D'autant plus que les feuilles de présence des syndics mentionnent trop rarement l'identité du propriétaire et/ou indiquent parfois une identité erronnée.

je ne sais absolument pas qui est le 3ème copropriétaire... Mais il faudrait que j'entre en contact avec lui absolument!

Certains se réfèrent au cadastre, mais perso ayant obtenu du cadastre des données (fausses) au Congo, je préfère payer +cher et prendre copie de l'acte d'achat via le principe de la publicité foncière instaurée depuis Colbert et dont le service est assuré par l'AGDP via le SPF finances du lieu du bien. Le renseignement me coûte 65 euros mais c'est un document valable et dont le contenu, notamment la lettre de réponse du syndic au notaire pour la vente, est utile pour clarifier qui est propriétaire de quoi et dans quelles conditions financièrement et concrètement.

D'autant plus que les feuilles de présence des syndics mentionnent trop rarement l'identité du propriétaire et/ou indiquent parfois une identité erronnée.

rexou a écrit :

mvhl a écrit :

Voilà pourquoi chez nous, nous avons aligné les dates :
- la clôture Caloribel est le 28 février
- le relevé des compteurs (gaz, élec) se fait dans la 1e quinzaine de mars
- la facture de régularisation (gaz, élec) arrive en avril
- la clôture des comptes de l'ACP est le 30 avril.

Nous pouvons ainsi imputer le coût exact du chauffage pour l'exercice (l'acompte gaz-élec d'avril étant systématiquement reporté à l'exercice suivant)

Oui, c'est bien... sauf si comme moi vous devez aussi prendre en compte le relevé annuel d'eau et qu'il y a un écart de six mois entre le relevé gaz et celui de l'eau.

Mais l'idée générale est d'attendre d'avoir les chiffres de consommation(s) sur base annuelle pour établir le décompte de Caloribel. Le faire en se basant sur des acomptes payés est une ineptie.

Pour l'eau, c'est un faux problème !
Le prix de l'eau au m³ est assez stable pour être utilisé sans avoir reçu la facture annuelle.
Et c'est le prix de l'eau au m³ qui doit être communiqué à Techem pas le total des factures Vivaqua

Une erreur (à mon sens) que font souvent les syndics, c'est de donner le montant total d'eau facturé par Vivaqua pour que Techem le répartisse en fonction des consommations privatives. Techem réparti donc à un prix moyen uniquement basé sur les relevés de compteurs de passage : total Vivaqua divisé par total index relevés par Techem.
Et cela donne généralement un prix au m³ tout à fait incohérent car cela ne tient pas compte de l'eau utilisée dans les communs, les compteurs non relevés, les fuites avant compteurs de passage, les estimations d'index, les rectifications des estimations des années précédentes, les compteurs bloqués ou défaillants, ... Sans oublier le fait que, parfois, Vivaqua aussi facture une estimation de consommation quand ils n'ont pas eu accès au compteur !

Voilà pourquoi chez nous, nous avons aligné les dates :
- la clôture Caloribel est le 28 février
- le relevé des compteurs (gaz, élec) se fait dans la 1e quinzaine de mars
- la facture de régularisation (gaz, élec) arrive en avril
- la clôture des comptes de l'ACP est le 30 avril.

Nous pouvons ainsi imputer le coût exact du chauffage pour l'exercice (l'acompte gaz-élec d'avril étant systématiquement reporté à l'exercice suivant)

rexou a écrit :

Nous ignorons si le syndic est IPI ou non.

Le syndic est effectivement IPI.
Il est intéressant de savoir que cette façon de faire est considérée comme un grief par l'IPI.
Sans vouloir me faire juriste loin de la, ni expert en matière de copro, la loi sur la copro (Cc livre 3 - les biens - art 3.87§10) stipule

§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des
majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le
secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment
ou leurs mandataires.

et donc c'est une obligation pour le syndic d'autant que le code de déontologie de l'IPI dans son article 1 précise

Dans le cadre de l'exercice de la profession, les agents immobiliers se conforment également aux principes de dignité et de probité inhérents à la profession et respectent les dispositions légales et réglementaires qui concernent cet exercice, et notamment :
...
3° les dispositions du Code civil en matière de copropriété forcée d’immeubles ou de groupes d’immeubles bâtis et les arrêtés pris en exécution de ces dispositions ;
....

Outre ce problème, j'expliquais dans mon autre post que le syndic n'avais probablement pas noté dans le PV de l'AG de 2024 la réélection du conseil de copropriété ce qui serait une négligence grave de sa part car le PV de cette AG ne reflète pas la décision des copro, ses mandants !

Toujours dans le cadre de la négligence de ce syndic j'y apporte aussi le fait suivant. Très rapidement après avoir emménagé dans notre nouvel appartement (mi-aout 2024) j'ai demandé au syndic copie du contrat liant l'ACP et le syndic. Déjà que j'ai du envoyer 3 mails pour l'obtenir j'ai reçu un document non daté et  non signé de sa part ni d'un CP. Un nouveau contrat a été signé en 2024 alors que le syndic était déjà en poste. Personne ne peut m'expliquer pourquoi le contrart n'a pas simplement été prolongé, mais soit
La dernière ligne du contrat accepté en AG renvoie au PV de l'AG 2024 dans lequel l'AG aurait  mandaté un CP pour la signature du contrat. Or, dans le PV il n'est pas fait mention de ce mandat. Après consultation du ROI, celui-ci indique qu'en l'absence de tout autre décision, c'est le président de l'AG dans laquelle le contrat a été accepté qui est d'office mandaté pour signer le contrat au nom de l'ACP. Or dans le PV de 2024 le syndic ne mentionne pas quel CP était président !

La copro est constituée d'un immeuble de 9 appartements auquel a été adjoint quelques années après sa construction 9 garages individuels (1 par appartement). Chacun de ces garages est équipé d'un compteur électrique individuel. Un jour, j'ai constaté qu'un habitant de l'immeuble chargeait son véhicule depuis son garage. Je me suis renseigné auprès du "conseil de copro" sur la manière dont était imputée la consommation électrique des garages. Pour avoir la réponse "ben ca devrait être réparti dans les charges mais le syndic ne le fait pas". Moi direct, ca c'est point à mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG pour faire voter le point que les index des compteurs doivent être communiqués pour une certaine date et pour le commissaire au compte inscription d'un point pour qu'il fournisse à la demande la ventilation des consommations électriques des garages. J'en arrive au fait qu'un jour, en organisant les divers documents reçus du notaire je tombe sur le PV de l'AG de 2019 ou une décision a été prise à la majorité que les habitants devaient communiquer au syndic les index des compteurs des garages pour le 15/12. Après vérification des décomtpes de charges, cette ventilation n'a jamais été faite ! Non exécution d'une décision d'AG. !
Je peux admettre que ce n'est pas un métier facile et qu'un syndic fait toujours face à des gens qui râlent et qui le prennent pour "leur bon à tout faire", ce qui n'est pas le cas mais ici il me semble que c'est quand même la base du métier et que ce sont des obligations légales !

Donc à voir à la prochaine AG ce qu'il en adviendra.

hachem a écrit :

Bonsoir à tous.

Nous avons été invité à participer à l'AGO de notre copropriété. A l'agenda figure la validation du PV qui a été réalisé lors de l'AGO de mars 2024 et qui concernait l'exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023.

Cela me parait fort étrange puisque le Code civil stipule que le PV doit être lu et signé par le président de l'AG et les copro encore présents à la fin de la réunion.

Pour moi nous sommes complétement hors la loi. De plus, à la date de l'AGO de mars 2024 nous n'étions pas encore propriétaire de l'appartement !

Quelle attitude adopter ? Pour moi il est évident de s'abstenir, est-ce correct ?
Quelle est la validité des décisions prises lors de cette AGO puisque le PV n'est pas "validé" en fin d'AGO ?

Merci

Le 23/06/2016 à 14:02:06 j'écrivais :

Dans un article instructif intitulé "Vers plus de professionnalisme" publié dans le n° 2016/1 de la revue" res et jura immobilia", son auteur Yves VAN ERMEN (actuel président du bureau de l'IPI) écrit que les chambres de l'IPI ont retenu comme grief le fait de mettre à l'ordre du jour "l'approbation du procès-verbal de l'assemblée générale précédente alors que ces procès-verbaux sont devenus définitifs à défaut de recours introduit dans le délai légal, et avoir ainsi donné aux copropriétaires la fausse illusion que les décisions prises ne deviennent définitives qu'à l'assemblée générale suivante".

Bref, il semble que la mise à l'ordre du jour par un syndic d'un point concernant l'approbation du PV de l'année précédente serait susceptible de constituer un manquement déontologique dans le chef du syndic concerné ouvrant la porte à une sanction disciplinaire prononcée par l'IPI.
https://forum.pim.be/topic-276600-order … age-2.html

rexou a écrit :

Les points "nouveau syndic et dédommagement financier" me semblent tout à fait excessifs, surtout de la part d'un nouveau CP qui débarque.

C'est ce que j'ai fait dernièrement, avec le soutien unanime de l'AG...
Désolé, ce n'est peut-être pas d'application ici, je ne sais pas depuis combien de temps le syndic ne fait pas le job...

Bonsoir

Dans le PV de l'AGO de 2024 un point de l'agenda concernait la réélection du Conseil de Copro et du Commissaire au comptes. Dans le PV proprement dit, le syndic a notifié la réélection du Commissaire à l'unanimité mais n'a rien notifié concernant le Conseil de Copro.

Je n'étais pas encore copropriétaire dans cet immeuble au moment de cette AGO en 2024 donc je ne peux dire si effectivement il y a eu réélection du Conseil ou pas. Selon moi, même si effectivement une réélection aurait eu lieu il n'y a pas de Conseil de Copro dans l'immeuble et les décisions qui ont été prises sont elles valides (au sens de la loi) ?

Il faut savoir que la personne qui a été élue au conseil de Copro en 2020 (jusqu'en 2022 première AGO post-covid) pense toujours être "présidente" (sic) de la copro mais que dan sles PV des AGO de 2022, 2023 et 2024 il n'est jamais fait mention d'une réélection du conseil ni des voix exprimées lors de la réélection.

Actuellement cette personne bloque des travaux de réparations dans une gaine technique (colonne d'évacuation des WC poreuses qui laisse échapper une odeur pestillentielle et problème d'extraction d'air dans la gaine technique) en donnant des informations incomplètes ou erronées au syndic qui lui refuse de venir constater par lui-même la situation. L'acte de base stipule bien que les canalisations, la ventilation et les locaux techniques font partie des communs.

J'ai écrit au syndic pour lui expliquer la situation en lui demandant de procéder à des travaux conservatoires en attendant l'AG mais celui-ci refuse d'accéder à ma demande.
Avons nous un recours quelconque contre cette personne ou contre le syndic ?

Merci