forum Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum
- Recherche de discussions : Récentes | Sans réponse
#521 Re : Copropriétés forcées » Copropriété - ROI, Conseil Copro, non conforme au code civil que faire » 03-04-2019 02:58:48
Le CdC n'a plus aucun pouvoir...Il doit juste envoyer 2 fois par an un rapport aux CP's sur les activités du Syndic.
La loi leur interdit de s’immiscer d'une quelconque manière dans la gestion du Syndic qui demeure responsable à 100% de ce qu'il a fait ou pas fait.
Vous pouvez leur rappeler les articles de loi.
depuis le 01/01/2019, le rapport 1 fois par an au lieu de 2 précédemment...
Art 577-8/1&4 "...Lors de l'assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l'exercice de sa mission."
#522 Re : Copropriétés forcées » Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI » 29-03-2019 07:47:08
A l'AG je ne donnerai pas décharge aux CdC ni au syndic. Toutefois il faut garder ce syndic, réglo mais débordé, gros travaux en vue.... Puis-je voter pour le renouvellement de son mandant ? Est-ce cohérent ?
vous n'êtes plus propriétaire, vous n'avez donc pas de droit de vote!!
#523 Copropriétés forcées » Indivision et transmission de documents » 16-03-2019 12:03:03
- MarcoBrux
- Réponses : 4
Bonjour,
Un lot, propriété de 2 personnes( 50/50).
les deux me demandent de leur envoyer tous les documents en double exemplaires :les appels de fonds, le courrier, les décomptes etc etc .
La question est clarifiée dans la Loi concernant la participation à l'AG et le vote mais, à ma connaissance, pas concernant les échanges entre les indivisaires et le syndic.
Que pensez-vous de la demande des indivisaires? fondée?
Merci d'avance
#524 Re : Copropriétés forcées » Contrat de syndic » 16-01-2019 20:57:21
merci pour vos réponses claires et précises
#525 Re : Copropriétés forcées » Contrat de syndic » 16-01-2019 20:57:21
la réponse est peut être dans l'intervention de BMC Tools!
#526 Re : Copropriétés forcées » Contrat de syndic » 16-01-2019 20:57:21
merci pour vos réponse.
Si j'ai bien compris, un contrat de 3 ans exclu d'office de l'ordre du jour le point de "reconduction du mandat de syndic" qu'on voit très souvent à l'ordre du jour des AG statutaires?( sauf dans des cas exceptionnels, genre l'AG assume de payer des indemnités de rupture?
#527 Copropriétés forcées » Contrat de syndic » 16-01-2019 20:57:21
- MarcoBrux
- Réponses : 7
Bonjour,
Une question concernant le contrat de syndic. La loi précise que le contrat est de maximum 3 ans. D'un autre côté l'AG statutaire ( chaque année) peut y mettre fin.
Je me demande dès lors à quoi sert de préciser et de signer un contrat pour 3 ans si chaque AG annuelle peut y mettre fin?
J'ai loupé qqs chose à ce sujet...?
merci d'avance
#528 Re : Copropriétés forcées » Procédure contre les mauvais payeurs » 11-08-2024 07:07:47
Je ne sais pas si j'ai le droit d'effectuer de telles demandes sur ce forum et dans le cas contraire veuillez ne pas m'en tenir rigueur mais juste m'en informer.
@ Panchito
Pourriez-vous me communiquer en MP les coordonnées de votre experte pour la mise en conformité de l'AB résidant à Rixensart ?
Merci d'avance
@ Tous les lecteurs et intervenants
Si vous voulez me soumettre en MP des candidatures concernant la gestion d'une copropriété pour les postes suivants, j'en serai ravi :
- Expert(e) en mise en conformité d'AB - Règlement de copropriété - ROI
- Syndic de copropriété
- CAC (le nôtre semble davantage expert en comptabilité des sociétés que qu'en celui des copropriété => problème du stock de mazout)
- Avocat(e) orienté(e) copropriétéMerci d'avance à tous
Je suis aussi intéressé par - Expert(e) en mise en conformité d'AB - Règlement de copropriété - ROI. Je suis membre de Ejuris mais les prix sont à mon sens un peu Hauts!!( peut être je me trompe)
#529 Re : Copropriétés forcées » Procédure contre les mauvais payeurs » 11-08-2024 07:07:47
Papyrus a écrit :L'AG devrait avoir lieu le 20/12/18.
OK donc vous avez encore juste le temps pour envoyer vos demandes de mises de points à l'ODJ.
Pour le choix d'un nouveau syndic, je sais que dans le temps le SNPC a "certifié" certains syndics.
Ils seront présents au 2ème salon sur la Copropriété qui se déroule le 29 novembre au Palais 3 du Heysel.
et c'est gratuit....
Le SNPC y sera avec pratiquement tous ses juristes:
Me Olivier Hamal, président du SNPC-NEMS (présent toute la journée)
L’équipe du Service Juridique du SNPC : Mesdames Lucas, Palamides, Poznantek et Van Raemdonck (présents toute la journée)D'autres bureaux d'avocats seront également présents: l'occasion idéale de leur poser vos questions sur votre acte de base, le sinistre du à la baignoire bouchée, la saisie des loyers par le syndic etc, etc...
j'y étais l'année passée et j'y serai cette année. très belle initiative de l'UDS
#530 Re : Copropriétés forcées » indexation honoraires » 23-11-2018 12:48:13
Bonjour,
Je me rends compte que l'indexation est au 1er Janvier et pas à la date anniversaire. La clause ressemble à celle citée par GT. Je l'ai certainement copiée d'un contrat type sans vraiment y prêter attention. On y parle de l'indice des prix des services!!!
Voici la clause en question.:
indexation :
Sauf si la loi devrait en disposer autrement, ces montants sont adaptés au 1er janvier de chaque année à I ‘indice des prix des services publié par le SPF Economie, PME, Classes moyenne et Energie, sur base I ‘indice de décembre de I ‘année précédente, selon Ia formule :
Montant de base x nouvel indice
--------------------------------------------
Indice de départ
L'indice de départ est l'indice des prix à la consommation (base 2003) du mois précédant celui de l'entrée en vigueur du présent contrat. Le nouvel indice est l’ indice
du mois de décembre précédant le mois de janvier au cours duquel l'indexation est effectuée. Le montant ainsi indexé ne peut pas être inférieur au dernier montant dû.
#531 Copropriétés forcées » indexation honoraires » 23-11-2018 12:48:13
- MarcoBrux
- Réponses : 10
Bonjour,
j'aimerai avoir votre avis concernant l'indexation des honoraires de syndic( 1ère fois que je le fais et pas envie de me tromper).
Infos:
-Contrat signé en septembre 2017
-Entrée en vigueur en 01Octobre 2017.
- Honoraire initial de 550 €,
Si j'ai bien compris, dès la date anniversaire en 2018( 01/10/2018).je suis dans le droit de facturer 559.58€?
Calcul détaillé (indices de référence utilisés en base 2013 =100) :
( 550€ Honoraire de base) * 107.52 (nouvel indice) ) / 105.68 (indice de départ) = 559,58€.
Merci d'avance
#532 Re : Copropriétés forcées » Vice après réception provisoire » 04-10-2018 19:35:02
MarcoBrux a écrit :GT a écrit :Et quid de la réception provisoire ? Elle emporte agrément de l'acquéreur sur les travaux ? Et les vices apparents peuvent-ils encore faire l'objet d'un recours pendant un délai de garantie ( à ne pas confondre avec celui de la responsabilité décennale) ? Quel est ce délai de garantie pour le recours ? Quelle est la procédure prévue ?
- la réception provisoire a eu lieu sans remarques de l'architecte nommé par l'AG( ce qui est bizarre)
- je n'ai pas de réponses à vos autres questions...Et vous ne croyez pas que pour un syndic (et un avocat spécialisé en droit de la construction) il est indispensable de prendre connaissance du contenu de l'acte authentique en ce qui concerne les réceptions provisoire et définitive des parties communes ? et de l'application ou non de la loi Breyne ?
L'avocat spécialisé en droit de la construction estime que "l'architecte expert" est nommé justement pour faire ce travail d'une manière approfondie et plus professionnelle, dès lors sa responsabilité peut être engagée le cas échéant...
#533 Re : Copropriétés forcées » Vice après réception provisoire » 04-10-2018 19:35:02
MarcoBrux a écrit :la réception provisoire a eu lieu sans remarques
Cela c'est inconcevable. Dans une nouvelle construction, il y a toujours des remarques. Je ne connais aucune entreprise de construction ni entrepreneur qui peut réaliser un immeuble à la perfection, sans le moindre défaut: cela n'existe pas.
Et pour les parties privatives, les copropriétaires ont pris le même architecte que pour les parties communes pour leur réception provisoire?
Je voulais dire aucune remarque au sujet des avaloirs mal installés:) si non y a eu pas mal de remarques levées entre temps
#534 Re : Copropriétés forcées » Vice après réception provisoire » 04-10-2018 19:35:02
Je la repose autrement: qui a proposé cet architecte? un CP? Le Syndic?
Un copropriétaire
Quels arguments ont-ils été mis en avant pour convaincre les CP de le choisir lui et pas un bureau spécialisé?
Ni les copropriétaires ni le syndic n'a proposé un bureau spécialisé...Personne n'y a pensé
Aucun CP n'est venu avec une autre proposition? Un autre expert?
1 autre propriétaire a proposé un autre architecte jugé trop cher par l'AG
Le Syndic n'en a dès lors proposé qu'un seul?
Le syndic n'en a pas proposé. Il commençait déjà à perdre la confiance des copropriétaires( ses propositions n'auraient pas été suivies)
Et vous l'avez choisi à l'unanimité?
La majorité absolue suffit:):)
#535 Re : Copropriétés forcées » Vice après réception provisoire » 04-10-2018 19:35:02
Puisqu'il s'agit de la réception provisoire de parties communes (local poubelles), il me semble que c'est au syndic à y procéder, éventuellement assisté d'un conseiller technique qui peut être un architecte.
Effectivement, le syndic y a procéder avec un architecte.
L'architecte qui a donné des conseils (ou qui aurait dû les donner) est-il l'architecte auteur du projet ou quelqu'un d'autre ?
l'architecte a été désigné par l'AG sur proposition d'un copropriétaire ( plus tard l'ACP se posent des questions au sujet de cette architecte mais sans preuve)
Même si l'entrepreneur peut se prévaloir de l'absence de remarques dans la réception provisoire au sujet de ce local poubelles, si le défaut est apparent la responsabilité de l'architecte / des architectes (défaut de conception) pourrait être recherchée. Sa responsabilité est probablement assurée.
c'est la difficulté de déterminer ce qui est apparent ou pas, vice caché ou pas...
Mais le plus prudent, c'est de faire chiffrer le coût d'une mise en conformité avant de vous lancer dans une très longue procédure coûteuse.
C'est également l'avis de l'avocat consulté
#536 Re : Copropriétés forcées » Vice après réception provisoire » 04-10-2018 19:35:02
Et quid de la réception définitive ?
Elle n'a pas encore lieu.
Un dossier a-t-il été ouvert chez l'avocat ? Ou bien a-t-il donné un simple avis oral ds lequel il fait part de sa première sensibilité ?
Non, l'ACP est au stade de se renseigner et voir si cela vaut la peine ou pas
L'avaocat a donné un avis écrit( par email)
Et quid de la réception provisoire ? Elle emporte agrément de l'acquéreur sur les travaux ? Et les vices apparents peuvent-ils encore faire l'objet d'un recours pendant un délai de garantie ( à ne pas confondre avec celui de la responsabilité décennale) ? Quel est ce délai de garantie pour le recours ? Quelle est la procédure prévue ?
- la réception provisoire a eu lieu sans remarques de l'architecte nommé par l'AG( ce qui est bizarre)
- je n'ai pas de réponses à vos autres questions...
#537 Re : Copropriétés forcées » Vice après réception provisoire » 04-10-2018 19:35:02
MarcoBrux a écrit :La question est " Que faire"? l'entrepreneur a t-il raison? Est-ce la responsabilité de l'architecte? Existe-t-elle une jurisprudence à ce sujet?
Tous conseils à ce sujet est bien venu.La matière est vraiment spécifique. Un seul conseil : eu égard aux enjeux, ne tardez pas à prendre un premier avis d'un avocat spécialisé.
GT:
Cela vous a certainement échappé, j'ai mis un PS en bas de ma réponse " PS: j'ai posé la même question ce matin à un avocat spécialisé, il m'a répondu exactement la même chose. Il pense aussi que la responsabilité de architecte peut être engagée..."
#538 Re : Copropriétés forcées » Vice après réception provisoire » 04-10-2018 19:35:02
Et cet architecte avait été proposé par qui?
Panchito:
Vous ne l'aveze pas vu mais j'ai écris: "l 'AG a décidé de choisir un architecte ..."
#539 Re : Copropriétés forcées » Vice après réception provisoire » 04-10-2018 19:35:02
A partir du moment où cela n'a pas été signalé à la réception provisoire, vous êtes sans recours vis-à-vis de l'entrepreneur.Maintenant pourquoi avoir choisi un architecte? Etes-vous sur qu'il n'est pas lié à l'entrepreneur? Pourquoi n'avez-vous pas pris un bureau d'expertise spécialisé dont la réputation n'est plus à faire?
l 'AG a décidé de choisir un architecte pour justement relever les points importants à vérifier etc etc . l'AG pensait qu'un architecte sérieux peut faire l'affaire...
Maintenant on soupçonne effectivement et très fort le fait que les 2 sont liés, puisque un autre architecte expert, pense que ces défauts, et autres, auraient pu être décelés facilement par n'importe quel architecte...
PS: j'ai posé la même question ce matin à un avocat spécialisé, il m'a répondu exactement la même chose. Il pense aussi que la responsabilité de architecte peut être engagée...
#540 Copropriétés forcées » Vice après réception provisoire » 04-10-2018 19:35:02
- MarcoBrux
- Réponses : 18
Bonjour,
J'ai une question qui s'oppose dans une copropriété. j'aimerai bien avoir votre avis à ce sujet.
les faits sont les suivants:
Une copropriété pense être mal conseillée par son architecte expert( qu'il a elle même désigné) lors des réceptions provisoires du bâtiment: Il s'avère que certains défauts sont prévisibles mais l'architecte expert n'a rien dit...: Il s'agit des avaloirs dans les locaux poubelles qui sont mal construits ( ils sont au même niveau que le sol et il n'y a aucune pente ce qui fait que l'eau ne s'évacue pas et reste stagnante tout le temps).
Un 2ème architecte consulté dit que les défauts auraient du être vus et constatés facilement par l’architecte!!
Vu que ces défauts n'ont pas été signalés lors de la réception provisoire, l'entrepreneur dit que c'est du passé...et qu'il n'interviendra plus.
La question est " Que faire"? l'entrepreneur a t-il raison? Est-ce la responsabilité de l'architecte? Existe-t-elle une jurisprudence à ce sujet?
Tous conseils à ce sujet est bien venu.
Merci d'avance
Pied de page des forums
Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.
Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres