Je suis d'accord avec Grmff, mais alors le syndic ne peut pas s'en défaire à l'AG en disant qu'il n'admet pas une pré-assemblée puisqu'on pose "trop" de questions, ni qu'il refuse de traiter ce problème à l'AG, puisqu'il l'a déja expliqué à ce CP (cas où le CP n'accepte pas l'explication du syndic).

En plus aucun CP ne peut empêcher un autre CP à poser des questions même s'ils sont endormantes pour lui. Il va de soi qu'un CP qui irrite d'autres CP court le risque de perdre le soutien de ces derniers lors du vote ... .  Mais parfois il faut passer par ce stade, comme moi en 2001.

Pour éviter des abus, je suis d'accord que le règlement de copropriété devrait prévoir une période où le syndic doit être à la disposition des CP pour ce type de questions (4 x 4 heures par décompte dans mon cas).

Les motifs pour enlever un radiateur sont entre autres:
- pas de frais annuels pour enrégistrer la consomation, remplacer les tubes, ...
- pas de frais suite à l'évaporation (1 à 3 unités)
- augmentation du volume disponible dans la chambre
- parfois, si le syndic calcule mal la quote-part "fixe", réduction pro-rata à zéro de ce quote-part

PS On m'a expliqué ce problème pour la première fois en 1970, en prenant l'exemple réel d'un appartement au plein milieu d'un grand immeuble (4 entrées, 20 étages) où on avait enlevé tous ses radiateurs, sauf le living et où on n'utilisait pas celui du living. C'était avant 1973 .... ou on chauffait partout à +25 degrés.

Bien que le sujet glisse des parkings vers la chaufferie, ils traitent tous de l'acte de base.

Je crois que dans le cas de Zitoun il n'y qu'un acte de base et seulement UNE ACP pour les trois immeubles. Je réfère ici à un jugement de la Cour de Cassation récente qui ne donne la personalité juridique qu'à l'ACP qui ne partage pas certains parties communes avec une ACP.

Donc dans ce dernier cas il est fort probable que l'immeuble I sera obligé d'intégrer les deux autres immeubles, avec une obligation possible de présenter les comptes pour les derniers 5 à 10 ans, dépendant s'il y a mauvaise foi ou non. Vu l'épaisseur du dossier à l'IPI de votre syndic, il est fort probable que ce sera 10 ans (1994-2004). Mais vu le fait que la loi n'est applicable que depuis 01/08/1995, la période ne pourra commencer qu'en 1996 ou 1997.

Il serait recommandable de mettre les trois syndics concernés au courant du fait que vous coinsiderez l'ACP I comme la seule compétente pour toute le gestion des trois complexes. Et vous les invitez à convoquer d'urgence une AG extraordinaire pour constater ce fait et pour prendre les mesures nécessaires pour rémedier à cet situation.

Et vous envoyez dès maintenant tout courrier au syndic de l'immeuble I, avec copie pour celui de votre immeuble. Parceque l'avantage que vous avez est que l'immeuble I gère l'ensembles de parteis communs entre les 3 immeubles (chaufferie). Et l'ACP I est constitué avec acte de base.

Je conseille aussi de demander au syndic de l'immeuble I de vous permettre à consulter les PV des AG depuis le début et de vous permettre d'en prendre copie. Dans ces PV vous devez trouver une trace de la scission en trois ACP. Sinon les statuts des trois complexes (identiques au début selon vous) doivent offrir la possibilité de fusionner les trois immeubles.

Mon ACP se constitue de deux immeubles (4990 et 5010 quotités), qui ont été construit en 1976 et 1979.  Le bloc I (1976) a eu 4 AG séparés et le bloc II (1979) en a eu un. Ils ont été fusionné en 1980. Et le syndic actuel a été nommé en 1983.

Bien que je suis 100% d'accord avec Zitoun, je signale que j'ai entamé la situation un peu autrement et surtout globalement.

Pour des motifs tactiques je ne vais pas en parler avant que j'ai mis le syndic de notre ACP au courant.

Une chose m'irrite dans toutes les discussions parceque cela prouve une méconnaissance du changement fondamental de la loi en 1994.

Le syndic est la mandataire légal de l'association des copropriétaires (donc "syndic d'ACP")  mais il n'est plus "syndic de copropriété", comme avant. Cela peut paraître un détail, mais cela ne l'est pas.

En plus j'arrive lentement à la conclusion que la personne clé de tout le système est le président de l'AG.  Si lui préside comme il faut, alors on aura des copropriétaires bien informé à la'vance, une réunion tentable, un PV correct et des directives claires pour le syndic.

Qu'est qu'il faut pour cela ??? Une fois, quand le syndic ne veut pas comprendre, renvoyer des points, où il manque d'information préalable, à une AG extraordinaire avec frais au charge du syndic. Ou bien il paiera et fera le nécessaire dans le futur, ou bien il démissionne, ce qui ne sera pas une perte dans ce cas.

Correct. Ma demande se basant sur cet article est en cours de traitement chez le juge. Mais comme le syndic refute cette procédure avec véhémence, je n'ai pas voulu le citer. Je dois être certain que c'est applicable en pratique.

Personnellement je trouve cette méthode plus provoquante que celui des 20%. J'ai dû l'appliquer dans mon cas vu les circonstances spécifiques. L'interdiction de parler pendant les AG 2003 et 2004 m'empèchait entre autre de défendre mes propres propositions ... .

Pour l'autre question, je vous donne une réponse détaillé dans quelques jours.

Grmff,

Je peux me retrouver à 99% dans votre dernière réponse.

Par expérience personnelle je sais qu'il est très difficile de se représenter une situation ou la majorité du CG travaille contre l'intérêts de la copropriété et qu'ils soit réélu chaque année à +80%.

Il est fort probable que, dés mes procédures sont terminés, que je fasse une liste des conditions réquises pour en arriver là et que je publie cela quelque part.

Je suis d'accord qu'on ne peut pas généraliser à partir de ces cas. Mais il ne faut pas tomber dans l'autre piège non plus et dénier leur existence. Ce que vous ne faites pas.

Par contre il faut aider, puisqu'une pomme pourri peut pourit tous les pommes. En c'est en cela que j'ai été déçu en ce qui concerne l'IPI. En portant plainte chez eux contre mon syndic en octobre 2003 je constate que je n'ai obtenu le nom du rapporteur que fin novembre 2004.  J'ai donc du lancer contre mon gré des procédures judiciaires. Procédures couteuses, énervantes pour moi et probablement à la fin très couteux pour l'ACP et son syndic. Cela n'est pas mon but, mais parfois il faut employer les moyens forts pour arriver au but final: le maintien de la copropriété.

Le 1% ou je ne suis pas d'accord avec vous est la décharge du CG.

Une membre du conseil de gérance est mandataire de l'ACP, en ce qui concerne le contrôle et l'assistance du syndic, sans  en avoir l'exclusivité comme vous avez bien précisé. Il doit en faire rapport comme tout mandataire à l'AG et en recevoir décharge, comme le code civil le prévoit.  Nulle part n'est écrit que le syndic est le seul mandataire de l'ACP.

C'est cet "oubli" qui est souvent utilisé par les syndics peu scrupuleux pour semer le doute, rendre le CG "intouchable"  et qui lui permet d'utiliser leurs "avis/décisions" pour le couvrir sans que l'AG peut délibérer sur les actions (souvent de bonne foi) de ce CG.

En relisant ma réponse je vois que le texte cité pourrait être mal compris.

Le texte sous-entendu est:

En plus un syndcat des copropriétaires est en Belgique une association des copropriétaires.

D'abord le syndic a contractuellement qu'un client: l'ACP. Selon mon syndic il n'est  tenu qu'à répondre à des questions posé lors de l'AG par le CP ou par le CG quand l'AG n'est pas en session. Je suis d'accord que cette opinion n'est pas correcte, mais elle est assez répandue.

Le principe des commissions est sain, s'il est appliqué, communiqué et interpreté correctement. Le CP doit être informé du travail du syndic dans ce contexte et les conséquences quand personne ne fait officiellement ces tâches. Un peu plus d'explications dans par exemple le règlement d'ordre intérieur serait souhaitable.

Il ne suffit pas que les commissions soient communiqués à l'AG pour qu'ils ont légaux.

Le principe des commissions doit être mis explicitement à l'OJ par le syndic et accepté par la majorité prévu par les statuts (50%, 75% ou plus, dépendant de la nature des travaux).

En plus ils doivent apparaître séparément dans la liste des factures (si payé par l'ACP) ou être séparément mentionné sur la facture en question.

S'il y a des travaux non indispensables (urgence ou neccessité douteuse, non provisoire, ... ), alors l'AG à la possibilité de rejeter ces dépenses spécifiques (ou les honoraires reclamées) si l'accord préalable n'a pas été demandé.

Le syndic a intérêt de mentionner dans son rapport annuel les travaux, au dessus d'un certain montant normalement repris dans les statuts, qu'il a exécute sans l'autorisation de l'AG. Pour chacun il motive alors explicitement sa décision.

Un ou plusieurs CP ont alors la possibilité de demander pendant l'AG un vote séparé sur un point du rapport, avant le vote sur le rapport global du syndic. Le syndic peut exiger que cette demande soit transmis par écrit quelques jours avant l'AG , si'l a mis tous les documents nécessaires à la disposition des CP dès la date de l'envoi de l'invitation pour l'AG.

Pour les travaux assurées il est indispensable que le syndic mentionne aux moins le montant global remboursé par l'assurance. Séparément pour les parties communes et pour les parties privatives. Il peut faire cela dans son rapport, dans le bilan et/ou dans la liste des factures, suivant la méthode utilisé.

Mais je trouve qu'une liste par sinistre, assurée ou non, mentionnant séparément les dépenses/recettes pour cette année, est nécessaire. 

Il est nécessaire de spécifier dans le règlement de la copropriété qui prendra à charge la franchise (5.000 € dans mon cas) ou le montant non-assurée (20% dans mon cas, puisque l'assurance actuelle ne rembourse que 80% de la valeur assurée).

Pour éviter une abus possible il y a une méthode très simple: faites adopter par l'AG le principe que le syndic doit mentionner les dépenses et récettes par sinistre pour les parties communes et par année par lot privatif.

Si l'AG refuse ce principe alors il y a la possiblilité d'aller devant le Juge pour abus de majorité.

Ayant été locataire, copropriétaire, syndic bénévole,  ... dans différentes copropriétés je ne peux qu'affirmer qu'en 99% des cas chaque copropriété a le syndic, le commissaire aux comptes et/ou le conseil de gérance qu'il mérite.

Presque tous les problèmes sont dues au fait que des CP croient pouvoir obtenir tout pour rien. Ou qu'un autre paiera pour eux.

Mais aussi parceque les membres du conseil de gérance, ... croient que bénévole equivaut irresponsable pour les conséquences de ses actes.

Il est un fait que l'information que j'ai donné sur le chartre peut paraître pour certains extrème. Mais je me suis entre autre basé sur des expériences similaires à l'etranger.  Et une expérience personelle assez varié tant dans ma profession que comme volontaire. Je confirme ma position. On verra le résultat dans le futur. Tant mieux si cette initiative aura finalement une valeur ajoutée pour tous les parties concernées.

Comme toute l'information utile que je peux personellement donner pour aider d'autres à faire un choix a été donné, je m'abstiendrai de répondre dans le cadre de ce sujet sur ce forum. Cela veut aussi dire que je m'abstiendrai de poster la comparaison entre la situation dans mon ACP et le chartre discuté.