Bien vendu par agence ?

En principe un agent immobilier ne peut pas mentir par rapport aux informations fournies dans l'annonce ou autre moyen de communication. Si l'agent n'est pas sûr d'une information il est normalement tenu de le signaler (ex : superficie d'environ xx hectares). A charge du candidat acheteur de vérifier alors l'information en connaissance de cause.

Pas plus peur que pour des taques électriques.
L'immeuble est équipé de taques au gaz depuis plus de 30 ans, bien avant que j'en sois propriétaire. Bilan de ces 30 ans : aucun décès, aucun incendie ni aucun blessé grave à déplorer 

Tout à fait, le segment des immeubles de rapport n'est pas simple.
Grosso modo, on le peut le stéréotyper en 2 groupes :

- Les "petits" immeubles de rapport qui sont en fait des anciennes maisons bourgeoises, maisons de maître et maisons de commerçants qui ont été restructurées en plusieurs logements (appartements,  studios,  kots).

- Les "gros" immeubles de rapport, plus récents, qui ont été construits comme tels (ou d'anciens gros complexes immobiliers réhabilités). C'est ici qu'on retrouve les immeubles avec rez commercial et 4-5 niveaux de logements au-dessus, des immeubles avec beaucoup de lots, etc...
Certains sont devenus des copropriétés car vendus à la découpe.

La problématique est la suivante : les "gros" immeubles coutent chers et sont donc difficilement accessibles à un investisseur au patrimoine modeste, qui du coup se tourne vers les "petits" immeubles. Comme vous l'avez souligné, la particularité de ces petits immeubles est la présence d'un nombre important de logements irréguliers. Bon nombre de ces immeubles ont été divisé après 1994 sans permis d'urbanisme et sont porteurs d'une infraction urbanistique pouvant être difficile à régulariser et compliquant considérablement le projet d'investissement. A cela, il faut ajouter les obligations du permis de location concernant les petits logements individuelles et les logements collectifs et les règlements incendies, qui sont matière communale. Ce n'est donc pas chose simple que de trouver un petit immeuble de rapport conforme ou dont la mise en conformité demeure relativement simple. Néanmoins il est possible d'en trouver. Il y a des immeubles dont la division a été faite avant 1994 et qui sont donc réglo vis-à-vis de l'urbanisme. Il faut parfois attendre un peu avant d'en voir sur le marché.

La colocation peut en effet s'avérer une solution de remplacement pour éviter toute cette problématique d'infraction urbanistique, de permis de location et de règlement incendie. Avec, comme discuté plus haut, le risque futur que ce "marché de niche" viennent à être saturé ou régulé.

Perso, dans la ville où j'investis, je n'achète que des petits immeubles de < 4 unités, conformes d'un point de vue urbanistique et où le règlement incendie ne s'applique pas (ici il s'applique à partir d'immeubles comprenant 4 entités).  Je ne me contente à subir que le permis de location dans certains logements. Evidemment, il faut parfois attendre avant de trouver bonheur et bien faire le tri dans les biens à vendre.

Il n'est pas tenté de vous le vendre ?

Il y a aussi la possibilité d'un bail emphytéotique. Mais je suis pas assez connaisseur sur ce sujet.

Ahahaha les écologistes et leurs projets de loi complètement farfelus...

Cette histoire fait écho à Ecolo qui voulait relancer le débat sur la taxation des loyers résidentiels au moment des dernières élections.
Au final ils ne se rendent pas compte qu'alourdir la taxation sur les propriétaires bailleurs et de secondes résidences risque d'avoir un effet plutôt contre-productif par rapport à des objectifs écologiques....
Un propriétaire qui est plus lourdement taxé sera moins tenté d'investir dans son/ses biens pour le/les entretenir ou pour améliorer sa/leur performance énergétique.

Exactement. Un rendement > 6 % est exceptionnel chez les aristocrates. Le rendement brut est souvent < 6% car le risque est faible. Ici le risque est une diminution ou une coupe du dividende. Ce sont des entreprises qui sont bien implantées dans leur marché, qui sont rentables avec des profits en augmentation régulières et qui ont mis 25 ans pour gagner ce statut d'aristocrates (critères : augmentation régulière du dividende sans coupure pendant au moins 25 ans). Elles résistent bien aux crises. Tout cela en font des titres peu risqués, d'où le rendement < 6%.
Néanmoins, ce qui est très intéressant avec ces valeurs c'est la croissance régulière du dividende qui est souvent supérieure à l'inflation. Un rendement initial de 3% net peut se transformer après quelques temps en un rendement net de 10%.

En dehors des artistocrates, il existe des sociétés qui versent de généreux dividendes avec des rendements bruts pouvant parfois atteindre les 10%. Comme l'a dit Pierre1, leurs profits sont beaucoup plus volatils et les montants de dividendes versés varient assez fort. Il y a également le cas d'entreprises qui sont en déclin et dont le cours de bourse ne fait que baisser. Le haut rendement de dividende n'est qu'une conséquence de cette baisse de cours et doit donc être perçu comme un signal d'alarme.

Si on souhaite avoir un rendement relativement stable et en croissance régulière, il faut bien sélectionner les valeurs.

Exactement. La particularité des aristocrates est d'avoir des profits et dividendes en régulière augmentation. Le cours de bourse tend à suivre cela sur le long terme. Evidemment il y a toujours des fluctuations à court terme selon l'humeur des marchés et la situation macro-économique. Il est intéressant de les exploiter pour acheter à des prix intéressants.

Je vous rejoins entièrement. Mon portefeuille ne contient que des big cap, dont la majorité sont américaines et ont le statut d'aristocrates. A côté, j'ai également quelques belles valeurs de rendement européennes et belges et quelques valeurs de croissance (dont le rendement du dividende est très bas mais avec un taux de croissance énorme). Comme vous le mentionnez précédemment, je n'ai pas diversifié pour dire de diversifier. J'ai opté pour une diversification tout en restant concentré sur un segment particulier qui est les valeurs de rendement.
Au final cette stratégie correspond à ma philosophie d'investissement et est très proche de celle que j'applique en immobilier.
Depuis que j'ai commencé à constituer mon portefeuille, le montant total de dividende que je reçois annuellement ne fait que croître. D'une part, mes investissements réguliers y contribuent mais aussi la croissance régulière des dividendes versés. Evidemment, il faut parfois couper une branche morte ou donner de l'engrais à une petite pousse prometteuse

Vous avez entièrement raison pour la diversification forte ==> on perd du rendement. Autant alors suivre passivement un indice.

Je suis plus nuancé là-dessus.
Pour ma part, j'estime qu'on ne part pas vraiment des 0 quand on commence à investir en immobilier, même en utilisant l'emprunt.
L'immobilier requiert une mise de départ assez conséquente, même si l'essentiel est financé par emprunt. Difficile d'obtenir un crédit couvrant à la fois le prix d'achat du bien, les frais de notaire, les travaux et la TVA sur les travaux. Je n'ai jamais réussi à l'obtenir. J'ai dû me contenter de crédits couvrant entre 90 à 100% du prix d'achat. Le reste, c'est des fonds propres.  On arrive vite au-dessus de 25 000 € de fonds propres à sortir pour un seul investissement.
Et même si une banque accepterait de financer l'intégralité d'un achat, il faut toujours avoir un minimum de réserves sur le côté pour pouvoir assurer sereinement en cas d'imprévus ou problèmes de toute sorte qui peuvent survenir. Même-là on ne démarre pas avec 0 en poche, mais déjà avec un petit pactole.

En bourse, la situation peut être différente, selon la stratégie d'investissement choisie. Je ne parlerais pas ici de trading à court terme mais d'investissement orientés à long terme. Il est possible de commencer à investir avec 0 en procédant à des petits investissements périodiques, par exemples en investissant quelques centaines d'euros chaque mois/trimestres. On est ici dans de l'investissement passif généralement à travers des fonds ou ETF qui permettent la diversification. Le risque est lissé par la périodicité (à certains moments on paie plus chers les parts, à d'autres moins chers).
Par contre, pour un investisseur qui voudrait faire du stock picking (choisir des actions individuelles),  il est nécessaire d'avoir un petit capital de départ pour permettre un minimum de diversification. 5000 € permettront de faire 5 lignes de 1000 €. 10 000 - 15 000 €  seront un must et permettront une meilleure diversification. Pourquoi des lignes de 1000 € ? Pour limiter l'impact des frais de transactions sur le rendement.
Au final, quelque soit la stratégie retenue, l'idée est de faire travailler les intérêts composés sur une longue période. Ce mécanismes s'applique sur les plus-values et les revenus perçus (dividendes).

Acheter avec l'argent de la banque et rembourser avec les dividendes est pourtant un modèle qui existe. Cependant, ce modèle est difficilement accessible aux particuliers qui n'ont pas un gros portefeuille boursier.
Il est par contre très utilisé par les "pros" de la finance :
Exemple 1 : Les sociétés holdings qui utilisent l'endettement pour contrôler un plus grand nombre de participations dans d'autres entreprises. Elles remboursent leur dette avec les dividendes perçus.

Exemple 2 : Les opérations de LBO (leveraged buy out) réalisées par des sociétés d'investissements. Le LBO consiste à racheter la majorité des actions d'une entreprise cotée en utilisant un emprunt et peu de fonds propres pour pouvoir la contrôler et la retirer de la cote boursière. L'objectif ensuite est d'optimiser sa rentabilité, de sortir le maximum de bénéfices sous forme de dividendes pour pouvoir rembourser l'emprunt. L'objectif final sur 3-5 ans est de revendre les parts avec plus-values.

Malheureusement, pour un particulier au patrimoine modeste, un banquier vous rira au nez si vous lui demandez un prêt sur 20 ans pour investir dans un beau portefeuille d'actions. Il rira même quand vous lui direz que vous prévoyez de rembourser le prêt avec les dividendes générés par le portefeuille. Et pourtant ce n'est pas un modèle d'investissement farfelu et finalement pas très risqué. Il existe, surtout aux USA, des entreprises qui sont qualifiées de "dividend aristocrats". Ce sont des entreprises qui versent un dividende tous les trimestres en augmentation régulière depuis plus de 50 ans. Ce sont des leaders dans leur domaine, qui ont un avantage concurrentiel et surtout qui sont rentables. En investissant dans plusieurs de ces entreprises actives dans des secteurs différents, le risque est maîtrisé et le modèle est tout fait viable.
Voilà un exemple bien connu de ce genre de sociétés :

Il est tout à fait possible de se constituer un beau portefeuille de ce genres de valeurs et d'avoir ainsi des dividendes qui tombent tous les 15 jours. Si l'une ou l'autre de ces valeurs venaient à diminuer ou couper son dividende, la perte serait (en partie) compensée par l'augmentation des autres dividendes. Un arbitrage viendra compléter cela si nécessaire pour réaffecter le capital autrement (comprendre liquider les nanars et renforcer les gagnants)

Si on regarde le krash boursier provoqué par le covid l'année dernière, ces " dividend artistocrats" ont vu leur cours de bourse chuter de 20 - 30 - 40 % mais quasiment aucune n'a arrêté de verser des dividendes. C'était une excellent occasion pour acheter du revenu pour pas cher

L'exemple était simple mais je trouve qu'il explique bien le principe.
L'idée d'emprunter pour diversifier et diminuer le risque n'est pas mauvaise.
Mais il est clair qu'un choix judicieux des actifs achetés avec cette dette est indispensable et doit être fait en connaissance de cause. De même que la gestion de la trésorerie, nécessaire pour rembourser la dette, est primordiale.
Il y a des actions que j'achèterais les yeux fermés avec un emprunt si cela était possible (comprenez, un emprunt sur 20-25 ans comme de l'immobilier et pas un crédit personnel sur 4-5 ans). L'emprunt serait remboursé par les dividendes, tout comme un investissement locatif.
Il y a par contre des actions que je n'achèterais jamais à crédit, même si cela était possible.

Au final c'est vrai que nous nous sommes écartés de l'immobilier. Mais la discussion demeure intéressante car elle montre que immobilier physique et placements financiers ne sont pas incompatibles et sont même complémentaires dans la construction et la gestion d'un patrimoine. Et aussi que l'effet levier d'endettement est utilisé dans tous les business, immobilier compris.

Mais il est clair qu'en tant que particuliers, l'immobilier est la classe d'actifs qui nous permet d'utiliser le plus cet effet levier.

Bel exemple d'une bonne dette, en tout cas d'une dette utilisée intelligemment

Oui je suis un maniaque du calcul