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#281 Re : Ventes et achats » Appartement en seniorerie » 18-07-2019 11:45:31
Qu'achetez vous un appartement ou bien des parts d'une séniorie qui gère l’immeuble ?
#282 Re : Ventes et achats » Devenir Bailleur via ma SPRL » 03-07-2019 14:57:04
Par contre quelque chose que je comprends difficilement avec du neuf, c'est le retour sur investissement
Les loyers ne suffisent pas à rembourser le prêt.
Si on prend un bien de 300.000 euros (tout frais compris, tva, notaire, etc)
Loyer de 10.000 euro par an
Il faudra donc 30 ans pour rembourser le coût de l'appartement alors qu'un prêt sera généralement entre 15 et 20 ansDonc je présume qu'il faut plutôt voir ça comme ceci :
- Si je rembourse 18.000 par an pendant 20 ans (360.000 euros de prêt avec intérêt)
- Au final, mon bien m'aura coûté 210.00 au bout de 15 ans (360.000 - 15*10000)
- Le bien ne me sera totalement remboursé qu'au bout de 36 ansOk je suis également bien conscient que les loyers sont sensé augmenté avec les années mais je ne compte pas non plus les frais divers au cours de 30 ans de vie d'un appartement
Mon raisonnement tient-il la route ?
Acheter en société n'est pas une mauvaise idée, vous pouvez amortir l'appartement + tous les frais en 25 ou 30 ans MAIS il faut que votre société aie d'autre revenus que les loyers espérés aussi non vous risquez la catastrophe et votre société risque la faillite.
#283 Locations et baux » les experts qui travaillent au noir? » 22-06-2019 07:39:40
- jacq
- Réponses : 1
Les experts qui travaillent au noir sans factures ???
Je viens effectuer un état des lieux de sortie avec un expert le même que celui qui a effectué l’état des lieux a l’entrée.
Celui-ci a demandé le paiement de ses honoraires en cash 300 € a l'entrée et 300 € a la sortie sans reçu officiel.
La locataire a payé , et moi non, j'ai refusé de payer n'ayant pas d'argent en poche suffisamment et que je lui verserai la somme demandée par virement a la réception de la facture.
Voici un mois que j'attends sa facture !!!!!!
Je me pose la question comment enregistre t'il dans leur comptabilité l'argent reçu en cash....... 
#284 Re : Locations et baux » Les multipropriétaires visés par le fisc » 04-02-2022 11:06:18
Pour être équitable sur ce sujet il faudrait que le locataire qui nous paye un loyer puisse le déduire de ses revenus et ensuite nous les multiples propriétaire soyont taxé comme un revenus complémentaire. 
#285 Re : Locations et baux » Mise en conformité incendie - bail commercial » 30-07-2019 11:32:33
jacq a écrit :Dans un bail commercial ont peut mettre a charge du locataire toutes les clauses que l'on veut mais elles seraient peut être contraignante pour le commerçant d'autant plus que c'est suite a votre demande de transformation que les pompiers vous impose des normes de sécurités, il me semble que l’ensemble des travaux vous incombe et non pas au locataire.
De mon point de vue, les impositions relatives aux normes de sécurité doivent être mises en œuvre, connues et suivies en tout temps.
Que je fasse des transformations est tout à fait annexe (travaux en-dehors du commerce, je le rappelle ! Ce qui montre bien que les pompiers indiquent ce qu'il y a lieu de faire indépendamment des travaux prévus)
Toujours de mon point de vue, c'est l'activité du commerçant qui génère ces normes de sécurité.
S'il avait un four à pizza, s'il recevait 50 personnes en mêmes temps ou seulement 1 à la fois, etc. Tout ça génère l'avis de l'officier des pompiers.
Etant dépendant de l'exercice de l'activité du commerçant, et cela étant prévu au bail, je pars donc du principe que c'est à lui d'en supporter les frais.Je pensais avoir déjà lu des expériences de ce genre sur PIM pourtant.
Je confonds peut-être…
?
Vous écrivez si il y avait un four a pizza Que fait il exactement ce commerçant comme activité dans votre immeuble
#286 Re : Locations et baux » Dédoublement de compteur » 12-06-2019 07:18:05
Bonjour
Ne pas oublier que l'installation derrière le compteur doit être aux normes et disposer d'un certificat valable => frais éventuels
BG
Oui , mais ne pas oublier d'avertir sa compagnie d'assurance en incendie car le risque a assurer sera différent il y aura deux responsables différents
#287 Re : Locations et baux » Mise en conformité incendie - bail commercial » 30-07-2019 11:32:33
S'il s'en va et même si contractuellement cela pourrait être mis à sa charge partielle, le temps d'en obtenir confirmation judiciaire définitive, il sera déjà parti...
ps: content de vous lire à nouveau, Himura
Dans un bail commercial ont peut mettre a charge du locataire toutes les clauses que l'on veut mais elles seraient peut être contraignante pour le commerçant d'autant plus que c'est suite a votre demande de transformation que les pompiers vous impose des normes de sécurités, il me semble que l’ensemble des travaux vous incombe et non pas au locataire.
#288 Re : Locations et baux » Dédoublement de compteur » 12-06-2019 07:18:05
Bonjour à tous,
Je viens de louer une surface commerciale à une entreprise.
La surface est trop grande pour eux, ils m'ont donc demander s'il pouvait sous louer. J'ai accepté afin d'avoir le deal.
Cependant, la question du dédoublement de compteur ne s'était pas présenter jusqu’à présent.
Ils viennent de m'envoyer un mail pour préparer le dossier pour le dédoublement de compteur.
Mais maintenant la question qui paie le dédoublement ne va pas tarder à tomber sur la table?Est-ce que quelqu'un sait me dire si c'est à la charge du propriétaire ou locataire?
Cordialement,
Si il y a deux circuits électrique différent ont peut installer un compteur de passage + 1 coffret avec fusible.s
Ou bien le locataire principal demande un forfait mensuel pour la consommation du sous locataire, mais le risque est que si les fusibles sautent qui réenclenchera ceux-ci .
De toutes façon a la charge du locataire principal mais pas a la vôtre..
#289 Re : Locations et baux » pre-payer les etat lieux entree-sortie, contrat de bail » 06-06-2019 17:16:18
Le dernier état des lieux que j'ai fait l'expert a demander le paiement total de ces honoraires 50% a ma charge et 50 % a la charge du locataire et ce a la signature du rapport( sur tablette digitalisé) payement cash ou si non en tant s que propriétaire j'aurai du payer la totalité des honoraires.
#290 Re : Locations et baux » Mes locataires hébergent un couple avec deux enfants : Que faire ? » 06-06-2019 17:42:49
Renseignez vous a la commune si ce couple supplémentaire avec enfants peut ce domicilier dans votre appartement.
#291 Re : Locations et baux » Etat des lieux de sortie + Etat des lieux d'entrée sur 24h00 ? » 03-06-2019 11:46:33
Pourquoi pas si lors de l"état des lieux de sortie le locataire sortant vous paye les dégâts locatifs et que l'expert avec le nouveau locataire reprend texto le même descriptif sans aucuns commentaires et que le nouveau locataire accepte les lieux comme ils sont, c'est un geste commercial de la part de l'expert.
#292 Re : Locations et baux » Caution solidaire - bailleur personne morale » 03-06-2019 07:31:50
Le fait de posséder en personne morale ne l'empêche pas de faire un bail à titre de personne physique il me semble. Si le bailleur est Mr XX, personne n'ira vérifier son titre de propriété... Et dans le pire des cas, la société Machin fait un bail à Mr XX qui sous-loue au preneur...
Plus simple : indiquez donc père et fils dans les preneurs, et mentionnez éventuellement que seul le fils y établira sa résidence. Les preneurs auront de facto des obligations solidaires.
J'ai relevé dans votre réponse:
Si le bailleur est Mr XX, personne n'ira vérifier son titre de propriété... Et dans le pire des cas, la société Machin fait un bail à Mr XX qui sous-loue au preneur...
Donc n'importe qui peut faire un faux et se dire propriétaire, d’ailleurs ont ne m'a jamais demandé mon titre de propriété.
Comment le bureauu de l'enregistrement peut il vérifier votre titre de propriété 
#293 Re : Locations et baux » Caution solidaire - bailleur personne morale » 03-06-2019 07:31:50
jacq a écrit :En fin de bail les deux parties signent et en dessous des deux signatures vous indiquez Mr Dupont Gérard domicilié rue des sapins a Bruxelles se porte caution et solidaire et signe.+ copie de la carte d'identité
Non, Jacq: cette procédure-là n'est pas valable, à l'égard de la caution, si le bailleur est une société: il faut un document séparé qui reprend des mentions obligatoires
.
Donc si j'ai bien compris votre réponse en plus du bail il faut un écrit signé par la personne qui se porte caution et solidaire des engagements du locataire entrant.
Pour l'enregistrement le N° d'entreprise est suffisant et doit être indiqué en dessous du nom de la société qui loue.
Avez vous un modèle de convention de caution qui reprend les mentions obligatoires, qui suivant votre réponse doit être annexé au bail.
#294 Re : Locations et baux » Bail non enregistré » 11-06-2019 21:26:46
Si le bail n'est pas enregistré le locataire doit le signifier au propriétaire par recommandé et qu'a défaut d'enregistrement dans les 30 jours de la réception du dit recommandé le locataire peut quitter les lieux sans préavis et sans indemnités si il quitte le logement avant la date d'échéance
#295 Re : Locations et baux » RW - Bail verbal qui expire dans 7 mois - revision du loyer - garantie locative » 31-05-2019 22:40:18
Il faut absolument une convention écrite entre les deux parties que de commun accord le bail se terminera sans tacite reconduction a la date du ......... et que le locataire sortant paiera les loyers restant dû avant la fin du bail.
Il vous faut absolument cette convention aussi non vous risquez de devoir payer 18 mois d'indemnités au locataire sortant si il trouve un bon avocat.
#296 Re : Locations et baux » Caution solidaire - bailleur personne morale » 03-06-2019 07:31:50
Le fait de posséder en personne morale ne l'empêche pas de faire un bail à titre de personne physique il me semble. Si le bailleur est Mr XX, personne n'ira vérifier son titre de propriété... Et dans le pire des cas, la société Machin fait un bail à Mr XX qui sous-loue au preneur...
Plus simple : indiquez donc père et fils dans les preneurs, et mentionnez éventuellement que seul le fils y établira sa résidence. Les preneurs auront de facto des obligations solidaires.
Fiscalement vous êtes dans l'erreur total, seul la SPRL a le droit de louer.
Si vous utilisez le bail de PIM il faut indiquer Propriétaire SPRL X représenté par mr Durant gérant.
Locataire Mr Dupont jean.
En fin de bail les deux parties signent et en dessous des deux signatures vous indiquez Mr Dupont Gérard domicilié rue des sapins a Bruxelles se porte caution et solidaire et signe.+ copie de la carte d'identité
Lors de l'enregistrement du bail le propriétaire doit se munir des statuts de sa société +copie de sa carte identité et ainsi que celle du locataire recto verso + l'état des lieux en deux exemplaires rédigé par un expert agréé.
#297 Re : Locations et baux » Location commerce » 31-05-2019 07:15:21
Bonjour j'ai un rez de chaussée commercial que je fait loué.
Mon locataire actuelle a repris le fond de commerce a mon ancien locataire qui loué depuis 8 ans le nouveau locataire a fait installé une boiliere pour avoir de l'eau chaude et a déduit du loyer et moi je ne suis pas d'accord car je pense que tout les frais qu'il fait dans le commerce ca lui appartient est ce que c'est juste?
2ème questions il n'a pas payé le loyer du mois derniers j'ai été trouvé mon avocat et me dit que allée au tribunal coûtera plus chère que le loyer alors ca ne vaut pas la peine y a t-il d'autres solutions pour que je récupère le loyer du mois d'avril genre juge de paix, huissiers? Merci
Je présume que vous avez marqué par écrit votre accord pour la cession du bail a un autre locataire, celui-ci a repris les lieux dans l'état qu'il se trouvait lors de la cession du bail.
Y avait il déjà un boiler d'eau existant lorsque vous avez signé le bail avec l'ancien locataire. ?
Si oui il est normal que vous devez le remplacer a vos frais si il est défectueux et que le nouveau locataire vous demande de le remplacer.
Si non mais bien repris dans dans la convention de reprise, je présume qu'il y a un détail de la reprise des meubles et de l'installation existante, dans ce cas le remplacement du boiler est a la charge du nouveau locataire.
Combien de loyer avez vous encaissé depuis la reprise du fond de commerce par le nouveau locataire.je présume que si il déduit du loyer le prix du nouveau boiler vous avez u une discutions avec le nouveau locataire a ce sujet. Avez vous u un échange de courrier ?
Les frais d'avocat et de justice seront certainement plus élevés que le prix du nouveau boiler. le nouveau locataire a t'il une facture pour justifier sa retenue sur le loyer?
#298 Re : Locations et baux » asbl location local commercial » 05-05-2019 08:06:30
Comment calculent-t-ils une augmentation de 125% de quelque chose qui n'existait pas avant?
Ce sont des statiques et on peut tout dire sans rien prouver
#299 Re : Locations et baux » locataire envoie un avis de résiliation juste avant la fin d'un mois bail d'unan » 05-05-2019 09:59:02
Pas de panique. Vous avez été manipulé et c'est dommage, mais le locataire est solvable.
Vous lui demandez donc de payer le préavis complet, plus le mois d'indemnité et les dégâts locatifs éventuels. En cas de mauvaise volonté, tribunal de paix sans attendre. Et vous relouez au plus vite en espérant avoir un locataire plus stable.
Un unique mois d'indemnité pour une rupture anticipée de bail court, c'est une surprotection du locataire qui pénalise le bailleur. Mais au vu des derniers sondages et de l'avancée du rouge et du vert, inutile d'espérer un retournement de tendance.
IBS a écrit Je me suis brûlé les doigts en signant tout de suite un contrat de 9 ans
Celui-ci a signé un bail de longue durée et pas de courte durée, .
Mais a t'il reçu la garantie bancaire ?
Sauf erreur de ma part seul l'indemnité de 1 mois est due dans le cas d'un bail de courte durée et en cas de longue durée il doit une indemnité de 3 mois durant la première année du bail.
#300 Re : Locations et baux » asbl location local commercial » 05-05-2019 08:06:30
"On observe une très nette progression des faillites parmi les ASBL et les professions libérales (+ 123%). Pour les ASBL, ce constat est à mettre en rapport avec l’entrée en vigueur, voici tout juste un an, le 1er mai 2018, du nouveau cadre légal sur les faillites. Celui-ci assimile les ASBL à des entreprises, ce qui leur donne le droit de demander une réorganisation judiciaire, chose qui n’était pas possible auparavant. Le même principe vaut pour les professions libérales."
Oui je viens d'apprendre qu'un dirigeant d'entreprise, même en ASBL est responsable de sa mauvaise gestion ou des erreurs qu'il pourrait commettre; son patrimoine peut être saisi jusqu’à concurrence de 125000 € pour une petite entreprise.
C'est d’ailleurs pour quoi mon courtier me conseil de prendre une assurance en responsabilité civil.
coût +- 120 € par an
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