Les irrégularités urbanistiques sont fréquentes. Quand j'ai acheté ma maison, aussi bien le vendeur que l'agent ont menti délibérément en disant qu'elle était en règle. Un simple appel téléphonique au bureau de l'urbanisme de la commune m'a permis de connaitre en 5 minutes le problème.

Le cadastre est plus lent, il faut faire une demande par courrier etc... Et effectivement, ça ne vous renseigne pas sur les infractions urbanistiques. Et ne vous fiez pas au PEB, il ne traite que d'énergie, et le fait déjà souvent approximativement.

En me déplaçant au bureau de l'urbanisme après mon appel, j'ai pu discuter avec un autre employé, avec lequel j'ai obtenu encore plus d'info. Il m'a laissé consulter les documents de la maison, les photos des façade du dossier, les plans d'architecte.

En principe, pour en avoir un double, c'est payant, et parfois lent s'ils doivent aller les rechercher aux archives.

Cela dit, infraction urbanistique ne rime pas forcément avec gros problème. Parfois ce sont des petites choses, que vous pouvez résoudre facilement après l'achat. Et vous pouvez vous en servir pour faire baisser le prix.

Par contre, VOUS en êtes responsable dès que vous devenez propriétaire. Que vous étiez au courant ou pas. Donc si c'est une irrégularité importante, faut être très prudent.

Si annexes illégales, soit les régulariser si possible, soit les détruire. Et toujours amendes possibles. Impossible à prévoir, ce sera décidé après.

Je n'ai pas eu besoin d'un certificat. Le dialogue avec les gens de l'urbanisme a suffit. Mais ça peut dépendre des commune et de leur ouverture.

J'avais fait rédiger des clauses par le notaire dans le compromis pour me protéger au cas où le problème soit plus gros que ce que je pensais, mais je me demande bien ce que ce genre de clause pourrait valoir si vraiment je devais l'utiliser...

Puisque vous avez déjà signé, vous êtes engagés. Et les clauses suspensives ne s'appliquent pas aux problèmes urbanistiques.

Par contre, si vraiment il y a un gros problème, dans votre cas, j'utiliserais la clause du crédit pour me sortir de ce mauvais pas. En principe, c'est pas conçu pour cet usage, mais si le vendeur essaie de vous rouler, il ne faut pas accepter d'être une victime.

D'autant plus que ça modifie la valeur de la maison, donc d'une certaine manière la justification de l'emprunt. Demandez un pret à deux institutions (sans trop insister), en expliquant la dévalorisation de la maison à cause de ce problème, on vous le refusera, et il ne vous reste plus qu'à oublier cette mauvaise affaire.

Mais je le répète, parfois ça peut être une bonne affaire. Ex : une vieille et moche annexe illégale à coté d'une maison à bon prix. Faire abattre l'annexe est vite fait et pas trop cher, et vous voilà propriétaire d'une maison en règle à bon prix. Mais c'est au cas par cas. Si l'annexe en question représente un tiers de la surface de la maison, et qu'en plus elle est censée justifier le prix élevé demandé, c'est tout autre chose.

falitch, je comprends bien votre question et je me la pose aussi.

J'ai été dans ma jeunesse locataire pendant 10 ans, sans me motiver à acheter, et forcément je regrette un peu.

Néanmoins, j'ai aussi bénéficié d'un loyer bas pendant ces 10 ans, peu indexé, dans un quartier de qualité fort recherché où je n'aurais probablement pas pu vivre si j'avais du acheter. Parce que trop cher à l'achat. On dit dans ces cas-là que c'est de l'argent « perdu ». Mais la qualité de vie que j'ai eu pendant ces années-là, ça s'évalue comment ?

De plus, voici un exemple de vente récente, dont je connais le vendeur :

Achat il y a 4 ans d'une bonne maison datant de 1981, dans un très bon quartier de Wallonie proche d'un pole d'entreprises (fort recherché par des gens à bons salaires stables) pour 200.000 euros.

Il a d'abord voulu y habiter, mais suite à un changement familial brusque (on est plus dans les années 50, le mariage, c'est pas pour la vie...), il l'a mis en location. Tentative de transformations pour mieux rentabiliser, mais gestion pas très pro car pas beaucoup le temps d'être un bailleur. Du coup, litiges avec les locataires parceque travaux pas exécutés, loyers pas payés, etc...

Finalement il revend récemment pour... 215.000. Donc même pas de quoi récupérer les frais d'achat. Et on ne peut pas dire que les loyers ont couvert quelque chose, puisqu'il a investi dans des travaux et que les derniers loyers sont impayés.

Bref, il aurait peut-être même mieux valu pour lui de laisser cet argent sur son carnet d'épargne à du 1,5 %...

Mais j'avoue, pour ne pas trop noircir le tableau, qu'il a géré ses locations en total amateur négligeant. Comme le dit grmff, c'est manifestement un choix de vie à prendre au sérieux, pas un investissement qu'on peut laisser dormir et qui rapporte sans rien faire.

Moi je ne me sens pas l'âme d'un bailleur. Je suis un peu misanthrope, j'ai pas envie de devoir m'intéresser à la vie des gens pour comprendre pourquoi ils ne peuvent pas me payer le loyer. Même si effectivement, quand on le fait sérieusement, ça doit permettre de dégager un bénéfice plus rassurant qu'un placement fantaisiste en bourse.

J'essaie d'acheter avec l'idée d'y habiter pour longtemps. Je n'aime pas trop la perspective d'accumuler des biens qui devront être loués, dans une Belgique dont l'avenir à court terme et plus qu'incertain (comprenez : taxations diverses et solvabilités des citoyens).

On ne peut pas parler d'immobilier sans lorgner vers le politique. Quand Bart va scinder la sécurité sociale, qu'est-ce qui va se passer en Wallonie ? Ca va pas être beau à voir. Une percée continue du PTB communiste ? Un virement encore plus à gauche du PS pour récupérer les électeurs ? Je ne pense pas que ces gens-là font des intérêts des propriétaires une priorité...

Bien entendu je suis d'accord avec vous, mais nous savons que ce n'est pas le bon sens qui guide notre gouvernement. Détruire le marché immobilier qui est encore un des seuls secteurs dans lequel les citoyens ont confiance ? Moui... ça doit sembler une bonne option pour les adorateurs du noeud papillon.

Nos élus se sont discrètement intéressés au projet français :

http://www.lemonde.fr/societe/article/2012/09/03/cecile-duflot-annonce-une-loi-pour-prolonger-l-encadrement-des-loyers-de-facon-durable_1755120_3224.html

Bien sûr, on y est pas encore, on parle ici de certaines zones, d'aménagement etc... Mais l'incertitude, c'est parfois même pire. Bien sûr c'est la France, mais la tendance est à l'harmonisation.

Et puis, bonne ou mauvaise idée, un gouvernement avec des caisses vides, il est prêt à tout. Bien sûr, nous savons que ce pourrait être catastrophique à moyen/long terme, mais on est toujours dans la mesurette d'urgence à très court terme. Après moi le déluge, comme d'habitude.

Boucler un budget, trouver quelques miettes dans les fonds de tiroirs, faire plaisir à quelques électeurs pour conserver quelques mandats, il n'en faut pas plus pour qu'une politique prenne une certaine direction.

Concernant la taxation des loyers, un argument qui m'a été donné contre, c'est que beaucoup de pensionnés en Belgique possèdent disons un seul petit bien à louer, qui leur procure un complément de pension. Et que le gouvernement ne voudrait pas toucher ces gens-là. Je ne le pense pas. Car par rapport à ce que notre gouvernement appelle « les plus vulnérables », un pensionné qui loue un appartement, c'est déjà un capitaliste nanti. Donc il n'y a pas de raison qu'il ne contribue aussi.

Entre les enquêtes et procédures difficiles et délicates pour récupérer des impots de grandes entreprises ou de contribuables délocalisés, et la facilité de taxer l'immo, le choix est vite fait.

De toute façon, il faudra trouver de l'argent, et l'entreprise étant une espèce en voie d'extinction dans nos contrées, il faudra bien aller le chercher quelque part. Peut-être pas tout de suite, mais ça finira par arriver. Embetant quand on est censé investir dans l'immo sur minimum 10 ans, voire 20...

Bonjour, j'ai également un problème similaire, mais peut-être plus complexe.

Mon voisin du haut vient de refaire la structure du plancher, et c'est devenu plus bruyant. Il n'a pas fait l'isolation dans les règles de l'art en "oubliant" des couches.

Or, il apparait clairement que c'est contraire à l'acte de base de l'immeuble, qui prévoit des critères précis d'atténuation des décibels, et des matériaux à utiliser pour respecter le confort acoustique de l'immeuble.

Devant un juge de paix, je suppose qu'il pourrait être contraint assez facilement de refaire son plancher.

Mais en discutant à l'amiable par lettres écrites, nous sommes arrivés à un accord intermédiaire qu'il fasse attention à ne pas faire trop de bruit.

Il respecte actuellement cela, mais s'il met son bien en location ou si sa situation familiale change (enfants), ça pourrait devenir vite très bruyant.

Dans le même temps, je devais vendre mon logement pour d'autres raisons. Je compte informer les futurs acheteurs qu'on entend les bruits de voisinages. Mais pourrait-on me reprocher d'avoir caché le fait que le voisin ne respecte plus l'acte de base?

Sachant que des lettres ont été échangées, mais que ça n'a pas été prouvé légalement, juste des suppositions.

Après tout, ce n'est pas moi qui suis en infraction. Ce n'est pas un vice de mon appartement, mais de SON appartement.

J'aimerais évidemment ne pas parler de ce plancher et de l'acte de base, n'étant même pas sûr que c'est véritablement une infraction.

Est-ce que je risque que l'acheteur me reproche plus tard un vice caché?

Merci.

Voilà une bonne précision, j'avais aussi avalé de travers à la lecture du terme "en katmini", on est en Belgique quand même :-)

Cela dit, merci en passant aux intervenants pour ces exemples chiffrés, même si ça ne me concerne pas, ça m'éclaire pour d'autres sujets.

Question: comment évalue-t-on le "juste" prix d'un bien en nue-propriété pour l'achat afin de ne pas avoir de contestation du fisc par après??

Et qu'en est-il des droits et frais? Comme pour un achat normal, en appliquant simplement les pourcentages au prix de la nue-propriété?

Ah oui, et j'oubliais:

Où ça en est? Quelqu'un a des infos?

Parce que lorsque la Flandre va faire sécession, il va bien falloir aller trouver de l'argent pour sauver le navire Wallonie qui coule...

Qu'est-ce qui est immobile et qui ne peut pas partir à l'étranger?

Intéressant l'idée des 6 mois, je n'avais encore jamais lu ça sur ce forum. Je ne savais même pas que ça existait.  C'est pas 1 an minimum?

Maintenant, en pratique... Sachant que nous vivons dans un état ou le présumé petit malheureux à tous les droits, si un "malheureux" locataire signe ce bail de 6 mois, que pendant cette période il ne remplit pas ses devoirs, et qu'on ne veut pas reconduire le bail MAIS qu'il s'incruste, et refuse de quitter les lieux... est-ce qu'un juge de paix va accepter de le mettre dehors???

Parce que finalement, bail de 6 mois ou pas, on retombe dans la situation fort similaire du locataire qui ne paie pas, mais qu'on ne met pas dehors parce que "ça ne se fait pas" en Belgique.

De même que la clause dont vous parlez cpb, j'aurais bien aimé utiliser pareille clause, mais je pense que ce sont de douces illusions. Tout d'abord, il faudrait voir si ça a une valeur juridique, et même si c'était le cas, le locataire dira "bin oui, et alors? je reste". Et le juge de paix (après quelques mois) dira "bin oui mais qu'est-ce qu'on peut y faire? que voulez-vous, il n'a plus d'argent, on ne peut quand même pas le mettre à la rue"...

Je me trompe?

Ha justement j'allais poser la question. Je vais bientot être confronté à une vente publique donc ce sujet m'intéresse.

Mais alors, est-ce qu'il n'y a pas régulièrement des problèmes APRES la vente publique lorsqu'un acheteur mal préparé à la scéance se rend compte qu'il a eu les yeux plus grands que le ventre?

Je suppose que les sanctions sont lourdes dans pareils cas. La vente est considérée comme faite dès l'adjudication? Ca vaut compromis je suppose? Donc droits d'enregistrements dus à l'état etc...

Mais même s'il y a des sanctions, lorsque l'acheteur ne peut pas payer, en attendant le vendeur est bloqué... Y a-t-il une sorte de vérification de la solvabilité des participants avant une enchère, ou n'importe qui peut entrer?

Sur les sites d'enchères/brocante, pour une enchère sur un simple objet par exemple, des gens se rétractent quand il se rendent compte qu'ils ont mis 20 euros en trop par rapport à leur budget, happés par l'ivresse du moment... Alors quand des milliers d'euros sont concernés, ça doit faire des problèmes non? Comment ça aboutit en général les ventes publiques? Bien?

Un ami qui vient de faire le PEB de sa maison bel étage 3 façades en Wallonie a payer 400 euros, mais je ne sais plus si c'est TVA comprise ou pas.

Je suis favorable à cette initiative du gouvernement, mais il faut bien reconnaitre que pour le moment, c'est un peu léger. Beaucoup de gens se plaignent de la qualité de ce papier, et de son cout.

Le document est souvent un "copié/collé" de phrases toutes faites, et de recommandation générales pour améliorer la maison. Des recommandations que vous trouverez dans n'importe quel magazine immo au supermarché.

D'après mes infos, les prix sont plus bas en Flandre, car il y a une concurrence plus saine. En Wallonie, il y a temporairement une petite pénurie d'experts PEB, donc les prix sont exagérément élevés. Certains y voient un bon business. Faites le compte : 400 eur pour quelques heures de travail, sans matériel ou investissement, tous les jours de la semaine... un bon job de freelance.

Les architectes peuvent bien sur passer la formation et devenir expert PEB. C'est même très attractifs pour eux, souvent plus que de construire des maisons (faibles honoraires, peu de clients, lourdes responsabilités).

Qu'il ne se déplace pas est possible, car le PEB est une analyse très théorique, basée sur les surfaces, la conception des murs et du toit etc... Des choses qu'on voit mieux sur un plan qu'en vrai. Donc si c'est lui qui a conçu la maison, il peut faire ça de son bureau.

Par contre, pour l'impartialité ça... j'hésite. Théoriquement, il est certifié, donc il y a une certaine déontologie mais bon... Dans ces cas-là, je préfère des avis indépendants si c'est important.

J'ai fait expertiser la structure d'un batiment récemment (rien à voir avec le PEB), et j'ai cherché exprès dans l'annuaire un architecte qui n'avait jamais vu le bien, et ne connaissait personne dans la région, alors que j'avais un architecte  sympa sous la main, qui connaissait déjà le batiment pour y avoir travaillé, mais dont je doutais de l'impartialité (copain avec l'entrepreneur...).

La véritable analyse utile selon moi est celle en thermogaphie infrarouge, qui montre les endroits exacts de pertes de chaleur etc... Mais ça, c'est beaucoup plus cher. De l'ordre de 1000 à 2000 euros je pense.

Quoi qu'il en soit, c'est une obligtion, et en principe les (bons) notaires sont stricts quant à la présence de PEB avant tout compromis. Donc, demandez quelques devis pour trouver un bon prix, mais ne vous attendez pas à un un PEB à 100 eur...

Chose étonnante:

* Mon notaire (de Bruxelles) était catégorique : pas de PEB = pas de signature de compromis (qui pourrait d'ailleurs ne pas être valable si signé sans)

* Mais un autre notaire de Bruxelles, qui a passé l'acte de la maison d'un autre ami récemment, n'a même pas vu qu'il n'y avait pas de PEB! Et le voilà donc avec sa maison achetée sans PEB. Certes le document n'aurait de toute façon pas donné beaucoup d'infos sur sa maison, mais quand même, il y avait droit.

Comme quoi, cette loi qui change beaucoup est encore mal comprise, et 2 notaires de Bxl ont 2 attitudes diamétralement opposées. Et en ce qui me concerne, je préfère quand même être en ordre et avoir ce bout de papier...