Peut-être que le vendeur ignore/n'aime pas les sicav, actions, etf, etc...
Peut-être que le vendeur estime être gagnant avec ce deal car il ne se sent pas capable de placer le capital de manière à gagner au moins 2% par an.
Peut-être que le vendeur estime être gagnant car l'argent serait laissé sur un compte épargne pendant 15 ans, rapportant du 0,10% par an...
Peut-être que le vendeur est aussi sensible au côté social du projet

Je chercherais plutôt de ce côté-là. Si vous avez de belles garanties (françaises) à proposer à une banque/organisme prêteur (français), c'est étonnant qu'ils ne vous suivent pas. Peut-être tenter un courtier français ?

et qui donc s'en foutent du PEB du bien qu'ils louent 

En fait, l'important c'est de savoir rembourser le crédit une fois l'échéance arrivée. Vous pouvez le faire par la vente du bien et par des fonds provenant d'autres horizons. Je pense que si vous voulez travailler avec du Bullet, il faut une stratégie derrière qui tienne compte de la particularité de ce crédit. Le Bullet vous coûte plus cher (donc moins de rendement) mais permet de sortir un meilleur CF. Il faut donc une stratégie qui exploite ce CF pour le faire fructifier et ainsi annuler le surcout du crédit et dégager un rendement supplémentaire.
Exemples :
- Placer régulièrement le cash flow dans un produit rentable (un portefeuille d'actions, des ETFs, etc...), placement qui se fait à long terme sur la durée du crédit. A terme vous pouvez revendre une partie du portefeuille pour solder le crédit et vous êtes toujours propriétaire du bien (et du reste du portefeuille).
- Réinvestir régulièrement le CF dans des nouveaux biens achetés à crédit (classique), par exemple tous les 4-5 ans. A terme, vous vendez le bien financé par le bullet pour rembourser la dette et êtes toujours propriétaires des autres biens. Vous avez alors utilisé le bullet comme tremplin pour accumuler des fonds nécessaires aux financements de biens supplémentaires.

Ou alors vous consommez le CF généré pendant 20 ans et revendez ensuite le bien, tel un commerçant qui remet son commerce en prenant sa retraite...Il vous restera la plus-value. Pour cela il faut que la banque ne vous oblige pas à placer le CF dans une assurance vie.

Peut-être demander à des notaires et agences immobilières de la région/ville qui auraient vendu ce genre de biens et qui pourraient vous renseigner sur un RC "moyen".
Estimez par vous-même un RC "moyen" :
- En regarder les annonces de vente pour ce genre de biens, le RC peut y être mentionné.
- Si peu d'info accessible sur des immeubles de rapport rénovés, estimer à partir du RC d'unités individuelles rénovés/neuves et extrapoler au RC global.

Bonne chance pour votre démarche

Il faut peser le pour et le contre d'une action en justice (coût, temps, disponibilité, perte temporaire de jouissance du bien, etc...) en vis-à-vis de ce que vous couterait une régularisation de l'infraction. Certaines infractions urbanistiques ne sont pas "lourdes" à régulariser en termes de coûts et de temps.

Je reste quand-même persuadé qu'un agent immobilier qui vous affirme qu'un bien est en ordre urbanistiquement sans l'avoir correctement vérifié commet une faute déontologique. C'est une sorte de fausse publicité pour inciter à l'achat. Avec le peu d'expérience que j'ai en tant qu'acheteur et prospecteur, je n'ai jamais été confronté à un agent qui affirmait une conformité urbanistique. Ils y ont toujours été avec réserve et m'ont toujours invité à vérifier moi-même.

Je pense d'ailleurs qu'il faut toujours partir du principe qu'un agent immobilier ne vérifie pas la conformité urbanistique de ses biens en portefeuille. Ca lui prendrait beaucoup trop de temps ! Ou alors il devrait engager une personne qui ne fait que ça...

Je ne pense pas que c'est à l'agent immobilier de vérifier la conformité urbanistique. Par contre, il ne peut pas affirmer à un acheteur potentiel qu'un bien est conforme sans avoir vérifié correctement. Il doit alors faire preuve de réserve dans son affirmation et inviter l'acheteur à se renseigner utilement lui-même. Dans le cas de bored, l'agent a affirmé que le bien était conforme, visiblement sans vérification derrière...Il a donc induit la personne en erreur !

Certains vendeurs ne connaissent tout simplement pas les implications d'une infraction urbanistique et peuvent même l'avoir commise sans le savoir (même si en principe, nul n'est sensé ignorer la loi). Ils ont dès lors du mal à se voir en défaut en se considérant eux-même comme victimes de leur prise de renseignements bâclée ou inexistante... Il est probable que votre vendeur remette les pieds sur terre lorsqu'il aura contact avec son avocat ou son notaire

Basé sur mon expérience, voici "ma" moyenne des prix pratiqués dans ma région :
- Les honoraires de mise en location du bien (visites, pubs, rédaction bail et EDL, constitution garantie, ...) ==> le premier mois de loyer TVAC
- Les honoraires de gestion locative (suivi des paiements, relances, contacts avec le locataire, relation bailleur-locataire, ...) ==> souvent 8% TVAC du loyer mensuel y compris si vide locatif, ajout possible d'une assurance loyer impayé/dégâts locatifs pour 2% de plus
- Honoraires de suivi de chantier ==> je ne connais pas car je fais le suivi technique/travaux moi-même

Ceci est une base, tout se négocie ! Ne pas hésitez à demander des offres à plusieurs agences et de faire jouer la concurrence pour obtenir un meilleur prix. Par exemple, une des agences avec laquelle je travaille m'a accordé une réduction de 50% sur les honoraires de mise en location si relocation après un bail de 0 à 2 ans. Et j'ai négocié pour ne pas payer d'honoraires de gestion en cas de vide locatif.

Il peut toujours jouer de sa fibre pédagogique et expliquer les tenants et aboutissants à son locataire sortant récalcitrant pour tenter de lui faire comprendre la portée de ses actes...

Sinon, comme pour toute procédure judiciaire, travailler sa patience...