Bonjour à tous,

Je fais mes débuts sur ce forum car ayant pourtant bien parcouru les sections d'aide du site et les autres sujets (merci à tous ceux d'ailleurs qui y contribuent car on y trouve malgré tout une richesse d'informations incroyable) je ne parviens pas à trouver les réponses à mes quelques questions. J'espère donc que peut-être certains membres que je remercie par avance pourront m'aider à y voir plus clair !

Pour expliquer mon cas en quelques mots : je m'intéresse depuis peu à l'achat d'un bien en région bruxelloise qui fait partie d'un projet neuf bénéficiant du régime de TVA réduite à 6% (mesure spéciale pandémie pour les travaux de démolition-reconstruction, si j'ai bien compris). Je suis consciente de la condition d'applicable de ce régime à savoir une primo-acquisition et un engagement à résidence principale pendant 5 ans après 1ère occupation. A noter qu'une partie du prix d'achat (terrain) est soumise aux droits d'enregistrement sur laquelle je bénéficierais de l'abattement à conditions / engagement similaires. En bref, le régime fiscal du bien me semble particulièrement intéressant si comparé à d'autres biens sur le marché. Le bien est prévu pour livraison en mars 2023.

J'ai deux questionnements principaux :

1) J'ai lu que la mesure de TVA réduite n'est d'application que jusqu'au 31 décembre 2022. Donc, si je comprends bien, toute facture de travaux ultérieure à cette date sera soumise à 21%. Dans mon cas, si je signe l'acte d'achat du bien, disons en fin d'année 2021, cela signifie-t-il que je risque d'avoir à payer davantage de TVA qu'annoncé au départ, par exemple au cas où les travaux prendraient du retard ? Si oui, y a-t-il un moyen de me protéger de cela au moment de l'acte ? En d'autres termes, quelle responsabilité du vendeur (promoteur) vis-à-vis de l'acheteur (moi) dans cette situation ? Vue que j'emprunterais pour financer cet achat, si la banque reçoit un total de factures supérieures à celles prévues au moment de la signature de l'acte (et de l'obtention du crédit), je m'inquiète des conséquences éventuelles.

2) Si je décide de revendre le bien avant les 5 ans post 1ère occupation, quelles sont les conséquences en termes de TVA (car pour la partie droits d'enregistrement je crois avoir bien compris que cela implique remboursement de la totalité de l'avantage obtenu via l'abattement et ce quelle que soit la situation) :

a) Si je revends avant la date de livraison, sommes-nous d'accord que ce devra être en régime TVA 21% sur la totalité du prix de revente ?

b) Si je revends entre la date de livraison, mais avant la fin de la 2ème année suivant la 1ère occupation (31/12/2025 en l'occurrence si je calcule bien), idem régime de TVA 21% sur la totalité, non ? Si oui, j'ai lu que le montant de la TVA déjà payée ainsi que le montant à de l'avantage reçu à rembourser sont dits "déductibles". Mais j'ai beaucoup de mal à comprendre ce que cela signifie en pratique financièrement. Je vais essayer d'exposer plusieurs scénarios chiffrés en simplifiant volontairement (je coupe les virgules et je ne tiens pas compte du prorata par 5ème à appliquer à partir de la seconde année sur l'avantage TVA à rembourser). Mettons que j'ai payé mon achat 100€+6€ de TVA. Soit 106€. J'ai "gagné" 15€ d'avantage fiscal car j'aurais dû payer 121€. Lors de ma revente en régime TVA, mettons que je revende aussi 100€. Mon acheteur "me paye" donc 121€. Je déclare de mon côté à l'administration fiscale que j'ai déjà payé 6€, et que j'aurais dû payer 15€ de plus que je dois maintenant rembourser. Qu'est-ce que je dois payer au final à l'administration ? Seulement les 15€ ? Ou bien les 15€ + les 21€ versés par mon acheteur en guise de TVA ? Quid d'une situation où je revends plus cher (ou moins cher) que je n'avais acheté au départ ? Qui garde la différence éventuelle ? Ex: si je revends 105€, mon acheteur me paye 105+22=127€. De mon côté j'ai toujours à payer les 15€ + 6€ que j'ai payés au départ, soit 127-21 = 106€ donc il me resterait 1€ de TVA de mon acheteur, en sus de mon prix de vente... qui reviendrait à qui ?

c) Si je revends entre le 31/12/2025 et les 5 ans, je comprends que je vends en droits d'enregistrement sur la totalité, et que je ne récupère pas la TVA (ni celle payée au départ ni celle à rembourser au titre de l'avantage renoncé). Je rembourse aussi mon avantage de l'abattement, sur la valeur d'origine (terrain uniquement) comme dans les deux précédents cas, et mon acheteur paie ses droits de son côté sur le prix de vente. Correct ?

Voilà, à nouveau je vous remercie pour ce site si instructif et pour vos réponses éventuelles. Il s'agit avant tout pour moi de mesurer les conséquences à moyen et long terme de cet éventuel achat, surtout dans une période si imprévisible... pour savoir s'il est sage de m'y engager ou pas !

Bien à vous !
Charlotte