Comme des abrutis, nous avons conclu un bail court (3 ans) sans vraiment réaliser ce qu'il impliquait en matière de rupture de bail. Ce bail est le bail du Syndicat National des Propriétaires. (à ce sujet, ma cousine qui est agent immobilier m'a dit par la suite que c'étaient les pires baux que l'on puisse trouver, et qu'ils étaient vraiment au désavantage du locataire).

Au bout de deux ans et demi, nous avons trouvé une maison (que nous achetons). Nous avons donc averti les propriétaires afin de commencer notre préavis de trois mois.

Notre bail court prévoit deux possibilités de rupture anticipative: nous payons trois mois d'indemnités ou nous trouvons un cessionnaire (nos propriétaires, ou plutôt leur fils, ne veulent pas d'un nouveau bail car ils exigent que nous restions solidaires de l'exécution du bail).

Nous avons envoyé un mail à toutes nos connaissances (qui a été transféré), placé des annonces payantes sur immoweb pendant 6 semaines (avec photos), un panneau sur la porte d'entrée, effectué de nombreuses visites : les remarques étaient toutes les mêmes... Pas en assez bon état (l'appartement n'a pas été raffraîchi depuis au moins 8 ans), trop cher pour ce que c'est, mauvais aménagement des pièces (cela se veut un trois chambres, mais les trois chambres sont en enfilades, séparées par des portes vitrées et la salle de bain n'est accessible que par une des chambres)... Au bout de deux mois et demi de recherches, nous avons fini par trouver un locataire. En fait, 4 : ce sont des étudiants de première année, venus visiter avec leurs parents.
J'annonce la bonne nouvelle au (fild du) propriétaire, il refuse mes locataires, sans même les rencontrer. Il ne justifie pas son refus, il ne veut pas de ces étudiants, point. Pourtant, à mes yeux, la garantie est bien plus grande lorsque l'on a 4 parties contre lesquelles se retrouner en cas de non-payement (surtout sachant que ce sont les parents qui payent)...

Plusieurs questions jaillissent :

1. Ne s'agit-il pas d'un refus abusif ? Quels sont les motifs valables de refus d'un locataire ? Quel recours a-t-on ? Peut-il me réclamer quand même les 3 mois d'indemnité sachant que nous avons fait tout ce qui est possible pour relouer l'appartement, et que vu le marché de l'immobilier aujourd'hui, il ne correspond plus aux prix et aux attentes du marché ?

2. La loi considère que les baux courts sont de moins de 3 ans et les baux normaux entre 3 et 9 ans : ne puis-je pas argumenter sur la durée du bail (qui fait bel et bien trois ans et non moins de trois ans) pour le faire passer pour un bail de neuf ans ? N'y a-t-il pas de jurisprudence en ce sens ?

3. Est-il en droit d'estimer que nous avons choisi l'option "cession de bail" plutôt que l'option "indemnités", et donc nous forcer à poursuivre la location tant que nous n'aurons pas trouvé de remplaçants ? (Pour moi, si au bout de nos trois mois de préavis, nous n'avions pas trouvé de locataires, nous en renvenions à l'autre option qui est de payer l'indemnité, sauf que dans ce cas-ci, nous avions trouvé un locataire qu'il a refusé)

4. Par ailleurs, dans l'article du bail qui détermine la durée de celui-ci, j'ai trouvé cette mention :
"Pour un bail de 3 ans :
Chacune des parties peut mettre fin unilatéralement au bail à l'échéance de la première et de la deuxième année, moyennant préavis de trois mois"
N'est-ce pas contradictoire avec l'article des clauses générales qui mentionne les modalités de rupture que j'ai expliquée au début de mon message ?

Merci de vos réponses rapides, nous déménageons à la fin du mois...

giannigianni a écrit :
Au registre il s'agit bien de ma residence actuelle mais je n'aurais pas bénéficié des déductions pour habitation prévues par le Code des Impôts sur les revenus mais seulment de l'abattement de l'impot de registre pour residence principale.

???
Cela ne me paraît pas très clair, mais je ne suis pas de nature matinale....

giannigianni a écrit :
Vous soupconnez toujours l'entonnoir..... (?)

Cela dépend qui me pose la question 

Plus sérieusement:

- choix solution "vente" : on peut , par exemple, vendre aujourd'hui, avec acompte + passation de l'acte dans , disons par exemple, 2 ans et occupation des lieux (+ transfert des risques) dès signature compromis. Mais l'acheteur doit payer les droits d'enregistrement au plus tard dans les 4 mois à datr du compromis.

- si location avec option achat. Il n'est pas interdit de prévoir que l'option est consentie pour un délai de, par exemple , 2 ans et que si l'option est levée dans, par exemple 6 mois, une partie ( x %) du loyer payé est imputable sur le prix de vente et se transforme en acompte. Si l'option est levée après ces 6 mois initiaux, les loyers payés sont "perdus" et pas transformés.

Tout cela est affaire de négociation.
Mais a priori tout cela n'engage que le bailleur-vendeur et ne profite qu'au locataire (bénéficiaire de l'option).
Il faut donc une bonne motivation pour l'octroyer...

C'est bien comme cela que j'avais compris l'exposé des faits et c'est ce qui m'a incitée à répondre comme je l'ai fait. Je rejoins donc Sophia dans son appréciation de la situation.

Par contre, je dois décevoir Doucefeuille en ce qui concerne l'interdiction ... d'interdire par bail la possession d'animaux. Je réponds donc par la même occasion à Francis.
Voici un extrait de l'artice que nous avons publié à ce sujet dans le magazine Le Cri de décembre 2004 (p.12 et 13).

"L’article 8, 1 de la Convention européenne  des Droits de l’Homme dispose : « Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance »

Il est périlleux d’en déduire qu’un locataire doit pouvoir héberger des animaux.

La disposition en question est certes louable mais on ne peut en déduire qu’elle a une incidence directe sur le droit belge (ce qui est seulement accepté dans des circonstances bien déterminées, comme par exemple une disposition qui comporte une définition précise et complète), et ne permet pas d’en faire l’usage qui a été fait par le Tribunal de Liège.

Par ailleurs, le droit au logement est (aussi) un droit constitutionnel, mais dans aucun texte de loi (pas plus que dans les différents codes du logement), il n’existe de disposition qui reconnaisse au locataire le droit absolu d’héberger des animaux dans un bien loué.

Evolution de la jurisprudence et de la doctrine

Depuis celui de 1986, il y a eu d’autres jugements importants qui reconnaissent le droit pour les parties contractantes de convenir de ne pas posséder d’animaux, ou de soumettre la possibilité d’en détenir à l’approbation préalable du bailleur (qui a d’ailleurs le droit de la refuser).

Ainsi en 1990 par exemple, la justice de paix de Namur (J.P. Namur 2 Sud, 20 mars 1990, publié au J.J.P., 1990, p. 150) a  jugé que la possession d’un animal domestique dans une chambre meublée contraire aux dispositions du bail ne peut pas trouver sa justification dans le droit à la vie privée reconnu par l’article 8,1 de la Convention européenne  des droits de l’homme : une norme européenne qui ne serait pas suffisamment précise et complète telle que l’article 8, 1 ne peut avoir d’effet direct dans l’ordre juridique belge. De plus, le juge  de paix a précisé expressément qu’« écarter cette interdiction ne figure pas parmi les droits et libertés du droit contractuel.

C’est une remarque pertinente.

Le contrat de bail est tout d’abord  le résultat d’un accord entre parties : celles-ci précisent librement le contenu du bail qui est déterminé par la loi de l’offre et de la demande. Le bailleur qui souhaite protéger son bien et le conserver en bon état peut estimer que, dans ces conditions, la possession d’animaux domestiques n’est pas souhaitable. Le locataire peut accepter ou non et, en conséquence renoncer à louer le bien. Cependant, s’il accepte l’interdiction, il le fait en connaissance de cause et accepte de bonne foi de s’y tenir.

Il en serait autrement si une disposition impérative était d’application, reconnaissant au locataire l’autorisation de détenir des animaux (comme par exemple certaines dispositions en matière de durée du bail dans la loi sur le bail de résidence principale). Seules les dispositions impératives et celles qui sont d’ordre public doivent être respectées par les parties. Dans tous les autres cas, celles-ci sont libres de convenir dans le bail de ce qu’elles souhaitent (mais sans aller à l’encontre des règles de l’ordre public et des bonnes mœurs). Le domaine relatif aux animaux domestiques dans une habitation louée ressortit à la liberté des parties."

En conclusion: je maintiens que Doucefeuille, si l'exposé des faits qu'elle présente est exact, a des raisons valables, moralement et juridiquement, de vouloir conserver les chats, sans pour autant pouvoir contester la validité de l'engagement pris dans le bail. Mais que la meilleure manière de régler la situation sans se mettre en guerre pour longtemps avec sa propriétaire est sans doute de recourir à la médiation, qui est un mode de résolution des conflits faisant la part belle au désir des parties de conserver une relation positive.

Bonjour,

Ma grand-mère vient de recevoir un supplément de charges de 2.500 euros calculé sur les 3 dernières années. N'est on pas obligé de faire un décompte annuel?
Merci

dolores a écrit : Merci a tous car cela m a beaucoup appris et aidee!!

donc cette terrasse va rester en copropriete, terrasse ou pas. et dans ce cas aussi la quotite de l appart concerne par la terrasse augmente?

autre question: cette terrasse sera sur la moitie de mon salon et la moitie de mon balcon et une partie de ma cuisine (40 a 50 m2 en tout). Cela engendre t il du bruit??

Dolores,

Je crois que vous n'avez pas bien saisi mon commentaire.

J'asseyais de faire comprendre qu'il valait mieux que la toiture (la dalle de béton et sa membrane d'étanchéité) reste commune.
Si la copropriété accorde un droit de jouissance au propriétaire du 4è étage, ce sont les dalles qu'il placera dessus qui deviendront privatives, plus les autres aménagements (garde-corps, éclairage, etc...)
Dans ce cas, il n'y aura pas de modification des quotités puisque les parts de copropriété restent à l'identique.

Si la copropriété souhaite que ce droit de jouissance ne soit par accordé à titre gratuit, elle pourrait réclamer une espèce de "loyer" mensuel qui viendrait alimenter le fonds de réserve et qui pourrait par exemple, servir aux réparations éventuelles de la membrane étanche de la toiture.

Vous vous inquiétez du bruit! Je pense que vous avez raison.
La toiture/terrasse sera de belles dimensions.
Par les belles soirées d'été elle peut facilement recevoir une douzaine de personnes pour un barbecue convivial avec musique et éclats de voix qui peuvent se prolonger tard le soir.
Je parle d'expérience et je peux vous dire que ce n'est pas drôle du tout (sauf si vous êtes invitée aux agapes bien entendu!).

C'est pourquoi il faut, dans les conditions d'octroi de ce droit de jouissance, préciser que les dispositions des règlements de copropriété et d'ordre intérieur s'appliquent également à l'usage qui sera fait sur cette terrasse (je pense aux dispositions qui concernent la tranquillité dans l'immeuble)

Comme vous le voyez, il y a à boire et à manger dans le cas que vous évoquez (et même à vomir!).

Bon appétit quand même!

Bonjour,

Cas de figure : un candidat acquéreur achète un immeuble complet pour le revendre par appartement.

Le candidat acquéreur peut-il revendre (via signature d'un compromis de vente) le bien acheté AVANT l'enregistrement de l'acte authentique ? 

Cette manière de procéder est-elle légale ?  Où peut-on trouver le texte officiel qui régirait cette démarche ?

Merci d'avance pour votre réponse !