Qui s'y frotte, s'y pique ...

L'exposé du Ministre commence en effet par cette phrase : "L'objectif principal de la réforme fiscale est de contrer l'exode urbain des revenus moyens et d'attirer de jeunes et moins jeunes ménages à Bruxelles." (projet d'ordonnance modifiant le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, doc. parl., Conseil RBC, session ordinaire 2002-2003, A361/1, p. 4).

Voyez la page 9.

Disons que c'est le genre de situation dans laquelle tout juge amené à trancher un différent doit commencer par tenter de comprendre la volonté des parties, le tout au regard de la loi à défaut de stipulations contractuelles contraires.

Sans m'avancer, j'aurais tendance à dire que l'on est confronté à deux baux à loyer distincts. Au premier, qui portait sur le studio, il a été mis fin de commun accord des parties et ce, de par la conclusion du second, qui est un bail verbal.

Ce second bail est régi notamment par les règles en matière de baux de résidence principale. Selon l'article 6 de ces règles,

La Cour constitutionnelle a cependant jugé que :
- Interprété comme interdisant d'indexer le loyer d'un bail verbal même si le bailleur et le preneur sont d'accord sur cette indexation, l'article 6, alinéa 1er, de la section II du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil viole les articles 10 et 11 de la Constitution.
- Interprété comme permettant au bailleur et au preneur d'un bail verbal de convenir d'une telle indexation, l'article 6, alinéa 1er, de la section II du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil ne viole pas les articles 10 et 11 de la Constitution.

En clair, si les parties au bail verbal s'accordent sur l'indexation, il n'y a à cela aucun obstacle légal.

En dehors de l'indexation, la loi précise encore

Ne confondons pas les choses.

D'une part, il y a un contrat de vente, dont la validité peut être affectée du fait d'une erreur sur son objet (ce n'est pas un logement, mais un grenier). Cette erreur est induite par le vendeur, qui n'a pas informé pleinement l'acheteur sur la nature exacte de la chose vendue (selon moi, l'on frise le dol).

D'autre part, il y a un bail. Le bailleur vous loue un logement que vous occupez depuis 4 ans. Vous occupez ce logement dans le cadre d'un bail de 9 ans et la loi fixe les conditions précises dans lesquelles le bailleur peut mettre un terme au bail (occupation personnelle ou travaux importants, congé de 6 mois avant la date du 3e ou 6e anniversaire / sans motivation, mais moyennant indemnité et délai de préavis au terme du 3e et 6e anniversaire/moyennant délai de préavis et sans indemnité, au terme du 9e anniversaire).

Le fait que le bien est un grenier et non un logement est une faute dans le chef du bailleur. Or, ce dernier est légalement tenu de vous garantir contre les troubles de droit (le fait que le bien soit déclaré inhabitable en ce qu'il ne s'agit pas d'un logement au sens des lois urbanistiques, est un trouble de droit).

Dans ce cas, vous pouvez répliquer que le bail est nul, de nullité absolue, puisque sa cause est illicite (art. 1108 du Code civil), les lois d'urbanisme étant d'ordre public. La sanction de la nullité consiste en la restitution des choses échangées dans le cadre du bail. Le bailleur doit donc vous remettre le loyer. Mais vous devez alors lui restituer votre jouissance des lieux, ce qui est impossible. Le juge fixera alors un dédommagement du fait de votre occupation, basée sur une théorie jurisprudentielle que l'on appelle l'enrichissement sans cause.

Vous pouvez enfin réclamer des dommages et intérêts du fait de la faute du bailleur et de la perte de logement que cela entraîne.

Mais je le répète, tout ceci est d'une grande complexité et nécessite l'intervention d'un avocat, qui pourra utilement s'inspirer des différentes closes de vos contrats.

Pour la petite histoire, notre Cour de cassation s'est récemment prononcée sur le cas où la responsabilité d'un notaire était engagée.

En deux mots, un couple achète une maison. Le compromis, préparé par le notaire, indique que les voisins n'ont pas obtenu gain de cause à propos d'une servitude donnée dans le cadre d'un référé (procès dans l'urgence, mais qui ne tranche pas la question sur le fond, c'est-à-dire de manière définitive).

Les voisins en question ont entamé un action sur le fond de l'affaire devant le juge de paix.

Le compromis ne le mentionne pas. Le notaire, à juste titre, fait valoir qu'il ne pouvait être au courant de cette procédure tant qu'il n'en était pas lui-même informé par le vendeur.

L'acheteur a cependant fait valoir, avec succès, que la responsabilité du notaire n'était pas engagée du fait de cette ignorance, mais du fait qu'il lui appartenait de conseiller l'acheteur sur la portée exacte d'une procédure en référé.

En d'autres termes, les notaires sont tenus d'un devoir d'information et de conseil lorsqu'ils interviennent au niveau du compromis. Il eut été prudent de sa part de réclamer copie du titre de propriété avant signature du compromis et certainement avant libération du chèque.

Ceci dit, le conseil de Pim est judicieux, en ce que vous voilà dans un fameux pétrin, dû à une faute (dol) manifeste du vendeur. Le spécialiste auquel il fait référence est, selon moi, un avocat, qui pourra mieux vous guider et traduire en des termes adéquats vos griefs, c'est clairc.

La formule pour un prêt hypothécaire est  :

1/ détermination de la base de calcul (BC)

montant du prêt + les accessoires (à défaut de les connaître avec précision, 10 % est un maximum que je n'ai jamais vu, de mémoire, dépassé).

2/ honoraires du notaire par tranche correspondante

BC <= 7500 : 1,425 %
BC > 7500 et <= 17500 : 1,14 %
BC > 17500 et <= 30000 : 0,684 %
BC > 30000 et <= 64095 : 0,57 %
BC > 64095 et <= 186000: 0,456 %
BC >186000 et <= 186000 : 0,228 %
BC > 250370 : 0,0456 %

3/ droits d'enregistrement

BC * 1 %

4/ droit d'hypothèque

BC * 0,3 %

Salaire du conservateur des hypothèques :

((BC:24789,35)-1), arrondi à l'euro supérieur. Si toutefois le résultat est < 1 : 0

Appelons ce résultat "w"

ensuite : 49,58 + (w*17,35)

5/frais de timbres

4,46

6/ frais divers

provision raisonnable = 750

7/ provision des frais d'acte de prêt hypothécaire

somme de 1/ à 6/

Si j'ai bien compris la situation, la succession n'est pas vacante, puisque les héritiers entendent vendre aux fins de régler les frais de succession.

L'héritier à titre universel n'est pas tiers à la convention de bail, en sorte qu'il est tenu par les obligations en matière de garantie locative également.

Il s'agira sans doute de fournir copie de l'acte de décès à la banque où le compte individualisé a été ouvert, ainsi qu'une copie de l'acte de succession.

La différence ne proviendrait-elle pas de ce que l'inscription hypothécaire se fait pour un montant qui est généralement supérieur au montant de l'emprunt. Beaucoup d'institutions financières prévoient une majoration de 10 %, mais certaines fixent une limite absolue.

De ce fait, la base de l'inscription est variable selon l'institution et un module de calcul peut être plus optimiste qu'un autre à cet égard.