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En dépit de la grande faiblesse de l'économie, les prix immobiliers sont fort soutenus, en Europe comme aux Etats-Unis. En Grande-Bretagne, le prix moyen d'une habitation a ainsi progressé de plus de 20 % en un an. Pour l'ensemble de l'immobilier, le boom est même de 30,6 % sur 12 mois, à fin octobre, a révélé la banque Halifax, gardienne de ces statistiques; elle précise toutefois que la chute d'après 11 septembre 2001 est pour beaucoup dans l'envol observéà un an d'écart.

La situation n'est guère différente aux Etats-Unis. Or, la hausse de l'immobilier participe là-bas plus qu'ailleurs à l'«effet de richesse»; elle compense donc en partie la baisse de la Bourse et explique le moral d'acier -du moins jusqu'il y a peu- du consommateur. On comprend dès lors que tout retour de manivelle immobilier pourrait avoir des conséquences désastreuses sur la consommation et, partant, sur l'économie globale. Y a-t-il donc danger? Nous avons posé la question à Dan McNeela, spécialiste immobilier chez Morningstar, la société américaine d'analyse des fonds de placement.

La forte hausse des prix immobiliers inquiète certains économistes. A juste titre?

Dan McNeela: Je peux comprendre leurs appréhensions: les fonds immobiliers ont enregistré un return annuel moyen de 13 % au cours des 3 dernières années. La plupart des gestionnaires estiment pourtant aujourd'hui que l'immobilier est correctement évalué. Je partage ce point de vue, y compris dans le sens que ce n'est plus une «affaire».

Pourquoi l'immobilier demeure-t-il pourtant si populaire?

L'une des grandes tendances de ces dernières années est la recherche par l'investisseur de produits offrant un rendement élevé. Ceci découle naturellement de la chute des taux d'intérêt et, partant, du rendement fort bas offert par les obligations de bonne qualité. Dans leur recherche d'alternatives, ils se sont donc tournés vers les valeurs immobilières, qui payent des dividendes élevés.

Il semble que les taux soient appelés à grimper à l'avenir, ce qui constitue quand même une menace pour l'immobilier...

Cela dépend du type d'immobilier. Si le rendement des obligations d'Etat s'inscrit à la hausse, les dividendes des titres immobiliers perdront automatiquement de leur attrait. Le marché du logement en sera également affecté, lui qui n'a cessé, ces dernières années, de bénéficier du repli des taux hypothécaires qui rendait l'accession à la propriété plus abordable. Le marché du bureau devrait beaucoup moins souffrir: des taux en hausse sont la conséquence d'une économie en bonne santé, ce qui signifie donc des loyers soutenus. Cela peut paraître contradictoire, mais les prix des appartements pourraient également profiter d'une remontée des taux: les candidats à la propriété jetteront alors plus volontiers leur dévolu sur un petit appartement, remettant à plus tard leur rêve de maison avec jardin...

Il faut donc privilégier un fonds investi en bureaux?

A chacun de juger, suivant son tempéramentet plus précisément son profil de risque: on peut opter pour un fonds immobilier diversifié, dont les actifs sont constitués aussi bien de bureaux que de résidentiel, ou pour un fonds plus agressif, donc plus spéculatif.

L'achat d'immobilier résidentiel est-il une alternative judicieuse?

La résidence principale étant l'actif le plus important que la plupart des familles se constituent, nous leur conseillons de ne pas considérer ce bien comme un placement. De fait, si vous avez besoin d'argent en des temps difficiles, vous n'allez évidemment pas vendre votre maison! D'autant que cela risque de prendre plusieurs mois. La plupart des personnes qui vendent leur maison le font dans le but d'acheter un autre bien, ce qui est totalement différent. Les particuliers désirant investir dans l'immobilier le feront donc utilement par le biais de fonds. Ils peuvent revendre ces derniers du jour au lendemain et sans devoir déménager pour autant...

Erik Deckers