Après une analyse rapide du site concernant la certification du syndic, j'ai envoyé un message privé à PIM et à la SNP. Un extrait :

Cette liste est forcément incomplète (syndic-avocats, ...).

J'ai en plus promis à eux de faire une analyse approfondi de leur chartre, en me basant sur la situation dans mon ACP.  Il ma faudra en pratique un mois pour le faire. Une synthése dépersonnalisé sera en principe publié sur ce forum.

Il faut une cause et une conséquence.

Celui qui à causé  le problème (= ACP) ne sera pas remboursé, sauf s'il remet une déclaration qui ne correspond pas à la réalité.

Celui qui subit les conséquences (= le copropriétaire pour les dégâts dans son lot privatif causé par une infiltration d'eau venant des parties communs) sera remboursé, mais la prime et/ou franchise risque d'augmenter fortement. En plus des risques non-obligatoires seront "oubliés" dans la nouvelle version de l'assurance (augmentation caché). 

La franchise est à charge de celui qui à causé le problème ou en est responsable.

Il faut être vigilant dès que les remboursements (communs ET privatifs) dépassent les 60 à 80% de la prime annuelle.  Il est donc nécessaire (mais pas obligatoire légalement) que votre courtier remet un rapport annuel, dans lequel il mentionne pour les 3 dernières années ces montants globaux et/ou détaillées, et les primes payés. Je conseille de mettre cette condition dans le contrat entre l'ACP et le courtier.

Dans le cas de ma copropriété de 1975/1779 (6 bâtiments à 12 niveaux, dont 2 sousterrains):
1. l'infiltration d'eau par le toit est en principe couvert, mais partiellement à charge des copropriétaires des penthouses (dépend de l'origine du problème)
2. l'infiltration par les murs (et les terrasses) n'est pas couvert
3. l'infiltration par le sous-sol n'est pas couvert

Notre assurance couvrait les parties communes et la partie immobilier des lots privatifs. Les CP sont considérés comme des tiers entre eux et envers l'ACP.

L'assurance actuelle, renouvelé récemment par le syndic sans autorisation de l'AG et seulement communiqué partiellement après 6 mois aux CP, est beaucoup plus stricte, beaucoup plus cher (+70% en 2004), avec franchise de 5.000 € pour les dégats eau et 1.250 pour le reste, le risque "vandalisme" exclu, ...  Conséquence du laisser-aller depuis 1999. Les documents transmis par le syndic sont incomplets. Il m'est donc impossible de déterminer le risque actuellement assuré. Je passe chez le juge ce jeudi pour essayer d'obtenir un accès complet aux documents de l'ACP.

Résumé:
1. le syndic met un point à l'ordre du jour
2. le PV fait par le sydnic ne réflète pas selon vous la décision de l'AG
3. ce point est en fait refusé, mais le syndic essaie de le faire voter à l'AG suivante
Correct ?

Une solution possible dans ce cas:
1. Dés réception du PV il faut par lettre recommandé contester le PV.
Demande à remplacer le texte "aaa ...bbb" par "ccc...ddd".
Faite signer cette lettre si possoble par quelques co-propriétaires (au moins un).
2.Mettez une motion à l'ordre du jour, qui spécifie ce que vous voulez.
Prenez garde que le maximum possible de période de quarantaine est probablement 5 ans, si aucun élément nouveau n'intervient. Un nouveau CP est un nouveau élément ... .
3. Lors du vote sur l'acceptation du PV de l'AG précédente, votez pour l'acceptation
4. Lors du vote de votre motion, votez pour l'acceptation, en n'acceptant aucun changement de votre texte proposé, vu l'attitude du syndic.

Oui, si la décision est dûment mis à l'ordre du jour, voté avec la majorité requise, repris dans le PV de cet AG, transmis au copropriétaires et n'a pas été contesté chez le Juge de Paix avec succès.

Mais il se peut que l'acheteur a un recours contre le vendeur, s'il y a eu une défaut de transmission d'info au moment de la vente.

Concrètement (exemple fictif):
Un travail de rénovation d'un mur mitoyen a été voté en 2000 pour exécution dès accord du voisin (pas membre de l'ACP), les dépenses seront seulement mis à charge des lots mitoyens du mur, le PV de l'AG 2000 n'est pas transmis lors de la vente du lot en 2003, le syndic ne mentionne pas ce travail sur les documents qu'il transmet au notaire,  l'accord est obtenu en 2004 et le syndic demande des provisions au nouveau propriétaire (d'un lot concerné) pour démarrer les travaux.
Le nouveau propriétaire devra payer ces travaux, mais il pourra se tourner contre le vendeur.

Bonsoir,

D'abord je remercie PIM pour avoir publié le contenu de l'article concerné. Cela simplifie beaucoup la discussion.

Ensuite je voudrais ajouter quelque chose en ce qui concerne la réponse de Q. Il relie l'article du SNP avec un article paru dans Immobilium, la périodique de l'IPI pour les agents immobliers professionnels. Cet article date d'il y a quelques années mais reste entièrement d'actualité.
Il devait se trouver comme annexe dans chaque Règlement de Copropriété.

Entre les lignes je lis que Q. a eu d'autres expériences que moi. Mais il arrive à des conclusions que je trouve incomplètes. Je préfère les conclusions suivantes:

Il faut en revenir aux règles du bon et prudent père de famille :

a) le syndic, un copropriétaire ou un groupe de copropriétaires demande l'exécution d'un travail; il peut joindre à titre informatif tous les documents qu'il veut (inclus des devis, ...).
b) l'assemblée délibère et vote sur le principe (= la nécessité des travaux dans le cadre du maintien ET gestion de la copropriété)
c) le syndic (et lui seul) demande les expertises (architecte, ...), fait établir un ou plusieurs cahiers des charges et détermine le coût des travaux;

d) l'assemblée délibère et vote sur le cahier des charges, et son budget
e) le syndic fait appel à des firmes pour soumettre des offres (éventuellement sous contrôle d'un expert: le système de l'offre scellée)
f) le syndic fait ouvrir par l'expert les envoloppes des offres en présence du conseil et demande à l'expert d'en faire un classement motivée
g) l'assemblée délibère et vote sur le choix de l'entrepreneur, en procédant par élimination (à chaque vote le dernier est rayé de la liste)

h) le syndic supervise l'exécution des travaux, informe le conseil, rapporte annuellement à l'AG et demande à l'AG à l'avance des adaptations si possible (y compris ses implications budgétaires)
i) le syndic donne un rapport global de chaque travail dans son rapport annuel, tant sur le plan technique que financier. Il mentionne entre autre chaque travail non-terminé au 31/12, avec le motif.
j) l'assemblée donne décharge au syndic, basée sur son rapoort annuel et ses comptes. La décharge sur des travaux s'étendant sur plusieurs années ne peut être que provisoire tant que le rapport final et le décompte final n'a pas été soumis à la délibération.

Bonjour,

Merci pour votre réponse rapide.

J'attire votre attention sur le fait qu'il y a déja une jurisprudence. Et des avis concrets d'experts éminents depuis quelques années.

Aucun interdit aux membres du conseil d'entreprendre des actions qui sont du ressort du syndic. Mais ils tirent tous l'attention sur le fait que ces membres deviennent par ce fait des mandataires de l'ACP, avec toutes les conséquences juridiques (finances, ...).  Et ils diffèrent en ce qui concerne lé fréquence de la mise en oeuvre de cette technique.  Aucun jugement n'a fait son chemin jusqu'à la Cour de Cassation.  On peut donc avoir un doute.

Vous oubliez selon moi
1. que le conseil n'a aucun droit d'initiative pour mettre un point à l'ordre du jour, sauf si kes statuts le prévoient expressément.
2. que la documentation concernant un point doit être disponible au moment que ce point est mis à l'ordre du jour
3. que dans le cas contret, décrit dans le Cri,
a. les offres auront du être à la disposition des membres ET du syndic au moment de l'envoi de l'invitation
b. il est sousentendu que le cahier des charges avait été approuvé lors d'une séance précédente de l'AG, parcequ'un offre se base en principe sur un cahier des charges approuvé par l'AG.

Mais il est aussi un fait que le Juge de paix admettra toute procédure irrégulière, ... si l'AG l'approuve postérieurement, sauf si l'AG a enfreint l'ordre public ou violé les droits d'un ou plusieurs copropriétaires.

Ceci en application du "droit à l'abus" de chaque propriétaire d'un bien. Tout propriétaire peut détruire son bien (un livre, un PC démodé, des fleurs, une maison, ... ), tant qu'il enfreint pas aux droits de la communauté, de ses voisins et de autres copropriétaires.

La phrase "Le conseil suggère verbalement sans confirmation écrite le paiement hors cagnote" m'a laissé perplexe. Je confirme que le syndic et le conseil ont une tendance humaine à oublier de mettre dans le PV des phrases qui pourraient se tourner contre eux.  Ils l'ont d'ailleurs confirmé dans une réunion en septembre 2003.  Mais dans "mon" cas je n'ai pas encore entendue des phrases similaires en session publique.

1. demander au syndic de mettre ce point à l'ordre du jour
2. joindre en annexe à cette ordre du jour la proposition détaillée (style remplacer "aaa" par "bbb")
3. en délibérer en AG et obtenir la majorité requise (8/10 sera le minimum dans votre cas).
4. reprendre le changement "in extenso" dans le PV, y compris le résultat détaillé du vote nominatif. Donc "8750 voix pour, dont Mr. X (450 voix), Mme. Y (1450 voix)  ... ". Et clairement stipuler que la proposition est accepté ou rejeté.
5. donner délégation au syndic (et/ou des copropriétaires) pour demander au notaire de faire un acte authentique. Cette demande doit aussi être mis à l'ordre du jour pour rendre ce mandat incontestable.

Le fonds de réserve contient théoriquement, si la copropriété est très très bien géré par son association des copropriétaires, les montants nécessaires pour assumer à tout moment les rénovations nécessaires aux parties communs.

Celui qui ne comprend pas que le fonds de réserve fait corps avec l'appartement raissonne comme un propriétaire d'une maison, et pas comme un vrai copropriétaire.

Si un expert a estimé la valeur de l'appartement à acheter, il a estimé et tenu compte de la valeur actuelle des parties communes. Et l'argent nécessaire pour les renover.

Et il devrait dire que la valeur diminue, parce que par exemple la durée de vie de la chaufferie est largement dépassé, comme démontré par les factures de plus en plus lourd pour l'entretien. Et il devrait déduire le prix pro-rato d'un remplacement de la valeur estimée. Mais aussi augmenter le prix réel avec la valeur du fonds de réserve, puisque ces moyens sont réservé à son remplacement.

Si l'acheteur à eu une bonne estimation de son expert, alors on a tenu compte de la valeur du fonds de réserve. Demander de le rembourser est alors lèser l'acheteur et surtout compromettre l'avenir de la copropriété, parce que l'acheteur ne sera pas content de devoir le payer deux fois.