Messages de riri

riri · Locations et baux

Consultation impeccable
Merci, c'est très clair

Gof a écrit :

Je présume qu'il s'agit de la résidence principale du locataire, en sorte que la législation sur ce type de résidence trouve à s'appliquer.
Indépendamment de toute considération portant sur l'opportunité de la réduction de loyer, la question de la révision du loyer est réglée par la loi :
Citation : Révision du loyer et des charges.
§ 1er. Sans préjudice de l'article 8, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué (à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 2, alinéa 1er.).
Le juge statue en équité.
L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.
Dans le cas de l'article 3, § 8, les parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.
Les autres paragraphes ne sont pas d'application et ils ne sont dès lors pas reproduits. L'article 8 concerne le bail de rénovation et ne trouve dès lors pas non plus à s'appliquer.
La demande de révision du loyer est donc strictement réglementée. Elle peut être convenue, sans motif, entre le 9e et le 6e mois avant chaque expiration d'un triennat. A défaut d'accord, c'est le juge qui peut accorder la réduction du loyer, mais uniquement en raison de circonstances nouvelles (ce qui n'est pas le cas d'après les quelques explications fournies).
Il ne faut pas non plus perdre de vue que la disposition évoquée est de droit impératif, en sorte que toute convention contraire est nulle, mais de nullité relative. Concrètement, cela veut dire que la nullité ne trouve à s'appliquer que si l'une des parties au contrat l'invoque expressément devant le juge, ce dernier ne pouvant pas la soulever d'office. Il s'ensuit que si vous accordez la réduction de loyer, celle-ci sera nulle si le prescrit de la loi (essentiellement la période durant laquelle la réduction a été négociée) n'a pas été respecté, mais la nullité ne s'appliquerait que si vous l'invoquez devant le juge.
Il est rappelé que le caractère impératif de la loi visait à protéger tant les intérêts des bailleurs que ceux des preneurs. Il s'agissait en effet de dégager un équilibre entre des intérêts qui n'étaient pas nécessairement convergents. Il n'y a donc pas, en principe, de partie faible qui seule pourrait invoquer la nullité.
Ceci est donc la théorie. En pratique, deux solutions s'offrent à vous :
1/ vous êtes rigoriste et vous promettez une entrée en négociation à la prochaine échéance fixée par la loi (entre le 9e et 6e mois précédant l'expiration d'un triennat). Une fois ce délai arrivé, vous négociez de bonne foi une réduction éventuelle, selon l'état du marché à ce moment.
2/ Vous prenez le "risque" (mais en vérité c'est surtout le locataire qui prend ce risque, puisqu'il n'y a que vous qui avez vraiment intérêt à soulever la nullité de la convention) d'accorder la réduction dès maintenant.
Bien à vous,

riri · Locations et baux

Panchito a écrit :

Citation :Je dois descendre de 1.700 € à 1.400 ..
Donc il vous demande une réduction de 18%... Pensez-vous vraiment que sur les 3 dernières années, la valeur locative de votre bien ait diminué de 18%?
D'autrepart il n'y a rien de plus ardu que de comparer des biens immobiliers entre eux.
Dites-lui que vous êtes sceptique quant à la "comparabilité" de votre bien avec les autres qu'il dit avoir repérés et demander lui les adresses exactes de manière à ce que vous puissiez vous-même y jeter un coup d'œil.
De plus 2 appartements situés dans le même quartier, disposant du même nombre de chambres (+ terrasse? + garage?) et éventuellement de la même superficie peuvent être évalués fort différemment en fonction de la vétusté, du niveau de rénovation, de l'équipement, des finitions etc...
D'autrepart, s'il jugeait que le prix lui convenait parfaitement il y a 3 ans (+ adaptation annuelle à l'index), pourquoi n'en est-il plus satisfait à présent? Est-ce lui qui paie un loyer pareil ou sa société? Peut-être y a'til des restriction aux niveau des "allowances" allouées par sa société?
Excusez-moi, mais personnellement je trouve que votre locataire n'est pas aussi "impeccable"...s'il ne justifie pas de manière détaillée sa demande.
Qu'en pense l'agence qui vous a servi d'intermédiaire à l'époque? Elle est probablement en mesure de vous fournir une fourchette de prix.

Oui je sais mais cela ne me convient pas du tout à l'heure actuelle de me retrouver avec un appartement vide sur le dos, d'y faire des frais de remise en état locatif, peinture et coût d'agence.

Je suis prête à faire une croix pour deux ans avec un loyer revu à la baisse
mais c'est la formule que je dois adopter. Je lui loue durant deux ans au nouveau prix (sauf index janvier 2010), en contrepartie, il s'engage à rester jusqu'au 31 décembre 2010.
Normalement je tombe dans un bail de neuf ans donc je ne peux mettre de date de départ. S'il est de parole, il le respecte sinon je n'ai aucun recours.

Bref je cherche une solution.

Merci

riri · Locations et baux

Panchito a écrit :

Bonjour,
Consentir une réduction de 300€ me semble considérable.
Tout dépend évidemment de quel loyer de départ est-il question ici.
Pourriez-vous nous fournir cet élément primordial?

Je dois descendre de 1.700 € à 1.400 ..

riri · Locations et baux

Baxter a écrit :

- bail de 9 ans, je suppose
- une réduction de 250/300 euros par rapport à quel loyer total ?
- avez-vous vérifié vous-même les points de comparaison invoqués ?
- quid de l'indexation ?

Bail de 9 ans, exact

Le locataire négocie ; si je n'accepte pas, il partira et étant donné qu'il offre de bonnes garanties, je préfère le garder surtout en cette période.

Je voudrais établir avec lui une convention (nouveau bail ou avenant ?)
- nouveau prix et ma contrepartie serait qu'il reste minimum deux ans (il sera indexé une fois le 1er janvier 2010)

Mais c'est là que je reste coincée car ce contrat n'est pas classique.

Merci de votre aide

riri · Locations et baux

Bonjour,
Mon locataire depuis 3 ans remarque autour de lui nombre d'appartements à louer dont le prix est inférieur à ce qu'il paie actuellement.
Il me dit qu'il me remet son préavis si je n 'aligne le loyer sur ce qu'il a repéré de comparable soit pour moi une diminution de 250 à 300 €/mois.
Je ne sais pas qui j'aurai s'il part (locataire impeccable, solvable) je devrais sans doute diminuer le loyer pour éviter un chômage locatif (+ frais + commission d'agence etc etc .), bref je préfère accepter.

Mais maintenant comment formuler cela : un avenant au bail ?
Résiliation du premier bail et rédaction d'un nouveau bail

Voilà merci de vos lumières

riri · Locations et baux

Merci
Je me demande combien d'ACP ont réalisé cet inventaire d'amiante.
Vous me l'apprenez et je suis copropriétaire depuis plus de 20 ans en Région Bruxelloise.

(

luc a écrit :

Si votre bien est un appartement dans une copropriété, alors un inventaire de l'amiante dans les parties communes doit exister SI l'ACP à des concierges, des homme de peine, ....
Mais probablement aussi si votre bien est une maison et que votre locataire met du personnel au travail (bonne, ...).
Voir l'arrêté ministériel du 22.12.1993.
La sécurité des travailleurs est une compétence fédérale.

riri · Locations et baux

Merci de vos réponses Je m'en vais les étudier.
Encore une question toutefois : pourquoi n'y a t'il pas, lors d'une acquisition, l'obligation de faire une enquête " amiante " alors qu' il y aurait une responsabilité proprio/locataire : un nouveau propriétaire n'est pas sensé savoir si oui ou non sa nouvelle acquisition contient de l'amiante.

riri · Locations et baux

Bonjour
J'ai une petite question
Lors de la vente d'un bien, en Belgique, sauf erreur de ma part, il n'y a pas encore d'obligation de faire des enquêtes pour savoir si oui ou non, il y a de l'amiante dans le bien.
Par contre, si je mets mon bien en location et que mon locataire découvre de l'amiante, peut t'il m'en faire grief et se retourner contre moi ?
Merci de votre réponse
Riri

riri · Locations et baux

Effectivement la réponse était rapide, claire. Merci pour l'adresse. A conseiller.
Je vais écrire au locataire en lui signalant que suite à une visite des lieux avec des candidats locataires, j'ai remarqué qu'il avait emporté du mobilier saisi. Qu'à défaut par lui, de le replacer dans les lieux endéans les 48 heures, je ne manquerai pas de porter plainte contre lui pour détournement d'actif et organisation d'insolvabilité.

skywalker a écrit :

Pour obtenir la réponse la plus complète, vous pouvez vous adresser au service juridique de la Chambre des Huissiers de Belgique au 02/538.00.92. Bonne chance!

riri · Locations et baux

Je sais bien que je peux poser la question à l'huissier. Je voulais voir si qqn avait vécu la même expérience.
J'avais lu dans le forum qu'un huissier avait refusé d'entrer dans une chambre à coucher pour une saisie, je me suis permis de signaler que pour la saisie que j'ai effectuée l'huissier avait relevé tout le mobilier en ce compris celui de la chambre à coucher (sauf lit, une table, deux chaises, fer à repasser et vêtements personnels)
Je pense que l'on apprend beaucoup d'expérience vécue c'était la raison pour laquelle je posais ma question et puis cette solidarité est tellement sympathique

Pierre_Kiroule a écrit :

Citation :Ce matin lors d'une visite des lieux avec candidats locataires, je viens de constater que des objets saisis ont été enlevés.
Posez la question au huissier qui a effectué cette saisie...

riri · Locations et baux

Suite du feuilleton ....
Hier le locataire est arrivé avec une camionette de location pour emmener " ses effets propres ". Je n'allais pas me poster devant lui pour vérifier ce qu'il emmenait.
Ce matin lors d'une visite des lieux avec candidats locataires, je viens de constater que des objets saisis ont été enlevés.
Que puis je faire ?
Merci de vos bons conseils

riri a écrit :

Je ne sais plus me passer de vous. Vous êtes tous plus doués les uns que les autres et quelle solidarité.
Ma question concerne le contre préavis. Je ne vois Rien dans droits et devoirs locataires/propriétaires.
Le locataire a remis son préavis qui expire le 31 juillet. Etant donné qu'il n'a plus rien payé depuis février, il risque d'y avoir une grosse ardoise impayée.
J 'ai évidemment intérêt si une location peut se concrétiser pour le 1er juillet à sauter dessus. Comment procéder ?
Nous sommes passés devant Mme le Juge de Paix, il y a 8 jours ; en plus des mois impayés, mon locataire a été condamné à payer un mois de loyer à titre d'indemnité de résolution qui devrait couvrir normalement mon dommage.
Pour rappel, dans le contrat de bail, un numéro erroné (volontairement) a été donné pour la constitution de la garantie et erreur de ma part d'avoir manqué de diligence car aucune garantie n'avait été constituée.
J'ai demandé à l'huissier de pratiquer une saisie-gagerie : coût 264,56 €
cela fait de l'effet, car cela a l'air de fortement contrarié ce locataire qui ne peut plus déménager " à cause de moi ".
Voilà pour la petite histoire
Merci donc, car je me suis étalée, de m'éclairer sur le contre préavis

riri · Locations et baux

c'est sa définition " entreprise en personne physique " qui n'est pas claire.
Qui est le propriétaire du bien, une société, une personne qui a affecté entièrement ou partiellement ce bien à des fins professionnelles ?

Grmff a écrit :

A mon avis, si le bien est entré dans le patrimoine professionnel, la taxation se fait sur base du loyer, comme pour une personne morale.
Et je ne connais pas les règles spécifiques pour le patrimoine professionnel, mais si cela rentre dans le patrimoine professionnel, je ne vois pas pourquoi cela ne devrait pas être amorti.
Pour ce qui est de la fin de la carrière, et donc arrêt de l'activité, je ne connais pas les règles non plus.
Il existe cependant une règle bien claire: la taxation est relativement logique, et l'avantage à louer en personne physique à titre professionnel ne doit pas être exorbitant. Je ne comprend d'ailleurs pas comment un non professionnel de l'immobilier peut être propriétaire à titre professionnel d'un bien immobilier loué à des personnes physiques. Cela n'a pas beaucoup de sens.

riri · Locations et baux

Pardon j'avais lu trop vite

Taxation location privée : RC indexé majoré de 40%

cochise a écrit :

riri a écrit :
Si le locataire a loué à des fins professionnelles, il déduit les loyers payés et le proprio est taxé sur revenus locatifs bruts moins 40% de frais, frais limité à (RC x 2/3 x 3,59 " chiffre 2006 " )
(almanach du contribuable).

Oui mais dans l'exemple ici, il s'agit de location privée, pas professionnelle.

riri · Locations et baux

Sorry Cochise pas d'accord

Il n'y a aucune différence en fonction de la profession (dentiste/agent immobilier). Si le locataire a loué à des fins professionnelles, il déduit les loyers payés et le proprio est taxé sur revenus locatifs bruts moins 40% de frais, frais limité à (RC x 2/3 x 3,59 " chiffre 2006 " )
(almanach du contribuable).
Je reconnais que c'est chinois, j'ai du relire à plusieurs reprises.
Pour la rédaction de la déclaration effectivement il y a deux chiffres à donner : RC et loyer perçu.
Ce que je fais généralement, je vais sur un site de calcul d' impôts "et je fais ainsi des projections sur ma taxation future en fonction du nouveau loyer professionnel prochainement perçu
Bonne après midi

kaplan a écrit :

cochise a écrit : Je dirais : tout dépend de sa profession.
Un dentiste qui loue un appartement : taxation sur le RC
Un agent immobilier : loyer perçu
Maintenant, c'est juste de l'extrapolation, je n'en mettrai pas ma main à couper.
J'aurais dit pareil .

riri · Locations et baux

Exact pas d'amortissement
Cela aurait été le cas si cet immeuble était en société (personne morale).

kaplan a écrit :

Une entreprise en personne physique ( pas une personne physique ) qui donne en location un bien à une personne physique qui l'affecte à un usage privé est taxé sur les loyers perçus ou sur le rc indexé majoré de 40 %.
Je suppose que l'entreprise en personne physique ne peut pas ammortir le bien comme le ferait une personne morale?
Bien à vous.

riri · Locations et baux

C'est effectivement un risque de devoir retourner perdre une matinée à la Justice de Paix.
Mais dans le jugement, le Juge de Paix .... "m'autorise à l'en faire expulser par le premier Huissier de Justice requis, lui, les siens et tous ceux qui occuperaient de son chef et à faire mettre leurs meubles et objets mobiliers sur le carreau. Ensuite, je change les serrures . Pour moi, il partira mais l'ardoise sera lourde.

Je vous tiendrai au courant

cochise a écrit :

riri a écrit :Je suppose que c'est pour ce motif que le Juge de Paix n'a pas demandé l' expulsion.
Arf!
Ce qui veut dire que s'il ne part pas, vous êtes bon à retourner au tribunal...

riri · Locations et baux

Le locataire a remis de lui même son préavis (ouf) le 1er avril soit qq jours avant la comparution chez le Juge de Paix. Je suppose que c'est pour ce motif que le Juge de Paix n'a pas demandé l' expulsion.
Le Juge de Paix a désigné un expert judiciaire pour procéder à l'EDS et m'autorise " à mettre sur le carreau " son mobilier s'il n'est pas parti au 31 juillet.
Ce n'est que le lendemain de la comparution chez le Juge de Paix que l'huissier est enfin venu faire la saisie-gagerie. Contrairement à ce qui a été indiqué dans votre forum, l'huissier est entré dans la chambre à coucher pour y relever le mobilier de valeur (lit exclu évidemment).
Je maintiens la pression.

Je suis de toute façon dans la crainte d'avoir 5 mois d'impayé.

Le bien se visite mais je serai coincée si j'ai un candidat pour le1er juin ou le 1er juillet, l'autre va faire du chantage pour n libérer les lieux que si je lève ma saisie et moi je ne lève la saisie que si je suis payée.....

Il y a de l'ambiance.

cochise a écrit :

riri a écrit : Je ne sais plus me passer de vous.

Merci. Je produits toujours cet effet là
riri a écrit :
Le locataire a remis son préavis qui expire le 31 juillet. Etant donné qu'il n'a plus rien payé depuis février, il risque d'y avoir une grosse ardoise impayée.
...
Nous sommes passés devant Mme le Juge de Paix, il y a 8 jours ; en plus des mois impayés, mon locataire a été condamné à payer un mois de loyer à titre d'indemnité de résolution qui devrait couvrir normalement mon dommage.

Et concernant la résolution du bail???Le juge n'a rien stipulé? Vous n'aviez pas demandé que le locataire dégarpisse avant l'échéance?

riri · Locations et baux

Merci de votre prompte réponse

Grmff a écrit :

Vous ne pouvez pas donner le contre-préavis.
Le contre préavis peut être donné par le locataire quand vous avez donné le renon à un bail de 9 ans pour occupation personnelle (par exemple)

riri · Locations et baux

Je ne sais plus me passer de vous. Vous êtes tous plus doués les uns que les autres et quelle solidarité.
Ma question concerne le contre préavis. Je ne vois Rien dans droits et devoirs locataires/propriétaires.

Le locataire a remis son préavis qui expire le 31 juillet. Etant donné qu'il n'a plus rien payé depuis février, il risque d'y avoir une grosse ardoise impayée.
J 'ai évidemment intérêt si une location peut se concrétiser pour le 1er juillet à sauter dessus. Comment procéder ?

Nous sommes passés devant Mme le Juge de Paix, il y a 8 jours ; en plus des mois impayés, mon locataire a été condamné à payer un mois de loyer à titre d'indemnité de résolution qui devrait couvrir normalement mon dommage.

Pour rappel, dans le contrat de bail, un numéro erroné (volontairement) a été donné pour la constitution de la garantie et erreur de ma part d'avoir manqué de diligence car aucune garantie n'avait été constituée.

J'ai demandé à l'huissier de pratiquer une saisie-gagerie : coût 264,56 €
cela fait de l'effet, car cela a l'air de fortement contrarié ce locataire qui ne peut plus déménager " à cause de moi ".

Voilà pour la petite histoire

Merci donc, car je me suis étalée, de m'éclairer sur le contre préavis

riri · Locations et baux

Je remarque que je n'ai pas été claire : ma question : le locataire, après saisie gagerie a t'il encore le droit de déménager son mobilier ? Pour moi, il est obligé de le laisser sur place. Est ce exact ?
Maintenant j'apprends que si le locataire déménage, il est simplement tenu de donner l'adresse où il dépose son mobilier ....
Qu'en est t'il exactement ?
Merci

riri a écrit :

Sauf erreur de ma part (j'ai eu le cas) le propriétaire n' a pas le droit de couper l'eau en tous les cas, la cie des eaux l'a refusé pour moi.
D'autre part, concernant la saisie gagerie j'ai une question : le locataire a t'il le droit de les sortir de l'appartement s'il indique où il va les déposer.
Avant que je n'effectue la sasie gagerie, j'avais cru comprendre que le locataire n'avait pas le droit de bouger son mobilier. maintenant j'apprends le contraire. Et si le locataire part en Australie ???? j'aurais effectué cette saisie pour rien
Merci de vos lumières...
quote=cochise] Si l'abonnement de l'eau n'est pas à votre nom, laissez tomber; je suggérais ça, c'est au cas où par exemple il s'agit d'un appart "charges comprises". Pas de raisons de continuer à payer les charges pour rien et ça encourage à déguerpir...
Je rejoins Grmff pour ce qui est des meubles, la fille devra prouver qu'ils sont à elle. Ceci dit, dans ce genre de cas, ça vaut pas grand chose en général... Mais bon, sait on jamais.
PS : détrompez vous, une violation de domicile, cela peut aller loin surtout si vous endommagez le bien, fusse t'il le vôtre! C'est du pénal et vous aurez vite les flics chez vous (j'ai eu le cas au tout début de ma carrière de bailleur et c'est assez humiliant de se faire remonter les bretelles devant le locataire qui vous doit de l'argent! )

#21 Re : Locations et baux » demande de rabais du loyer - bail en cours » 30-12-2008 17:50:45

#22 Re : Locations et baux » demande de rabais du loyer - bail en cours » 30-12-2008 17:50:45

#23 Re : Locations et baux » demande de rabais du loyer - bail en cours » 30-12-2008 17:50:45

#24 Re : Locations et baux » demande de rabais du loyer - bail en cours » 30-12-2008 17:50:45

#25 Locations et baux » demande de rabais du loyer - bail en cours » 30-12-2008 17:50:45

#26 Re : Locations et baux » présence d'amiante dans bien loué » 23-08-2008 00:21:25

#27 Re : Locations et baux » présence d'amiante dans bien loué » 23-08-2008 00:21:25

#28 Locations et baux » présence d'amiante dans bien loué » 23-08-2008 00:21:25

#29 Re : Locations et baux » contre préavis » 05-05-2008 16:07:11

#30 Re : Locations et baux » contre préavis » 05-05-2008 16:07:11

#31 Re : Locations et baux » contre préavis » 05-05-2008 16:07:11

#32 Re : Locations et baux » entreprise en personne physique » 01-05-2008 21:29:40

#33 Re : Locations et baux » entreprise en personne physique » 01-05-2008 21:29:40

#34 Re : Locations et baux » entreprise en personne physique » 01-05-2008 21:29:40

#35 Re : Locations et baux » entreprise en personne physique » 01-05-2008 21:29:40

#36 Re : Locations et baux » contre préavis » 05-05-2008 16:07:11

#37 Re : Locations et baux » contre préavis » 05-05-2008 16:07:11

#38 Re : Locations et baux » contre préavis » 05-05-2008 16:07:11

#39 Locations et baux » contre préavis » 05-05-2008 16:07:11

#40 Re : Locations et baux » Personne occupant le logement sans domiciliation » 21-04-2008 11:23:14

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