Bonjour,

A partir du moment où votre offre est acceptée, le bien vous est vendu. Le vendeur ne peut plus vendre à autrui.
Bien-sûr, si l'acceptation est verbale, c'est votre parole contre la sienne... Si vous disposez de votre offre contresignée pour acceptation par le vendeur et que vous avez reçu cette acceptation dans le délai de validité de votre offre, la vente est incontestable. S'il ne tient pas ses engagements et qu'il annule la vente, il vous est redevable d'une indemnité.

Waow, ça c'est du projet ! L'affaire est bonne, même très bonne mais il fallait oser, avec toutes les surprises qui vont avec ! J'ai toujours trouvé ça fou de voir des biens immobiliers pareils qu'on laisse aller en ruine... Mais le malheur des uns fait le bonheur des autres En tout cas, félicitations pour cet investissement ! Et merci pour votre récit très détaillé !
Pour les travaux de rénovation des studios, avez-vous géré vous-même le chantier (en faisant parfois appel à des pros pour certaines choses) ou êtes-vous passé par un entrepreneur ?

Connaissant bien Charleroi (même si je ne suis pas spécialement son marché immobilier), je pense voir de quel immeuble il s'agit et dans quelle rue il est situé (Chocolat si je gagne ? )

Oui, il faut s'accrocher, même quand ça semble désespéré On peut avoir de belles surprises !
Le pire c'est qu'ici, vu que c'est une banque en ligne, je n'ai eu aucun contact avec personne. Je me suis contenté de compléter le formulaire en ligne et de joindre les documents justificatifs demandés (j'achète un bien déjà loué à 100%, j'ai donc la "chance" d'avoir des justificatifs des loyers générés par le bien)... Pas d'argumentation, pas de business plan à expliquer, ... Et c'est passé (réponse en quelques jours en plus) !

Le chocolat, c'est la vie !
Voici les Manons

Je compatis pour vos problèmes avec l'administration qui peut parfois être d'une lenteur...
A Mons, touchons du bois, pour l'instant la cellule logement est relativement efficace en matière des permis de location. Ils vérifient eux-même la conformité urbanistique (si division non connue de l'urbanisme, il faut néanmoins présenter soi-même les preuves de l'existence des logements avant 1994 : un petit tour au service population pour avoir une liste des domiciliations ou une attestation de pose de compteurs d'eau/gaz/électricité fait l'affaire), ils envoient rapidement un "technicien" qui visite les logements pour voir s'ils sont salubres et respectent le code wallon du logement. Vous avez le rapport de visite rapidement et les permis suivent aussi assez vite.

A Charleroi, on dirait que la ville essaie de laver plus blanc que blanc...

Je pense que ces cas sont assez rares en effet. Je cite le blog de Me Carnoy :
"L’arrêt considère que « le caractère répétitif des opérations résulte de l’acquisition de 33 immeubles au cours d’une période de 13 ans ; que le lien de connexité résulte de l’objectif poursuivi, consistant à acheter des immeubles à bas prix pour les restaurer et les donner en location ; qu’il a été démontré que lesdites opérations étaient exorbitantes de la gestion normale d’un patrimoine privé ; que le caractère professionnel de ces opérations se trouve confirmé par le recours quasi systématique à l’emprunt impliquant, dans chaque cas, la démonstration de la rentabilité du projet, par l’importance des travaux d’aménagement et de restauration, par l’inscription au registre du commerce de 1987 à 1992 du chef d’une activité qualifiée ’affaires immobilières’ et par la gestion administrative d’un ensemble de biens donnés en location ; qu’il s’agit bien d’un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle et ne consistant pas en la gestion normale d’un patrimoine privé ; qu’autrement dit, il s’agit d’une occupation lucrative au sens de l’article 27, alinéa 1er, du Code des impôts sur les revenus, générant des profits au sens de l’article 23, § 1er, du même code."

Je suis très loin d'être en situation d'acquérir 33 immeubles en 13 ans (ce qui fait en moyenne 2,5 acquisitions par an)... Dans mon cas on serait plutôt à une acquisition tous les 2-4 ans. J'imagine que dans des cas pareils, la question de requalification peut se poser. Quoique si on y réfléchit... N'est-il pas meilleur "bon père de famille" que celui qui utilise le crédit pour acheter des biens en location afin de profiter d'une part de l'effet levier sur les fonds propres investis et d'autre part de la déduction fiscale qui incite à emprunter ?

J'imagine aussi que ça doit être comme les banques, selon la personne sur laquelle vous tombez. Après tout, les limites de la gestion d'un patrimoine privé en bon père de famille ne sont pas clairement définies et sont sujettes à interprétation.

Ahhhh les paroles des banques ! Pour mon premier achat, on m'avait d'abord dit (dans ma banque principale) : "Pour un investissement locatif, nous pouvons financer jusqu'à 80% du prix d'achat maximum et sur maximum 20 ans, avec un taux d'intérêt plus élevé pour que pour une habitation propre et vous devez prendre l'assurance habitation/solde restant dû chez nous (à tarif élevé)" Chez mon courtier (où j'ai mes assurances), j'ai été accueilli, comme vous, avec le tapis rouge : financement sur 25 ans, 80% de quotité, taux préférentiel (réservé aux clidents "fidèles"), assurances à prix très correctes...

J'avais potassé ce point avant de me lancer dans l'immobilier de rapport. Il semble que ce sont les plus-values sur reventes de biens qui sont visées par une requalification en revenus divers ou professionnels. Sont donc surtout visés les investisseurs qui font de l'achat-revente style marchand de biens.

Les banques prennent en considération 80% des loyers. Du coup je ne m'intéresse qu'aux biens qui permettent d'être financés à 100% du prix d'achat (hors frais) sur 20 ou 25 ans avec une échéance mensuelle de remboursement < 80 % des loyers.
Elles jugent surement le business risqué, même que j'argumente que je garde une réserve de cash disponible couvrant 12 mois de remboursement.

Oui, des établissements de crédits ont accordés des prêts à taux variables un peu à n'importe qui (en gros à des clients qui n'ont pas la solvabilité nécessaire pour payer si les taux remontent) et ont revendus ces actifs pourris à d'autres institutions financières/banques, emballés comme vous le dites, dans de jolis fonds spéculatifs... Evidemment tout a capoté quand les taux ont remonté....
Du coup maintenant, nous, investisseurs immobiliers utilisant le crédit prudemment pour profiter d'un effet levier sommes pénalisés... à cause de ces erreurs commises par des sois-disant professionnels de la finance qui, aveuglés par leur cupidité et leur avidité, ont perdu leur bon sens...

Je tente une dernière fois cette semaine ! Qui sait, cela sera peut-être la bonne

Merci à tous pour vos avis !

Je plussoie ! Certains abusent vraiment en matière d'arnaque...
J'ai fait appel à une société de dépannage plomberie pour panne d'eau chaude (boiler au gaz). Au téléphone, on ne m'annonce pas les tarifs (j'étais pressé et j'ai oublié de demandé aussi), on place l'intervention une semaine plus tard. Le jour J, les 2 ouvriers arrivent avec 2 heures de retard, l'intervention dure 20 min (au final le boiler n'avait rien, c'était les vannes d'arrêt de l'eau chaude qui étaient entartrés... Facture de 340 euros (220 euros de main d'oeuvre, 120 euros de déplacement).

Depuis, je me suis mis à apprendre la plomberie...

Bonjour,

Je trouve votre proposition correcte. En allant en justice, vous risquez de pas récupérer grand chose si le locataire n'est pas solvable et cela va vous engendrer des frais qu'il sera aussi difficile de récupérer. Autant tenter un arrangement à l'amiable qui vous permet de toucher le loyer de manière continue entre son départ et l'entrée du locataire suivant.

D'accord avec Himura.
Perso, si la relation est correcte avec mes locataires, je prends ces petites réparations à ma charge en leur rappelant de détartrer de temps en temps.
Par contre l'attitude de ce bailleur ne me semble pas correcte, dans la mesure où il n'a pas averti le locataire au préalable qu'il lui refacturerait le remplacement du robinet flotteur et surtout que cela couterait 300 euros (pour une pièce de 20-30 euros qu'on peut remplacer très facilement soi-même). Le prix de la main d'oeuvre me parait même excessif contenu du temps que prend le remplacement d'un flotteur (10-15 min de travail). Si j'étais locataire concerné par le problème et que celui-ci résulte d'un défaut d'entretien de ma part, je proposerais de prendre à ma charge la pièce et une heure de main d'oeuvre à un tarif normal (disons 45 euros/h) soit 45 + 20/30 = 65/75 euros., sachant que le tarif ne m'a pas été soumis avant ouvrage et m'a été imposé...

En attendant, la bourse ne se porte pas mal, cela permet de ne pas laisser les fonds dormir, c'est un moindre mal

Disons que le problème (en tout cas à Mons) est que les immeubles de rapport intéressants ne courent pas les rues et qu'il faut parfois patienter pendant de longs mois avant qu'un bien intéressant n'apparaisse. Le marché est inondé d'immeubles de rapport qui ne sont pas en ordre (division illégale de maison unifamiliale) et qui sont quasiment impossible à régulariser d'un point de vue urbanistique, vu ce que les normes actuelles de la ville exigent pour des immeubles à plusieurs logements. Souvent, beaucoup de ces biens sont aussi dans en état proche de l'insalubrité... Bref, les occasions intéressantes ne sont pas fréquentes et de ce fait, la concurrence peut parfois être rude... (Mais j'aime le challenge heureusement )