Merci pour vos précieux conseils. Je vais donc retenir la solution: "accord écrit"  stipulant noir sur blanc la quotité professionnelle. Sur le point de la majoration d'impôt incombant au bailleur, j'ai fait une simulation d'impôt  avec mon fiscaliste et lui au montré le résultat. Je lui ai proposé de payer la différence pour ne pas l'effrayer. Ce qu'il a accepté.
Voici un exemple:
Les 40% sont un taux applicable légal.
On retient  en gros 10 % de la superficie totale.

Les charges n’interviennent pas dans le calcul de la taxation.
Affectation 10%
Posons que le loyer global serait de 1000 EUR
On aurait:
Part privée :                   1000 * 90% = 900
Part professionnelle:    1000 * 10% = 100
Part professionnelle annuelle: 12 * 100= 1200
Charges forfaitaires: 1200 * 40 % = 480
Loyer net= 1200 – 480 = 720                                               
Impôt calculé au taux marginal de 50 % = 720 * 50% = 360 par an
Soit 30 / mois

Est-ce que c'est correct? Est un bon deal?