J'ai même pas tiqué en voyant 30, honte à moi ! 

Pour le commerce : Je pense pas que ça change grand chose si vous le louvez comme commerce ou bureau. Dans un cas comme dans l'autre votre locataire l'affecte à l'exercice de sa profession. Maintenant c'est peut-être plus "gérable" pour vous des bureaux car les adaptations du bien seront plus limitées en principe.

Pour le garages, vu que c'est du droit commun vous êtes beaucoup plus libre dans l'établissement du contrat de bail. A vous de bien prévoir les clauses pour la résiliation anticipée et l'indexation du loyer etc...

Pour les biens que j'ai achetés loués, l'acte de vente ne comprenait que la déclaration sibylline bien explicitée par PIM.
Les détails (identité du locataire, garantie locative, type de bail, etc...) étaient mentionnés dans le compromis de vente et les divers documents correspondants (bail, état des lieux, garantie) m'ont été donnés après ma visite du bien par l'agent immobilier en charge de la vente (donc avant le compromis). Peut-être trouveriez-vous les informations dans votre compromis de vente ?

D'après l'expert, les murs de la cuisine sont humides à cause d'une infiltration ascensionnelle au départ de la cave. Visuellement ce n'est pas encore détectable.
Apparement le parquet de la cuisine est aussi atteint et il faudrait tout démonter et laisser sécher pendant plusieurs mois.
En gros, le vendeur était au courant du problème d'humidité au niveau de la cave mais il s'en foutait car il pour lui ce n'était qu'un petit problème très mineur et très local. Il n'a probablement pas jugé utile d'en parler lors de la visite qui a lieu en été. Mes amis ont visité la maison après plusieurs semaines de sécheresse en pleine canicule, du coup l'odeur de moisi était indétectable et les champignons étaient quasiment absent à ce moment-là : ils ne se sont pas attardés sur la cave.

Je pense aussi que le vendeur n'a pas volontairement caché le problème d'humidité car il devait penser que c'était rien de très grave, juste un peu d'humidité normale de vieille cave. Il devait donc ignorer la gravité de la chose, sinon il n'aurait pas donné l'accès à la maison avant l'acte. Du coup il n'a surement pas jugé utile d'informer mes amis qu'il y avait de l'humidité lors de leur visite en été. De même qu'il n'a pas caché les moisissures apparues entre temps dans la cave en question.

D'un côté le vendeur se sent arnaqué car il n'imaginait pas l'importance du problème d'humidité.

De l'autre côté, mes amis se sentent arnaqués aussi car ils pensaient acheter une maison "clé sur porte" où ils pouvaient habiter directement. Ils doivent libérer la maison qu'ils louaient pour fin de cette semaine et grosso modo ils vont rentrer dans une maison où ils n'auront pas de cuisine pendant plusieurs mois... S'ils avaient été au courant du problème ils n'auraient pas acheté la maison.

Finalement, le vendeur est-il fautif par sa négligence de ne pas avoir investigué le problème d'humidité qu'il minimisait ?

C’est très très général mais ça peut donner un peu de bases à ceux qui pensent à mettre le pied à l'étrier ?
Ce qui est dommage c’est que ce genre de site ne parle jamais des aspects financiers liés à l’immobilier. Un investisseur immobilier est avant tout un financier qui doit donc maîtriser un minimum de concepts de base de la finance pour pouvoir les appliquer judicieusement. C’est vraiment dommage que ces aspects soient au final très peu abordés. D’un côté cela arrange pas mal de promoteurs immobiliers qui doivent trouver des investisseurs pour vendre leur « produit de placement » à 3 % brut de rendement. Honnêtement pour pareil rendement je préfère investir dans de bonnes actions de rendement qui demanderont une gestion bien plus légère pour un flux de revenus plus régulier

Bonjour,

J'ai eu ce cas cette année. Départ d'un locataire qui m'a jamais signalé la présence d'une fuite dans une canalisation d'évacuation encastrée... Constat lors de l'état des lieux de sortie. Chômage locatif pendant 5 mois, le temps de faire passer l'expert, l'entrepreneur pour le devis et la réalisation des travaux et remettre le logement en location. J'ai été indemnisé sur la totalité des travaux réalisés par l'entrepreneur (j'ai dû faire les finitions moi-même et la préparation du chantier car l'assurance ne voulait pas tout payer sur base du devis) et j'ai eu en plus un mois et demi de loyer d'indemnisation pour pertes indirectes, indemnité qui a été en réalité diminuée de moitié à cause de la franchise prévue par le contrat. Je n'ai pas su faire jouer la garantie locative car elle a servi a couvrir un arriéré de loyer (locataire pas solvable qui a décidé de ne pas payer les deux derniers mois car la garantie servirait pour ça...). Au final je m'en tire pas trop mal même si je n'ai pas été indemnisé sur tout. J'en ai profité pour faire des travaux d'amélioration du bien moi-même et ainsi le relouer plus cher à un locataire avec qui je n'ai plus de problèmes. De mon expérience d'un premier dégâts des eaux, mon conseil : essayez de limiter votre perte inévitable (si vous êtes bricoleur, faites certaines choses vous même par exemple, remettez des annonces de location avant la fin des travaux pour gagner du temps, etc...). Bon courage !

Je n'aime pas non plus ces façons de faire. D'autant plus que l'information était connue du vendeur et que ça serait difficile de jouer la carte du "ah mais je savais pas"...Maintenant si cet élément n'entache pas vraiment votre projet qui demeure intéressant, vous n'aurez d'autre choix que de prendre sur vous pour pouvoir avancer Une autre piste serait de voir si vous pourriez déjà prendre contact avec le locataire entre les 2 signatures (compromis et acte) pour faire avancer la chose plus rapidement (par exemple pour faire démarrer le préavis avant la signature de l'acte et ainsi "gagner du temps" après signature de l'acte).

Mais voyez le positif (c'est mon côté philosophe) : la prochaine fois, vous ne vous ferez plus avoir par un détail comme cela et vous anticiperez en insérant directement dans votre offre une clause comme quoi le bien doit vous être livré libre d'occupation.

Vous avez été visiblement mal informé de la part du vendeur/son représentant. Serait-ce de la mauvaise foie de leur part ? En tout cas cela vous porte préjudice. Vous avez pris votre notaire ? Essayez de le contacter pour voir ce qu’il serait possible de faire, par exemple renégocier le prix de vente sur base d’une éventuelle indemnité que vous devrez payer pour mettre fin anticipativement au bail. Après tout on vous a dit que le bien vous serait livré avec cet appartement libre d’occupation... Si c’est l’agent immobilier qui vous a induit en erreur, il en va de sa responsabilité professionnelle.

J'avais creusé la question de la société immobilière avant de développer mes affaires immobilières.
Au final, de tout ce que j'avais lu et retenu, c'est que cela peut être intéressant dans certains cas bien précis (au cas par cas), dépendant de vos objectifs d'investissement.
En effet, la transmission du patrimoine aux héritiers est plus avantageuses pour des actions de sociétés pour que pour de l'immobilier. Néanmoins, ce que le fisc ne vous prend pas à un endroit, il le reprend à un autre. En contre-partie, la société qui détient l'immeuble est taxée sur les bénéfices réels réalisés.

Dans le cas de biens loués à des personnes ne l'affectant pas à l'exercice de leur profession, la taxation risque d'être plus lourde que celle en personne physique (à voir en fonction du RC bien-sûr), sauf si vous pouvez déduire beaucoup de frais. C'est donc intéressant lorsqu'on fait des travaux, mais en principe, on ne fait pas des travaux chaque année. Il faut voir la répercussion fiscale sur le long terme.

Dans le cas de biens loués à des personnes l'affectant à l'exercice de leur profession, la taxation, dans les 2 cas (société et personne physique) est faite sur le bénéfice réel. Là ça peut devenir intéressant car le taux d'imposition des sociétés peut être plus bas qu'à l'IPP (à voir en fonction de vos autres revenus IPP).
Le problème c'est que le bénéfice va à la société et pas aux actionnaires. SI vous souhaitez vous rémunérer par le paiement d'un dividende ou un salaire de gérant, la part du bénéfice que vous affectez à cette rémunération va être encore taxée (30% de précompte mobilier pour le dividende, impôt sur le revenus et cotisations sociales pour le salaire). Au final, ce système vous pousse à laisser les bénéfices dans la société et à les ré-investir dans vos biens (travaux, rénovations) ou pour acheter de nouveaux immeubles. Si votre objectif est de vous dégager une rente à partir des loyers encaissés, ce système n'est pas optimal. Par contre, cela peut l'être si vous voulez investir les bénéfices pour faire croître le patrimoine de la société plus rapidement qu'en personne physique, sans vous verser une part de ce bénéfice.

Réfléchissez bien à la question, qui mérite d'être creusée et n'hésitez pas à demander conseil à des comptables et experts fiscalistes. Je pense également qu'il y a 2 points qui méritent d'être creusés :
1. La possibilité d'acheter en division, comme l'a dit grmff : créer une co-propriété entre vous (en pers. phys.) et votre société. Par exemple, vous pouvez détenir les logements en PP et les locaux commerciaux en société. Mais cela implique la création d'un acte de base et tous les frais et démarches qui vont avec.
2. La possibilité d'acheter en indivision avec votre société : pas de co-propriété à créer. Les loyers totaux sont répartis en fonction de la part que chaque entité détient sur l'immeuble. L'avantage est que si vous voulez sortir le bien de la société pour le faire passer dans votre patrimoine privé, vous pouvez bénéficier de droits d'enregistrement réduits.