J’ai signé un “Contrat de bail – Résidence principale – Région de Bruxelles” avec une locataire pour une durée fixe d’un an, à partir du 1er juin 2026. Le contrat est basé sur le modèle PIM : “bail de résidence principale pour un immeuble sis dans la Région de Bruxelles-Capitale (2025)”.

Hier, la locataire m’a officiellement notifié qu’elle souhaite quitter le logement de manière anticipée, pour fin octobre 2026. Elle essaie actuellement de trouver elle-même un locataire de remplacement.

J’aurais besoin de vos avis/conseils sur plusieurs points en droit locatif bruxellois :

1. Si la locataire actuelle trouve un remplaçant que j’accepte : • Quelle est la meilleure approche juridique ? • Faire un avenant/transfert du bail existant vers le nouveau locataire ? • Si oui, quel type de formulation juridique utiliser pour le transfert du bail ? • Ou bien barrer/modifier le nom sur le bail existant et réenregistrer le contrat ? • Ou est-il préférable de clôturer le bail actuel et signer un tout nouveau bail avec le nouveau locataire ?

2. Si un nouveau bail est signé avec le locataire remplaçant : • Est-ce que la locataire actuelle peut être libérée sans indemnité, à partir du moment où le nouveau locataire reprend directement l’occupation et qu’il n’y a pas de perte de loyer ?

3. Concernant l’état des lieux d’entrée : • Le nouveau locataire peut-il simplement accepter et signer l’état des lieux existant, en reprenant la responsabilité de l’état du bien tel qu’il est décrit ? • Ou faut-il légalement/pratiquement faire un nouvel état des lieux ?

4. Concernant la garantie locative : • Est-ce possible que l’ancienne et la nouvelle locataire s’arrangent entre elles (remboursement privé), tout en gardant le même compte bloqué de garantie ? • Ou vaut-il mieux libérer complètement l’ancienne garantie et demander une nouvelle garantie locative au nouveau locataire ?

5. #Enfin, question concernant les charges provisionnelles et la régularisation annuelle :

• La locataire paie actuellement 150 € de provisions mensuelles.
• Mais vu les prix de l’énergie et les coûts de l’immeuble, les charges réelles pourraient finalement être entre 190 € et 250 € par mois.
• Elle quittera le logement après environ 5 mois, mais le décompte annuel/syndic ne sera pas encore disponible à ce moment-là.

Dans ce cas :
• Est-ce acceptable de retenir une partie (ou la totalité) de la garantie locative jusqu’à la régularisation des charges ?
• Ou vaut-il mieux libérer la garantie locative et demander séparément une provision/dépôt pour couvrir une future régularisation des charges ?
• Et en pratique à Bruxelles, qu’est-ce qui est considéré comme raisonnable et juridiquement sûr ?

Merci d’avance pour vos conseils et retours d’expérience ?