PIM a écrit :

Il faut qu'il y ait acte authentique pour être propriétaire.
Donc donner procuration à un acquéreur qui n'a pas encore signé son acte, cela me paraît inadéquat.
Par contre, l'inviter - comme invité sans droit de vote - cela me paraît, de la part du promoteur, assez justifié. Et encore mieux, si le promoteur, pour chacune des entités concernées, vote dans le sens voulu par son acquéreur. Mais cela reste leur potage interne.

...Laisser l'acheteur participer aux décisions dans la gestion de son futur bien me semble parfaitement approprié et légitime. Ceci à condition pour le vendeur qu'aucun vote ne soit susceptible d'augmenter la charge du vendeur.

1.    Le syndic ne déclarera pas un sinistre qui ne dépasse pas un certain montant que si les statuts ou une décision préalable de l'AG le permet.
Dans ce cas, l'ACP est son "propre assureur"

Quid dans le cas d'espèce ?

2.    Que prévoient les statuts en ce qui concerne la prise en charge de la franchise  ?

Exemple :
"Lorsque le contrat d’assurance des biens (assurance incendie et autres périls) prévoit une franchise à charge du ou des assurés, celle-ci sera supportée par :
1° l’association des copropriétaires, à titre de charge commune, si le dommage trouve son origine dans une partie commune ;
2°le propriétaire du lot privatif, si le dommage trouve son origine dans son lot privatif ,
3° les propriétaires des lots privatifs, au prorata de leurs quotes-parts dans les parties communes, si le dommage trouve son origine conjointement dans plusieurs lots privatifs."

Quid dans le cas d'espèce ?

max11 a écrit :

MarcoBrux a écrit :

Suite à plusieurs plaintes, le promoteur a désigné un sous traitant pour colmater l'origine des infiltrations. Sans succès, le problème se répète dès qu'il pleuve.

Contacté à plusieurs reprises, le syndic ne bouge pas...et le problème persiste. Que feriez-vous dans ce cas précis?

Ce n'est pas le syndic qui va résoudre le problème de l'infiltration....
Il peut bouger comme il veut, si l'AG ne lui permet pas d'aller plus loin que simplement répercuter vos plaintes (ce qu'il a fait puisque le promoteur a fait faire des travaux pour "colmater l'origine des infiltrations").
A t'il la possibilité de faire des dépenses pour "bouger" : prendre un expert pour chercher l'origine des infiltrations, engager un avocat pour mettre en demeure le promoteur, assigner le promoteur pour faire nommer un expert judiciaire (que l'ACP devra pré-financer), ....

Facile de dire que le "syndic ne bouge pas"  mais, vous les CP, quelle latitude lui donnez vous pour bouger alors qu'il sait qu'un groupe a été constitué pour le remplacer à la prochaine AG  ???

@MarcoBrux
Il vous faudra passer par la case expert judiciaire.

Exemple concret: Mon ACP (construction de 1975-1980) la refusé de réparer le petit défaut (descente de l'eau pluviale non conforme) de construction des terrasses en 1986, essayé de le réparer en 2002-2012 en donnant plus plus d'attention au bon marché (en 2002 - faillite de l'entrepreneur en 2003) et puis (2004-2007) les commissions secrètes. Maintenant l'AG se trouve en face du fait que les terrasses réparés (30%) sont mal réparés et le reste devient aussi pourrie. En tout des frais énormes qui vont rendre obligatoire de passer par la case "prêt".

Grace à l'AR du 12.07.2012 la comptabilité devra refléter (par l'inscription obligatoire des dettes estimés dans le mode "worst case") le coût des travaux à faire, sans pouvoir postposer l'inscription dans un fonds de réserve. Donc le décideur avance pro rata les frais estimés (budget) de sa décision durant l'année de la décision. Ce qui implique que l'acheteur connait les frais du présent qui ont été postposés et peut en tenir compte. Principe: "le décideur paie"

Le comble est que si en 1986 l'AG de mon ACP avait tenu compte de l’avis des experts indépendants (en tout trois dont un judicaire) on avait évité les frais énormes de 2002-2012 et les frais à venir.

Suggestion:
Il ne faut pas colmater l'eau qui infiltre, mais il faut chercher son origine.   Par où passe l'eau pluviale ? Faites les expertise durant ou juste après une drache belge.

Refuser de réparer une fuite chez un "opposant" peut avoir un effet négatif pour l'immeuble.

Cherche le défaut en commençant au toit, réparez et ne laissez pas pourrir. Vous allez le payer très cher si vous postposez la solution du problème. Vous avez besoin d'un expert indépendant qui ne cherche pas augmenter le chiffre d'affaires de sa firme, mais qui veut résoudre des problèmes.

Et comment le nouveau syndic résoudra-t-il le problème d'infiltrations d'eau ?

MarcoBrux a écrit :

Contacté à plusieurs reprises, le syndic ne bouge pas...et le problème persiste.

Et le conseil de copropriété dans le cadre de sa mission de surveillance du syndic a-t-il pris l'initiative de lui demander au syndic à prendre connaissance et copie de toutes pièces et documents relatifs à sa la gestion de celui-ci ou intéressant la copropriété en ce qui concerne la problématique énoncée ?

Et oui, parfois il faut que le conseil se déplace dans les bureaux du syndic .

Les contacts avec le syndic s'inscrivaient-ils ds ce cadre ?

Le syndic rend compte de sa mission lors de l'AG .

Si le syndic ne fait pas son boulot.... changer de syndic (oui, je sais, c'est vite dit)

MarcoBrux a écrit :

Bonjour,

Contacté à plusieurs reprises, le syndic ne bouge pas...et le problème persiste. [

Qu'attendez-vous concrètement du syndic ? Qu'il bouge . Mais précisément ?

MarcoBrux a écrit :

Toutefois, je me pose des questions au sujet des responsabilités?( ancien syndic ou syndic actuel)?

La question posée porte sur un problème de responsabilité.
La responsabilité des  syndics entrant ou/et sortant pourra éventuellement être retenue si l'association des copropriétaires a subi un préjudice.
A ce stade rien ne prouve que l'ACP est préjudiciée. A-t-elle subi un préjudice de 18.500 € ? Un juge a-t-il décidé que la prétention de l'ACP visant à recouvrer ce montant était injustifiée ?

La question, dans le cas concret, me semble prématurée.