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#1 Re : Ventes et achats » Investir dans l'immobilier en Belgique. [Conseils pour débutant] » 07-08-2024 11:09:22
Ce que vous calculez ci-dessus, c'est le cash flow = rapport financier entre recettes et dépenses... Rien à voir avec la rentabilité !
La rentabilité ne doit pas se calculer par rapport au remboursement du capital du crédit mais uniquement les intérêts.
Le remboursement du capital, c'est votre investissement mensuel dans le bien immobilier !
Oui ok, je n'utilise certainement pas les bons termes. (désolé mais je n'ai aucune expérience).
Ce que je voulais montrer, c'est que ce n'est (selon ma technique) pas simple de trouver un bien où le cashflow est nul ou positif (malgré un apport de 50K).
Niveau rentabilité: je ne sais pas trop comment la calculer.
Mais ce qui m'interpelle, c'est à quelle moment l'investissement effectué est devenu + rentable qu'avoir laissé les 50K sur un compte épargne à 2%. (Quand je vois déjà les 18K de frais + 27K de crédit + charges annuelles,.....)
Vous êtes certains qu'avec 2.400 € par an vous couvrez le précompte immobilier, l'impôt IPP, les charges de copro ?
Si vous êtes un peu juste dans vos réserves, la prudence voudrait que vous ne comptiez que 11 mois de loyer, le 12ème étant une petite réserve au cas où...
Non, je ne suis pas certain, j'ai repris les chiffres de grmff.
Mais effectivement je pense que les 2400€/an sont certainement le strict minimum. Et il faut ajouter les autres charges que je décris dans mon précédent message.
#2 Re : Ventes et achats » Investir dans l'immobilier en Belgique. [Conseils pour débutant] » 07-08-2024 11:09:22
Bonjour,
Encore merci pour les retours et les exemples.
Effectivement, au niveau de Charleroi par rapport à Mons, la différence de prix est impressionnante et là je l'accorde que la rentabilité est visible.
Au niveau de la région Mons-Borinage, c'est assez different.
Exemples d'appart 2 chambres trouvés :
115K : Location 590€/mois
170K : Location 650€/mois
140K : Location 750€/mois
Ce sont des biens qui 'normalement' ne nécessitent pas de travaux. (Comme je le souhaite idéalement)
Si je prend le 1er exemple avec un apport de 50.000€ :
* Crédit de 83.000€ en 20 ans à 3% (115.000€ + 18.000€ de frais - 50.000€ d'apport) = 460€/mois
* Charge (RC + IPP + charge copro) = 200€
==> Cash flow = 590€ - 460€ - 200€ = -70€
( et je n'ai pas compté l'assurance incendie, les possibles travaux d'entretien, une possible inoccupation temporaire)
Voilà pourquoi, je trouve que la rentabilité n'est pas si évidente.
#3 Re : Ventes et achats » Investir dans l'immobilier en Belgique. [Conseils pour débutant] » 07-08-2024 11:09:22
Merci pour vos retours.
J'ai fait quelques simulations et je me rends compte que la rentabilité n'est vraiment pas simple à obtenir.
Quand je vois ce qu'il faut sortir en frais d'acquisition + les intérêts de crédit + la maintance du bâtiment.
Ce n'est pas évident de supporter tout ça avec juste les revenus des locataires.
#4 Ventes et achats » Investir dans l'immobilier en Belgique. [Conseils pour débutant] » 07-08-2024 11:09:22
- Phildario
- Réponses : 18
Bonjour,
Ayant toujours été intéressé par le monde immobilier, je souhaiterais y investir en achetant un 2ième bien pour le mettre en location.
N'ayant aucune expérience dans ce domaine, je suis à la recherche de conseils, astuces, d'erreurs à ne pas commettre, etc... avant de me lancer.
Mon souhait serait d'acheter un appartement dans la région de Mons où les charges occasionnées (crédit hyp. + assurance + entretient +....) seraient compensées par les revenus de la location.
Idéalement, je souhaiterais éviter de me lancer dans l'acquisition d'un bien qui me demandera beaucoup de travaux à réaliser. (Ma vie de famille et pro ne me laissent pas beaucoup de temps libre). Je dispose entre 80 et 100K à injecter pour cet investissement.
Pensez-vous que c'est quelque chose de réalisable ?
Est-ce qu'un tel investissement est "rentable" selon vous ? (Par rapport à laisser la somme sur un compte épargne)
Je me pose beaucoup de questions du style :
Vers quel type de bien me tourner ? (appartement, kot étudiants, colocation,...)
Vaut-il mieux injecter ma somme dans l'achat du bien ? (pour diminuer le crédit) ?
Comment estimer le montant de mes charges (entretient, gestion , charges communes,...) vs les revenus ?
....
Bref, je suis à la recherche de conseils, d'expérience en tout genre.
Ou si vous avez des livres / sites / forum à consulter, je suis aussi preneur.
Merci d'avance
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