D'accord, mais ce séminaire est d'une façon positive surtout destiné à:
1. ceux qui veulent s'impliquer ou se perfectionner comme membre d'un CG
2. ceux qui sont en contact avec un CG (copropriétaires, syndics, avocats, notaires, ...) et veulent connaitre les droits de chacun.

En tout cas j'y serai présent ...un avant-midi (en néerlandais avec orateurs différents) et un après-midi.

Depuis quelque mois je suis présent, comme tous les membres du conseil de gérance de mon ACP, à la permanence publique et hebdomadaire du syndic. Je reconnais dans l'article cité par Zitoun quelques des situations que j'ai vu partiellement défiler devant le syndic et son comité. J'ai vu en fait quelques photos de ce film probablement assez classique pour les syndics.

Le Stéphane de cette émission est probablement le syndic normal, qui subit les conséquences de l'arnaque de ces prédeccesseurs pendant les années d'or  de son métier.

Ayant à faire avec un des vestiges survivant de ce temps passé, j'ai pu en plus constater pendant cette permanence que les participants officiels (sauf un) trouvent leurs méthodes tout à fait normal et les appliquent tout ouvertement sans se cacher.  Ils se basent sur leur impunité, ayant des "bras longs". J'ai vérifié et ils ont effectivement des neveux parlementaires, des oncles expert aux Finances (Cadastre), des epouses dans le conseil de la police locale, etc ... .

Mais de là dire que ce réseau sait et surtout va les protéger complètement, est un pas qui normalement ne peut plus être d'application aujourd'hui. Ou je rêve ?

Exemple: dire oui  à un CP pour l'envoi d'un expert suite à un dégats eaux. Et ensuite dire tout ouvertement, après le départ, qu'on l'enverra pas, vu la situation (dégats probablement causé par un des appartements du commissaire aux comptes avec un montant plus bas que la franchise de 5.000 € ...).

PS:  la page internet de France 5 n'est accessible qu'avec Internet Explorer, et pas avec  Firefox, mon browser préféré (et qui me protège plus que IE). Cela est une arnaque des temps modernes ... et un autre chapitre semblable du même problème. mais hors contexte dans ce forum.  Heuresement pim.be est accessible sans imposer IE.

Un offre "tout compris" implique pratiquement que les prestations du syndic en souffrent, s'il ne veut pas perdre de l'argent ou qu'il se ratrappe autre part (les fameuses commissions, raffler les indemnités des mauvais payeurs comme 'frais avocat", etc ...

En préparant  le cahier des charges "contrat syndic", que je vais proposer à l'AG suivante, je vais en fait en proposer trois.

Un avec le système forfaitaire du syndic-régisseur-courtier-avocat (système actuel)
Le 2° idem, mais avec les autres fonctions indépendant du syndic
Le 3° un systéme avec des certain frais tarifé, en appliquant le principe: "le polueur paie"

Le tableau de bord de l'analyse des frais (une ligne par candidat-syndic) sera calculé sur une période extrapolée de 25 ans, pour faire rentrer le cout réel de certains frais cachées.  Mais aussi parceque l'immobilier est un investissement à longue terme.

Et j'en suis persuadé que les syndics qui demandent un prix correct sortiront en haut du classement.

Ceci est une excéllente manière de travailler, qui doit faire règner une confiance après un ou deux ans, et permet que le CP moyen à une perception positive de la gestion.

Je suis d'accord avec Francis.  La matière est complexe, parfois difficile à comprendre et peut donner lieu à des interprétations divergentes.

J'ai commencé à mieux comprendre quand j'ai constaté que sont aussi d'application:

- les articles 1984 à 2010 du Code Civil concernant le mandataire (syndic) et le mandant (ACP)
(voir Fisconet - Code Civil - Le mandat )

- le droit commun sur le fonctionnement des corps constitués (= conseil communal, parlement, ...), mais tenant compte des lois (qui ont priorité).
Lisez la loi communale et surtout le chapitre II concernant les réunions et délibérations des conseils communaux (= articles 84 à 102).
Voir : UCVB.be
Ou demandez le règlement d'ordre intérieur de votre conseil communal à votre adminsitration communale.

Ces textes sont encore assez claires et compréhensibles. 

Naturellement vous pouvez dire: c'est le boulot de l'avocat à vous aider. Vous avez raison, mais ne soyez pas surpris qu'il vous fait arriver à une place que vous n'avez pas voulu.

N'oubliez pas que vous pouvez donner un mandat général ou spécifique à votre avocat, qui est aussi un mandataire (voir plus haut le Code Civil).

Mais ce n'est pas l'avocat qui doit décider le but de votre action. C'est à vous de le choisir.

Exemple concret: mes buts actuels sont

- à longue terme: assurer que mon appartement (et les parties communes) sont maintenu en état jusqu'en 2030 au moins, avec une charge financière prévisible, "en veilissant dignement".

- à moyen terme (2010): assurer qu'en 2015 (année de la mise au pension de la génération du babyboom) la copropriété soit en état pour passer les années maigres sans grandes problèmes

- à court terme (2005): assurer que je puisse passer (sans contrainte ni interférence aucune de la part des organes de l'ACP) les informations en ma possesion à mes collègues copropriétaires, expliquer mon analyse, en déliberer avec eux et prendre en connaissance de cause les décisions voulues par la majorité, en acceptant d'être mis en minorité.

Je ne sais pas si j'ai réussi à convaincre le Juge de Paix aujourd'hui que je ne suis pas un emmerdeur et que ce qui précède est mon but réel. On le saura dans les semaines qui viennent.

Ce qui est très important, ce qui m'a ralenti fortement, mais ce qui rapportera probablement ses fruits dans les semaines qui viennent: je ne suis pas contre des personnes mais seulement contre certaines actions. Ce qui fait qu'il n'y pas de haine envers moi (en tout cas pas visible). Seulement deux personnes (syndic et commissaire aux comptes) m'en veulent vraiment et ouvertement. Mais ce sont aussi les seuls qui restent du petit groupe qui a imposé le syndic actuel en 1983.

En pratique cela veut dire que je n'insulte jamais des personnes n'importe ce qu'ils font. Mais je dis bien qu'ils commettent des actions qui peuvent être selon moi irrégulier, abusive ou frauduleux. La nuance est parfois subtile mais essentielle. Je sais que certains simplifient et confondent actions et personnes. L'origine de beaucoup de guerres de clans dans le temps (et encore maintenant dans certains pays).

Après avoir fixé votre but il faut choisir un avocat qui convient le mieux à votre but. Cet avocat était plus que nécessaire dans mon cas, puisque le syndic utilise les services de cinq avocats !

J'ai eu en 2001/2002 un avocat familial, médiateur et connaissant peu en copropriété. Il a échoué et je savais à l'avance que je courais ce risque là. Mais il fallait passer par cette voie. Autrement je prouvais que j'avais des idées préconcues.

Maintenant (2004/2005) j'ai pris un autre avocat. Avec une bonne connaissance de la matière et qui acceptait de m'aider à atteindre mes buts en restant dans le cadre tiré par moi (respect des personnes, ...).

Tout cela n'est pas encore réellement pratique. Mais ces conditions déterminent fortement vos possibilités d'action. Ce message est déja assez long. Donc je serai plus pratique demain ou plus tard dans un message suivant.

D'abord un contrat écrit n'est pas obligatoire. Mais alors le syndic doit être identifié complétement dans le PV de l'AG qui l'a élue, son statut spécifié, ainsi que la durée du mandat, mais aussi son honoraire (sinon c'est gratuit ..) et les indemnités éventuelles. En plus il est dans ce cas seulement tenu aux obligations légales d'un syndic (voir le Code Civil).

Mais les mandataires spécifiques, désignés par l'AG pour signer le contrat au nom de l'ACP, sont tenus à communiquer ce contrat à l'AG suivante quand ils présentent leur rapport et demandent décharge. Ce contrat doit donc être joint à l'invitation pour l'AG suivante. Cela est un point de vue strictement juridique. 

Maintenant il est un fait que c'est beaucoup plus souple et transparent que le syndic envoie directement une copie de son contrat dés que c'est signé et qu'il a effectivement repris les archives de l'ACP de l'ancien syndic (ou du promoteur dans le cas d'un nouvelle copropriété).

Dans ce contrat sont assez souvent prévues des clausules très logiques, mais pas repris dans les statuts. 

Je prends un exemple concret et réel:

L'ACP est responsable pour le maintien de la copropriété en état. Le syndic doit donc informer périodiquement d'une façon neutre l'AG des anomalies constatés (infiltrations, usure avancé, ...).

Son contrat peut donc prévoir qu'il doit visiter mensuellement tous les parties communes, prendre les mesures urgentes et qu'il doit faire annuellement un rapport écrit de l'état actuel des parties communes au conseil de gérance.

SI ce contrat n'est pas communiqué et SI l'établissement de ce rapport annuel n'est pas prévue dans le règlement de la copropriété et SI les deux organes n'en parlent pas à l'AG, alors on ne peut constater que le syndic (et le conseil) cachent la situation de la copropriété aux membres de l'AG.

Surtout quand ils en tirent des conclusions pour la proposition du planning réel des travaux. N'oublions pas que les décisions prises par l'AG seront cassables, si les autres organes n'ont pas mis toute l'information à disposition de l'AG.

Il est donc normal que, dans le cadre d'une gestion transparante et neutre, que le syndic communique une copie de son contrat aux membres de l'AG.

Mais une tendance récente veut que le syndic propose la nouvelle version du contrat chaque fois quand il demande à être réélu. Dans ce cas il doit joindre une copie à l'invitation de l'AG. Ou au moins spécifier dans l'invitation (ou une annexe) la partie du contrat initial qu'il propose de changer.

Contrôle de la gestion par un copropriétaire ... .  Je croyais que cela incombait au conseil de gérance, et surtout à notre commissaire aux comptes. Lentement j'ai constaté que lui prenait aussi part à la gestion, tenait une caisse, signait les virements, .... . Donc conflit d'intérêts.

Donc j'ai alors demandé à pouvoir voir les factures 2001. Ce qu'on m'a accordé 6 mois après l'AG 2002 et après une série de demandes, pour "me calmer".

En voyant les anomalies j'ai demandé une entrevue avec ce commissaire. Il admettait ce que je viens de dire, et beaucoup plus. Mais il refusait de mettre la procédure réelle sur papier.

J'ai donc mis l'ACP, le syndic et les membres du CG en demeure pour répondre par écrit à certaines questions très spécifiques (contenue des contrats, honoraires réelles des mandataires, confilt d'intérêts, ...). Sauf une copie d'une réponse trés partielle et dèsobligeante du syndic au conseil je n'ai rien eu.

Je me suis donc mis à la tâche d'effectuer moi-même ce contrôle. Il existe de la jurisprudence qui l'admet en cas de défaut des organes prèvus pour cette tâche.  Depuis ce moment j'ai eu interdiction de parler à l'AG.

Maintenant j'ai finalement su soumettre mon cas au Juge. Il va rendre son jugement dans les semaines qui viennent. Alors on va savoir si je suis autorisé à effectuer ce contrôle moi-même, et sous quelles conditions.

Il faut dire que j'ai probablement su prouver qu'un membre du conseil, qui critique certains décisions du syndic, s'est aussi vu interdire l'accès aux documents depuis qu'il critique.

Tout ceci est un cas concret. J'espère que la décision du Juge à venir formera jurisprudence et pourra être utilisé par d'autres dans mon cas pour convaincre les organes en place à permettre aux CP de se former une idée de la gestion soi-même.

Correct. C'est la règle générale. 

Mais j'ai eu de la même commission la semaine passé l'info qu'un copropriétaire a le droit de recevoir cette liste, s'il veut réunir les signatures de 20% des copropriétaires pour provoquer la convocation d'une assemblée générale extra-ordinaire.  Il y a déja eu différentes décisions dans ce sens.

En plus ils m'ont confirmé que le syndic ne peut pas demander dans la fiche de renseignements les coordonnées des assurances RC du copropriétaire ET du locataire. Ce qui est le cas chez nous (décision AG contestée chez le Juge). Le gérant du syndic est aussi le gérant du courtier, sans que cette situation est communiqué aux CP.

Le syndic accepte d'envoyer ma lettre ouverte à tous les CP lui-même, contre paiement pas bon-marché. Qui me garantit qu'il les envoie à tout le monde ?

Mais il est un fait que je ne peux pas utiliser cette liste à d'autres fins et m'engager à faire cela par écrit, à la réceptuion de cette liste.

J'ai d'ailleurs reçu, sur ma réquisition dans les conclusions du procès de 2001, cette liste du syndic sans aucune discussion, avant le jugement. Vu les 10% de mouvements par an elle n'est plus à jour.