Si vous lisez le nouveau "Cri" qui vient d'être imprimé et sera distribué au début de la semaine prochaine, vous y trouverez la reproduction de cet articulet paru dans Le Soir du 3 novembre, sous le titre "A QUAND UNE ANALYSE DE RISQUE POUR LES ESCALIERS"

Nous avons également écrit à AIB-Viçotte pour leur demander où ils ont pêché les statistiques délirantes qu'ils publient dans leur feuille de chou et où ils font état de 1000 accidents d'utilisateurs d'ascenseur par an! dont 2 ou 3 mortels. Nous savons que c'est de l'intox!
Pas de réponse évidemment. Mais nous ne nous en tiendrons pas là...

Je suis très heureuse de constater qu'un sujet aussi "trivial" que le trentième anniversaire d'une obscure organisation suscite des commentaires aussi lyriques, évoquant des spectacles enchanteurs.
Cela étant, j'espère tout de même que l'allusion aux grues est à prendre au tout premier degré, qu'il y aille de plumes ou de moteurs!

Il faut examiner les baux au cas par cas! Il ne sera toutefois pas possible de majorer les loyers immédiatement: il faut attendre l'échéance, éventuellement la fin d'un triennat.
Première étape: connaître l'échéance de chaque bail, ce qui est parfois difficile pour des baux antérieurs à 1991.

Wouaw!
Voilà une consultation en règle... et qui plus est, de la part d'un locataire... mais au diable l'avarice!
Or donc, vous avez un bail de 9 ans ayant pris cours en 1992, donc après l'entrée en vigueur de la loi du 20 février 1991. Il est prolongé de 3 en 3 ans, par l'effet de cette loi, soit jusqu'en 2007 (je présume en effet qu'il s'agit d'un bail de résidence principale).
Votre bailleur vend le bien.
Dans la mesure où le bail est enregistrétexte, le nouveau propriétaire doit en tenir compte et il ne peut donner congé avant la fin de la période de 3 ans qui est en cours que dans les conditions où le bailleur originel eût pu le faire.
Soit uniquement pour occupation personnelle avec un préavis de 6 mois. Encore faut-il savoir si l'écrit de 2001 est considéré comme enregistré du fait que le bail actuel est la prorogation d'un précédent bail enregistré. Pour plus de sûreté, je vous conseille de faire enregistrer cet écrit dès à présent. Il est encore bien temps.
Si le bail n'est pas enregistré, le congé est de 3 mois, dans les 3 mois de la signature de l'acte, pour occupation personnelle, travaux, ou moyennant le paiement d'une indemnité.
L'article dont vous parlez n'a rien à voir avec la situation d'un bail de résidence principale.

Votre seconde question porte sur les possibilités de traîner les choses en longueur jusqu'à ce que vous soyez en mesure d'intégrer l'appartement que vous avez acheté sur plan.
Lorsque vous recevrez un congé, vous pourrez, au plus tard un mois avant la fin du préavis, demander au nouveau bailleur une prolongation du bail pour circonstances exceptionnelles. Il faut demander une prolongation d'une durée précise. Si le bailleur s'y oppose il devra porter l'affaire devant le juge de paix qui décidera si les circonstances invoquées ont le caractère "exceptionnel" prévu par la loi et en outre, opérer une pondération entre vos intérêts et celui du bailleur. La demande est éventuellement renouvelable une fois.

Bonne chance!

(!) Vous n'avez rien fait d'illégal! Il faut refuser ce langage.
C'est votre locataire qui est dans l'illégalité. Si vous me faites savoir le nom du greffier qui vous a répondu cela, je lui téléphonerai personnellement et en outre, je publierai un article sur ce sujet dans notre magazine. Aucune disposition légale n'oblige le propriétaire à perdre des mois de loyer pour le bon plaisir de son locataire! 

Que certaines juridictions aient cru bon de condamner des bailleurs à payer des dommages et intérêts au nouveau locataire qui n'a pas pu entrer dans les lieux (ce qui est une décision que nous contestons vigoureusement) n'a aucune incidence sur le droit du bailleur à gérer son bien normalement!!!

Il est vrai toutefois qu'actuellement un bailleur court toujours le risque que le locataire ne parte pas à l'échéance du bail et que la question de la succession de locataires se pose. 

La situation est ce qu'elle est il faut essayer d'atterrir le mieux possible.
Dites à votre futur locataire que son propriétaire ne peut rien faire de concret pour le faire déménager, dans l'immédiat, exactement comme vous ne pouvez rien faire contre le votre... Espérons seulement que cet autre propriétaire n'a pas encore reloué son bien...

Le drame est donc que juridiquement tous les droits sont de votre côté mais que vous n'avez pas la possibilité de les faire respecter. Pour le futur, sachez qu'il faut vous inquiéter plus tôt du fait que le locataire déménage effectivement et, le cas échéant, entreprendre une action en justice préventive pour faire valider le congé et obtenir un jugement condamnant le locataire à partir à la date prévue. De cette façon on peut enclencher une procédure d'expulsion dès la date en question et on gagne du temps (mais il faut tout de même un délai entre la fin du bail et l'expulsion...). Evidemment, il se trouvera de bonnes âmes pour dire que cette façon de faire est révoltante...

Moi ce qui me révolte est la mauvais foi avec laquelle on traite les bailleurs.

C'est plus compliqué que cela!

D'une part, résidence principale ne veut pas dire domiciliation! Ce sont deux notions bien distinctes. Donc la question est: le locataire principal occupe-t-il encore une partie du bien? Si oui, la sous-location est en tout cas valable! 

Dans le cas contraire, la loi ne précise pas quelle est la sanction de l'obligation concernée. (?)
Si la sanction est la nullité, celle-ci est nécessairement relative, c'est à dire qu'elle ne peut être invoquée que par la personne que la loi a entendu protéger.
D'une façon générale, c'est entendu, la loi veut protéger les locataires, - et par la même occasion, c'est sûr, les sous-locataires. Dont vous.

Le problème se corse un peut lorsqu'on se demande, en l'occurence, en quoi cette sous-location vous porterait un préjudice, ce qui serait la justification que vous en demandiez l'annulation... En fait vous cherchez à profiter d'une disposition qui ne vous est en rien préjudiciable pour déroger à un engagement que vous avez consenti en toute connaissance de cause. C'est en tout cas un peu spécieux.  

Je vous avoue que je n'ai pas connaissance de la moindre jurisprudence concernant le cas que vous posez. Donc je ne dis pas que vous n'obtiendriez pas l'annulation. Mais la disposition en cause est généralement ignorée de tout le monde et il y a très peu de procès de principe en matière de bail de résidence principale.

Le mieux, à mon avis, est toutefois, comme souvent, de tenter de négocier une solution aussi raisonnable que possible pour tout le monde. Tâtez le terrain et voyez où cela vous mène! Eventuellement, agitez l'idée de cette nullité. Mais je ne suis pas sûre à 100% de pouvoir vous conseiller de tenter l'épreuve judiciaire: n'oubliez pas que votre bailleur est lui-même un locataire...

Nous supposons que vos locataires ont un bail de résidence principale.
Leur bail verbal est assimilé à un bail de 9 ans.
Le début du bail correspond à la date du premier loyer.
Si vous ne pouvez la connaître et qu'ils refusent de vous la communiquer, à mon avis la seule solution est de donner un congé avec 6 mois de preavis en affirmant qu'on arrive à la fin des neuf ans. Cela les contraindra à fournir la date car dans de telles circonstances, chacun est sensé collaborer à la preuve: c'est une question d'exécution de bonne foi des conventions.

Maintenant, pouvez-vous donner congé suite au transfert de propriété?
Oui, en tout cas pour occupation personnelle avec 3 ou 6 mois de préavis selon les cas.
Pour travaux ou moyennant le paiement d'une indemnité: Oui, s'il s'agit d'une acquisition ou d'une donation et que vous agissez dans les trois mois de l'acte.
S'il s'agit d'un héritage, vous ne pouvez donner congé pour ces motifs que s'il s'agit d'un leg à titre particulier et non d'une succession universelle (l'intégralité des biens) ou à titre universel (une fraction indifférenciée des biens).

Renseignements complémentaires au service juridique du SNP (accueil: 02-512.62.87, conditions d'affiliation sur le site, lien ci-contre)

Il n'y a pas de réponse toute faite à votre question.
Il faut voir concrètement comment les choses se sont passées. L'article 1382 du code civil stipule que "tout fait de l'homme qui cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer". C'est une des pistes à investiguer.
Par ailleurs, il y a les "responsabilités objectives" liées non à une faute mais à une situation. Exemple: le "gardien de la chose" est responsable du dommage causé par elle (1384 cc). Le "gardien" d'un immeuble doit donc répondre des dégâts causés aux voisins, par exemple. Le gardien est le propriétaire, voire l'association des copropriétaires dans le cas des parties communes d'un immeuble.
Plusieurs pistes peuvent être suivies en même temps: ainsi on peut voir une action sur base de 1382 menée contre le locataire (même s'il n'a pas de contrat écrit) et le syndic qui a toléré une situation, pourrait être concommitante à une action sur base de 1384 contre le propriétaire... Ceci n'est qu'une hypothèse. A examiner avec les hommes de l'art.

Et/ou à discuter, éventuellement, avec nos juristes si vous êtes membres (voir nos conditions d'affiliation sur notre site, lien ci-contre).

S'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée, la propriétaire ne peut pas prouver facilement qu'il y aurait un dégât locatif (pas de comparaison possible).

D'autre part, la dégradation de la peinture due à l'usure normale n'est pas à charge du locataire mais du propriétaire, à moins que le contraire ne soit prévu par écrit dans le contrat de bail.

Par contre, le propriétaire serait en droit, si il peut démontrer que vous êtes en effet responsable d'un dégât locatif, de ne pas effectuer tout de suite les réparations: cela ne vous concerne pas.

Mais vous pouvez, vous exiger de remettre vous-même les lieux en état: elle ne peut pas s'y opposer...

Voyez, c'est complexe mais sur base de ce que je connais de votre dossier il me semble que vous pourriez refuser purement et simplement toute intervention et exiger le remboursement intégral de la garantie (à moins que vous ne reconnaissiez que vous avez sali les murs au delà de ce qui serait normal pendant la durée d'occupation). Il faut éventuellement le faire par recommandé si elle refuse.

Il me semble du reste qu'une bonne solution de compromis serait en effet, comme vous y aviez pensé, que vous proposiez, à prendre ou à laisser, de repeindre vous-même! Elle aurait tout à y gagner et cela faciliterait la récupération de la garantie.

Bien entendu, je ne connais pas votre dossier dans les détails!

Il faut demander des preuves via extraits de banque ou reçus...