kaplan a écrit :Vous dites que l'offre a été signée OK;
Mais l'offre n'est pas un contrat mais un acte unilatéral ; son destinataire , à savoir le vendeur , ( même si il a signé cette offre émanant de vous) ne se trouve pas lié .
Tant que vous n'avez pas reçu une lettre du vendeur signalant qu'il accepte votre offre , il n'y a pas vente.

Giannigianni bonjour,

Vous n'avez pas répondu à ma question.
Vous avez certes signé une offre d'achat ( qui semblait convenir au vendeur ), mais avez vous reçu une lettre du vendeur signalant que votre offre était acceptée?

J'aurais souhaité savoir si un agent immobilier a le droit de vendre un bien à Bruxelles non pas sur base d'un prix de vente désiré, mais en demandant de faire offre à partir de...

En effet, j'ai contacté un agent immobilier suite à une annonce parue dans un journal et quelle n'a pas été ma surprise d'entendre que le prix affiché était un prix de départ !!!

Giannigianni bonjour ,

Comme le dit très justement GRMFF , tant que rien n'a été signé , il n'y a que des négociations et vous êtes donc au stade des pourparlers préliminaires .
Pourparlers préliminaires qui prendront fin par la conclusion d'une offre d'achat écrite de votre part qui devra être , à son tour , acceptée par le vendeur.

Pour revenir à l'article 1583 qui stipule "que la vente est parfaite dès qu'il y a accord sur la chose et le prix ", on pourrait penser que dès qu'il y a accord, même verbal , entre les parties sur le prix de l'immeuble , il y a vente.
Si c'était le cas , les ventes d'immeubles se feraient à la vitesse grand V !!!

Nous n'allons peut être pas rentrer dans un débat juridique mais il me semble avoir lu un article qui disait en substance que " AU DELA DE L'ARTICLE 1583 , IL FAUT NON SEULEMENT QUE LES PARTIES SOIENT TOMBEES D'ACCORD SUR LA CHOSE ET LE PRIX ( ELEMENTS ESSENTIELS DE LA VENTE ) MAIS AUSSI SUR TOUS LES ELEMENTS SUBSTANTIELS DE LA VENTE ";
Elements substantiels du contrat c'est à dire les éléments que les parties reconnaissent être important ( état de l'occupation libre ou pas , gros travaux prévu en AG , servitude, ....) et il arrive fréquement que les tribunaux jugent que le contrat n'était pas formé même si il y avait eu ACCORD SUR LA CHOSE ET LE PRIX car les éléments substantiels de la vente n'avaient pas été CLAIREMENT évoqués.

Exemple: un vendeur avait accepté l'offre d'un acquéreur mais ensuite il y avait eu désaccord sur le reste des termes de la vente.
Le tribunal dans ce cas a dû décider soit que ces éléments de désaccord étaient SUBSTANTIELS et alors déclarer que le contrat n'était pas formé soit décider que ces éléments de désaccord étaient SECONDAIRES et alors déclarer le contrat formé.

Bien à vous.

Bien sûr, tout juriste vous répondra qu'une poignée de main n'est même pas nécessaire: un "oui" suffit.

Reste la charge de la preuve...

Si il vous a envoyé du courrier manifestant une envie de négotiation et de signature, mais que la signature n'a pas eu lieu, il a peut être fait la même chose avec plein d'autres personnes. Votre interprétation sera peut-être une volonté claire et finale sur une chose et sur un prix, mais son interprétation aura sans doute plus de poids devant un juge...

Personnellemnt, tant que ce n'est pas signé, il n'y a que des négotiations en cours. Et des échange d'e-mail n'auraient aucune valeur juridique devant un juge. S'il a manifesté sa volonté de signer un compromis, tant que le dit compromis n'est pas signé, le vendeur n'est pas engagé.

Tant que ce n'est pas signé, ce n'est pas signé!

Offre acceptée vaut vente. Reste à voir les moyens de recours mentionnés dans le document en question. S'il n'est rien mentionné, reste la possibilité très incertaine de la justice...

Si vous avez rompu le contrat qui vous liait à l'agent immobilier avant son terme, il est en droit de demander un dédommagement.

Finalement, une rupture de contrat de vente pour cause d'une continuation de bail pas obtenue... très bizarre. Je e demande même si un tel document aurait une quelconque valeur légale... Je pense que le locataire peut le réputer comme nul de plein droit d'office, car donné hors des délais légaux et à la mauvaise personne.

Gianni gianni bonjour,

1/La plupart des compromis stipule qu'il ne sera dû à l'acheteur aucune garantie des vices cachés .
C'est certes dangereux pour l'acquéreur et apaisant pour le vendeur MAIS PARFAITEMENT LICITE ET HABITUEL.
L'acquéreur qui signe ce type de contrat  et qui se trouve face à un vice caché ne pourra agir contre le vendeur que sur base du dol. ( plus facile si le vendeur est un professionnel de l'immobilier car il est présumé de mauvaise foi )

2/Faire un état des lieux par l'expert de la banque ? Pourquoi pas si il est d'accord, mais il y aura vraisemblablement un supplémént de prix à payer.
Quant à l'idée de faire de l'état des lieux une condition suspensive du contrat ( si j'ai bien compris votre intervention) , ça m'étonnerait que le vendeur accepte.

Bien à vous.

Francis a écrit :Des m², oui mais quels m² ?
Pour autan que l’on puisse connaître la valeur d’un m² d’appartement dans une région bien précise, on se trouverait encore devant une question primordiale : comment calculer la surface de l’appartement à évaluer ?
Je me suis livré à un petit exercice de calcul de superficie d’un appartement standard de 2 chambres.
L’immeuble comporte 1 appartement par niveau. La largeur de façade ( axes de murs mitoyens) est de 8 m. La profondeur du bâtiment est de 12.65m. Par facilité de calcul j’ai fixé l’épaisseur des murs intérieurs à 15 cm, celle des murs de façades à 20 cm et celle de la moitié des mitoyens à 15 cm.
L’appartement se compose de : 1 living, 1 cuisine, 1 hall central, 1 w.c., 1 salle de bains, 2 chambres et 1 terrasse. La cage d’escalier et le hall d’étage sont parties communes de l’immeuble.
Les superficies sont les suivantes :
1.    superficie plateau ( largeur façade x profondeur ) : 101.20 m²
2.    superficie brute appartement ( superficie plateau – parties communes ) : 95.20 m².
3.    superficie nette habitable ( somme des superficies nettes de chaque pièce hormis la terrasse ) : 73.52 m
Vous constatez comme moi les différences importantes entre les superficies.
Si on utilise une valeur au m² de 1500€, on obtient pour cet appartement les valeurs suivantes :
1.    151.800€
2.    142.800€
3.    110.280€
A méditer avant d’utiliser des données aussi précises et objectives apparemment que les m² .
Et je n’évoque pas la variabilité des valeurs au m² suivant le type d’appartement, sont état d’entretien, d’équipement, de décor, etc…ni l’influence de facteurs négatifs ou positifs à proximité tel que trains, tram, bus, avion, station service, parc, commerce etc …

Matière à réflexion !

Voir à ce sujet, sur PIM (évidemment), notre page m²

En Belgique, c'est votre 2e mode de calcul qui est habituellement utilisé (95,20 m²)
En France, on utilise plutôt la 3e (= m² "balayables")... mais le prix au m² n'y est pas de 1.500 euros

Si vous achetez un bien immobilier dont le RC est inférieur à 750€, vous bénéficiez d'un droit d'enregistrement de 6% plutôt que 12%. Comme vous le mentionnez, c'est à voir selon la région. Voilà l'origine de ma remarque.

Si vos enfants n'achèteront pas d'autres biens en Belgique, il est clair que mes autres arguments tombent...

Pour un mandat hypothécaire, généralement, les banques prennent une première hypothèque sur le bien, et un mandat pour compléter. A moins qu'ils n'aient d'autres suretés. De plus, un mandat hypothécaire est également notarié, et il faudra sans doute l'autorisation du juge également

Ne pas dire à ses enfants qui vivent à l'étranger qu'ils sont propriétaires immobiliers est un risque à maitriser. Si vous disparaissez à l'étranger, avec des enfants à l'étranger, il est toujours possible qu'il faille beaucoup de temps pour retrouver vos héritiers, et que vos biens se dégradent. Pensez à prendre vos dispositions avec un notaire

Pour le reste des questions, n'étant pas sûr de comprendre vos motivations, je préfère laisser les autres répondre.