Tous les cas de figure que vous citez, je les ai connu à titre personnel. Mais voilà, cela démontre le chemin à faire, et cela n'empeche pas de rester positif.

Pff ne pouvons nous pas élever le débat sur des thèmes, des doctrines, des jurisprudences, sur de la gestion.

La majorité des syndics ira, vu que c'est le jeu, avec la majorité des CP même si les actes ne sont pas bons.

Si il y a conflit entre un CP et un syndic, ce qui peut arriver, oui dialogue en interne.... si cela ne débouche en rien, il vaut mieux un externe soit la conciliation et la médiation, mais notre systeme belge le permet peu donc notamment avec le délai de 4 mois.

Je pense que cela serait une avancée que ne fut ce que le délai de conciliation judiciaire soit suspensif pour le délai d'introduction de requete auprès du Juge de paix. Cela serait moins couteux et cela réglerait les problèmes plus vite.... car parfois, on dit une année X ok on fait rien car cela coute, puis il y a l'année 2 ou on hésite, et l'année 3 ras le bol et la le conflit est ouvert.

Quand je gère mes employés, je leur demande, quel que soit leur état mental, de me dire au plus vite les problèmes rencontrés que cela soit avec moi, leurs collegues, les clients .... comme cela on le sait,.... Quitte à en rediscuter le lendemain ou le surlendemain à tete reposée et dans de meilleures conditions. (parfois je le fais moins avec ceux dont c'est plus difficile). Je préfere les arranger au plus vite.

Je ne continue pas la discussion car je sens les échanges.

Oui je suis pour la conciliation et la médiation judiciaires, qui pourraient arranger les conflits parfois, à l'unique condition que cette introduction suspende le délai d'introduction d'une requête auprès du juge de paix de 4 mois. Et meme dans la médiation, pourquoi ne pas donner un rôle plus grand à l'union des syndics meme si c'est un peu biaisé (car union des syndics) mais il y a des gens très biens qui y travaillent.

J'en ai parlé à un député dans l'amélioration du système actuel

GT, je suis d'accord. Mais il y aurait moins de contentieux si c'était mieux géré par les syndics et parfois par les CP Je montre des exemples précis de contentieux qui pourraient etre évités, car ces textes sont nuls en droit.

UN jour, je vais faire les perles des PV des syndics, le PV est souvent l'acte du contentieux et du litige.

Rexou,

Effectivement, nous savons tous que la tres grande majorité des syndics en Belgique fait preuve de professionnalisme, de proactivité, de régularité,.... Cela se sait tellement.

Ah oui il est vrai que j'ai appris sur ce forum, jamais de remise en question de certains syndics, de toute facon c'est de la faute des CP.

Même si l'objet des contestations sont des missions dévolues seulement au syndic 577-8 paragraphe 4:  comme pluralité de devis pas au syndic de la faire mais aux CP qui ne sont pas organes. 

Je confirme qu'il y a de bons syndics gestionnaires, mais beaucoup de syndics sont de simples encodeurs et rédacteurs de PV souvent imprécis et aux contenus vagues.
Certains devraient revoir la conception de leur métier, ce qui ferait que l'image de leur métier passionnant, et parfois ardu, je reconnais, soit mieux valorisé.
Suite à treize offres et dont j'ai comparé treize contrats de syndics, beaucoup oublient que la première mission d'un syndic est d'abord de gérer un bien immobilier avant tout, la partie commune, à laquelle on met les moyens techniques, financiers, humains pour gérer en bon père de famille (la très grande majorité dit d'emblée ne pas visister l'établissement sauf si c'est nécessaire, urgent ou demandé.... comment établir son budget prévisionnel de fonds de réserve si on ne va pas voir le batiment avec son oeil d'expert immobilier).

Pour avoir lu des PV de plusieurs syndics différents, le PV est certainement un des actes des plus importants dans une gestion annuelle....le niveau de rédaction et de précision juridique, administrative devrait augmenter considérablement et rejoint l'analyse de Me Mostin sur le niveau de compétences et de formation des syndics en Belgique.

Prenons un exemple de rapport annuel d'évaluation des contrats

Ca ou rien, c'est la même chose. Il ne faut pas avoir fait des études et démontrer des compétences de gestion pour voir cela.

Je n'ai pas besoin de Me Mostin pour me dire ce que j'ai à mettre dans un tel rapport! Un peu de bon sens, de travail et de gestion.

« Le syndic est tenu de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures habituelles. L’objectif consiste à permettre aux copropriétaires de remettre régulièrement en cause les contrats de fournitures, sur base d’un rapport d’évaluation » (Doc. Parl. Chambre, N° 1334/001, 2007-2008, p.20.). Il veillera dès lors à recueillir et à transmettre toutes les informations nécessaires (prestations, coutés, date d’échéance et modalités de renom,…) pour permettre aux copropriétaires de faire un choix en connaissance de cause et de l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale au cours duquel le rapport d’évaluation sera présenté, le changement éventuel des fournisseurs. » (Corinne MOSTIN, le syndic de copropriété, Wolters Kuwer, 2020, p.162).

Autre exemple:

Alors ici à l'unanimité de quoi?
Mr remettra un avis définitif sur la tarification. Ah oui, quand, par quel biais, par une nouvelle AG alors?
Le syndic est il redésigné ou pas pour 200EUR? Pour quelle durée de mandat, avec quelles clauses administratives et financières définies clairement dans le PV qui doit être clair et précis dans ses résolutions.
Le syndic a-t-il procédé à une pluralité de devis pour tout renouvellement de contrat?
Un libellé qui ne veut rien dire juridiquement, administrativement. Un bachelier en premiere année est recalé avec un tel libellé.

Pour l'instant, je collectionne les PV des syndics et on voit directement le sérieux d'un syndic ou pas. Meme si je reconnais qu'un PV est un acte administratif et ne représente pas toute la gestion. Mais de toute facon, comme tout exercice de mandat dans le droit civil et rappelé par Me Mostin sur la responsabilité civile des syndics, les syndics doivent rédiger un rapport annuel complet de leurs missions. Ils sont souvent très légers et sommaires, comme les budgets.

Mais oui, il y a de bons syndics.... et il y a aussi du folklore, et bien attraper la floche pour en trouver un bon.

Ce genre d'émission est souvent à décharge, ce qui est toujours regrettable c'est que cela ajoute de l'opprobe et de la confusion sur ceux qui font bien leur travail et de manière honnete.

Mais incontestablement, il y a une part de vérité et c'est bien dommage pour tous.
Un ami journaliste m'a demandé de participer à un reportage que j'ai décliné car je voulais etre sur de rester dans l'objectif.

Je n'ai pas envie de rentrer dans les caricatures, et dont meme plusieurs avocats me confirment que la pratique des syndics sont tous regrettables,... trop faciles auss (mais du coup, par naiveté, je me suis fait avoir lol j'en rigole car j'assume mes erreurs)

Mon but étant de construire du positif tout en défendant le droit des copropriétaire baffoué assez souvent - désolé - mais aussi les bons syndics et la bonne gestion.

Copropriétaire en galère pourriez vous nous dire tous les droits des consommateurs de manière précise, et ceux qui seraient applicables pour vous ou pas aux ACP? je suis preneur et je vais lire avec attention.

Selon mes sources, ce projet de loi est juste en pause...
L'adoption n'est pas spécialement acquise: certains exercent une pression pour que cela ne passe pas.

Ayant eu ce projet de loi, il y a 2 semaines et ne maitrisant pas totalement le droit des consommateurs: je n'arrive pas à encore à déterminer avec précision les droits acquis par cette loi.

Mais il y aurait des avancées pour les copropriétaires, mais il y a aussi des risques aussi.

Je pense qu'il faudrait déjà délimiter davantage la responsabilité de l'ACP, des CP, et celle du syndic dont, soi-disant, il est responsable de sa gestion mais avec un système juridique le protégeant beaucop car le syndic a tendance à dire c'est la faute des CP.... et pour rassurer, inversément.

Pour l'avoir eu dans 2 copropriétés et la juge a du trancher, les 2 méthodes sont autorisées.

De toute facon, pas de nullité sans grief.

Trop marrant.

Très honnetement, je préfère toujours le contact humain. ON a eu une AG écrite et les débats avec les autres coproprio ne m'ont pas manqué