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#361 Re : Copropriétés forcées » Des jetons de présence pour les membres du conseil de copropriété et le CDC » 01-02-2025 00:32:59
.. . Je n'exclus pas à priori que fiscalement il s'agisse en partie d'honoraires déguisés. Peu importe ce qu'auraient décidé les copropriétaires. La loi fiscale est d'ordre public.
Je ne l'exclus pas non plus. Et je ne conteste pas que la loi fiscale soit d'ordre public.
Par contre, j'exclus dans la pratique la probabilité qu'un contrôleur se donne la peine -à supposer qu'il soit informé- de perdre son temps avec si peu de choses.
En balance il y a l'aspect strictement légal d'une part, et l'aspect pragmatique d'autre part. Le poids de ces deux éléments respectifs est une question d'appréciation.
@ Grmff : Le chocolat EST taxé. Un truc indigeste appelé TVA. 
#362 Re : Locations et baux » Régularisation des charges communes + provisions eau et chauffage » 29-01-2025 23:59:43
Merci! C'est ce que je leur ai dit. Ils n'ont apparemment pas compris la différence entre un forfait et une provision...
Ça arrive souvent ! Pour expliquer de manière imagée, je dis toujours à mes locataires susceptibles de ne pas capter la nuance -et ils sont nombreux- que je demande une provision mais qu'ils devront payer en fonction de leur consommation réelle. Avec des mots simples et imagés, plus une petite histoire courte.
Vous payez, vous consommez. Plus vous consommez, plus vous devrez payer. Vous aimez avoir chaud ? C'est votre droit. Mais cela a un prix. Vous prenez deux douchez tous les jours ? Pareil. Vous laissez couler l'eau pendant que vous faites la vaisselle ? Pareil.
Le forfait n'existe pas. Vous consommez et je paie, il ne faut même pas y penser.
Et avec des gens du sud habitués à la chaleur, j'insiste particulièrement sur le prix de l'énergie et j'essaie d'adapter les provisions en prévision d'une consommation importante.
Donner suite à la demande des consommations antérieures ne servira à mon avis qu'à amener à des discussions sans fin et à les conforter dans l'idée qu'ils devraient payer moins...
#363 Re : Locations et baux » Régularisation des charges communes + provisions eau et chauffage » 29-01-2025 23:59:43
Vu que mes locataires venaient d'un pays où on n'a pas besoin de chauffage, la régularisation est très importante.
Ils demandent du coup d'avoir tous les décomptes de l'année précédant la prise d'effet du bail où j'anonymiserais le nom des locataires précédents.
Je suppose que c'est abusif...De plus cela ne sert à rien car tout dépend du décompte annuel TECHEM qui constitue la part du lion des charges.
Certains doivent repayer plus de 2000€ et d'autres retouchent un montant équivalent (la taille des appartements de cette copropriété varie de 80m² à 150 m²)
En fonction de la composition du ménage et du comportement de consommation des différents locataires successifs, les charges vont du simple au quadruple pour un appartement de 150m²...
C'est en effet abusif. Vous pouvez donner suite à la demande dans une certaine mesure, mais rien ne vous y oblige. Les consommations dépendent du nombre de personnes et du style de vie des habitants.
Vos locataires savent maintenant quel est le prix à payer selon leur mode de vie actuel. A eux de modifier leurs habitudes s'ils souhaitent diminuer ce coût. Les décomptes antérieurs ne les aideront en rien.
#364 Re : Trucs et astuces bricos » Question chauffe eau, calcaire et locataire! » 30-01-2025 14:08:01
Première chose à faire: baisser la température de l'eau du chauffe eau. A 65°C, tout va se déposer et boucher tout le bazar. A 55°C, ce sera tout différent.
En plus, inutile de chauffer plus que cela, puisqu'il faut de toute façon rajouter de l'eau froide pour ne pas se bruler.
C'est valable pour les chauffe-eau électrique, qu'ils soient gros ou petits, les chauffe-eau gaz, les chaudières avec échangeur à plaque et aussi pour les chaudière avec boiler séparé!
Deuxième chose à faire : exiger du locataire la preuve de l'entretien de l'appareil mis à sa disposition.
Troisième chose à faire au besoin : installer un adoucisseur.
Et première chose à ne pas faire : accepter de payer le remplacement -quasi annuel si je vous suis bien- du chauffe-eau. 
#365 Re : Copropriétés forcées » Des jetons de présence pour les membres du conseil de copropriété et le CDC » 01-02-2025 00:32:59
Et pourquoi pas faire simple ?
Des "jetons de présence", soit le remboursement forfaitaire de frais de déplacement. Cela concerne les intéressés - l'ensemble des CP et les bénéficiaires- et personne d'autre.
Les sommes engagées sont dérisoires. J'ignore si c'est utile, mais en tout cas, il n'y a pas à se préoccuper de lois fiscales, sociales et autres si on reste un tant soit peu pragmatique.
L'aspect légal, philosophique, éthique, fiscal, comptable... Et le simple aspect pratique ?
Si une ACP veut procéder ainsi, pourquoi pas ? Finalement, il s'agit d'un groupe d'individus qui décident de la manière de gérer leur bien. Je vois mal qui va chicaner pour si peu, à supposer que cela se sache.
#366 Re : Copropriétés forcées » conseil de copropriété » 27-01-2025 14:46:18
En Ag, les membres du Conseil de Copropriété sont élus, individuellement, à la majorité simple.
Le syndic demande aux candidats de quitter le local pendant les discussions éventuelles et le vote!
C'est particulier, qu'en pensez-vous? Jamais connu cette situation auparavant!
Merci à vous
J-L Bonneechère
Ce n'est pas au syndic de prendre l'initiative de demander -si cela se justifie- aux candidats de quitter la salle pendant les éventuelles discussions. Cette demande pourrait être formulée par un CP et le président de séance pourrait y donner suite (ou pas).
De plus, dans les faits, les candidats sont généralement peu nombreux et les conditions pour la recevabilité d'une candidature sont la disponibilité (habitant de préférence sur place) et la bonne volonté... J'ai souvent vu des ACP en recherche désespérée de prétendants pour exercer ces fonctions... jamais l'inverse.
Ce syndic prend-il aussi l'initiative de sortir spontanément lorsqu'on en arrive à la reconduction de son mandat ??
#367 Re : Locations et baux » Régularisation de frais communs - Délai » 27-01-2025 15:40:39
Il me semble que le délai est de cinq ans.
Cependant, vous risquez de vous exposer à des problèmes en cas de contestation de certains frais.
Perso, je régularise une fois par an -lors de la réception des décomptes- et j'en profite généralement pour indexer le loyer. En mentionnant parfois (quand l'index n'a pas trop monté) que cette année je n'indexe pas, mais que ce sera remis à jour l'année suivante.
Le paiement de la régularisation des charges équivaut aussi à une acceptation -même tacite- des comptes et permet au locataire de connaitre sa consommation réelle et d'adapter au besoin son comportement de consommateur ou de prévoir le montant de la future régularisation. En cas de distorsion importante entre les provisions et les frais réels, vous pouvez aussi adapter les montants provisionnels.
#368 Re : Copropriétés forcées » A quelle fréquence le syndic passe à l'immeuble ? » 22-01-2025 23:23:30
Plus sérieusement... chaque syndic a un contrat. Et chaque syndic le respecte... plus... ou moins. Ou pas du tout.
Il n'y a pas de réponse générale à votre question.
Et pour être franc, l'intérêt -tant général que particulier- de la question m'échappe quelque peu.
#369 Re : Copropriétés forcées » A quelle fréquence le syndic passe à l'immeuble ? » 22-01-2025 23:23:30
Je me réfère à une réponse disant que cette boîte aux lettres est généralement relevée par les syndics :
Cela dépend de l'âge du capitaine, de la vitesse du vent, de la circulation, de la distance à parcourir et de l'humeur de sa femme...
#370 Re : Copropriétés forcées » La boîte aux lettres du courrier au siège de l'ACP » 30-11-2025 10:46:50
Bonjour à tous,
Je constate que les syndics ( professionnels) ont fait en sorte que presque toutes les copropriétés ont une boîte aux lettres pour recevoir le courrier postal destiné à l'ACP depuis 2010.En pratique, un copropriétaire n'a quasi jamais eu ni clef et et ni procuration postale pour relever le courrier postal ou pour recevoir un exploit d'huissier.
Et pourtant tout le monde croit que c'est le syndic qui vient relever le courrier dans cette boîte aux lettres.
Est-ce que vous pensez que cette boite postale reste justifiée pour l'avenir ?
Oui.
Cette boite sert aussi à permettre à tout occupant de l'immeuble de transmettre un document au syndic. Par exemple, le relevé des compteurs d'eau. Il existe des personnes âgées qui ne sont pas adeptes d'internet et des courriers électroniques.
Le syndic PEUT donner une copie de la clé à un CP ou membre du CDC s'il le souhaite mais ce n'est en rien une obligation.
Si l'usage de cette boite aux lettres n'est plus justifié, c'est au syndic d'en décider. Et à lui seul.
#371 Re : Locations et baux » fin de bail courte duree, loyer impaye » 15-01-2025 14:17:14
Ce que GT pointe, c'est que, comme vous êtes hors délai pour casser le bail moyennant préavis, le bail est devenu automatiquement un bail de 9 ans si rien n'était prévu au bail d'origine.
Sauf à antidater l'avenant, évidemment.
Si votre locataire ne conteste pas la date de signature, vous pouvez en effet signer un avenant antidaté qui proroge le bail pour un an.
Cela lui donnera le temps de se stabiliser s'il le peut. Et en cas de problème persistant, vous pourrez mettre fin au bail à l'issue de cette prorogation.
#372 Re : Locations et baux » rédaction du bail - travaux de peinture » 15-01-2025 18:29:25
Bonjour,
Je dois remettre un appartement en location.
Toutes les peintures des pièces sont en bon état (peintes il y a 5 ans environ).
Par contre, le salon a une plus vieille peinture mais encore en très bon état...
Il y a néanmoins quelques fissures à colmater et il faudrait donc réenduire et le repeindre avant la location.
Un des candidats locataires est fort intéressé par le bien et me dit qu'il s'occupera de faire repeindre le salon par son beau-fils.Question :
Puis-je formaliser dans le bail que le locataire s'engage à repeindre le salon à ses frais?
Puis émettre mes conditions?
Puis-je aussi formaliser que je lui octroie un mois de loyer gratuit en compensation des travaux de peinture?
Dans quelle rubrique dois-je écrire tout cela et sous quelle forme?En effet, lors de l'état des lieux, l'expert va bien noter que la peinture est ancienne.
Il le sait très bien car il établit à chaque fois l'état des lieux.Merci d'avance pour vos conseils.
Le plus simple est de mentionner à la fin du bail (rubrique "remarques") que le locataire s'engage à repeindre le salon à ses frais avec une peinture XXX de couleur XXX (claire, pastel, blanche... )avec ou sans plafonds -blancs- ? En compensation de ce travail, le premier mois de loyer sera gratuit, étant convenu que le bien sera restitué avec peinture neuve sans dégâts, hormis vétusté normale.
#373 Re : Copropriétés forcées » Fuite tuyauteries évacuation eau » 19-04-2025 09:17:29
Oui il va falloir vérifier cela mais ce que je trouve bizarre c'est que c'est une sortie en pvc en tout cas jusqu'au carrelage.
Cela serait il différent en dessous du carrelage ?
Vous aurez la réponse après avoir cassé le carrelage.
#374 Re : Copropriétés forcées » Qui est l'autorité compétente pour forcer l'identification d'un syndic d'ACP » 14-01-2025 11:41:52
"Pour 10€ sur myminfin, vous pouvez obtenir la liste des proprietaires d'une ACP. Ecrivez a tous les proprios..."
Oui c'était LA SOLUTION depuis le jugement 2006 et la loi dite de transparence et modernisation du 2 juin 2010 :
https://commons.wikimedia.org/wiki/File … uselang=frMais en l'espèce:
- il s'agit d'un bâtiment de rapport sous le régime juridique de la copropriété forcée selon la BCE,
- Personne ne veut coopérer
- juridiquement, toute ACP à la BCE a l'obligation par AR signé par 3 ministres fédéraux d'indiquer son syndic à la BCE depuis 2017Y'a pas de passe-droit
Il faut faire fonctionner la législation
On doit donc pas revenir à l'époque 1994 ou 2010
Donc, votre objectif est de faire fonctionner la législation ? Et personne ne veut coopérer ? C'est pas bien.
Pour faire simple, vous emmerdez le syndic et les copropriétaires.
POURQUOI ???
Vous êtes Zorro ou vous avez une motivation cohérente qui justifie votre intérêt ?
#375 Re : Copropriétés forcées » Qui est l'autorité compétente pour forcer l'identification d'un syndic d'ACP » 14-01-2025 11:41:52
Une bête question : en quoi donc êtes-vous concerné par la réponse à ces questions ?
Il existe une ACP sans syndic officiellement déclaré à la BCE. Soit. Aucune plaque de syndic apposée dans le hall. Soit. Vous faites le tour de votre quartier pour détecter les syndics en défaut ? Ou vous êtes réellement concené ? Un litige avec cette ACP ? Un projet d'achat ? Autre chose ?
C'est gentil de me répondre, mais vous avez mal lu la question... et vous n'y répondez en rien.
Faillite juridique, citation d'huissier, ACP problématique, jugement, expertise... mais dans quel but ? Pour quel motif ?
#376 Re : Copropriétés forcées » Détérioration dans les communs » 12-01-2025 18:07:10
rexou a écrit :GT a écrit :G.B. a écrit :Sérieusement, j'ai jamais vu que le droit avait le pouvoir de remédier à un problème d'ordre technique qui est visiblement à la base de votre différent de voisinage
Je n'ai rien "vu" lu en ce qui concerne l'existence d'un problème technique qui serait à la base du comportement de ce copropriétaire "turbulent".
Tout au contraire. Je lis : "La ventilation part du garage et sort dans son jardin, j’en ai une moi aussi et franchement, ça ne fait pas de bruit, nous avons du triple vitrage."Sérieusement
Triple vitrage = pas de bruit... à condition que la fenêtre reste fermée, non ?
Pour une fois je suis d'accord avec GB. (Ben oui, c'est possible). La conciliation, le dialogue et une approche positive sont préférables si c'e'st possible pour une bonne cohabitation. Faire faire une analyse de bruit est une bonne idée. Cela servira de base pour déterminer si d'éventuelles mesures peuvent être prises pour améliorer les choses.
La ventilation est actuellement hors service.
Faire une analyse pour le passé me semble difficile.
J'ai lu que le copropriétaire "turbulent" avait refusé cette analyse.
La ventilation est je suppose indispensable et devra être remise en service. L'analyse peut être décidée en AG avec ou sans l'accord du propriétaire du rez.
#377 Re : Copropriétés forcées » Qui est l'autorité compétente pour forcer l'identification d'un syndic d'ACP » 14-01-2025 11:41:52
L'ACP est connue à la BCE, mais :
1° Aucun syndic n'est indiqué à la BCE pour cette ACP
2° Sur place,
Il y a des étiquettes papiers avec des noms sur les sonnettes mais personne ne répond à cette question.Visiblement aucune plaque de syndic n'a jamais été apposée bien qu'il semble que cela paraisse relativement peu fréquent depuis 2010.
Bref, répondez seulement si une autorité a le pouvoir d'obliger une ACP fantome à dévoiler l'identité de son syndic. Et cette autorité n'est pas l'IPI puisque en l'occurrence il n'y a pas suspicion d'exercice illégal de la profession, à ce stade de l'investigation. Merci et bonne journée.
Une bête question : en quoi donc êtes-vous concerné par la réponse à ces questions ?
Il existe une ACP sans syndic officiellement déclaré à la BCE. Soit. Aucune plaque de syndic apposée dans le hall. Soit. Vous faites le tour de votre quartier pour détecter les syndics en défaut ? Ou vous êtes réellement concené ? Un litige avec cette ACP ? Un projet d'achat ? Autre chose ?
#378 Re : Copropriétés forcées » Détérioration dans les communs » 12-01-2025 18:07:10
G.B. a écrit :Sérieusement, j'ai jamais vu que le droit avait le pouvoir de remédier à un problème d'ordre technique qui est visiblement à la base de votre différent de voisinage
Je n'ai rien "vu" lu en ce qui concerne l'existence d'un problème technique qui serait à la base du comportement de ce copropriétaire "turbulent".
Tout au contraire. Je lis : "La ventilation part du garage et sort dans son jardin, j’en ai une moi aussi et franchement, ça ne fait pas de bruit, nous avons du triple vitrage."Sérieusement
Triple vitrage = pas de bruit... à condition que la fenêtre reste fermée, non ?
Pour une fois je suis d'accord avec GB. (Ben oui, c'est possible). La conciliation, le dialogue et une approche positive sont préférables si c'e'st possible pour une bonne cohabitation. Faire faire une analyse de bruit est une bonne idée. Cela servira de base pour déterminer si d'éventuelles mesures peuvent être prises pour améliorer les choses.
#379 Re : Copropriétés forcées » Détérioration dans les communs » 12-01-2025 18:07:10
Merci beaucoup pour votre réponse.
On mettra quand même une caméra car il y a d’autres points qu’il ne respecte pas et comme il prétend toujours que ce n’est pas lui, même quand il y a des témoins (autres habitants)… comme cela, ce sera clair et net.
Bonne soirée,
Votre caméra aura toutes les chances de se faire vandaliser. Des frais inutiles pour aucun résultat à mon avis.
Le syndic ne dispose d'aucun moyen de coercition. Déconnecter un moteur n'est pas forcément l'endommager. Sans jugement, difficile d'imputer la réparation en frais privatifs. Cela peut se faire par décision d'AG et ce serait alors à l'intéressé de contester la décision en justice dans les 4 mois. A défaut de contester ainsi, il sera redevable de la somme qui lui sera imputée.
#380 Re : Ventes et achats » Acte de propriété et acte de base immeuble » 03-01-2025 13:26:59
Vous avez l'intention de rédiger le compromis vous-même ?
Ce serait dommage. Ce service est fourni gracieusement par votre notaire. Il est en tout cas inclus dans vos frais et il est important que la rédaction en soit soignée par une personne compétente. Pas le voisin, pas le facteur, pas votre grand frère... mais VOTRE notaire. 
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