L'agence immobilière qui gère mes locations travaille avec Korfine pour les garanties locatives. A la signature du bail, propriétaire et locataire signent ensemble un document de demande de constitution de garantie. Ensuite, c'est effectivement l'agent immobilier qui perçoit la garantie versée par le locataire pour ensuite la reverser à l'organisme. Une fois la garantie constituée auprès de Korfine, un document est envoyé à l'agent immobilier, au propriétaire et au locataire stipulant qu'une garantie de XXX euros a été constituée avec les coordonnées de chaque partie. En fin de location, suite à l'état des lieux, l'agent immobilier fait signer un document au proprio et au locataire pour libérer la garantie, reprenant les montants qui sont dûs pour chacune des parties. La garantie est alors libérée dans les 10 jours sur le compte de l'agent immobilier qui la reverse en suite à qui de droit.
Je n'ai jamais eu de souci jusqu'à présent.

Avez-vous bien reçu le document envoyé par Korfine qui vous confirme qu'une garantie locative a bien été constituée ? Si pas, j'ai bien peur que ce soit l'agent immobilier qui ait empoché la somme sans constituer la garantie.

La première étape avant d'investir dans quoi que se soit (immo, bourse) est bien sûr de se créer son matelas de sécurité : une épargne liquide sur compte épargne correspondant à au moins 6 mois de salaire. Et je dirais aussi qu'avant d'investir dans l'immobilier, il faut aussi ajuster son épargne de précaution pour les risques de ce genre d'investissement (en gros, avoir des liquidités de réserves pour honorer ses obligations financières de bailleur en cas de diminution des recettes locatives ou d'augmentation des dépenses). Sans cela, difficile d'investir de manière sereine

Abandon de recours à chaque fois, par tranquillité

Oui, mais un jeune investisseur peut y investir son argent pour faire croître son capital pour ensuite faire un investissement immo en direct, avec un emprunt
C'est comme cela que je procède, en attendant d'avoir un capital suffisant à investir pour l'achat d'un bien de rapport, je fais fructifier mon épargne d'investissement sur les marchés financiers et ainsi j'obtiens plus rapidement une nouvelle mise de fond pour un achat immobilier. Derrière exemple en date (voir mon post emprunt pour 2ème bien de rapport d'octobre 2018) : en procédant de la sorte, j'ai pu envisagé mon achat immobilier un an plus tôt que si j'avais laissé mon argent dormir sur un livret.

Difficile de donner un budget précis... Je fais en fonction de ce qu'il y a à faire, de ce qui nécessite rafraichissement ou rénovation. Après j'essaie d'optimiser le budget au mieux, en faisant moi-même les travaux qui me sont abordables (en termes de complexité, de temps, d'aide disponible). Ce qui n'est pas réalisable par moi-même, je confie à des pros. Je suis 4 principes quand je rafraichis ou rénove :
- Ce qui est encore correct, bon et pas très vétuste : je ne change pas
- le pas cher coûte très cher : je choisis une certaine qualité (matériaux, main-d'oeuvre) afin d'avoir quelque chose de relativement durable et bien fait sans non plus exagérer sur une "sur-qualité" (ex : je ne mets jamais de robinetterie de grande marque, ni de la peinture ultra-chère, ni une cuisine à 10.000 euros...).
- A qualité équivalente, je prends le fournisseur le moins cher (ex : certains matériaux de même marque sont moins cher en France, je vais donc les acheter là-bas. On fait vite plusieurs centaines d'euros d'économie comme cela.
- J'essaie que les travaux effectués apportent une amélioration du bien en terme de confort, fonctionnalité, finitions, etc... dans le but d'augmenter la valeur marchande et locative du bien et ainsi faire en sorte que l'argent investi dans les travaux rapporte.

Oui j'ai acheté dans une ville que je connais bien, dans un quartier que je connais. Je suivais le marché local depuis un long moment.

Je ne serai pas aussi catégorique avec le "'pas de problème technique". Bon nombre de biens neufs souffrent de ce qu'on appelle des "maladies de jeunesse". Pratiquement toutes les personnes que je connais qui ont acheté un appartement neuf (pour y vivre) ont connu divers problèmes techniques : baie vitrée fissurée car le bâtiment "bouge", carrelage qui se fissure, panne de la VMC, défauts divers de certains ouvrages, etc...
Certes, vous avez la garantie décennale de l'entrepreneur. Mais c'est toujours des tracas à gérer et qui prennent du temps...
Au final vous pouvez aussi vous retrouver avec des dégâts locatifs et donc la nécessiter de rafraichir, remplacer, rénover...

Vous pouvez aussi avoir accès à des locataires "haut de gamme" dans de l'ancien. Au final, je suis locataire avec ma compagne de notre résidence principale qui est un appartement construit dans les années 70, rénové en partie il y a 10 ans. Je pense que nous rentrons dans votre définition de locataires haut de gamme par rapport à notre solvabilité et notre entretien correct du bien.

Plus vous avez de lots, plus vous avez de locataires différents et plus votre risque diminue Vos recettes ne dépendent pas d'un même débiteur.
par exemple, si vous avez un lot et que le locataire ne paie pas : 100% de vos recettes disparaissent
Si vous avez 2 lots et qu'un locataire ne paie pas : 50% de recettes en moins
Si vous avez 10 lots et un mauvais payeur : 10% de recettes en moins
etc... (supposant des lots loués avec le même loyer).
Si vous avez plusieurs lots, la probabilité d'avoir tous vos locataires en défaut de paiement est très très faible.
Un défaut de paiement n'est pas non plus une situation toujours irrémédiable. Les plupart de ces problèmes sont souvent temporaires et peuvent se régler par un bon dialogue bailleur - locataire. Parfois, cela arrive que la case justice doit être envisagée.

D'où l'importance de la localisation. Un immeuble comportant plusieurs lots, s'il est bien situé, sera facile à louer (et à vendre), en plus d'être facile à gérer et permettra de répartir le risque sur plusieurs payeurs.
Pour éviter d'être dans le "caca", il faut toujours garder un fond de liquidités de réserve, non placées (sur compte épargne) permettant de palier à vos obligations financières de bailleur même si vos locataires ne vous paient pas. Et ainsi éviter une vente forcée du bien parce vous ne savez plus payer la banque. Cela permet d'aborder les problèmes de rentrées d'argent sereinement sans avoir une épée de Damoclès sur la tête et de bien dormir la nuit

Sur photos, l'état du bien semble correct. Evidemment ce n'est pas du grand luxe mais ce n'est pas un taudis. C'est louable et exploitable en l'état (à confirmer avec une visite bien évidemment). Après il est clair que l'état du bien pourra être amélioré par la suite. Mais en attendant améliorations et rafraichissement, il peut déjà rapporter... Il y a des biens dans des états bien plus mauvais que ça et qui arrivent quand-même à être loués. A titre de comparaison, je peux même vous parler de l'états de certains appartements datant de l'époque communiste d'après-guerre dans des grandes villes russes où j'ai eu l'occasion d'aller... On a rien à se reprocher en Belgique
Personnellement, c'est un bien que je conseillerai à qq1 qui n'a pas bcp d'argent à investir dans l'immobilier pour commencer. A voir évidemment avec les détails des calculs, visite du bien etc... Mais si je cherchais ce genre de bien, il serait déjà visité. Avec 40 000 euros, vous pouvez viser plus gros :

J'ai démarré l'investissement locatif avec un capital à investir d'environ 25000. Ma première acquisition a été un petit immeuble de 3 studios tous loués, en état pas trop mal. Je ne regrette pas. J'ai vécu un problème avec un des studios (locataire pas idéal et dégâts des eaux). J'avoue avoir été content d'en avoir 3, les 2 autres ont continué à faire rentrer des sous pendant que je m'occupais d'arranger celui qui posait problème. Voilà pourquoi j'ai attendu d'avoir un capital suffisant pour ce genre d'acquisition pour ne pas acheter un studio seul.

Oui mais tout se négocie. Dans mon cas je ne paie pas d'honoraire de mise en location quand la relocation se fait après un bail de courte durée. Mais la commission de gestion reste due si il y a un vide locatif entre 2 locations.

C'est en général comme cela que ça fonctionne avec la gestion complète par agence : Les locataires versent leur loyer + charges à l'agence et celle-ci vous le reverse - commission de gestion. En général ils utilisent des logiciels de gestion reliés à leur compte bancaire qui font les paiements automatiquement. D'où parfois des erreurs ou bugs !

Non et ce n'est pas leur rôle. La gestion "complète" par agence se limite aux aspects locatifs purs. Pour tout ce qui est technique/travaux, c'est à vous de gérer. Selon votre contrat de gestion, l'agence peut éventuellement prendre seule des décisions d'urgence pour un certain montant maximum (ex : locataire qui perd sa clé ==> intervention d'un serrurier; panne de chauffage en plein hiver glacial ==> intervention d'un chauffagiste).
Je pense que si vous voulez déléguer complètement toute la gestion, il vous faudrait engager du personnel vous-même et que vous formeriez vous-même. Mais c'est plutôt réservé aux gros portefeuilles immobiliers. Pour les petits portefeuilles, la solution de gestion par agence est je pense une alternative pas trop mal pour celui qui n'a pas forcément le temps ou l'envie de tout gérer seul. Evidemment il faut accepter que tout ne sera pas forcément aussi bien que par soi-même.