Merci Rico pour ces précisions. 

En fait mon cas est un peu particulier :
Je suis propriétaire depuis 3 ans d'une maison pour laquelle je souhaite effectuer quelques travaux pour la diviser en deux unités locatives.
A la base, elle est renseignée comme maison unifamiliale.
A l'heure actuelle j'ignore encore quelles démarches je dois effectuer pour pouvoir la régulariser auprès de ma commune comme maison à deux unités locatives. Faut-il passer par un archtitecte ? A priori je dirais non car les transformations seraient juste internes et limitées.
De plus, j'ai également lu que pour certaines conditions, il fallait disposer d'un permis de location. Est-ce le cas ici aussi ?

Pour enchaîner sur le pourquoi de ma question à propos de la garantie locative : il se trouve que pour des raisons professionnelles j'ai dû déménager et louer un bien immobilier.
Pour ce bien, en tant que locataire, on m'a demandé une garantie locative de 3 mois. Le bail a été enregistré.
J'ai montré patte blanche et ait versé ces 3 mois car comme la concurrence était rude, je n'ai pas fait le difficile et suis d'ailleurs plutôt d'accord et compréhensif avec ce choix ... même si apparemment pas très légal.

Du coup, je me posais la question si je pouvais agir de même avec mes 2 futurs appartements. Quels seraient l'impact en cas de litige ? Le locataire peut-il contester cette garantie locative ? Mais s'il a signé et versé l'argent au départ c'est que quelque part il a montré son accord non ?

Pour les agences, je vais un peu me renseigner auprès de celles de la région.
L'idéal en visitant le bien immobilier (pour la première fois) c'est qu'on voit les réactions des gens. Devant un bureau à l'agence, c'est différent.