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#421 Re : Ventes et achats » Faillite de notre Promoteur » 20-11-2006 09:32:44
N'oubliez pas que, juridiquement, sauf convention tripartite à envisager comme expliqué dans une intervention précédente, vous ne pouvez traiter directement avec un sous-traitant. Votre seul vis-à-vis est le promoteur. Si vous devez ultérieurement payer une facture, ne le faites qu'après qu'elle ait été visée par l'architecte.
Houlà,
Merci pour toutes ces réponses.
Après un rendez-vous ce Jeudi sur le chantier avec une personne en contacte avec le promoteur. Il semblerai que le promoteur n'a pas de problèmes financier !! Il nous à sité pour exemple la 20en de chantier pour leur moment encore sous leur responsibilité et n'ayant aucunes problèmes.
Le problème se situe, ici, entre le promoteur et divers corps de métier aux niveau d'arrangement et de contract.Si je pouvais résumé la situation :
Promoteur à sous-traitant : Je libère l'argent quand vous avez terminé cette partie.
Sous-traitant à promoteur : Nous continuons les travaux quand nous seront payé ce qui est déjà fait.C'est effectivement assez "génant", le promoteur expliquant que comme le batiments à environs 8 mois de retards, certains sous-traitant prennent le chantier comme un chantier de "seconde zone", et n'honnore pas les délais (ce qui créé encore d'autres retards et à des répercussions sur tous les autres sous-traitant).
Autrement, oui, effectivement, nous avons reçu la papier officiel à la signature de l'acte de garantie de caution de 5%.
Bien à vous,
#422 Re : Copropriétés forcées » Conseil de Gerance - abus » 20-11-2006 09:24:29
Alors on est bien d'accord. Par rapport à bcp de copropriétés, chez vous cela se passe bien. Je ne pensais pas au paradis sur terre, mais à une copropriété où l'on ne se bat pas alors qu'il y aurait matière. Parfois, c'est l'inverse : on se bat alors que, sur le fond, n'y a pas vraiment matière.
perseverant a écrit : Heureux d'apprendre que, au moins dans votre copropriété, cela se passe bien. Plus que dans beaucoup d'autres situations qui peuvent dégénérer, celles afférentes aux copropriétés doivent faire l'objet d'attentions particulières. Il faut de la diplomatie, du dialogue, parce que, en cas de conflit,ce n'est pas avec un étranger que l'on se retrouve opposé, mais une personne que l'on risque encore de devoir croiser de manière temporaire (si c'est le syndic) ou quotidienne si c'est un conflit entre copropriétaires et,c e, avant, pendant et surtout après le litige qui serait porté en justice de paix. Alors, priviliégeons la médiation, la conciliation ou l'arbitrage.
...
J'avais écrit :
Je précise que dans ma copropriété la vie est posssible, les décisions quant à l'etnretien, les comptes etc... sont globalement ok et pourtant il y a, si on le désire, et sans que cela soit futile, de quoi se battre.
Je n'ai pas dit que c'était le paradis sur terre.
C'était la constatation que parmi d'autres éléments, un certain réalisme, pouvait s'y exercer.
#423 Re : Informations en vrac... » "le scandale des ascenseurs" » 19-11-2006 13:21:56
.Au sujet des ascenseurs, il existe une édifiante question parlementaire de Madame Annemie Turtelboom à la vice-première ministre et ministre du Budget et de la Protection de la Consommation (Question n°156 du 25 octobre 2005, DO200520060685) : « de nombreux propriétaires d’ascenseurs estiment qu’ils sont obligés de supporter les coûts de modernisation d’ascenseurs qui fonctionnent sans problèmes depuis de nombreuses années. Certains d’entre eux accusent les quatre grands constructeurs d’ascenseurs d’avoir exercé de grosses pressions….pour faire imposer de nouvelles normes européennes ». Il lui a été répondu « qu’une enquête par les services de la commission européenne était actuellement menée sur la possibilité d’entente sur les prix entre fabricants d’ascenseurs » et que "la ministre ne voyait dès lors pas la nécessité de modifier cette législation ».
Je cite l'intéressante intervention du CNIC à propos de la problématique des ascenseurs:
"L’indépendance et la compétence des organismes de contrôle ou SECT’s (Service Externe de Contrôle Technique) sont mis sérieusement en question par le Comité de Contrôle et Conseil Technique (CCCT) – Département et Ascenseurs du Centre National d’Information pour Copropriétaires (CNIC).
Précédemment (communiqué de presse du 05/08/2006) le CNIC avait déjà signalé le non respect des contrats d’entretien par les ascensoristes. En même temps il nous a semblé que l’obligation de la multiplication des contrôles de l’installation d’ascenseurs par un SECT n’offre pas de garantie.
Regardons les installations d’ascenseurs autour de nous qui aujourd’hui sont devenues dangereuses et pour lesquelles reproches ne peut être faits – aux propriétaires négligents, comme le secteur des Ascenseurs et Agoria veulent nous faire croire- mais bien évidemment à une forme de négligence intentionnelle par la non-exécution ou exécution sporadique des entretiens contractuels. Il est alors ainsi inacceptable et frauduleux que dans de pareils cas un SECT qui constate ces situations intolérables se voilent la face.. ou estiment que faire mention des défauts de construction ou manquement d’entretient ne relèvent pas de leur compétences. N’est-ce pas un peu trop facile ?
Le mardi 07 novembre prochain l’asbl CNIC organise en collaboration avec le CCCT – Département Ascenseurs- et les experts indépendants en Ascenseurs, une soirée info sur la constatation des négligences importantes dans les installations d’ascenseurs par les sociétés d’entretien et tout cela sous les yeux d’un SECT. De plus des infos seront données aux participants pour se prémunir contre de telles pratiques. Les participants seront confrontés à des images choquantes sur des faits réels constatés par des experts d’ascenseurs pendant leur mission. Par hasard un de nos ingénieurs indépendants équipé d’une caméra a été lui-même victime d’un ascenseur tombé à l’arrêt et qui via le système de sécurité a fait appel à une équipe de dépannage… les participants de la soirée info seront outrés de la suite des évènements ! Ceux qui le désirent peuvent s’inscrire pour une participation gratuite, en mentionnant le nom, prénom, téléphone et adresse e-mail au secrétariat à l’adresse secretariat@cnic.be. Ou en téléphonant aux numéros suivants : 02/253.34.80 ou au fax: 02/751.74.03. Vu le nombre de place limité, l’inscription est obligatoire, et confirmation vous sera envoyée."
(fin de citation)
#424 Re : Informations en vrac... » lutter contre les procédures dilatoires » 08-12-2006 22:21:47
En matière civile, il existe déjà une procédure de ce type (article 735 Code Judiciaire) qui fixe des délais courts pour conclure.
L'abaissement du taux légal s'inscrit dans une politique plus générale du gouvernement qui, :
"a ainsi déjà approuvé un avant-projet de loi visant à réduire la durée des procédures. Des délais précis seront fixés pour que les parties et leurs avocats puissent échanger leurs conclusions et qu’un contrôle plus efficace soit exercé sur le respect des délais par les juges.
En outre, les parties qui utilisent la procédure à des fins dilatoires ou abusives pourront être condamnées à une amende, et, afin d’éviter certaines formes de
« spéculation judiciaire », le taux d’intérêt légal de 7% sera ramené de 7 à 5%, à l’exception des dettes fiscales.Toutes ces mesures permettront de réduire au maximum la durée des procédures et de limiter le nombre de procédures abusives et inutiles.
La répétibilité des honoraires d’avocats sera encadrée par la loi , en se basant sur la proposition commune des Ordres mais en prenant en considération la situation spécifique des personnes bénéficiaires de l’aide juridique ."
http://premier.fgov.be/fr/politics/20061016_declaration_pol_fed_justice_aff_interieur_fr.pdf
#425 Re : Informations en vrac... » récupérer les frais d'avocat (répitibilité) » 20-03-2007 13:49:34
A propos des honoraires d'avocat, il existe un Arrêt de la Cour de Cassation du 2 septembe 2005 (je crois) qui traitait d'une affaire immobilière (construction) et qui a , pour la première fois, accordé à la partie gagnante le remboursement par la partie condamnée d'une grosse partie des honoraires versés à son avocat.
Devant le tribunal correctionnel de Huy, une partie civile réclamait une indemnité de 900 € pour couvrir ses frais de défense. Il s'agissait des honoraires de son avocat.
Le tribunal lui accorda… 1 € provisionnel et ajourna la cause sine die !
Pourquoi le tribunal statua ainsi ?
Parce que, selon le tribunal, « cette problématique (la répétibilité des honoraires) fait actuellement l'objet de discussions au niveau des différentes commissions consultatives, dans la perspective d'une intervention du législateur ».
La belle affaire, se dit le justiciable !
Que l'on discute ne dispense pas le juge de juger, et ce justiciable de former incontinent un pourvoi en cassation pour déni de justice.
Il y a en effet déni de justice lorsque le juge refuse de juger sous quelque prétexte que ce soit, par exemple en cas d'insuffisance de la loi (article 5 du Code judiciaire).
sur :
http://www.droit-fiscalite-belge.com/éditorial du 12 novembre 2006
#426 Re : Législations régionales » Règlementation immobilière » 19-11-2006 13:14:54
Vous pouvza également consulter sur ce site la rubrique "lu pour vous". Vous y trouverez des ouvrages généraux.
Bonjour,
J'aimerais connaitre toute la règlementation immobilière applicable en Belgique.
Pourriez-vous me dire ou je pourrais trouver cela.Merci d'avance de votre aide
Cordialement
#427 Re : Copropriétés forcées » Conseil de Gerance - abus » 20-11-2006 09:24:29
Heureux d'apprendre que, au moins dans votre copropriété, cela se passe bien. Plus que dans beaucoup d'autres situations qui peuvent dégénérer, celles afférentes aux copropriétés doivent faire l'objet d'attentions particulières. Il faut de la diplomatie, du dialogue, parce que, en cas de conflit,ce n'est pas avec un étranger que l'on se retrouve opposé, mais une personne que l'on risque encore de devoir croiser de manière temporaire (si c'est le syndic) ou quotidienne si c'est un conflit entre copropriétaires et,c e, avant, pendant et surtout après le litige qui serait porté en justice de paix. Alors, priviliégeons la médiation, la conciliation ou l'arbitrage.
luc a écrit : Eh bien ... l'analyse de Grmff! est encore toujours d'actualité. Et le restera probablement.
Quand à la solution il pose la question, mais ne donne pas la réponse. Normal, parce que c'est aux copropriétaires de la formuler et imposer.
Grmff a écrit :Quel est le vrai intérêt de la copropriété?
Avoir la vie calme du cimetière à court terme?
Avoir la vie un peu plus actif du renouveau à long terme?
Se désintéresser du bût de l'ACP?
S'interesser à son propre profit à cour terme?
Il n'y a d'intérêt de la copropriété elle-même que sur le plan de l'organsation sociale : occupation du territoire, économies d'énergie, création d'emploi etc....
Pour les copropriétaires elle n'a aucune valeur en soi, elle n'est rien d'autre qu'une réunion d'intérêts particuliers - qui par la mise en commun de certains moyens - s'accomodent de certains avantages et certains inconvénients. Ce qui est le propre de tout groupement dont on peut librement sortir.
Lorsque cela se passe bien dans une copropriété cela signifie simplement que les intérêts, souhaits, objectifs des différents copropriétaires sont assez semblables ou complémentaires pour être suffisamment satisfaits.
Lorsque certains intérêts, souhaits, objectifs ne sont pas satisfaits apparait celui (ou celle) que l'on apelle "l'emmerdeur de service", appellation qui signe la différence avec le restant du groupe. Alors considérons celui (ou celle-là) sous cet angle et rien de plus et trouvons lui une autre appellation..Et si l'enmerdeur se bat il est possible (et même probable) que l'objet de sa démarche soit pour lui suffisament important même si cela nous semble futile. Il y faut parfois bien du courage !
Par ailleurs, l'enmerdeur ne "gueule" pas nécessairement et la "voix que l'on suit" peut être trompeuse.
Quant à l' humour bien nécessaire dans tout kit de (sur)vie en commun, le mien se dissout totalement devant les manoeuvres de prise de pouvoir unilatérales qui, si j'en juge par référence à ce que je lis sur ce forum sont assez largement répandues.
Je précise que dans ma copropriété la vie est posssible, les décisions quant à l'etnretien, les comptes etc... sont globalement ok et pourtant il y a, si on le désire, et sans que cela soit futile, de quoi se battre.
#428 Re : Copropriétés forcées » Syndics : Ils nous tendent des pièges à tous les étages » 19-11-2006 23:43:47
Nuançons tout de même ! Comme dans toutes les professions, il y a des bons, très bons, des moins bons et quelques brebis galeuses.
C'est dans le magazine Capital > Numéro 182 > Novembre 2006
Les arnaques au quotidien et comment s’en protéger : les professions qui abusent
#429 Re : Prêts hypothécaires/assurances » mémoire sur le marché immobilier » 07-12-2006 11:20:46
Le marché immobilier joue effectivement sur les conditions d'un crédit hypothécaire, mais ce n'est évidemment pas le seul critère, loin s'en faut. Le contexte économique global joue aussi. Si, par exemple, les taux directeurs, les OLO, augmentent, les taux du crédit hypothécaire augmenteront également. Mais il existe d'autres liens, économiques, sociaux (l'emploi) et même de politique européenne ou nationale. Si, par exemple, un revirement du marché immobilier survient (comme il en est question aux USA), il peut y avoir des conséquences en Europe. Ici aussi, on parle de "bulle immobilière", mais nul ne connaît l'avenir.
En bref, je crois vraiment que vous devez aborder votre mémoire sur un seul angle et l'approfondir.
Maintenant, il est certain que la hausse du marché immobilier a rendu certains biens inaccessibles pour des personnes qui veulent les acquérir avec un crédit de 20 ans. C'est pourquoi des crédits de 30 ou 40 ans sont apparus; C'est également la raison pour laquelle des taux révisables (avec ou sans limites à la hausse), par exemple tous les 3 ans ou chaque année sont également apparus (mais là, je suis plus sceptique, parce que, sur un plan actuaire, en 20 ans, 30 ans ou plus, la mensualité MOYENNE sera probablement proche de celle qui aurait été payée avec un taux fixe (il n'y a pas de secret et toutes ces formules de taux ont été mathématiquement calculées). (pour info, Les reconstitutions BR21 ou 23 ont déjà quelques années).
Vous parliez des prêts de 30 voire 40 ans. C'est en effet un thème que je compte aborder.
Ainsi que les prêts avec reconstitution de capital par la branche 23.
Ces types de prêts semblent être "à la mode" actuellement.La grosse difficulté que je rencontre est que je m'informe sur ces prêts, sur leur fonctionnement, leurs avantages et inconvénients et je perd alors de vue le sujet de l'immobilier. En d'autres mots, je n'arrive pas à faire le lien entre les différents sujets. Une question à laquelle je dois répondre: Est-ce parce que les prix de l'immobilier augmente que des nouvelles formules de prêt voient le jour?
Avez-vous un conseil pour moi à ce propos?
perseverant a écrit : Si vous travaillez déjà sur les liens entre l'évolution du marché immo et les conditions du crédit hypothécaire, vous avez déjà un très beau sujet de mémoire. Songez aux différentes formules de taux hypothécaires (variable annuel, triennal, etc.., fixe, semi-fixe) contractées ces dernières années et aux conséquences qui pourraient en résulter maintenant que les taux montent et que l'inflation est à nos portes. Ceux qui ont contracté des crédits hypo à taux variable annuellement, par exemple, pourront-ils supporter les hausses probables des années à venir, dans un contexte ou la perte d'emploi pourrait revenir...
Songez également à la masse de rachats hypothécaires qui se sont effectués ces dernières années, avec la baisse des taux. A quelles conditions ?
Songez aux nouvelles formules de crédit (sur 30 ou 40 ans) proposées.
Songez aux statistiques depuis 45 de l'évolution du marché immo (courbes sïnusoïdales) que vous pourriez mettre en parallèle avec celles des taux des crédits hypo.
Enfin, songez aux liens entre les crédits non remboursés et les ventes publiques forcées qui en résultent.
Ne sont-ce point là beaux sujets à développer ?
Cordialement !
celine13 a écrit : Tout d'abord je vous remercie de votre réponse!
En effet, je suis tout à fait d'accord avec vous, le sujet est vaste et c'est ce que j'essaye de faire comprendre à mon directeur!!!
En fait, ce qui m'intéresse c'est donc le lien entre les prix de l'immobilier et les prêts hypothécaires d'une part et les prix de l'immobilier et les SICAFI d'autre part. Par exemple, les nouvelles SICAFI récemment créées ont-elles avoir avec les prix élevés que le secteur immobilier connait à l'heure actuelle?
Des informations sur les 3 sujets (prix, prêts et SICAFI) il y en a en effet beaucoup. Mais là où je bloque c'est au niveau du lien qui doit exister entre ces 3 sujets...
Encore merci.
Céline
perseverant a écrit : Vaste sujet ! Sur l'évolution des prix du marché immobilier belge, les sources d'infos sont innombrables. Il me semble que vous pourriez d'abord vous procurer les rapports "Stadim" des dernières années (en tapant le nom sur le net, vous trouverez les références utiles pour vous les procurer) et contacter les notaires qui font également le point demanière périodique sur cette question (www.notaire.be).
Avec ces données, vous aurez déjà de quoi vous occuper, croyez-moi.
Ceci dit, je ne comprends pas très bien : souhaitez-vous parler en priorité du marché immobilier et de son évolution ou de celle du crédit hypothécaire et des Sicafi ? Il s'agit de sujets immenses, différents, qui sont effectivement liés, mais en partie seulement (les OLO jouent sur les taux hypothécaires, lesquels jouent à leur tour sur la demande d'acquisition immobilière). A mon avis, vous devriez choisir...
celine13 a écrit : Salut à tous,Cette année j'ai la chance de devoir réaliser un mémoire!!!
Et j'ai choisi de le faire sur l'évolution des prix du marché immobilier résidentiel belge.Dans mon mémoire je compte parler essentiellemnt de 2 aspects: les prêts hypothécaires (notamment le prêt branche 23) et les SICAFI.
Mon problème est que j'ai l'impression de m'éloigner de mon sujet et d'oublier un peu la relation entre ces 2 thêmes et le prix de l'immobilier.
Quelqu'un peut-il m'orienter???
Merci d'avance,
Céline
#430 Re : Ventes et achats » Investir dans un appartement. » 22-12-2006 14:12:33
Ben, l'immo, c'est sérieux, alors si on peut parfois y mettre une pincée d'humour léger...
cochise a écrit :
je vais investir dans la prière
Investir dans la pierre ou profiter de son argent... Telle est la question !
#431 Re : Ventes et achats » Vente publique. En cas d'arrêt par le vendeur : montant des frais ? » 19-11-2006 12:44:09
Le cahier des charges rédigé par le notaire évoque probablement cette possibilité. Il devra en tout cas assumer tous les frais de rédaction de ce cahier des charges (acte authentique), de location de la salle, de publicité dans les journaux, des affiches, des visites et probablement une partie des honoraires notariaux pour acte non réalisé. Le mieux est effectivement de s'adresser directement au notaire chargé de l'adjudication. Attendre lundi ne coûte rien en temps : il ne se passera rien pendant le week-end.
Un propriétaire habitant l'étranger souhaite vendre sa vieille maison.
Nous lui avons conseillé la "vente publique volontaire" car située à St Gilles, le prix de cette maison peut atteindre des sommets inattendus !La vente publique aura lieu bientôt, mais il hésite à la vendre : quelqu'un lui a fait miroiter le fait que son bien peut encore prendre de la valeur dans les prochaines années !
Il est libre de vendre ou non si le prix espéré n'est pas atteint, ma question est : quels seraient les frais (approximatifs) qu'il devrait alors payer au notaire pour tout le boulot fourni ?
#432 Re : Législations régionales » Flandre: vers une exonération des droits de succession (domicile) » 17-11-2006 13:16:55
Effectivement, un Décret du 7 juillet 2006 (Moniteur belge du 20 septembre 2006) supprime purement et simplement tout droit de succession en faveur du partenaire survivant (époux ou cohabitant) pour la valeur nette du logement familial. Il entrera en vigueur dès le premier janvier 2007.
Sans entrer dans les détails, si l'époux ou cohabitant survivant acquiert une part dans le logement familial, sa quote-part dans les dettes héréditaires qui ont été spécialement contractées pour acquérir ou conserver ce logement est toutefois déduite par priorité de la valeur de sa part dans le logement familial.
Le cohabitant est la personne qui, au jour de l'ouverture de la succession, se trouve en situation de cohabitation légale avec le défunt. Il peut également être celui qui, au jour de l'ouverture de la succession, cohabite au moins pendant un an de façon ininterrompue avec le défunt et vit en ménage commun. D’après la loi, la cohabitation légale est la situation de vie commune de deux personnes (sans autre précision). La déclaration est un écrit remis à l'officier de l'état civil du domicile commun.
On entend par logement familial, la résidence principale commune du défunt et de son époux ou cohabitant survivant. Un extrait du registre de la population constitue une présomption réfutable de cohabitation. Est également pris en considération le dernier logement familial des époux ou cohabitants si leur cohabitation a pris fin, soit par le divorce de fait des époux ou des personnes qui cohabitent légalement, soit par un cas de force majeure qui a perduré jusqu'au moment du décès, soit par le transfert de la résidence principale d'un ou des deux intéressés à une maison de repos ou de soins, ou une résidence-service ou un complexe résidentiel qui propose de tels services.
Le gouvernement flamand a définitivement adopté le décret de projet qui exonère le partenaire dernier vivant des droits de succession sur l'habitation du ménage. Le ministre flamand des Finances, M. Van Mechelen, va maintenant présenter le décret de projet devant le parlement flamand.
Le décret serait d'application à partir du 1er janvier 2007. La nouvelle réglementation s'applique tant aux conjoints qu'aux cohabitants légaux ou de fait qui ont composé un ménage pendant au moins 3 ans.A suivre...
(source: newsletter 6 minutes fiscalité)
#433 Re : Prêts hypothécaires/assurances » mémoire sur le marché immobilier » 07-12-2006 11:20:46
Si vous travaillez déjà sur les liens entre l'évolution du marché immo et les conditions du crédit hypothécaire, vous avez déjà un très beau sujet de mémoire. Songez aux différentes formules de taux hypothécaires (variable annuel, triennal, etc.., fixe, semi-fixe) contractées ces dernières années et aux conséquences qui pourraient en résulter maintenant que les taux montent et que l'inflation est à nos portes. Ceux qui ont contracté des crédits hypo à taux variable annuellement, par exemple, pourront-ils supporter les hausses probables des années à venir, dans un contexte ou la perte d'emploi pourrait revenir...
Songez également à la masse de rachats hypothécaires qui se sont effectués ces dernières années, avec la baisse des taux. A quelles conditions ?
Songez aux nouvelles formules de crédit (sur 30 ou 40 ans) proposées.
Songez aux statistiques depuis 45 de l'évolution du marché immo (courbes sïnusoïdales) que vous pourriez mettre en parallèle avec celles des taux des crédits hypo.
Enfin, songez aux liens entre les crédits non remboursés et les ventes publiques forcées qui en résultent.
Ne sont-ce point là beaux sujets à développer ?
Cordialement !
Tout d'abord je vous remercie de votre réponse!
En effet, je suis tout à fait d'accord avec vous, le sujet est vaste et c'est ce que j'essaye de faire comprendre à mon directeur!!!
En fait, ce qui m'intéresse c'est donc le lien entre les prix de l'immobilier et les prêts hypothécaires d'une part et les prix de l'immobilier et les SICAFI d'autre part. Par exemple, les nouvelles SICAFI récemment créées ont-elles avoir avec les prix élevés que le secteur immobilier connait à l'heure actuelle?
Des informations sur les 3 sujets (prix, prêts et SICAFI) il y en a en effet beaucoup. Mais là où je bloque c'est au niveau du lien qui doit exister entre ces 3 sujets...
Encore merci.
Céline
perseverant a écrit : Vaste sujet ! Sur l'évolution des prix du marché immobilier belge, les sources d'infos sont innombrables. Il me semble que vous pourriez d'abord vous procurer les rapports "Stadim" des dernières années (en tapant le nom sur le net, vous trouverez les références utiles pour vous les procurer) et contacter les notaires qui font également le point demanière périodique sur cette question (www.notaire.be).
Avec ces données, vous aurez déjà de quoi vous occuper, croyez-moi.
Ceci dit, je ne comprends pas très bien : souhaitez-vous parler en priorité du marché immobilier et de son évolution ou de celle du crédit hypothécaire et des Sicafi ? Il s'agit de sujets immenses, différents, qui sont effectivement liés, mais en partie seulement (les OLO jouent sur les taux hypothécaires, lesquels jouent à leur tour sur la demande d'acquisition immobilière). A mon avis, vous devriez choisir...
celine13 a écrit : Salut à tous,Cette année j'ai la chance de devoir réaliser un mémoire!!!
Et j'ai choisi de le faire sur l'évolution des prix du marché immobilier résidentiel belge.Dans mon mémoire je compte parler essentiellemnt de 2 aspects: les prêts hypothécaires (notamment le prêt branche 23) et les SICAFI.
Mon problème est que j'ai l'impression de m'éloigner de mon sujet et d'oublier un peu la relation entre ces 2 thêmes et le prix de l'immobilier.
Quelqu'un peut-il m'orienter???
Merci d'avance,
Céline
#434 Re : Locations et baux » bail non reconduit » 21-11-2006 18:04:43
Cochise, sorry et non Cochie (pas volontaire)
A la lecture de la question, j'avais, à tort peut-être, supposé que la priorité était de faire libérer les lieux et d'abandonner les loyers impayés. mais Cochie a raison : si vous souhaitez également récupérer les loyers, vous devez immédiatement entamer une procédure de conciliation, obligatoire, auprès du juge de paix de votre canton. Cela présentera en outre l'avantage de pouvoir demander, en cours de procédure, le départ de cet indélicat locataire.
cochise a écrit : ou bien de lui passer un coup de tél, ca vous permettra de sentir son état d'esprit...
#435 Re : Locations et baux » bail non reconduit » 21-11-2006 18:04:43
A la lecture de la question, j'avais, à tort peut-être, supposé que la priorité était de faire libérer les lieux et d'abandonner les loyers impayés. mais Cochie a raison : si vous souhaitez également récupérer les loyers, vous devez immédiatement entamer une procédure de conciliation, obligatoire, auprès du juge de paix de votre canton. Cela présentera en outre l'avantage de pouvoir demander, en cours de procédure, le départ de cet indélicat locataire.
ou bien de lui passer un coup de tél, ca vous permettra de sentir son état d'esprit...
#436 Re : Ventes et achats » Faillite de notre Promoteur » 20-11-2006 09:32:44
Le mieux est d'avancer en tripartite. La banque paie directement les sous-traitants en accord avec l'entrepreneur. Une convention de subrogation doit être dressée en ce sens entre ces trois parties. Comme il s'agit de ne pas aggraver une situation financière déjà pénible, et comme aucune faillite, concordat judiciaire ou autre joyeuseté n'a été judiciairement prononcée, je pense que, s'agissant d'acte dits conservatoires, ils ne seraient pas remis en cause par l'éventuel curateur si une faillite devait survenir. En effet, en cas de faillite, un curateur peut annuler les actes dits "suspects" qui ont été posés par le ou les responsables de la société durant les six mois qui précèdent la déclaration de faillite.
Oui vous avez raison c'est bien luc .
Etant donné qu'il y a des retards dans les travaux et que certains sous-traitant ce plaignent qu' ils ne sont pas payés, la banque doit elle attendre la faillite ou bien peut elle intervenir avant, pour assurer la bonne continuité du chantier ???
#437 Re : Ventes et achats » Installation électrique (PV de visite) agréation et vente » 20-06-2007 07:34:08
Certes. Si possible, pouvez-vous faire profiter le forum de la réponse que l'on vous aura donnée? la question soulevée est intéressante, d'autant plus que vous savez sûrement que des mesures fiscales de déduction entreront probablement en vigueur dès le 1/1/07 pour des mesures prises par le propriétaire, notamment en matière de prévention vis-à-vis des installations électriques.
Effectivement, c'est tout a fait contradictoire.
Je pense que cette fameuse page de garde a été rédigée avant la réunion au cabinet du ministre et n'a pas été actualisée...
J'interroge la fédération à ce sujet.Je suis également d'accord avec le transfert de propriété qui s'effectue toujours à la signature de l'acte authentique.
Mais bon, s'il existe une circulaire visant à interpréter l'arrêté royal et à clarifier son champs d'application...
Je constate en tout cas que les compromis de vente récents reçus des autres études ne font pas mention de l'Arrêté royal. On semble dès lors se contenter (et ça nous arrange tous) des explications données ci-avant.
#438 Re : Copropriétés forcées » Conseil de Gerance - abus » 20-11-2006 09:24:29
Pour répondre à Saxo, il est envisageable de révoquer le syndic. C'est l’assemblée générale qui peut le faire à tout moment. Lorsqu’il existe, c’est le contrat signé entre l’assemblée et le syndic qui fixent les conditions de révocation (délai, indemnités éventuelles, etc.). Elle peut également lui adjoindre un syndic provisoire
En effet, elle peut trouver à redire à la gestion du syndic (comptabilité opaque, absence de réponse aux questions des copropriétaires, carences diverses, etc.). Dans ce cas, elle peut le révoquer ou lui adjoindre un syndic provisoire, pour une durée ou à des fins déterminées. Le problème est que c’est le syndic mis sur la sellette qui doit convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner ce nouveau syndic. On comprendra aisément qu’une certaine réticence puisse naître dans son chef. La loi du 15 décembre 2005 (Moniteur Belge du 28 décembre 2005) sur la simplification administrative a imposé au syndic, quel que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, de transmettre à son successeur ou tout tiers mandaté tous les documents concernant la copropriété ainsi que toute la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion (nouvel article 577-8 & 4, 9°).
Peut-être cette dernière solution débloquerait-elle la situation ?
A grmf, je vous concède qu'il est certainement commode de pouvoir désigner son emmerdeur de service.
Cela étant, vous êtes sans doute très bien placé pour répondre à la dernière question posée, qui est : que faire quand un syndic (avec le c. de gérance) refuse même de répondre en AG aux questions, refuse même de mettre les questions à l'ordre du jour ?Ici :
"J’ai demandé au Syndic (lettre du 24 aout, lettre recommande du 19 septembre) de mette certains points a la discussion pendant prochain AG (infractions graves, changement affectation, annexation parties communes). Aujourd’hui je viens de recevoir la convocation pour AG – aucune de ces points ne sont pas pris en compte. Que faire ?"
#439 Re : Copropriétés forcées » Envolée des charges » 17-11-2006 11:03:27
A ma connaissance, non, pas de statistiques, mais il est évident que la hausse des produits énergétiques aura du se répercuter sur les charges communes y liées.
Vous l'avez sans doute constaté car les locataires et les propriétaires en font les frais …
Les charges de copropriété se sont envolées depuis 3 ans … chauffage, eau courante, gardienage...
La hausse est près de 5 % pour l'année 2005…
Le chiffre sera sans doute le même cette année
C'était un reportage de Marion PILLAS et Bernie MERIAUX au JT de France 2 hier jeudi.
Et en Belgique ?
Fait-on des statistiques ?
#440 Re : Ventes et achats » Installation électrique (PV de visite) agréation et vente » 20-06-2007 07:34:08
Du reste, le transfert de propriété n'a quasiment jamais lieu à la signature du compromis. Le compromis contient une promesse de transfert de propriété, qui peut d'ailleurs s'effacer puisqu'il est presque toujours aussi stipulé que, moyennant finances, chacune des parteis peut se désister.
Je comprends.mais, alors, n'est-ce pas contradictoire avec la PAGE DE GARDE du site de la Fédération Royale du Notariat belge (WWW.notaire.be) qui fit ceci :
Le contrôle des installations électriques
A partir du 1 janvier 2007, pour toute vente d'une habitation, le vendeur devra faire effectuer une visite de contrôle de l'installation électrique à basse tension. Toutes les habitations sont visées: les maisons, les appartements, les locaux ou les ensembles de locaux servant d'habitation à une ou plusieurs personnes vivant en famille ou en communauté.
Il est utile de déjà prévoir dans les compromis de vente dont l'acte authentique pourrait être établi après le 1 janvier 2007 l'obligation du vendeur de faire effectuer à sa charge une visite de contrôle de l'installation électrique par un organisme agréé et de transmettre le procès-verbal de visite au notaire.
Le procès-verbal de visite devra être remis au notaire chargé de réaliser l'acte d'acquisition.Quel organisme est agréé?
Le Service public fédéral Economie, PME, Classes moyennes et Energie (ancien ministère des affaires économiques) a publié une liste
Cedboule a écrit : Je vous transmets ci-après les messages reçus de la FRNB (chacun en fait évidemment ce qu'il veut mais dans nos compromis signés en 2006, on n'en fera pas mention):
1) L'article 276, alinéa 6 RGIE stipule : “La convention de transfert de propriété mentionne la remise de l'original du procès-verbal de visite”.
La question-clé qui se pose, est de savoir ce qu'il faut entendre par la notion de « convention de transfert de propriété ». Comme l'AR parle de « convention » de transfert, il a été admis, après discussion, que le compromis de vente sous seing privé était visé. Cette position est partagée par le Cabinet du Ministre Verwilghen. Une confirmation écrite nous a été promise, mais n'a pas encore été reçue.Ceci impliquerait que les conventions conclues en 2006, donc avant l'entrée en vigueur de la nouvelle obligation, tomberaient en dehors de son champ d'application. L'acte authentique authentifie une convention entre parties et n'influence pas le fait que la convention date d'avant le 1er janvier 2007.
Quid en cas de vente sous condition suspensive?
Même quand la convention de vente sous seing privé contient une condition suspensive qui ne se réalise qu'en 2007, dans l'hypothèse précitée, la nouvelle réglementation ne s'appliquera pas. Pendente conditione, la convention existe, uniquement son exécution est suspendue (Cass. 5 juin 1981, R.W. 1981-82, 245). La réalisation de la condition suspensive a pour conséquence que la convention conditionnelle devient définitive avec effet rétroactif (sauf dérogation conventionnelle au caractère rétroactif) de sorte qu'il s'agit d'une convention conclue en 2006, soit avant l'entrée en vigueur de la nouvelle obligation.Moment du transfert de propriété est sans incidence.
En outre, dans l'hypothèse précitée, il est non pertinent si le transfert de propriété a lieu en 2006 ou 2007. Le moment du transfert de propriété est une modalité de la convention qui n'influence pas son existence.Iris GERLO, conseiller juridique FRNB (12/10/06)
2) Une nouvelle réunion de travail a eu lieu le vendredi 20 octobre dernier au Cabinet du Ministre Verwilghen concernant les imprécisions au niveau des dispositions modifiées du règlement général sur les installations électriques.
Le Cabinet précisera le champ d'application ainsi que la portée de la nouvelle obligation dans une circulaire ou dans une modification de l'A.R.
A cet égard, nous pouvons d'ores et déjà vous confirmer, comme nous l'avions écrit dans notre message E-journal 3653 du 12 octobre dernier, qu'en ce qui concerne les ventes de gré à gré, lorsqu'il est question de convention de transfert, c'est le compromis de vente de gré à gré qui est visé. Nous pouvons par conséquent vous confirmer que tous les compromis de vente signés en 2006, tombent en dehors du champ d'application de la nouvelle obligation.
André MICHIELSENS, notaire et Iris GERLO, Conseiller juridique FRNB (25/10/06)
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