Je vois ce message à l'instant aujourd'hui.

Pour moi le bruit est LE problème n°1. En tant qu'habitant, locataire ou propriétaire.

Un perroquet est une HORREUR! J'ai vécu plusieurs années avec des voisins qui en avaient un. Des perruches, c'est moins fort manifestement, mais si c'est comme sur la vidéo, pour moi c'est déjà trop. Pas si c'est quelques minutes par jour évidemment, mais le problème, c'est que c'est permanent.

Si un voisin fait trop de bruit, on ne peut pas vivre, dormir ou travailler (pour certains logements qui font aussi bureau). Donc on doit migrer ailleurs pour vivre et laisser le logement vide. Donc on paie un loyer ou remboursement pour rien. C'est inacceptable (dans des quartiers où le loyer est 800-1000eur/mois, ça fait cher pour ne pas y habiter).

Bien sûr, le voisin ordinaire se dit "c'est pas mon problème". Et bien si, maintenant ce sera son problème. Il ne faut plus jamais accepter de voir la vie quotidienne ruinée par un perroquet, un chien fou, ou des gens qui font des karaokés jusqu'à 4h du mat. Il faut contre-attaquer direct. On ne peut plus souffrir dans son coin, il faut mettre une pression maximale sur les sauvages qui ne respectent rien.

En tant que propriétaire est-ce votre problème? Absolument. Je ne parlerai pas des aspects légaux, déjà traités ici. Mais voici un exemple: dans une copropriété, on a mis plusieurs années à obtenir le respect du calme par les voisins. En échange, on s'occupe de beaucoup de choses pour la copropriété qui en a bien besoin. Réparations, réunions etc... Sans ces actions, tout serait beaucoup plus dégradé. C'est un bon équilibre. Les propriétaires y trouvent leur compte, la valeur des biens augmentent. Si on commençait à louer à n'importe qui, l'équilibre serait rompu, et la copropriété sombrerait vite dans l'insalubre.

Important: il est illusoire de croire qu'on va faire changer un locataire. Bruyant il est, bruyant il restera, à quelques exceptions. Et puis généralement, quelqu'un qui se fiche des voisins, se fichera aussi de... son propriétaire, et du loyer à payer. Quel genre de locataire souhaitez-vous? Une personne stable, équilibrée, sérieuse, qui travaille? Il est peu probable que ce genre de personne fasse la fête jusqu'à 5h du mat tous les jours. Ou que cette personne laisse son animal hurler.

Quel genre de bien en location souhaitez-vous pour votre rendement? Une propriété saine, et bien gérée, avec des voisins qui vont dans le même sens que vous? Ou un squat sans règlement, une jungle un déclin ou tout le monde fait ce qu'il veut? Qu'est-ce qui fournira le meilleur rendement tout en demandant moins de suivi?

Cela commence par le respect du silence. De bons locataires on besoin de tranquillité. Donc si vos locataires sont calmes, ça attirera des voisins calmes, qui eux-mêmes vous permettront d'attirer plus tard de nouveaux locataires sérieux. Et le cercle vertueux se met en place.

Se contenter de dire "le bruit que font mes locataires, c'est pas mon problème", c'est la bonne manière de se retrouver dans quelques années ici sur le forum à créer un sujet du genre "mon projet d'immeuble de rapport est un échec, je ne comprends pas, je n'ai que des problèmes avec des gens insolvables".

Quant aux dégradations, les propriétaires d'animaux les minimisent toujours, mais sont-ils prêts à payer les réparations? Quand mes voisins sont partis avec leur petit chien tout calme, le propriétaire a pu refaire tous les murs: plâtre et papiers peints rongés, odeur d'urine imprégnée... Un de mes collègues récemment était fier de me dire que son rottweiler qui a seulement 1 an mange déjà les portes intérieures, rien ne lui résiste, il n'en fait qu'une bouchée! Je me demande qui va payer lors de l'état des lieux de sortie... Encore des joyeusetés pour les juges de paix.

Un mur légèrement abimé, c'est pas très grave. Certaines personnes sont aussi insensibles aux bruits. Si tout le monde autour n'est pas dérangé, tout est pour le mieux. Mais c'est rare...  Autant éviter les problèmes AVANT quand c'est possible. A vous de voir où est la limite acceptable.

PhiBxl, intéressant votre raisonnement détaillé, c'est une bonne piste de réflexion pour moi.

Néanmoins, n'avez-vous pas constaté que dans la pratique, il est difficile de faire baisser un prix sur base d'un raisonnement rationnel, car souvent l'acheteur qui "remporte" la vente est le plus naïf ou le moins conscient des frais de rénovation?

J'ai par exemple été en contact avec un propriétaire d'un petit immeuble divisé en 4 appartements, qui a très mal géré, revend à pertes, mais n'a pas pu s'empêcher de se vanter d'être passé devant tout le monde lors de son achat, parce qu'il avait l'argent cash et n'a pas négocié le prix...

Il n'a pas réalisé qu'il a perdu sa chemise dans cette affaire.

On ne parle pas assez aussi des gens fortunés qui ne savent plus où caser leur argent (refroidis par les banques et la bourse) et qui donc sont prêts à placer en immobilier sans rien y connaitre, sans même attendre un bon rendement, juste pour la sécurité.

Quand on achète, on se retrouve en concurrence avec des acheteurs comme ça, et difficile de faire baisser les prix. Vous pouvez toujours pointer les défauts au vendeur, il vous regarde avec diplomatie sans contester, mais vous fait comprendre poliment que le prix ne baissera pas pour ça, et que si vous n'aimez pas, un autre, moins connaisseur, l'achètera.

J'avais dialogué avec quelques responsables d'agence AIS en Wallonie à ce sujet il y a quelques temps.

J'avais donc fait ce qui est demandé dans ce post: demander à l'AIS ce dont ils "rêvent" avant d'investir.

Chaque commune a évidemment ses spécificités mais on comprend vite les grandes lignes, et les points sur lesquels ils insistent:

* logement PRATIQUE et FONCTIONNEL, donc par exemple, pas de superbe parquet d'époque qu'il ne faut surtout pas griffer. A la place par exemple, un linoleum/vinyle qu'on peut arracher et remplacer quand on change de locataire (ça vous donne une idée de l'état dans lequel on retrouve le logement...)

* pas de jardin ou d'aménagement qui présenterait une plus-value dans une location/vente normale, mais qui constitue une charge d'entretien (que le locataire n'assurera évidemment pas)

* système de chauffage et isolation économique et sécurisant (pas de feu ouvert)... évidemment. Mais bien sûr, c'est souvent difficile d'en trouver, puisque ce sont souvent des logements vétustes donnés en location

* pas de quartier de prestige ou trop bourgeois, parce qu'il faut que les voisins soient "compréhensifs" pour le bruit, les problèmes etc...

* il est probable que différentes tailles soient acceptables, puisqu'il y a autant des gens seuls que des familles à loger. Par contre, une villa énorme sera surement inutile, car trop grand et trop d'entretien. Les AIS doivent veiller à respecter les règles pour éviter la promiscuité des familles, chambres séparées parents/enfants etc... En fait, ils sont parfois encore plus stricts que dans le résidentiel classique, car très soumis aux normes. Ce ne sont pas des marchands de sommeil. Une petite maison pourrait convenir aussi bien qu'un appartement, genre petite maison ouvrière.

* entretien et réparation faciles et accessibles, donc gaine technique générale pour cables, tuyaux... il faut y penser quand on rénove/achète/contruit en vue d'une AIS, pas de délire d'architecte-artiste qui ne voit que l'esthétique

* les prix sont très bas, mais ça peut consituer une solution malgré tout suivant la valeur du bien, et la facilité de gestion

Mon impression était qu'il ne faut pas louer en AIS un bien auquel on est attaché (ce qui était mon cas pour un petit appartement "mignon"), car on pourrait être traumatisé de voir l'usage qui en est fait. Même s'il est remis en état après... faut encore voir comment travaillent les collborateurs de l'AIS. Ils respectent les normes, mais ils n'ont pas le temps de faire dans le détail. Donc si vous espérez retrouver intact le joli carrelage installé par Grand-Père en 1960... attendez-vous plutôt à retrouver le carrelage de chez Brico placé vite fait pour remettre en état et être en règle.

Donc ça convient pour des logements dont seule la structure gros oeuvre compte, et pour lequel on se fiche de la déco, de l'environnement direct, etc...

Les remarques énoncées ici sont intéressantes. Rexou, ça sent le vécu, et c'est vrai que louer légèrement plus bas, mais en le faisant soi-même pourrait être un bon compromis entre réduire les problèmes, mais garder un bon rendement.

Un bureau de gestion me semble aussi intéressant, reste à voir concrètement comment ça se passe. Je vais approfondir.

L'AIS me semble une solution utile dans certains cas. J'ai abandonné cette voie pour le moment car ça ne correspond pas à mes logements. Mais j'y reviendrai peut-être. Attention, leurs contrats sont effectivement très contraignants sur plusieurs années. Et en plus: le fonctionnement pourrait changer au niveau de la Région Wallonne. Dans ce cas, si les contrats s'arrêtent, on vous rend votre bien. Mais si vous aviez investi dans le social pour 20 ans, votre projet pourrait tomber à l'eau. Ca rend très dépendant de la Wallonie. Imaginez: vous possédez des logements uniquement attractifs pour du social, mais les AIS disparaissent, et vous êtes obligés de vous en occuper vous-mêmes... c'est plus du tout le même métier.

Mêmes remarques pour Bruxelles.

Cela dit, vu l'obsession wallonne de cultiver toute la misère du monde, et la Flandre sur laquelle on pourra de moins en moins se reposer, le social a probablement encore de beaux jours devant lui en Wallonie. Reste à voir d'où viendra l'argent...

Les frais d'acte restent effectivement le gros problème, ce sont eux qui montent autant la facture.

J'avais déjà envisagé comme vous le dites de demander le remboursement des 3/5 mais j'avais pris connaissance de cette possibilité à environ 1 an et 10 mois, c'était trop court, je ne pouvais pas vendre si vite, et pas à ce moment-là. Maintenant le délai est dépassé...

Concernant le transfert d'hypothèque, ça change quand même beaucoup de choses. Comme quoi j'ai bien fait de poser la question ici, ça m'ouvre une nouvelle voie.

J'ai donc appelé mon organisme de prêt, pour poser la question. Première impression, ils ne sont pas très au courant, j'ai du parler à 3 personnes avant de trouver quelqu'un qui s'y connaît. La personne paraissait surprise de ma demande, comme si c'était rare.

De plus, on m'a d'abord proposé de racheter le crédit, pour voir si le taux actuel était plus intéressant. Ce qui ne correspond pas à mon problème. Mon problème étant que j'ai payé environ 25.000 euros depuis 3 ans en intérêt, et que je ne veux pas recommencer à zéro avec un nouveau crédit. Auquel cas ces 3 années passées dans cette maison auront vraiment coûté très cher.

Finalement, le transfert est possible. A ne pas confondre avec le crédit-pont. Qui lui ne l'est pas. Ca veut dire que je dois d'abord vendre la maison, mettre l'hypothèque sur une sorte d' "attente", puis acheter l'autre maison.

Ou acheter la nouvelle avant avec de l'argent cash pour faire la transition, ce que je n'ai pas évidemment.

Ca coûtera les frais de dossier, environ 300 euros, et des frais de notaire. Je dois encore demander au notaire si c'est frais sont raisonnables, et pas des frais comparables à ceux d'un vrai crédit tout neuf, qui sont énormes.

Je vous tiens au courant quand j'aurai l'info.

OK merci. D'après vos réponses il semble que ce soit des règlements très locaux, je vais donc demander à mon administration.

Je découvre ce sujet à l'instant, et je voudrais poser une question en me faisant "l'avocat d'un mauvais locataire":

Il y a manifestement un manque de communication et d'écrits dès le départ dans ce litige. Avec des manquements ou des légèretés de part et d'autre.

Les avis donnés ici (que les locataires sont en torts et arrangent ça à l'amiable) sont certainement justes, si l'on part du principe qu'il faut respecter la loi... Mais sachant l'état réel de l'application de la loi en matière de location (laxisme, durée interminable, cout prohibitif), ne peut-on pas considérer que ce sont les locataires qui ont les cartes en main?

Parce que, si elles voulaient être vraiment méchantes, elles pourraient simplement garder quelques meubles là, ne plus payer, ne pas chercher d'autre locataires,... et laisser pourrir la situation.

Au propriétaire alors de lancer toute la procédure, avec tous les inconvénients qu'on connait, et surtout, pas de loyers en attendant!

Les locataires pourront toujours faire mine devant le juge de ne pas savoir, ne pas avoir compris, d'être pauvres, etc... Combien d'années de discussions avec un logement qui ne rapporte rien?

En principe le propriétaire devrait déjà être heureux si les locataires déguerpissent, pour pouvoir le remettre en location au plus vite. Ici il semble trainer la patte pour rencontrer de nouveaux locataires qu'on lui présente, mais c'est lui qui sera embêté plus que les filles.

Il aurait tout intérêt à relouer au plus vite, et à oublier ce passage.

Non?

PS: je suis propriétaire et pas locataire. Je veux juste explorer les possibilités de nuire d'un locataire.

Et bien, je suis d'accord avec vous 

Je cherche volontairement les arguments contre l'investissement immo pour tenter de découvrir des failles, mais vos arguments tiennent la route.

J'ajouterais quand même cet interview de l'avocat fiscaliste qu'on interroge toujours en Belgique. Certes c'est un technicien, pas un visionnaire, et concernant ses remarques sur la fiscalité du travail, rien de nouveau, j'aurais pu dire la même chose il y a 20 ans déjà.

Néanmoins, le passage sur la taxation des loyers, ça met quand même le doigt sur l'éléphant au milieu du salon dont personne ne parle...

http://www.lalibre.be/actu/belgique/art … enses.html

Mais comme il dit, on peut supposer que si la mise en oeuvre est si compliquée, ce soit un frein.

Par contre, l'état ne s'arrêtera probablement pas au risque de déstabilisation du marché de la construction et des loyers. Ca fait des décennies qu'il détruit le monde de l'entreprise par une fiscalité et une mentalité inadaptées, et ça continue. On taxe, on réfléchit après. Il manque encore 3 milliards... Va falloir racler les fonds de tiroirs qu'on a déjà raclé il y a 6 mois.

On pourrait même supposer que quelques hauts fonctionnaires y voient des avantages: une nouvelle taxation, c'est non seulement des rentrées fiscales, mais pour les propriétaires qui décident de liquider et de vendre, ce sont des recettes supplémentaires en matière de droits d'enregistrements, TVA des notaires etc... Et si ça s'accompagne d'une baisse des prix, ça donne l'alibi de faciliter l'accès au logement aux ménages modestes. Et si les propriétaires sont démotivés et négligent leurs batiments, on créera encore plus d'organismes publics de gestion de logements, avec son cortège de "dysfonctionnements".

Je ne retrouve plus cet article à propos des bailleurs en Italie qui louent à perte à cause d'une taxation trop forte. En France, on va vers toujours plus d'encadrement. Alors la Belgique, avec son taux d'endettement par rapport au PIB dans le peloton de tête mondial, je me demande combien de temps on va pouvoir résister à la tentation (ou l'obligation) de ratisser plus large.

Comment?

J'ai l'impression qu'on mélange souvent ceux qui ont investi il y a longtemps, et les nouveaux entrepreneurs. Les seconds s'inspirent souvent de l'optimisme des premiers, mais la situation n'est plus la même.

Exemple récent d'un ami qui a acheté un petit appartement il y a 10 ans dans un quartier très agréable de Bruxelles: acheté en 2002 pour 90.000 euros. Valeur estimée aujourd'hui autour de 200.000 euros... Alors oui, pour lui maintenant, qu'il le mette en location ou le vende, c'est plutot confortable. Surtout que l'appart est payé. Donc il teste la mise en location, si après 1 an ou 2 ça se passe mal et qu'il se lasse de gérer ça, il le vend. Il perdra un peu de temps et d'énergie, mais il s'en sortira bien, sauf si un locataire casse les murs porteurs au marteau-piqueur. L'immobilier pour lui, c'est super.

Juste à côté de son appart, une autre unité similaire achetée il y a 2 ans par un petit indépendant qui veut "préparer sa pension". Achat au prix fort pour le mettre en location directement, pas beaucoup de temps de s'en occuper. Ca se loue très bien, mais pas le droit à l'erreur. Et je ne sais pas s'il dégage le moindre cash pour le moment (je doute, j'ai fais les calculs). Peut-être même qu'il doit compléter chaque mois. Donc oui, dans 20 ans, ce sera sans doute bien, mais ça me semble très serré comme budget. En cas de nouvelles taxations, ça remettra probablement beaucoup de choses en questions pour ses finances mensuelles. Pour lui, l'immo sera peut-être indigeste.

Cela dit, je comprends bien votre perspective grmff de maximiser intelligemment le rendement, en exploitant au mieux l'espace d'un batiment donné. Plus d'unités pour un cout moins élevé, tout le succès se situe là. Mon exemple précédent d'un simple appartement mis en location, sans véritable réflexion sur l'optimisation ne correspond effectivement pas à un tel projet.

Bon résumé bien structuré, mais qu'entendez-vous par actuariel? Et pourquoi 12x325?

Heum... C'est-à-dire??

Beau résumé réaliste PhiBxl.

Ce que je retiens surtout de ce sujet, ainsi que des différentes recherches et simulations que j'ai effectué ces derniers temps, c'est 1 gros point noir : l'incertitude sur les lois et la fiscalité.

Parce que tout le reste, ça peut se travailler, s'améliorer. On peut faire des travaux soi-même, établir une méthode de sélection des locataires, être inventif dans les rénovations, dans le choix des matériaux etc... Tout ça finalement, c'est de la gestion d'entreprise. Certains créent du rendement, d'autres pas. C'est un risque acceptable.

Ce qui l'est beaucoup moins, ce serait une nouvelle fiscalité, qui emporterait tout sur son passage. A partir du moment où l'état change les règles du jeu et coince le propriétaire à la sortie, plus rien n'est possible. Le beau rendement que vous avez sué à dégager part en fumée et en taxes.

Il n'est pas impossible que prochainement l'immobilier atteigne des rendements NEGATIFS. Autrement dit, conserver un bien coutera de l'argent chaque année, au lieu d'en rapporter. Si ça vous parait absurde, ça s'est déjà produit avec les emprunts de certains états à taux négatifs, qui servaient de « parking sécurisé » pour l'argent.

On peut imaginer que ce sera l'argument tacite que l'état donnera aux propriétaires : « Soyez déjà content de posséder de la brique ».

Je ne suis pas loin de ce raisonnement d'ailleurs. J'aime l'idée de conserver un logement, même peu utilisé, car je n'ai pas envie de placer mon argent dans du papier ou dans une banque. Et je ne suis pas très motivé à l'idée de gérer un locataire. Donc garder un batiment presque vide, et que ça coute un peu d'argent annuellement. Mais ça me semble finalement la solution « tranquille ». Un peu comme de l'or, mais au moins on peut y dormir.

(Attention, j'ai pas dit garder un batiment totalement vide, parce que là aussi de plus en plus d'organisations de gauche vont vous tomber dessus pour vous forcer à les faire occuper).