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#61 Re : Locations et baux » indemnité de déménagement » 04-10-2013 12:47:59
Ah la référence légale c'est fort bien, mais c'est en France...
Le texte cité ne comporte, et c'est dommage, aucune référence légale. Il est par ailleurs exact qu'il concerne la situation en France. Si les règles qui gouvernent la copropriété sont très différentes en France et en Belgique, les systèmes juridiques et les principes généraux du droit, en particulier en matière de responsabilité civile, sont semblables et, il semble que c'est précisément en faisant application du principe général de la responsabilité civile (pas d'indemnisation sans faute et sans dommage) que ce texte arrive à cette conclusion. Tout ceci ne permet pas de conclure dans un sens ou dans un autre, mais incite cependant, à tout le moins, à se poser la question de la validité d'une telle règle inscrite dans un règlement d'ordre intérieur. Je ne connais pas la réponse, mais j'ai quelques doutes. Mon message n'avait pas d'autre portée. Pour le reste, je suis également d'avis que, tant cette règle que la solution de substitution (qui est cependant moins critiquable que l'indemnité due d'office), constituent plus des sources de difficultés que des solutions. S'agissant des parties communes et abstraction faite des difficultés déjà évoquées, même si l'état des lieux après déménagement constate des dégradations, encore faut-il pouvoir déterminer avec certitude qui en est à l'origine. Il faudrait idéalement qu'une personne indépendante et impartiale suive l'opération en temps réel ou encore qu'on installe des caméras de surveillance, mais qui serait disposé à adopter un tel contrôle pour le moins peu agréable ? Je me demande s'il n'existe pas une assurance qui pourrait couvrir ce genre de dégradations.
#62 Re : Locations et baux » indemnité de déménagement » 04-10-2013 12:47:59
Bonjour,
le syndic à mis à l'ordre du jour : indemnité de 75 euros par déménagement ou emménagement.
Est ce normal ? est ce une pratique régulière?
Merci
Je sais que c'est une pratique régulière, mais est-ce pour autant permis ?
On peut en tout cas se poser la question :
Voir ici
Il s'agit en quelque sorte de faire payer un dommage éventuel, ce qui est pour le moins étrange. Pourquoi alors ne pas aussi imposer cette indemnité aux résidents ayant des animaux, des enfants, ou qui semblent simplement négligents ?
#63 Re : Informations en vrac... » Fiscalités régionales: qui en sait + ? » 27-09-2013 14:22:23
La presse francophone ne communique rien à propos des éventuelles nouvelles mesures prises en Flandre et puis on s'étonne de nos indifférences régionalisées (mais c'est un autre débat).
Je suppose qu'il en est de même dans la presse flamande à propos de la fiscalité wallonne et bruxelloise.A ce dernier sujet, lorsqu'on lit ceci:
L'Echo:(extraits):
"Les gouvernements wallon et bruxellois ont présenté jeudi leur budget 2014. Un boni est attendu dans les deux régions, mais pas sans un effort du citoyen. Alors comment votre portefeuille va-t-il être impacté?
En Wallonie, les mesures visent:
- Une augmentation des droits d'enregistrement de maisons cossues, faussement qualifiées de "modestes demeures"
(...)À Bruxelles, les mesures visent:
- Une augmentation des droits d'enregistrement
- Une augmentation des droits de succession
- Une augmentation des frais de donation
- Une augmentation de la compensation de la mainmorte sur les bâtiments publics"
(fin de citation)Tout ça, sans un mot d'explication complémentaire !
Alors si vous, vous en savez plus... merci de partager ici vos sources.
Si on lit ceci, on peut penser que les "augmentations" dont il est question ne seraient pas le résultat de "mesures" prises par l'autorité, mais des accroissements "naturels" estimés de recettes résultant notamment des mesures anti-abus déjà en vigueur.
#64 Re : Copropriétés forcées » Calorimètres - ISTA - GROS Soucis... » 16-11-2023 13:45:02
tempura a écrit :
Il me semble en effet qu'il vous faut faire appel à un expert pour tenter d'expliquer cette bizarrerie.
Peut-être ici : http://www.abex.be/modules/membres/index.phpJe vais tenter de trouver...
Mais je ne vois pas, sur ce site, d'expert spécialisé dans le chauffage ou la copropriété...Merci ;-)
Si on indique "propriété immobilière" comme mot-clé, on obtient une liste d'experts ayant mentionné "chauffage" parmi leurs spécialités. Il n'est en effet pas indiqué qu'ils sont spécialistes du chauffage dans une copropriété et pour s'en assurer, il faudrait les interroger individuellement ou mieux poser à l'ABEX la question de savoir où vous pouvez trouver l'expert qu'il vous faut.
#65 Re : Copropriétés forcées » Calorimètres - ISTA - GROS Soucis... » 16-11-2023 13:45:02
Ici, l'appartement est isolé,
Nous y avons habité et les consos étaient raisonnables, pourtant, on ne faisait pas vraiment attention.Les trois appartements sur le même circuit avaient tous des convecteurs à eau chaude sur la même chaudière.
En 2010, un des propriétaires à fait changer ses convecteurs par des radiateurs, et c'est, je pense, à partir de ce moment que les consommations de notre appartement on augmentée crescendo...
65% pour nous et 35% pour les deux autres apparts en 2010
idem pour 2012
Et en 2013, nous passons à 88% de conso pour nous et 12% pour les deux autres appartements.Notre demande est justifiée, car notre appartement est 100% identique aux deux autres.
Quand à la conso, quand même notre chaudière datant de 1977 et ayant au moins 4 fois plus de surface chauffer, je veux bien qu'il ne faut pas comparer, mais quand même !! J'ai du mal à avaler que pour un appart bien plus petit avec 4 fois moins d'habitants, la conso soit semblable.
Les occupants, encore une fois ne sont quasiment jamais là et ne laissent pas le chauffage la journée...
Sinon ma démarche est simple, je demandais juste à ISTA de vérifier l'équilibre entre les 3 appartements, et aussi de vérifier si les calculs avec la taille des radiateurs est toujours d'actualité...)
Ce qu'ils ne font jamais, ils font la sourde oreille !! Pourquoi que diable ?
Si ca peut, plus rien n'est bien calibré si tout le monde à fait ce qu'il voulait !
Je sais que l'hiver passé à été rude, mais pourqoi rien que pour notre appartement et pas pour les deux autres sur le même circuit ?
Il me semble en effet qu'il vous faut faire appel à un expert pour tenter d'expliquer cette bizarrerie.
Peut-être ici : http://www.abex.be/modules/membres/index.php
#66 Re : Ventes et achats » Travaux à charge de qui? » 25-09-2013 12:26:43
L'assurance de la copropriété couvre aussi les tuyaux privatifs. Que ce soit privatif ou commun est donc irrelevant.
Alors, l'assurance de la copropriété interviendra dans tous les cas et tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes.
#67 Re : Ventes et achats » Travaux à charge de qui? » 25-09-2013 12:26:43
Citation :Si le tuyeau est accessible dans votre appartement, c'est bien vous qui supportez les frais de réparations.
Pas d'accord. Si le tuyau est percé par vétusté, c'est au propriétaire à payer les frais de réparation du tuyau.Evidemment, si le locataire a vu depuis des semaines que le tuyau était percé et a laissé couler sans rien dire, il est coupable de négligence, et l'assurance de la copropriété pourrait se retourner contre lui.
Citation :Si la fuite est apparue à un endoit où le tuyeau est encastré dans les murs ou votre sol (qui fait office de plafond à l'appartement du dessous), c'est à l'assurance de la copropriété à intervenir.
De toute façon, c'est à l'assurance de la coprorpéité à intervenir. Elle peut éventuellement se retourner contre le responsable par la suite. Si le responsable est assuré, tant mieux pour lui. S'il ne l'est pas, tant pis pour lui. Mais ce n'est en aucun cas le problème de la copropriété... si elle est assurée, évidemment.
Citation :Si votre Syndic n'a pas payé la prime de cette assurance, il s'est rendu coupable d'une faute grave qui justifie son licenciement sur le champ.
Ce qui importe pour le locataire, c'est que ce n'est pas son problème...
Je me demande ce qu'un locataire vient soudain faire dans cette histoire.
#68 Re : Ventes et achats » Travaux à charge de qui? » 25-09-2013 12:26:43
Si le tuyeau est accessible dans votre appartement, c'est bien vous qui supportez les frais de réparations.
Si la fuite est apparue à un endoit où le tuyeau est encastré dans les murs ou votre sol (qui fait office de plafond à l'appartement du dessous), c'est à l'assurance de la copropriété à intervenir.
Si votre Syndic n'a pas payé la prime de cette assurance, il s'est rendu coupable d'une faute grave qui justifie son licenciement sur le champ.
Via une AGE.
A mon avis, pour qu'une conduite soit considérée comme commune, il ne suffit pas qu'elle ne soit pas accessible. Autrement dit, je ne crois pas que le critère de l'accessibilité soit le bon. Il faut impérativement consulter l'acte de base. C'est ainsi, par exemple, qu'il a été jugé que les canalisations de chauffage situées dans la chape du sol d'un appartement doivent être considérées comme des parties privatives, lorsque le règlement de copropriété qualifie de privatives "les canalisations à l'usage exclusif d'un lot dans leurs sections se trouvant dans le lot desservi" (Tribunal de première Instance de Nivelles, Jugement du 25 octobre 2007, RCDI 2008, p. 23).
#69 Re : Ventes et achats » Travaux à charge de qui? » 25-09-2013 12:26:43
Bonjour,
Je possède un petit studio dans un immeuble géré par un syndic. Une fuite dans le tuyau de mes WC a entraîné des dégâts au plafond de l'étage inférieur. Le syndic a fait venir un plombier qui a réparé la fuite (choisi par ses soins).
Il m'annonce que les frais (environ 1.000 euros) sont à ma charge. Pour moi d'une part je ne suis pas sûr que l'entresol soit considéré comme partie privative, mais d'autre part je suppose que l'assurance doit couvrir ce genre de dégâts. Pouvez-vous me dire si c'est bien à moi de payer? Si c'est le cas n'aurais-je pas pu au moins choisir moi même l'artisan?
Il faudrait commencer par :
1) déterminer exactement la source du problème (en interrogeant le plombier ou en examinant sa facture si elle est suffisamment détaillée);
2) lire l'acte de base pour savoir si ce problème (tuyau) est commun ou privatif.
S'il est commun, les réparations sont évidemment à charge de la copropriété (ou de son assurance).
S'il est privatif, les réparations sont à charge du propriétaire (qui n'est pas assuré).
Comme il a fallu intervenir en urgence, il serait difficile de soutenir qu'il fallait vous laisser le choix du plombier.
#70 Re : Copropriétés forcées » Responsabilité du Commissaire aux Comptes » 20-09-2013 20:34:30
Bonjour,
Lors de la dernière AG, le Commissaire aux Comptes - absent cette fois - a certifié par écrit signé que les comptes étaient justes. Ce qui, à mon sens, n'était pas le cas et, d'une part le Commissaire a gardé des anomalies dont il avait connaissance par devers lui, d'autre part cet avis a sans doute été déterminant pour l'approbation des comptes par l'AG.
Toujours est-il que les comptes ont été approuvé à la majorité (sauf par moi).
Dans quelle mesure pensez-vous que le Commissaire aux Comptes engagerait sa propre responsabilité en manquant à son devoir d'information et de ce fait induirait l'AG en erreur? (c'est évidemment le syndic qui a très vraisemblablement poussé cet abruti à signer ce document). Est-ce plaidable?
Bien sûr, le commissaire engage sa responsabilité de mandataire lorsqu'il commet une faute et qu'il en résulte un préjudice pour quelqu'un.
#71 Re : Copropriétés forcées » Servitude de vue » 20-09-2013 09:57:32
grmff a écrit :
Il est bizarre votre syndic...
Je trouve aussi.
Mon acte dit texto : La plate-forme au 3ème étage est une zone commune. Les copro jouissent d'une servitude de vue sur celle-ci, mais ne peuvent en aucun cas y déposer ou entreposer quoi que ce soit"
....
Est-ce que la configuration des lieux a été modifiée ? Autrement dit, est-ce que votre escalier est privatif depuis l'origine ? Dans la négative, cela pourrait expliquer cette étrange disposition de l'acte de base. En tout cas, il me semble que cette "servitude de vue" ne peut pas servir de prétexte pour pénétrer dans votre domicile. A votre place, j'interdirais à quiconque de pénétrer chez moi et si quelqu'un entend entrer malgré tout, j'appellerais la police.
#72 Re : Copropriétés forcées » Servitude de vue » 20-09-2013 09:57:32
Je ne sais pas. Dans mon acte de base il est mis :
La plate-forme est une zone commune sur laquelle les CP ont une servitude de vue. Je comprends que cela signifie qu'ils ont le droit d'aller voir que le toit va bien.Mes CP veulent aller voir si le toit va bien. Mais ils invoquent cette excuse régulièrement pour passer dans mes privés.
En réalité, ils ne comprennent pas que cette partie de la cage d'ecalier est privative (bien que c'est écrit noir sur blanc dans l'acte de base) et veulent m'embêter comme ils le peuvent.J'aimerais poser des limites à leurs allées et venues, mais je ne connais pas la loi
Merci d'avance
Etes-vous bien certain que la servitude de vue concernée a la portée que vous lui donnez ? Cela ne signifie-t-il pas plutôt que les cp ont le droit de voir la plate-forme depuis leur appartement ? Il faudrait trouver une définition de "servitude de vue". En tout cas, d'après ce que vous dites, les cp en ont fait une servitude de passage, alors que rien ne le prévoit.
#73 Re : Copropriétés forcées » nomination nouveau syndic: information préalable ? » 15-10-2013 09:55:09
C'est aux copropriétaires ou aux conseils de copropriétés d'en rechercher un.
Les documents doivent-ils être communiqués avant ?
Légalement non, mais puisque la transparence est dorénavant (enfin) recherchée dans les copropriétés....
Il faut cependant observer qu'à l'article 577-6, § 3,du code civil on trouve l'alinéa suivant :
"La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour".
Il est dès lors peut-être un peu audacieux de soutenir qu'il n'est pas légalement requis de communiquer les documents pertinents avant l'ag.
En tout état de cause, le souci d'une bonne gestion de la copropriété impose que les cp puissent décider (notamment d'assister ou de ne pas assister à une ag) en connaissance de cause. Le principe de transparence évoqué est d'ailleurs confirmé dans les travaux préparatoires de la loi : "La proposition de loi opte pour la transparence en généralisant l’accès aux documents relatifs à des points inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale.".
#74 Re : Copropriétés forcées » Syndic indélicat & malversations » 17-09-2013 16:49:32
AG très houleuse hier soir...
Membre du CR depuis des années, je reprochais au syndic actuel sa désinvolture et ses manquements récurrents. Les rappels n'y font rien. Nous avons eu des impayés jusqu'à 15% du budget annuel, non recouverts depuis 2 ou 3 ans (alors que le recouvrement par huissier était voté en AG), une succession vacante depuis 2 ans, seulement notifié à notre avocat maintenant (c'est moi qui avais fait les recherches), un acte de base à mettre en conformité (voté l'an dernier) pour lequel le syndic n'a toujours pas passé de contrat, le paiement en retard (2 à 3 mois de retard, une fois sur deux) des nettoyeuses qui n'ont plus le coeur à l'ouvrage (on les comprend) et j'en passe.
En outre, j'ai récemment mis la main sur le contrat du syndic - pas facile à trouver ça, d'autres coproprios l'ont demandé au syndic sans le recevoir - où ses prestations ordinaires sont clairement détaillées. Ce qui ne l'empêche pas de facturer des prestations "extra" qui aurtaient dû entrer dans le mandat de base (20% de surplus - merci les pigeons).
Dans un premier temps, j'ai distribué une lettre circulaire à tous les copropriétaires où je faisais état de ces manquements et que je m'opposerais au renouvellement du mandat du syndic et à l'approbation des comptes. Un coproprio en a donné copie au syndic, lequel m'a accusé de "diffamation" dans "le but de nuire" et confié le dossier à son avocat. Dans la mesure où j'ai toutes les pièces factuelles, nous partirions dans un combat où il aura plus de plumes à laisser que moi (j'ai des cartouches en réserve).
D'autre part, en assemblée, il fut très intéressant de constater que, si la plupart des coproprios abondaient dans mon sens, ils ont retourné leur veste en séance. Malgré l'absence d'explication sur les surfacturations, malgré l'absence d'explication sur les paiements en retard. Ils demandent "juste" d'être remboursés des trop provisionnels dans le mois (un surplus versé 18 mois plus tôt !) et non pas 3 ou 4 mois plus tard comme cela arrive encore.
Le Belge typique préfère payer 30 ou 50 euros indûment chaque année plutôt que de se bouger le cul... Et tout le monde trouve cela normal. Pas étonnant que nos hommes politiques sont ce qu'ils sont et que nous continuons à nous plaindre.
Bien sûr, je pourrais demander la nomination d'un syndic par un Juge de Paix et m'opposer à la dernière AG mais cela ne serait qu'envenimer les choses. Au moins, certains coproprios seront plus attentifs et j'espère plus actifs dans la gestion de l'immeuble.
D'après mon expérience, la situation que vous décrivez est habituelle. Bien que très clairement informés et bien conscients des manquements dont ils sont les victimes, beaucoup de cp préfèrent ne pas s'opposer au syndic. Je n'ai jamais très bien compris pourquoi. La crainte de devoir sortir d'un sentier battu peut-être. D'une manière générale, le syndic incompétent et/ou négligent aime utiliser la menace puisqu'il n'a pas d'argument. En général, il n'est pas bête et on peut donc parier que cette menace ne sera suivie d'aucun effet. Si, par extraordinaire, le syndic consultait un avocat, il faudra veiller à ce qu'il n'ait pas la mauvaise idée de mettre les honoraires de celui-ci à charge de la copropriété. Certains en seraient parfaitement capables 
.
#75 Re : Copropriétés forcées » nomination nouveau syndic: information préalable ? » 15-10-2013 09:55:09
L'ACP l'a démissionné...
Il reste en place jusqu'à son remplacement. S'il a disparu, il faut un syndic provisoire.
#76 Re : Copropriétés forcées » nomination nouveau syndic: information préalable ? » 15-10-2013 09:55:09
Un nouveau Syndic n'est pas un entrepreneur.
Donc oui, les copropriétaires sont libres de ne pas communiquer à l'avance le nom descandidats qu'ils vont pproposer.
Au contraire du Syndic, qui en cas de travaux, devrait faire parvenir les différents devis des différents entrepreneurs aux CP AVANT l'AG.
Ce n'est pas le Syndic qui va proposer des candidats à son remplacement...
Non, le syndic n'est pas un entrepreneur, c'est un prestataire de services, mais cela ne change rien au fait que l'ag doit pouvoir décider en connaissance de cause sur la base d'éléments qui ont pu être examinés avant l'AG.
Le syndic ne propose pas, en ce sens qu'il ne conseille pas de choisir tel ou tel remplaçant, mais c'est bien lui qui rédige et envoie les convocations comportant notamment des points qui ont été mis à l'odj à la demande d'un cp.
#77 Re : Copropriétés forcées » nomination nouveau syndic: information préalable ? » 15-10-2013 09:55:09
bada a écrit : Le ou les noms des candidats syndic ne doivent pas figurer dans l'ODJ.
Imaginez qu'un CP arrive à l'AG avec le nom d'un candidat supplémentaire !!
Les noms (et adresse), ou la dénomination sociale (et N° BCE) si c'est un firme, doivent, selon moi, figurer explicitement dans l'OJ (ou une annexe).Une candidature doit être posé en toute transparence depuis 2010.
Les candidats syndics doivent de fait, selon le Juge de Paix de mon canton, informer le syndic en place de leur candidature, et lui communiquer leur proposition de contrat ainsi que la preuve de leur assurance civile.
Tous les membres de l’AG, et pas seulement ceux qui sont présents, mais aussi les représentés et les absents, doivent pouvoir prendre connaissance au moment de l'invitation de la proposition de contrat, ainsi que de l’attestation d’assurance, chez le syndic en place (ou la personne désigné par le règlement de copropriété).
Allez-vous élire un syndic qui est moins cher, mais qui n’a pas d’assurance ? Mais serait plus cher s’il avait une assurance ?
Je partage cet avis. Le choix d'un syndic par l'ag est de la même nature que le choix de n'importe quel autre prestataire de services (entreprise de nettoyage, entrepreneur) et les cp doivent être informés correctement avant l'ag de la ou des propositions sur lesquelles ils vont devoir se prononcer. "Nomination d'un syndic" est aussi peu clair et utile que "conclusion d'une convention avec un entrepreneur pour faire des travaux". Sur la base d'une information aussi peu précise, un cp ne peut pas décider s'il participera à l'ag et n'est pas en mesure de préparer une argumentation positive ou négative susceptible de convaincre l'ag. D'une manière générale, les propositions doivent être détaillées dans la convocation et pas seulement le jour de l'ag. C'est ainsi que les devis éventuels doivent être communiqués avant l'ag. A défaut, on ne sait pas de quoi on va délibérer et l'ordre du jour n'en est pas un.
#78 Re : Locations et baux » retard des paiements loyers » 11-11-2013 17:18:45
Mais une demande de conciliation serait bien : s'il y a accord cela vaut jugement; donc s'il ne respecte pas cet accord il se met en défaut. Ce n'est pas une requête en justice mais une demande de conciliation....qui si accord vaut jugement.....
Je trouve aussi que la conciliation est une bonne idée. Cela ne demande pas trop d'énergie et permet de mettre la pression tout en se constituant des munitions pour l'avenir.
#79 Re : Locations et baux » entretien chaudière à la sortie » 11-09-2013 06:35:02
Selon moi l'entretien chaudière gaz c'est tous les 3 ans ( l'entretien chaudière mazout c'est tous les ans )
Mais ça diffère d'une région à l'autre
Exact. Voici un état de la situation en la matière
#80 Re : Locations et baux » Peut on ajouter des charges communes ? » 09-09-2013 13:37:18
tempura a écrit :
Aucune disposition légale n'impose de mentionner dans le contrat que le preneur devra payer les frais et charges. C'est une obligation inhérente au contrat de bail, comme celle de payer le loyer.Le texte cité provient d'un document de 2007 et n'est pas spécifique aux baux de résidence principale.
Facturer en cours de bail de nouvelles charges qui ne sont pas prévues initialement me semble un exercice fort périlleux si le cas devait être présenté devant un tribunal...
Payer les charges est une obligation inhérente au contrat, comme celle de payer le loyer. Oui, mais le loyer est explicitement mentionné...
La jurisprudence est déjà partagée quant à l'imputation des frais de gestion si le bail ne le précise pas explicitement...
En effet, le texte concerne le droit commun des baux, qui s'applique donc à tous les baux, sauf dispositions particulières pour un type de bail particulier. Il n'y a, à ma connaissance, pas de règle spécifique en la matière pour les baux portant sur la résidence principale. Toujours à ma connaissance, pas de modification sur ce point depuis 2007 en ce qui concerne le régime général applicable aux baux. On trouve d'ailleurs l'expression du même principe dans un document de 2011 (p. 13)(Ici). Pour les charges, même si cela peut donner lieu à contestation, il existe des règles simples dans leur principe. En tout cas, je ne vois aucune règle qui imposerait de les inscrire dans le contrat pour permettre de les réclamer. Au demeurant, en suivant votre raisonnement, aucune charge ne pourrait jamais être réclamée en cas de bail verbal.
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