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#1 Re : Ventes et achats » Rendement brut/net : Quelles sont les valeurs du marché ? » 14-03-2025 21:45:47
Merci pour ce retour.
Je vais me faire mon petit excel 
Appart de 80.000€ avec un loyer de 720€ 
Ca, c'est une super bonne affaire. J'ai jamais vu un tel rendement. Bravo
#2 Re : Ventes et achats » Rendement brut/net : Quelles sont les valeurs du marché ? » 14-03-2025 21:45:47
Je déduis de vos message que votre calcul du rendement brut est (680*12)/(150 000) = 5.44%
Ce calcul serait juste si vous achetiez sur fonds propres.
Puisque vous parlez d'emprunt, selon moi, ce calcul est erroné.
Le dénominateur ne doit pas être 150 000, mais ce que vous mettez, vous, sur la table.
Dans l'hypothèse où la banque ne vous prêterait que 80% du prix de vente, soit 104 000, vous mettriez de votre poche 46000 (26000+20000).Dans cette hypothèse, le rendement brut devrait plutôt être de (680*12)/(46000) = 17.74%.
N'oubliez pas que vous achetez avec l'argent de la banque et que vous remboursez avec l'argent du locataire.
Merci pour ton retour.
Effectivement. Vu comme ça, cela semble intéressant.
Mais là, on est sur un rendement brut sur le capital investi. Ce qui est aussi un autre point vue intéressant à prendre en compte.
Ce que j'essaie de connaitre et comparer, c'est plutôt la rentabilité locative (Loyer - charges / prix d'achat + frais).
#3 Re : Ventes et achats » Rendement brut/net : Quelles sont les valeurs du marché ? » 14-03-2025 21:45:47
Merci pour ton retour/avis.
Le taux d'emprunt à 20ans fixe est de l'ordre de 3,3%
Du coup, il faudrait viser un rendement net de 5,3% (et attention aux éventuels oublis).
Ok, donc mon exemple, cela ne serait pas vraiment la bonne affaire (selon votre avis)
C'est un point de vue intéressant et qui pousse à la réflexion.
Merci 
(D'autres avis ? 
)
#4 Ventes et achats » Rendement brut/net : Quelles sont les valeurs du marché ? » 14-03-2025 21:45:47
- Phildario
- Réponses : 16
Bonjour,
Je souhaite me lancer progressivement dans l'immobilier locatif. Je me renseigne le plus possible via différents supports et j'ai déjà commencé quelques visites pour une faire une idée et avoir des points de comparaison.
Ma difficulté actuelle est de reconnaitre, sur le marché actuel, ce qui est considéré comme une bonne affaire ou une mauvaise affaire.
Pour cela, je calcule le rendement brut et le rendement net.
Mais je ne sais pas quelles sont en général les valeurs attendues ? Avec quel pourcentage, on peut dire "Ok, là ça vaut le coup ou non".
Je vise surtout les apparentements 1ch dans la région de Mons.
Exemple du dernier appartement visité :
Prix : 130K
Frais (enregistrement, notaire,...) = 20K
Loyer : 680€/mois
0 travaux
Ca fait : 5,44% de rendement brut
et 3,70% de rendement net (1800€/annuel pour les charges, assurance, gestion, entretien...)
Que penser de ce rendement ?
Merci d'avance
#5 Re : Ventes et achats » Investir dans l'immobilier en Belgique. [Conseils pour débutant] » 07-08-2024 11:09:22
Ce que vous calculez ci-dessus, c'est le cash flow = rapport financier entre recettes et dépenses... Rien à voir avec la rentabilité !
La rentabilité ne doit pas se calculer par rapport au remboursement du capital du crédit mais uniquement les intérêts.
Le remboursement du capital, c'est votre investissement mensuel dans le bien immobilier !
Oui ok, je n'utilise certainement pas les bons termes. (désolé mais je n'ai aucune expérience).
Ce que je voulais montrer, c'est que ce n'est (selon ma technique) pas simple de trouver un bien où le cashflow est nul ou positif (malgré un apport de 50K).
Niveau rentabilité: je ne sais pas trop comment la calculer.
Mais ce qui m'interpelle, c'est à quelle moment l'investissement effectué est devenu + rentable qu'avoir laissé les 50K sur un compte épargne à 2%. (Quand je vois déjà les 18K de frais + 27K de crédit + charges annuelles,.....)
Vous êtes certains qu'avec 2.400 € par an vous couvrez le précompte immobilier, l'impôt IPP, les charges de copro ?
Si vous êtes un peu juste dans vos réserves, la prudence voudrait que vous ne comptiez que 11 mois de loyer, le 12ème étant une petite réserve au cas où...
Non, je ne suis pas certain, j'ai repris les chiffres de grmff.
Mais effectivement je pense que les 2400€/an sont certainement le strict minimum. Et il faut ajouter les autres charges que je décris dans mon précédent message.
#6 Re : Ventes et achats » Investir dans l'immobilier en Belgique. [Conseils pour débutant] » 07-08-2024 11:09:22
Bonjour,
Encore merci pour les retours et les exemples.
Effectivement, au niveau de Charleroi par rapport à Mons, la différence de prix est impressionnante et là je l'accorde que la rentabilité est visible.
Au niveau de la région Mons-Borinage, c'est assez different.
Exemples d'appart 2 chambres trouvés :
115K : Location 590€/mois
170K : Location 650€/mois
140K : Location 750€/mois
Ce sont des biens qui 'normalement' ne nécessitent pas de travaux. (Comme je le souhaite idéalement)
Si je prend le 1er exemple avec un apport de 50.000€ :
* Crédit de 83.000€ en 20 ans à 3% (115.000€ + 18.000€ de frais - 50.000€ d'apport) = 460€/mois
* Charge (RC + IPP + charge copro) = 200€
==> Cash flow = 590€ - 460€ - 200€ = -70€
( et je n'ai pas compté l'assurance incendie, les possibles travaux d'entretien, une possible inoccupation temporaire)
Voilà pourquoi, je trouve que la rentabilité n'est pas si évidente.
#7 Re : Ventes et achats » Investir dans l'immobilier en Belgique. [Conseils pour débutant] » 07-08-2024 11:09:22
Merci pour vos retours.
J'ai fait quelques simulations et je me rends compte que la rentabilité n'est vraiment pas simple à obtenir.
Quand je vois ce qu'il faut sortir en frais d'acquisition + les intérêts de crédit + la maintance du bâtiment.
Ce n'est pas évident de supporter tout ça avec juste les revenus des locataires.
#8 Ventes et achats » Investir dans l'immobilier en Belgique. [Conseils pour débutant] » 07-08-2024 11:09:22
- Phildario
- Réponses : 18
Bonjour,
Ayant toujours été intéressé par le monde immobilier, je souhaiterais y investir en achetant un 2ième bien pour le mettre en location.
N'ayant aucune expérience dans ce domaine, je suis à la recherche de conseils, astuces, d'erreurs à ne pas commettre, etc... avant de me lancer.
Mon souhait serait d'acheter un appartement dans la région de Mons où les charges occasionnées (crédit hyp. + assurance + entretient +....) seraient compensées par les revenus de la location.
Idéalement, je souhaiterais éviter de me lancer dans l'acquisition d'un bien qui me demandera beaucoup de travaux à réaliser. (Ma vie de famille et pro ne me laissent pas beaucoup de temps libre). Je dispose entre 80 et 100K à injecter pour cet investissement.
Pensez-vous que c'est quelque chose de réalisable ?
Est-ce qu'un tel investissement est "rentable" selon vous ? (Par rapport à laisser la somme sur un compte épargne)
Je me pose beaucoup de questions du style :
Vers quel type de bien me tourner ? (appartement, kot étudiants, colocation,...)
Vaut-il mieux injecter ma somme dans l'achat du bien ? (pour diminuer le crédit) ?
Comment estimer le montant de mes charges (entretient, gestion , charges communes,...) vs les revenus ?
....
Bref, je suis à la recherche de conseils, d'expérience en tout genre.
Ou si vous avez des livres / sites / forum à consulter, je suis aussi preneur.
Merci d'avance
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