Heu... etes-vous sûr d'obtenir le crédit (s'il y en a un de prévu ?). Sinon, a-t-on placé le compromis sous la condition supensive de l'obtention de ce crédit hypothécaire. Vous pourriez ainsi vous dégager de l'affaire sans frais si le crédit est refusé.  Et, effectivement, si vous achetez à deux une clause de tontine ou d'accroissement en usufruit pourrait être envisagée. Votre notaire vous expliquera cela. Mais si vous envisagez un contrat de vie commune ou une déclaration de ce type à la commune, sachez qu'un projet de loi existe, qui confèrera de toute façon l'usufruit au "conjoint" survivant. Donc, étant étudiante et ne pouvant en rien contribuer à cette acquisition, il peut être aussi sage de ne pas apparaître dans celle-ci, sans compter que le fisc pourrait s'étonner

J'arrive à 12.161 EUR pour les frais "notariés" de vente et 4.065 EUR pour les frais "notariés" du crédit. On est donc dans le bon.

Votre préavis suffit s'il a été envoyédans les règles. le propriétaire ne doit pas en envoyer un autre.

Ce projet de  loi m'interloque vraiment :

I. Une liste des travaux qui doivent être exécutés par le bailleur doit être annexée. Plus question de négocier avec le locataire des travaux normalement imputables, de par la loi, au bailleur. Cela part d'un bon sentiment, mais ce n'est pas une solution :

1)  si le locataire effectue des travaux précis, le bailleur en tient compte dans le montant du loyer.

2) quid du bail-rénovation ? La loi ne semble pas l'écarter, mais n'y a-t-il contadiction ?

3) quid pour les baux en cours ?

4) même avec une annexe au bail, il est malaisé pour des non initiés de déterminer avec précision les travaux juridiquement imputables au seul bailleur des autres.

5) Les travaux qui seront mentionnés dans le bail et imputables exclusivement au bailleur, même s'ils sont cités, doivent-ils être chiffrés ? Si non, comment savoir qu'ils seront bien exécutés et pas "au rabais".

II. dans le but de lutter contre la discrimination, L'obligation, sous peine d'une amende de 200 EUR pour incivisme, de mentionner sur l'affiche le loyer, le nb de chambres, les charges, etc... Très bien, mais un propriétaire ne préfère-t-il pas une certaine discrétion ? D'autre part, comment vérifier l'exactitude des informations ? Une chambre peut-être une mansarde ridicule, aménagée à peine.

3. ce sont les communes qui sanctionnent le délit, par cette amende administrative. Est-il sain que le politique dispose de ce choix ? Une commune plus à gauche pourrait peut-être sanctionner plus les propriétaires qu'une autre....

III. L'obligation d'information, au moins 14 jours avant la location, la commune de la location et de toutes les conditions de celle-ci (loyers, charges, etc...). Dans l'immédiat, c'est une mesure qui assurera une certaine transparence, du moins en apparence. Mais sur le moyen terme ?  Que pourrait-on en déduire pour le patrimoine d'une personne ?

Voilà que les autorités disposeront :

1. d'une fiche d'information sur les conditions des biens mis locations, même si elles ne réalisent pas...
2. grâce à l'enregistrement obligatoire et gratuit du bail et de l'état des lieux, de données précises sur le bien loué
3. grâce au STIPAD (projet de regroupement de tous les baux), de données nationales.
4. grâce à l'INS (souvenons-nous de l'enquête d'il y a quelques années), de ce qui a été déclaré comme description du bien loué à l'époque.

En résumé, on pourra connaître :

1. l'évolution INTERIEURE et EXTERIEURE d'un bien sur 10 ans, avec la déduction du coût de toutes les améliorations apportées et la question sous-jacente du financement.

2. Les rentrées locatives effectives d'un bien. Vers une taxation réelle des loyers ?

3. une moyenne nationale qui permettrait de se psoer des questions sur tout loyer annoncé comme trop bas.

4. des possibilités de croisement avec d'autres données, notamment fiscales...

IV. la garantie.

Encore une fois, diminuer de l'équivalent d'un mois la garantie locative part sûrement d'un bon sentiment de justice sociale.

1. Mais pourquoi la laisser à 3 mois remboursables en 36 fois, certes, pour les plus défavorisés ?

2. Que représente une telle garantie en contrepartie du coût que peut engendrer un locataire (devenu) impécunieux ou de mauvaise foi ?

3. comment peut-on penser que le propriétaire acceptera cela ? L'effet recherché sera inversé. Il est probable que le prorpiétaire seprotégera encore plus, par des versements en noir à la signature, des cautions ou autrement. C'est d'autant plus vrai que la loi sur les installations électriques est là, les détecteurs de fumée, bientôt celle sur le certificat énergétique.

V. Le bail lui-même.

Si l'on suit le projet de loi, il ne s'agira plus d'un bail, mais d'un bottin que l'on devra faire enregistrer. Bonjour la simplicité. L'expérience a appris que, plus les textes soumis sont longe et légaux, moins on les lit. On peut par exemple le constater avec la loi Breyne,  imposée dans certains contrats d'enteprises, mais non lues par le maître d'ouvrage.

Il existe encore beaucoup de questions, notamment sur les sanctions en cas de non enregistrement, l'effet rétroactif de certaines mesures, etc.., mais ce projet du 29.1.07 demande réflexion.

Su'est-ce qui empêche de réaliser les échanges idoines ?

Je saisqu'il existe une formule qui consiste à acquérir un  pour cent d'un terrain taxé à 12,5 % ou 10 % suivant les régions, pour ensuite réaliser un acte de cession des 99 % restants, laquelle cession n'est taxée qu'à 1 % calculé sur la valeur totale du terrain, mais il s'agit ici d'une opération trop flagrante, qui sera requalifiée par le fisc comme des échanges.

L'échange de terrain peut s'effectuer par notaire. Il faut évaluer chaque parcelle et, si elles ne sont pas de même valeur, prévoir une soulte (la différence de valeur) à verser au propriétaire de la parcelle de moindre valeur. Enfin, avantage fiscal certain, on ne calcule les droits d'enregistrement que sur la parcelle dont la valeur vénale est la plus élevée.

Je confirme qu'il n'y a pas de taxation sur plus-value en cas de domiciliation.

Sur le plan juridique, un accord oral suffit pour une vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix. Un échange n'est autre que deux ventes. Il est donc valable en théorie. Mais comme les deux coéchangistes sont décédés, qu'il n'y a pas d'écrit et que vous ignorez la teneur de l'accord, vous aller en pratique rencontrer un problème de preuve à mon avis insurmontable.

Quant à la question des barbelés et treillis, ils ne constituent qu'une présomption, qui, même couplés à d'éventuels témoignages, demeure insuffisante au regard des données cadastrales. En effet, toute mutation de droits réels doit faire l'objet d'un acte authentique qui sera enregistré et ensuite transcrit au bureau des hypothèques pour être rendu opposable aux tiers. Comme nul ne connaît la teneur exacte de l'échange, je vois mal comment l'authentifier, sauf à le faire par notaire si les héritiers des deux parties (les deux qui ont procédé en son temps à l'échange), sont parfaitement d'accord sur les conditions de cet échange (parcelles concernées, absence ou non de soultes, etc).

Exact. Comme pour le bail à ferme, le locataire devient tout doucement mais sûrement un propriétaire de fait, de moins en moins expulsable, ne devant plus fournir de garantie tout de suite alors qu'il occupe les lieux tout de suite, pouvant invoquer le futur article "anti-discrimination", ne devant plus procéder à l'enregistrement du bail, disposant du droit de partir du jour au lendemain et sans indemnité si le bailleur a oublié de bonne foi d'enregistrer son bail. Si l'on ajoute l'obligation d'une conciliation préalable en cas de problème, la nouvelle loi qui a diminué les montants et biens saisissables et l'interdiction qui sera faite au bailleur de négocier avec le locataire en ce qui concerne les travaux qui sont imputables au bailleur (dorénavant, il devra tous les assumer d'office et les mentionner par écrit), la brique que va devenir un bail, les lois déjà existantes, et la création du STIPAD qui constitue le signe avant coureur d'un taxation des loyers, le risque est grand de voir des propriétaires désabusés vendre leur bien et d'autres de louer avec une partie en noir.

Cette obligaton a été créée en partie pour éviter la discrimination. Mais que se passe-t-il, si, quelques jours après avoir communiqué les données, un proprio décide en négociation de diminuer le loyer, ou simplement, après quelques semaines, de le faire pour mieux coller avec le marché ? ? Doit-il chaque fois avertir la commune? Et s'il ne le fait pas, pourra-t-on l'accuser d'avoir contourné la loi (et son esprit d'anti-discrimination) en louant "en cachette" ? Le projet ne prévoit de sanction que lorsque ne communique rien à la commune, mais ne traite pas de cette question.