Dans cet article de presse (qui reste un article de presse et non un communiqué d'une position officielle de l'administration fiscale) il n'est pas précisé que l'achat à crédit constitue une manière "anormale" d'acquérir un bien immobilier. De plus, il n'est pas non plus mentionné que le critère principal est le fait que le contribuable ait eu recours à des emprunts ou à des ouvertures de crédit pour financer les acquisitions.

Il est souvent d'usage d'utiliser de l'épargne personnelle pour financer une partie de l'acquisition (frais de notaire, 10-20 % du prix d'achat). Ce qui veut dire que pour beaucoup d'acquéreurs qui financent leurs acquisitions à crédit, il y a mobilisation d'épargne personnelle...

De 1, il s'agit d'un article de presse écrit par un/des journaliste(s), pas un communiqué d'une position officielle de l'administration fiscale.
A prendre avec des pincettes sachant que la vocation de ce genre presse est de simplifier l'information pour le tout public.

De 2, l'article précise bien que "Concrètement, si vos opérations attirent l’attention du fisc, le fonctionnaire taxateur va s’appuyer sur plusieurs éléments pour déterminer si vos opérations rentrent dans la gestion normale de votre patrimoine ou si elles s’apparentent à un vrai business qui doit donc être taxé."

Il me parait utile alors de mentionner l'intégralité du paragraphe :

Emprunter peut être un élément justifiant une requalification, donc plutôt une "alarme négative".
Pourquoi ? Car l'emprunt utilisé pour faire de l'effet levier sur le rendement constitue une prise de risque. La prise de risque est un élément que regarde l'administration pour juger si la gestion sort ou non de la catégorie "bon père de famille".
Mais ce n'est pour autant que si vous achetez un bien de rapport à crédit que vous serez requalifié. Le fisc considère d'autres critères également et l'importance donnée à chacun de ces critères est variable. Pour en revenir au fait d'emprunter, l'administration va surtout regarder les choses de façon globale par rapport à votre patrimoine pour tenter d'appréhender la prise de risque consécutive à l'emprunt : le ratio d'endettement de votre patrimoine (dettes/avoirs), l'importance des remboursements par rapport à vos revenus, etc. Cela sera mis en vis-à-vis des autres critères pour juger de la pertinence d'une requalification.

Un exemple (inventé et simplifié) par rapport au critère de l'emprunt :
- Investisseur A : médecin spécialiste en milieu de carrière (45 ans), 10 000 € de revenu prof. net par mois, patrimoine composé
d'une résidence principale payée (300 000 €), de divers placements financiers en fonds, actions, etf pour 200 000 €. Il achète à crédit un immeuble de 3 appartements d'une valeur de 300 000 € générant 1950 € de loyer mensuel (pour l'exemple on fait comme s'il n'y avait pas de frais de notaire). Il remboursement 1200 € par mois pour cet investissement. Il a donc un patrimoine brut de 800 000 €, une dette de 300 000 €, soit un patrimoine net de 500 000 €.

Ratio d'endettement de son patrimoine : 300 000 / 800 000 = 37,5 %
Part des revenus mensuels affectés au remboursement du crédit : 1200 / 11950 = 10 %
Part des revenus professionnels mensuels affectés au remboursement du crédit : 1200 / 10 000 = 12 %

- Investisseur B : chômeur, allocation mensuelle de 1500 €, patrimoine composé de 20 000 € de liquidités, de 3 immeubles de rapport pour une valeur totale de 600 000 € et achetés tout récemment à crédit. Les immeubles génèrent 4000 € de loyer mensuel. Remboursement mensuel des crédits = 2400 €. Il a un patrimoine brut de 620 000 €, une dette de 600 000 €, soit un patrimoine net de 20 000 €

Ratio d'endettement de son patrimoine : 600 000 / 620 000 = 97 %
Part des revenus mensuels affectés au remboursement des crédits : 2400 / 5500 = 44 %
Part des revenus professionnels mensuels (ici allocation chômage) affectés au remboursement du crédit : 2400 / 1500 = 160 %

L'administration pourrait considérer que l'investisseur B gère son patrimoine avec une grosse prise de risque et qu'il sort de la case bon père de famille. Pourquoi ? Car il a un ratio d'endettement énorme, que ses revenus professionnels sont insuffisants pour rembourser les crédits et que donc l'exploitation locative des immeubles est absolument nécessaire pour que l'opération soit économiquement viable et qu'il puisse continuer à vivre.

A l'inverse, l'investisseur A sera perçu comme quelqu'un de très prudent, comme le serait un bon père de famille (selon l'administration). Pourquoi ? Car il a un ratio d'endettement très petit, que ses revenus professionnels suffisent pour rembourser la dette et vivre et que l'exploitation locative des immeubles n'est pas nécessaire pour que l'opération soit économiquement viable.

Cet exemple est très simpliste et caricaturé mais il permet de comprendre le raisonnement que peut adopter l'administration pour juger d'une requalification. Cette appréhension par rapport au critère "d'achat par emprunt" est évidemment faite au cas par cas comme tout le reste...

Pour gérer mon petit patrimoine (sachant qu'une partie de la gestion est assurée par une agence) :
Excel pour les chiffres et la compta. Je me suis constitué un "tableau de bord" par bien. Je n'ai qu'à encoder les recettes, les dépenses, les retards et tout est calculé tout seul
Word pour les rares courriers
Fardes pour classer les documents papiers tels que baux, EL, documents généraux, techniques etc...
Tous les documents sont aussi numérisés et classés sur mon pc et ma dropbox

Le bail étudiant peut être fait sur 12 mois

Le mieux est d'aller faire un tour au service d'urbanisme de la commune concernée. Ils vous renseigneront plus précisément que les informations urbanistiques qui se trouvent dans l'acte d'achat. Attention qu'une infraction urbanistique est punissable et est liée au bien (pas au propriétaire qui l'a commise). Elle se transmet lors de vente/succession/etc...

Au temps pour moi, j'avoue ne pas avoir potassé l'affaire à fond vu mon jeune âge  Au final, si pas de droit de succession sur l'usufruit, cela rend l'opération encore plus intéressante !

Exactement. C'est une solution qui mérite toute une réflexion selon la situation. Il est clair que c'est à envisager pour un/des bien(s) dont on ne prévoit pas de se séparer avant la fin de sa vie.
Quand je parlais de donner "tôt", c'est bien-sûr relatif. On peut par exemple imaginer, une ou plusieurs donations se succédant entre 55 et 65 ans.

Le problème serait similaire dans le cas d'une donation d'actions (d'une société de patrimoine) avec réserve d'usufruit. L'usufruitier garde son droit de vote, son droit de toucher des dividendes mais ne peut pas vendre la société sans accord du nu-propriétaire...

Bonjour,
Ca aurait été plus prudent d'investiguer ces points avant d'acheter car il y a un risque que vous vous retrouviez avec un bien en infraction urbanistique et dont la régularisation pourrait vous coûter et diminuer le rendement locatif si le nombre de logements devaient être diminués...

La règle est qu'avant 1994, diviser une maison unifamiliale en plusieurs logements ne nécessitait pas de permis d'urbanisme. Le premier point à savoir se situe donc là : de quand date la division ? Quels documents peuvent en attester (anciens baux, attestation de pose de compteurs séparés, domiciliations à la commune, etc...) ?

Si la division a été faite après 1994 sans permis, il y a donc infraction urbanistique. Deux possibilités s'offrent à vous, sans rentrer dans les détails :
- Entrer un permis d'urbanisme pour la création des logements (qui existent déjà). Le permis peut être réfusé en fonction de différents critères communaux. Comme ce sont des nouveaux logements, ils devront respecter les normes actuelles de sécurité incendie propres aux immeubles à logements, les normes minimales de PEB, les normes d'accessibilité pour PMR... Attendez-vous à de lourd travaux (planchers et escaliers en béton, matériaux RF, et co.). Les permis de location interviendront après.
- Si permis pas accordé : remettre le bien en maison unifamiliale et le louer en colocation aux étudiants (max 4 occupants, au-délà c'est considéré comme logement collectif ==> on retombe au point précédant avec permis d'urbanisme, de location etc...