Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement dans un (nouvel) immeuble comprenant une autre habitation résidentielle et un rdc commercial (= un restaurant).
Depuis 1 an, nous sommes constamment dérangés par le bruit et surtout l'odeur émanant de la cuisine du restaurant.
Alors que le règlement de copropriété stipule entre autre que :
- la porte coupe-feu séparant la cuisine des communs doit être constamment fermée
- le personnel du commerce ne peut pas fumer dans les communs
- le calme doit être respecté à partir de 22h
- ...
aucun respect de ses règles n'est fait par le locataire du rdc et son personnel.

Lors de nos deux premières assemblées, nous avons actés ces faits et à côté de cela, nous avons envoyé une lettre de plainte au locataire et à son propriétaire (qui ne nous aide pas beaucoup, étant donné qu'il n'habite pas les lieux et qu’il y voit unique un intérêt pécuniaire). Rien n'y fait... Cette porte reste toujours ouverte et l'odeur s'imprègne dans les communs (et je dois vous avouez que je n'ai pas toujours envie de jouer au gendarme le soir et de me plaindre constamment au locataire). Etant donné que le dialogue n’est plus productif, une autre solution doit être envisagée.

Ma question est :
Etant donné que nous n'avons pas de syndic (vue que nous sommes trois copropriétaires) et que le locataire a un bail commercial (très protégé par la loi je crois), quelle est la meilleure solution pour résoudre ce problème et quelle est la procédure qui en découle?
Nous avons pensé à deux possibilités
1. Aller devant le juge de paix
Mais alors, avons-nous assez de preuves? Faut-il faire constater par huissier? Combien cela va t'il nous coûter (point important pour moi car je suis jeune propriétaire) ? Est-ce une solution  long terme (càd éviter d’aller chaque année en procès)
2. Engager un syndic professionnel
Personnes avec  plus d'expérience dans ce genre d'affaires (mais d'après mes premiers recherches, le syndic travaille sur base de forfait, ce qui réparti en 3, reviendrait à beaucoup).

Pourriez-vous me conseiller.

Je vous remercie