Ce type de renseigements est repris dans le permis d'urbanisme. Le permis initial fait en principe partie de l'acte de base.

Les lois peuvent avoir changé de fait ce permis. Je prends un exemple: depuis 1999 il est obligatoire à Bruxelles de demander en plus périodiquement un permis df'environnement pour certaines parties communes (parkings souterrains, ...). Visitez le site Internet approprié, selon la région où votre copropriété est situé.

Certaines obligations, repris dans le permis d'urbanisme, sont souvent copié du permis de lotissement. Ce dernier est consultable au service d'urbanisme de votre commune, ainsi le dossier du permis d'urbanisme et d'environnement de votre copropriété.

Charges communes: provision pour la partie commune pro rata de vos quotités  (comptes de l'ACP)

Chauffage: provison du "compte individuel" pour les frais de consomation de la chaufferie (pas d'entretien ni renovation) - elle est en principe aussi pro rata de vos quotités, si le règlement de copropriété ne prrévoit pas autre chose

Eau chaude: si l'eau chaude est produit par la chaufferie, les frais se ventilent comme le chauffage.

Eau froide: comme l'eau froide est probablement distribué directement chez vous (= lecture du mètre par votre société "eau"), cette consommation n'apparait pas sur votre compte individuel.

Le compte individuel tenu par l'ACP au nom de votre lot privatif contient les dépenses et récettes suivantes:

1. en récette:
- le provisions que vous avez versé sur le compte de l'ACP
- votre quote part du solde des comptes annuels ou trimestériel de l'ACP (qui devrait toujours être positif - le syndic ne peut engager une dépense que quand de l'argent est disponible sur le compte)

2. en dépense:
- l'appel de votre provision périodique (souvent trimestérielle)
- les intérêts dus par vous, suite à une retard de paiement de provisions
- votre consommation de chauffage, eau chaude et/ou eau froide après chaque passage de la société responsable pour votre décompte individuel
- les frais dûs à des interventions d'urgence du syndic pour votre lot privatif (ex: fuite d'eau quand vous êtes absent)
- les frais imposés à votre lot par le règlement de la copropriété (= letrre de rappel en cas de non-paiement, frais de copies, frais de déménagement, ...)

3. en dépense ou récette
- des sommes à payer (franchise) ou à recevoir  (si les montants remboursés passent par l'ACP) suite à des incidents couvertes par l'assurance de l'immeuble (= des parties privatives et communes)
- le solde annuel ou trimestériel du votre compte individuel reporté à la période suivante et en principe à payer par vous (en dépense) ou éventuellement à recevoir (en récette).

J'ai un peu détaillé, puisqu'on oublie souvent que l'AG n'approuve annuellement que les comptes de l'ACP. L'approbation des comptes individuelles est une affaire entre chaque propriétaire et l'ACP.

Certains ACP ont une tendance à utiliser la partie provision "compte individuel" à d'autres fins quand les frais de chauffage diminuent. Ce sont les ACP ou les provisions annuels  n'augmentent qu'avec l'index.

Ces ACP auront des problèmes, si les frais de chauffage vont augmenter les mois qui viennent.

Remarque: 50 euros/mois n'est pas cher. J'en suis actuellement à 235 euros/mois pour un 3 chambres (eau froide inclus).

Rénovation:
http://www.prime-renovation.irisnet.be/Pages/Reno/FR/Accueil.asp

Les textes officiels se trouvent sur le site du PRAS:
http://www.pras.irisnet.be/

La terrasse change en principe la structure. Il faut probablement faire une demande de permis d'urbanisme avec architecte, mais tout dépend du contexte, du permis d'urbanisme original, éventuellement du permis de lotissement, etc ... . 
http://www.brunot.be/F640.htm
et surtout http://www.brunot.be/F643.htm

Il vaut mieux consulter un spécialiste.  Commence par exemple avec le notaire qui a écrit l'acte de base, surtout si c'est un logement récent. Vous avez de toute façon besoin d'un notaire.
Voir: http://www.notaire.be/info/acheter/630_copropriete_acte_de_base.htm

Francis,

Un jugement a été rendu le 22/07/2005 pour ma demande d'annuler la réunion de l'AG du 12/03/2004 et d'avoir un accès à tous les documents de la copropriété.

Le juge vient de m'accorder ce que j'ai demandé, sauf quelques détails, avec lesquels je sais vivre. Et il m'a d'autre part accordé de fait plus que j'avais demandé.

Le Juge a constaté que l'ACP était probablement géré par une minorité active. J'estime que cette minorité se compose de 20% des CP.

Il a décidé que les deux séances sont annulées (AG 12/03/2004 et 30/03/2004) et qu'une AG doit être reconvoqué. Le syndic est obligé de mettre une synthèse du jugement dans l'invitation même.  Mais il ne devra pas joindre une copie intégrale du jugement dans les deux langues.

Ceci n'est qu'un premier pas. Je m'efforce maintenant de trouver avec le syndic un compromis loyal, correct et honnète dans l'avantage de la copropriété. C'est pas évident, mais j'espère y réussir. On verra dans quelques jours.

Je sais qu'un appel est fort probable, mais j'espère que le pouvoir en place retrouve le bon sens. Je suis peut-être trop optimiste, mais c'est le seul moyen à résoudre les problèmes, sans causer trop de clivages au sein de la copropriété.

Il reste une citation à juger (annulation explicite des décisions AG 30/03/2004, avec les mesures d'exécution) et une à traiter (idem pour les AG de 2005).

Donc rien de nouveau pour les AG 2005, mais il est un fait que le Juge a admis qu'une réunion fictive peut donner lieu à une annulation des deux séances. 

Les deux séances doivent donc être organisé de la même façon. Les frais de la 2ème séance sont causés par les CP absents et personne d'autre.

Il n'y a qu'une solution pour les éviter: persuadez votre voisin à venir ou à donner une procuration à quelqu'un qui vient. C'est dans l'intérêt commun.

Je vais être un peu plus précis.

L'ordre du jour prévoit entre autre pour le syndic les points suivants.

3. Rapport 2004 du syndic.
4. Décharge du syndic pour les comptes et la gestion 2004
5. Election d'un syndic

Les mêmes points prévoiunet aussi le rapprot, décharge et émection des autres mandataires. On ne peut voter que sur l'ensemble d'un point, sauf pour le point 5.

Un point d'un ordre de jour se traite selon moi en principe comme suit:
a. énoncé du point par le président de la séance
b. explication pour la personne qui a mis le point à l'ordre du jour (en principe le syndic ou le membre qui l'a proposé).
c. point de vue d'autres mandataires et/ou membres, avec replique de la personne mentionné ci-devant
d. délibération
e. vote

C'est au sous-point d et e que je demande que le syndic sort, pour le point 3 et 4 de notre ordre du jour. Il est évident que le syndic peut rester au point 5, s'il est copropriétaire en posssesion d'un mandat valable en cas d'indivision volontaire du lot privatif.

Je n'ai pas parlé du point 5, puisque l'AG va probablement constater lors de la délibération du point 3 ou 4 que l'AG ne sait pas prendre des décisions puisqu'il a été convoqué irrégulièrement.

Une mesure de sécurité de ce type n'est en principe nécessaire qu'entre un local habité et un local avec contenu potentiellement dangéreux (chaufferie, garage, ..). La norme exacte dépendent de la région dans lequel cette maison est situé. Et si c'est une nouvelle construction ou non.

A Bruxelles il faut, en cas de rénovation soumis à une demande de permis d'urbanisme et/ou d'environnement, aller dans le sens de nouvelles normes sans devoir les atteindre à 100% dans tous les cas.

Beaucoup dépend de la stuation concrète et la réglementation locale. Renseignez vous auprès du service d'urbanisme de votre commune.

Si vous achetez une maison, vous faites en principe une 2me visite avec un expert réel (architecte, ...)  pour estimer la valeur réelle ET les travaux futurs (= points faibles = dépenses futures). Cela coute plus que 150 Euros, mais cette dépense vaut de l'or.

Faites la même chose avec un appartement. Mais n'oubliez pas de visiter avec lui les lieux communs (ascenseur jusqu'en haut, caves, garages, couloirs, ..). Un expert verra rapidement les points faibles. Les parties communs représentent facilement 2/3 de la valeur de votre achat.

Les PV des AG sont une bonne indication, si:
1. ils sont complets (chez nous la remarque du syndic concernant la vétustité des ascenseurs n'a pas été mis au PV)
2. y sont joint la liste des factures et le bilan approuvé
3. y sont joint les liste de présence (combien de CP y vont réellement, ... )

Une autre indication importante: la présence d'un plan d'amortissement périodiquement mis à jour. Il n'est pas obligatoire, mais la présence est une bonne indication pour une gestion saine des finances à longue terme.

Oui et non .... cet article refère au syndic adjoint (appellé dans une vie antérieure le co-gérant). C'est une création des promoteurs style Etrimo, ... dans les années 60 pour leur permettre à gérer à bas prix leurs nouveaux complexes (= sans entretien complexe). Comme dans mon complexe (acte de base de 1975).

Le syndic conventionnel (= classique) peut être d'accord que l'AG nomme un syndic adjoint pour certaines missions limité dans le temps. S'il n'est pas d'accord alors cette construction n'est pas possible.

Exemple classique: la double signature  ou la surveillance de la chaufferie (règlage chauffage, ..). Assez souvent ils existent dans des complexes avec concierge et contrôlent ce dernier de fait.

Je suis d'accord avec Serge Winnykamien (président ABSA) et d'autres que cette construction est très dangereux pour l'ACP, mais surtout pour le syndic adjoint lui-même. Et qu'elle est à èviter à tout prix, sauf dans des cas très rares.

En effet ni la caution légale du syndic ni l'assurance RC du syndic doivent intervenir en cas de problèmee puisque le syndic adjoint n'est pas soumis aux mêmes obligations professionelles que le syndic. En plus, étant le plus souvent le président du CG et le président de l'AG, ce syndic adjoint est en fait l'émanation du mandant du syndic. Ce qui le décharge complètement, si le syndic adjoint approuve les dépenses du syndic au moment du paiement. Si le syndic adjoint n'obtient pas décharge, alors il peut être mis responsable pour les dégats ... si l'assurance du syndic n'intervient pas. Mais il demande assez souvent pas la décharge ... d'où un problème réel en cas de pépin.

En plus cette construction permet au syndic d'abaisser sa prime RC et caution, et ainsi réduire ses charges réelles. Ceci fausse la concurrence, s'il répercute cette diminution dans ses honoraires. Il faut donc comparer non seulement les prix, mais surtout les conditions et le contexte. Je préfère payer plus à un syndic avec une bonne assurance et mes charges sous contrôle que moins à un sans assurance et avec des charges qui sont hors contrôle.

Revenant sur mon cas, je suis certain que si le système de cogérance aurait été aboli en 1999, au moment du décès du cogérant en fonction, l'ACP aurait pris le virage normalement et n'aurait pas connu les problèmes actuelles. On a maintenant un comité de plus en plus petit qui exerce la fonction de cogérance en collège ET le contrôle du syndic en même-temps. Avec tous les dérives possibles et classiques du genre.

Que cela appartient au président de l'AG me semble logqiue. Votre idée de faire soutenir ma manière de présenter par d'autres CP est très bien. Cela me permet de contacter d'autres CP d'une façon assez positive (je ne parlerai pas de l'interdiction par le syndic) et de les sensibiliser pour la bonne conservation du complexe.

Le metier de syndic n'est certainemant pas facile. J'ai été syndic bénévole dans un petit immeuble (8 appartements) où mon prédécesseur avait été attaqué en justice. J'ai su calmer l'affaire. Donc j'ai été à l'autre coté de la barrière..

Le nouveau syndic devra surtout être un bon manager, un diplomate, sans qu'il se laisse faire (ni par moi ni par les autres CP).  Et il devra faire son calcul de l'honoraire demandé correctement.

Mon ACP est effectivement un sac de noeuds, mais la situation est telle que cela peut être très vite résolu. N'oublions pas que le CG 2000 de 8 personnes à déja été réduit à 3 personnes. Ce conseil a été composé par le syndic directement après le décès du co-gérant. En manipulant il a réussi d'imposer sa méthode, qui était tenu en échec jusqu'à ce moment par le cogérant. De cette réunion deux versions de PV existent. Un diffusé aux membres et un pour les memebres du CG.

C'est pour cela que moins que 10 CP sur 250 sont contre moi. Ils observent en effet si je réussi. Je suis le 3° qui l'essaie depuis 2000.

Tôt ou tard en arrivera.

Merci.