Je ne suis pas pressé, mais je pensais que quelqu’un avait déjà réfléchit à la question… Le 1er janvier 2007 sera vite là, et les compromis déjà signés donneront lieu à des actes en 2007…

Effectivement, un rapport de visite d’un organisme de contrôle n’est pas obligatoirement un PV de réception, et nous avons donc la même opinion, il y a bien une obligation d’informer l’acheteur de l’état de l’installation électrique, et pas de délivrer le bien avec une installation en ordre.
Mais ça ne sera sans doute pas évident dans l’esprit de l’acquéreur !
D’où je pense qu’il sera utile de préciser tout ça dans un compromis de vente qui mentionnerait que dans le cas ou l’installation électrique ne serait pas jugée « conforme », soit
-    l’acquéreur accepte de prendre en charge les frais éventuels de mise en conformité.
-    Le vendeur s’engage à délivrer le bien avec une installation électrique conforme ou de  prendre en charge les frais éventuels de mise en conformité.

Il ne faudrait en tous cas pas que les notaires fassent passer cette obligation de transmettre le bien avec un rapport de visite d’un organisme de contrôle comme une obligation de rendre l’installation électrique conforme….
Les candidats acquéreurs ont déjà (Sous l’influence des notaires ?) l’impression que les vendeurs ont l’obligation de garantir que le bien est exempt de vices cachés, n’est pas atteint par la mérule etc..
Une des légendes les plus courantes, et bien entretenue, serait l’obligation que l’acompte, rebaptisé garantie, reste bloqué chez le notaire de l’acquéreur… Je ne discute pas de la sécurité de ce système pour l’acheteur, mais il ne faut pas confondre cette pratique avec une obligation !

Sauf erreur, l’AR du 1er avril 2006 impose, à partir du 1er janvier 2007, de remettre à l’acquéreur à l’acte authentique, un P-V de réception de l’installation électrique, mais pas que l’installation électrique soit considérée « conforme » par ce P-V.
Je me trompe ?
Dans ce cas, ne serait-il pas prudent, dans le compromis de vente, de prévoir ce qu’il en est en cas de non conformité de l’installation.
Autrement dit, l’acquéreur accepte t’il le bien avec une installation électrique non conforme......

Quelques idées sur le financement des charges à long terme....

Ces charges sont périodiques mais la longueur de leurs périodes dépasse parfois de très loin la durée de l'exercice comptable (un an), elles sont également inéluctables ainsi que prévisibles comme les charges ordinaires. Finalement ce qui les différencie des charges "ordinaires" c'est l'ampleur de leur périodicité qui a tendance à les faire oublier étant donné qu'elles ne se produiront que peu fréquemment mais certainement. Pour le Syndic, ce sont les charges les plus difficiles à faire prendre en compte par la copropriété au moyen d'appel de fonds à mettre en réserve. En effet, lorsqu'un immeuble est neuf, la copropriété a tendance à vivre sans souci de combattre l'obsolescence (le vieillissement) de ses biens communs pourtant inéluctable et régulière. Le mal est insidieux et peut aboutir à des situations vraiment dramatiques dans des copropriétés insouciantes ou mal dirigées pour ne pas dire mal gérées.

Une des règles d'or en gestion immobilière est d'amortir dès la première année l'ensemble des parties communes afin de réserver les fonds indispensables à leur remise en état et à leur entretien quand cela est souhaitable. Il s'agit donc de faire des prévisions chiffrées (budget) à moyen et long terme pour disposer des capitaux nécessaires au moment voulu. Tous les gros travaux et entretien mais aussi certains postes débiteurs qui n'auront pas fait l'objet d'une prévision chiffrée ni été amortis dans le temps devront se financer par un appel ou plusieurs appels de fonds parfois très importants. Par exemple, il ne serait pas utopique de prévoir une prévision pour créance irrécouvrable mais aussi pour la réparation ou la couverture d'un mur pignon plutôt que d'attendre de se trouver devant l'obligation de couvrir une telle charge par un appel de fonds important et soudain. A titre d'exemple, on pourrait envisager d'amortir pour un immeuble très moyen (20 appartements de 100 M² chacun) chaque année pour des travaux de restauration de façade 1/30 du coût d'une telle restauration (soit p.e.1.700 € par an), 1/20 pour un nouveau chauffage (soit p.e. 620 € par an), 1/15 du coût d'une toiture (soit p.e. encore 620 € par an),1/25 pour l'appareillage d'ascenseur (soit p.e. 500 € par an), 1/10 pour la remise en état des communs (soit p.e. 600 € par an) et enfin compter aussi par exemple une somme de 250 € pour couvrir une éventuelle créance devenue irrécouvrable pour en arriver à un total minimum de 4.300 €/an arrondis à mettre "de côté" c'est-à-dire en réserve chaque année. En réalité cette somme ne représenterait qu'une mise de fonds de 18 € par mois par appartement afin de permettre de sauvegarder le patrimoine immobilier de façon douce sans appel de fonds important souvent mal perçu par la plupart des copropriétaires.

Ces montants mis en fonds de réserve restent la propriété de l'association des copropriétaires (cf loi). Cela signifie que le montant de ce fonds ne sera pas remboursé en cas de vente (sauf convention contraire entre acquéreur et vendeur), mais seulement en cas de liquidation de la copropriété.

Malheureusement, la réalité est beaucoup plus difficile à gérer puisqu'en fait le syndic doit pouvoir gérer un bâtiment mais aussi un ensemble de copropriétaires dont les intérêts (financiers et personnels), les pouvoirs,les moyens et les objestifs sont souvent très différents. Il n'est pas normal qu'un Syndic professionnel supportant de lourdes responsabilités doivent se battre annuellement pour obtenir des fonds dérisoires par rapport aux 4.300 € minimum cités dans l'exemple ci-dessus. Afin d'éviter de telles difficultés, le règlement de copropriété ou une législation imposable à tous les copropriétaires devrait prévoir l'obligation et non la possibilité de constituer un ou des fonds de réserve avec des versements annuels obligatoires dont le montant serait déterminé par le syndic sur base d'un budget à moyen et long terme détaillé qu'il devrait fournir dès la première année de mise en copropriété de l'immeuble.

Bien entendu !
Espérons quand même qu'ils ne feront pas une loi avec effet rétroactif....

En fait, je n’en sais rien, puisque c’est l’acquéreur qui a payé les frais. Nous avons pris le même notaire que l’acquéreur et j’ai préparé la coordination des statuts avec l’étude. Les nouveaux statuts et la vente ne forment qu’un seul acte. J’ai compté (à l’acquéreur) les quelques heures passées à préparer les statuts.

Les compteurs de passage ont toujours une petite marge d’erreur. Si on cumule tous ces pourcentages d’erreur,  ça peut faire beaucoup.
Il y a aussi une « inertie » au démarrage, et les tous petits débits ne font pas toujours tourner un compteur…
J’ai déjà constaté qu’il n’est pas rare d’avoir 20% de différence entre l’addition des consommations des compteurs de passage et celle du compteur général.
Ce qui compte, c’est la répartition de la consommation, pas l’exactitude de celle-ci.

Une autre possibilité, c’est une fuite dans le circuit de chauffage, si celui-ci est muni d’un système de remplissage automatique sans compteur intermédiaire.

La dame se porte-elle fort pour cette société ?

1,85 €/m³ ??? Mais c'est dans votre immeuble que petitfuret doit aller prendre son bain !!!!

Les droits d’enregistrement doivent être payés dans les 4 mois du compromis. Vendeur et acheteur sont solidaires du payement vis-à-vis de l’administration.
Je serais étonné que ce soit les agences qui ont signé les compromis…..