable qu'une maison louée à une famille. Mais ce sera plus sportif aussi...et demandera beaucoup plus de suivi et de travail, sans compter les interventions techniques.

Au delà de tout cela, il y a l'inflation. On peut compter que le prix de l'immobilier augmente comme l'inflation. La valeur en euro constant de votre bien n'augmentera pas, mais sa valeur faciale augmentera de l'inflation, grosso modo 2% par an.

Pourquoi compter ces 2%, puisqu'ils sont fictifs et ne sont pas une augmentation en valeur réelle? Parce que, pour comparer des pommes et des poires, il faut bien corriger l'inflation. Un compte épargne vous fait un rendement de 2%. Super. Ajusté de l'inflation, ce sera zéro. Mais on n'ajuste jamais de l'inflation. On dit que c'est 2%.

Alors, au bout de 15 ans, si vous cloturez votre compte épargne de 1000€, vous aurez "gagné" 2%/an, et vous aurez en main 1300€
De même, au bout de 15 ans, si vous revendez votre maison achetée 100.000€, vous aurez "gagné" 2%/an, et vous aurez en main 130.000€
(Je vous fais grêce du décompte exact avec les intérêts composés, vous avez compris le principe...)

Moralité, il faut compter que votre maison "gagne" 2% de valeur par an. Et donc que votre patrimoine augmente encore de 2% de 220.000€, soit 4.400€.

Le calcul sur votre patrimoine devient donc: cashflow + remboursement en capital + inflation = 3950 + 837.67*12 +4400 = 18.400€
Soit un rendement de 18400/80000 = 23%

Je vous laisse faire le calcul d'un appartement ou d'un immeuble que vous auriez vu récemment. Avec les taux réels d'aujourd'hui et les loyers réels d'aujourd'hui. Parce que je dois me fendre d'un sujet tout à fait spécial: je suis jubilaire au message suivant!!!

Au delà du cashflow, il y a l'augmentation de votre patrimoine. Kézako? Il y a une différence? Ben oui mon bon monsieur. Au bout du crédit, votre dette de 176.000€ a disparu. Votre patrimoine a donc augmenté. De combien? 176.000€... Oui, mais est-ce linéaire? Ben non. C'est fonction de la part de capital qu'on rembourse chaque mois.

Parce que chaque mois, vous payez 1131€ à votre banque. Ces 1131€, c'est une part d'intérêt (perdu) de grosso modo 176.000 * 2% / 12 (parce que j'ai pris un exemple dans mes archives avec un taux d'époque...) soit 293.33€. Mais c'est aussi une part de remboursement de capital, qui sort de votre poche pour diminuer votre dette, et donc augmenter votre patrimoine. 1131-293 = 837.67€ d'épargne mensuelle.

Le calcul sur votre patrimoine devient donc: cashflow + 837.67*12 = 3950 + 10.052€ = 14.000€
Le rendement est donc de 14.000 sur 80.000 = 17.5% (ne le dites pas à votre banquier, il ne vous prendra pas au sérieux et ne vous fera pas le crédit - les banquiers savent compter, mais n'y comprennent rien en immobilier)

Comme vous pouvez le constater, la partie "cachée" est nettement plus importante que la partie visible, celle qui vous reste en main au bout de chaque mois.

Pour le même immeuble, vous faites un crédit de 80% de la somme. A chaque remboursement, votre dette va baisser. C'est donc un bénéfice que vous ne garder pas en cash, mais une dette qui baisse. Donc un enrichissement de la valeur de capital remboursé

Donc, achat de l'immeuble de 4 appartements une ou deux chambres pour 220.000€
Frais de notaires de (grosso très modo) 35.000€
Loyer de 1800€/mois
Prêt en 15 ans sur 80% soit 176.000€ : 1131€
Assurance de 800€/an
Précompte de 2200€/an
Bilan: investissement de 80.000€ de fonds propres
Cash flow annuel : 12x(1800*0.95 - 1131) - 800 - 2200 = 3950€/an -> 5%

Achat cash

Vous pouvez acheter un immeuble cash, si vos finances vous le permettent.
Achat d'un immeuble de 4 appartements une ou deux chambres pour 220.000€
Frais de notaires de (grosso très modo) 35.200€
Loyer de 1800€/mois
Assurance de 800€/an
Précompte de 2200€/an
Bilan: investissement de 255.200€ de fonds propres
Cash flow /bénéfice annuel : 12x(1800*0.95 ) - 800 - 2200 = 17.520€/an -> 6,9%
C'est pas mal. Votre banquier sera jaloux.

Ne pas se mentir, l'investissement immobilier attire et semble magique.

Quand c'est trop beau pour être vrai, c'est que ce n'est pas vrai. Sauf en immobilier

Je vous propose mon expérience personnelle. Ce n'est pas une garantie de succès. Ce n'est pas reproductible parce qu'un cas n'est pas l'autre, et qu'une époque n'est pas l'autre. sur mon expérience. Sans aucune garantie. C'est en voyant ce que d'autre ont fait réellement qu'on peut mieux se projeter.

Sur la chaîne régionale bruxelloise BX1 il y a l’émission Le Club de L’immo avec votre idole José Garcia 

https://bx1.be/type-emissions/le-club-de-limmo/

Je ne connais pas. J'imagine que cela permet de se préparer à la mauvaise foi monstrueuse de certains locataires...

https://bx1.be/type-emissions/le-club-de-limmo/