J'ai vécu une telle situation il y a des années, et mon avocate de l'epoque était parvenue à exclure ce compte de garantie de l'actif.
Je ne me souviens plus des détails.

On peut inclure dans la superficie tout ce que l'on veut, et même plus comme certains qui ne savent pas calculer des surfaces simples.  Je vous conseille toutefois d'être clair.  Différenciez les annexes, garages, etc.  Donnez les superficies séparément pour les pièces principales, living, chambres, bureau, cuisine.  Faites un petit croquis a l'échelle avec les différentes pièces et quelques cotes, cela évite les malentendus !

au message de Luc, certains professionnels, non IPI, peuvent légalement être syndic, comme les géomètres, par exemple !

Pour le reste, en tant que propriétaire, vous pouvez être syndic de l'immeuble.  Veillez toutefois à vous informer correctement, par exemple sur ce forum ou avec les formations du SNCP !

Il est fortement déconseillé d'entreprendre des travaux avant la passation de l'acte de vente, tant pour l'acheteur que pour le vendeur !

Si vos châssis datent de 30 ans et ont du double vitrage, ils ne sont peut-être pas à remplacer d'urgence !  D'autre part, remplacer les châssis, si c'est fait par une firme sérieuse n'occasionne pas trop de désagrément même si la maison est habitée.  Placer un escalier et modifier la sdb sont peut-être plus embêtant.

D'autre part, pour avoir vécu des travaux à plusieurs reprises dans ma maison, il vaut mieux en faire un maximum avant de déménager, même s'il faut payer 2 ou 3 mois (ou même plus) de loyer.  Il est parfois moins cher aussi de faire des travaux dans une maison vide !

En ELS, je demande une attestation d'entretien de moins de 3 mois.  J'accepte parfois un peu plus, à voir au cas par cas.  Une chaudière avec production d'ea chaude sanitaire et 8 adultes dans la maison entraîne plus de sévérité de ma part.

Pour la plus-value locative, pas facile de répondre sans avoir toutes les données, et on ne peut tout de même pas aller voir sur place.  Je dirais toutefois qu'en principe, c'est une plus-value, de combien ?  impossible à dire.  De toute façon, sauf rares exceptions, la durée de location d'un studio est assez courte et vous pourrez toujours rectifier le tir au changement de locataire.

Accrocher cette mezzanine à la charpente de toiture ? 
Je sens qu'il s'agit d'une ancienne maison de rapport ou grande unifamiliale vendue à la découpe, souvent avec l'argument "copropriété sans charges" (ce qui me fait hurler !
Le premier soucis est que vous toucher à une partie commune, et que donc une autorisation de l'ACP est obligatoire;
le second, est que s'il s'agit d'une construction durable elle augmente la superficie exploitable, donc la valeur du bien et que dès lors les quotités du studio devraient être augmentées également.
Le troisième est pour la stabilité de la charpente.  Si le bâtiment date d'il y a 100 ans, on ne faisait pas réellement de calcul de stabilité pour ce type de charpente.  On fonctionnait empiriquement avec une marge de sécurité.  Or, la transformation du grenier a certainement alourdi la charge supportée par cette charpente par l'adjonction de l'isolation, des velux ? , de la finition (gyproc) et y ajouter un gitage, un plancher, des meubles et 1 ou 2 (voir plus) personnes, risque de poser problème.

Dans le cas présent, un service logement communal écrit a mon client, sur base d'une plainte de son locataire qui ne veut pas payer un supplément d'eau, que cette clause est illégale, sans autre précision !
Le loyer comprend les charges forfaitaires qui ne sont pas valorisée donc, c'est normal, selon moi, que dans ce cas la garantie ne soit pas diminuée de ce forfait vu que sa valeur n'est pas indiquée.
Je suis d'accord avec l'obligation de garantie bloquée en banque mais ce n'est pas ici la question !
D'accord aussi pour prendre en compte un intérêt bien qu'il me semble que cela n'est obligatoire qu'à partir du jour où le locataire demande le blocage de la garantie, mais ici aussi, ce n'est pas vraiment la question.

petits commentaires sur un cpas bruxellois.

Le locataire bénéficie du revenu d'intégration payé par le cpas de la commune où est situé l'immeuble loué.
Le cpas verse le loyer depuis le début du bail (13 ans).  Paiement dans les derniers jours du mois mais, c'est le cpas, donc normal.
le locataire a été radié d'office de la commune il y a 1 an et demi, motif inconnu.
Le cpas n'est pas au courant et continue de verser le loyer et payer le revenu d'intégration !
l'agent de quartier, très sympa mais nouveau dans ce quartier, ne parvient pas à rencontrer le locataire malgré 2 convocations.
Le cpas ne bouge pas, et comme toujours se réfugie derrière son secret professionnel, même envers l'agent de quartier.
L'agent de quartier n'est pas surpris de cette attitude du cpas et ça confirme ce que je pensais !

Résultat, pour avoir ce locataire, il faudra passer par une citation remise par huissier, nettement plus couteux qu'une simple requête.

Finalement, je rêve de pouvoir citer un cpas en justice !